離婚時の家族住宅所有者の紛争を管理する方法

隠された価値: 株式と改善

エクイティは、優れた住宅ローンバランスをマイナスするホームの市場価値です。しかし、追加値は、最近の改装、アップグレードされたシステム、または買収後の近隣から来ることができる。逆に、遅延メンテナンスまたはデクライニング市場は価値を減らすことができます。あなたの鑑定口座は、結婚中に行われた必要な修理や主要な資本改善のために必ず確認してください。

在宅の維持・販売の金融的影響

家庭を販売または保持するかどうかを決定することは、感情的な添付ファイルよりも多く関与しています。各オプションは重要な財務結果をもたらします。

オプション1: 配偶者が他の購入

1人の配偶者が滞在したい場合は、株式の他の株式を支払いなければなりません。 これは、液体資産を必要とするか、または住宅ローンの補強が必要です。 A []) buyoutの計算は通常、株式から始まります。 その後、販売中に発生したであろう費用(不動産手数料、手数料、弁護士手数料)を差し引く。 滞在配偶者は、住宅ローン、財産税、保険、およびメンテナンスコストを上回ることもあります。 融資をあなたに知らせる場合は、あなたの名前を借りる必要があります。

オプション2: ホームとスプリットの約束を販売

販売は、クリーンな休憩を提供し、資本を解放します, しかし、コストとタイミングの問題が付属しています. 約束は、州の法律や合意に応じて分割されます. 各配偶者は、最大除外する資格があります $250,000 資本利益 (または $500,000 共同ファイル) 彼らは、所有権と使用テストを満たしている場合; 詳細については、 [IRS Topic 701]]を参照してください。 しかしながら, 販売が分離後に短く起こる場合, 免除が減少する可能性があります.

一部のカップルは、子供が学校を終了するか、市場が改善するまで、一定期間一緒に家を所有し続けることに同意します。このアレンジは、住宅ローンの支払い、メンテナンスの責任、税恩恵、将来の販売トリガーをカバーする詳細な書面による合意を必要とします。共同所有者は、摩擦を作成することができますので、法的相談は不可欠です。ポスト離婚共同所有者のアレンジの詳細については、 [American Bar Association Family Law Sectionを参照してください。

裁判所のない紛争解決のための戦略

訴訟は高価で、時間がかかります。そして感情的に排水します。多くの紛争は、代替手段によって解決することができます。

コミュニケーションと興味に基づく交渉を開く

両当事者は、財政的セキュリティ、子供に対する安定性、資本利益税を回避し、または感情的な価値を維持するという点で、その根本的な利益を識別する必要があります。各人が、他の優先事項を理解した場合、クリエイティブソリューションは、退職資産のより大きなシェアのための交換の買い出しを延期するなど、現れます。

メディエーション

中性的な仲介者は会話を促進し、両側がオプションを生成するのを助けます。 瞑想は機密で、より少ない広告主であり、カップルは結果をコントロールします。 多くの裁判所は、試験の前に仲介を必要とします。 離婚と不動産の問題で経験された仲介者を選択します。

共同事業

共同離婚では、各配偶者は共同訓練された弁護士を雇い、両者は、結節しないことに同意します。また、金融プランナー、鑑定士、および児童専門家に連れて行くこともできます。交渉が失敗した場合は、弁護士が退会し、カップルは合意に達するための新しい弁護士から始めなければなりません。

仲裁

仲裁は、仲介よりも正式であるが、まだ私的である. 仲裁人は、証拠を聞いて、結合決定をします. それは裁判所よりも速く、高価であることができます. 両方の当事者は、公共の訴訟なしで決定的な解像度を望むとき、それは最善を尽くします.

交渉が失敗したときに法的介入

交渉および代替紛争解決が合意を生成しない場合、裁判所の介入が必要である場合があります。

仕切りのためのプチオン

共同所有者が販売に同意できない場合は、プロパティの分割または販売を強制するパーティションアクションを提出することができます。 これは、両方の名前がタイトルに残っている離婚で共通しています。 裁判所で注文された販売は通常、所有権に基づいて収入を分配します。 しかし、パーティションのアクションは高価であり、不法な時間で販売を強制することができます。

独占使用のための一時的な注文

離婚プロセス中に、配偶者は子供と一緒に家に滞在する必要があります。 裁判所は、家庭の排他的な使用を付与する一時的な注文を発行することができます、時には他の配偶者が死亡率を引き続き支払うか、世帯の費用に貢献するために要求します。

アピールと修正

裁判所の命令が不公平であるか、または状況が変化(例えば、所得の損失、結婚)の場合、当事者は変更を求めることができます。これは複雑で、法的表現が必要です。

あなたを無視できない税制インプリケーション

税制上の影響は、所有権の決定書の純利益を劇的に変えることができます。

資本金が免除される

以下 []IRS出版523], あなたは、最大除外することができます $250,000 利益 (共同でファイリング結婚カップルのための500,000) あなたは、販売前に5年間のあなたの第一次住居として、家を所有し、使用している場合. 離婚後, 除外は、移動配偶者のために減少することができます. 買い出しは、税金目的のために販売として扱われます, 配偶者が利益が、場合、配偶者は、利益の利益を上回る可能性があります.

不動産税の償還

配偶者の離婚間の所有権の譲渡は、多くの場合、多くの州で不動産税の再評価から免除されますが、ルールは異なります。 予期しない税制のハイキングを避けるために、あなたの地域の査定官のオフィスを確認してください。

アリモニーと子ども支援の検討

配偶者が将来のサポート支払いで他の購入に同意した場合、その手配は税金控除と所得計算に影響を及ぼす可能性があります。 2018年以降に確定した離婚については、受取人に対して支払うか、または納税されるか(税率カットと雇用法の下で)、給与が控除されることはありません。 子どもサポートは、非控除され、非課税状態のままです。 常に税務専門家に相談してください。

子供の興味と家族の家

子どもが関与する時、家の役割は、金融を超えて伸びます。住宅や学校地区の安定性は、しばしば優先されます。

子供の標準の最高の関心

裁判所は、子供が安定性の必要性、学校へのアクセス、および両親と関係性を考慮しています。 第一次体質を受け取った両親は、家を維持することは子供の最善の利益にあると主張するかもしれません。 しかし、その両親は、住宅やメンテナンスを手頃な価格にすることができる能力を実証しなければなりません。

ディーラー販売契約

一般的な解決策は、最も若い子供が18歳になるまで、家の中で残っているのにcustodial親を許可するか、高校を卒業するということです。その時点で、家は販売され、分割された進行します。このアレンジは、控除期間中に修理、保険、財産税、および死亡率を支払う人に対する明確な合意が必要です。

子ども支援への影響

配偶者が子供のサポートの一環として死亡率を支払いた場合、その支払いはサポート計算に要因される可能性があります。 裁判所は、二重のカウントを回避したい: 抵当金の支払いは、子供サポートの一部であり、プロパティの分割としてカウントされるべきではありません。

感情的および心理的側面

離婚は悲嘆のプロセスであり、家はしばしば結婚そのものを象徴しています。強い感情はクラウド判断をすることができます。それは、財務決定から感情を分離するためにの離婚コーチやセラピストで働くのを助けるかもしれません。目標は公平で持続可能な結果であり、両当事者が前進することを可能にします。

紛争を減らすためのヒント

• 興味に焦点を合わせ、位置を合わせない。
• ポスト・ディボルス・ハウジングのための現実的な予算を置きます。
• 関係のない問題のためのバーゲンチップとして家を使用することを避けます。
• コミュニケーションをビジネスに向き合い、敬意を表します。
• オファーやカウンターの文書化

プロフェッショナルで働く:チームをビルドする

自国紛争を効果的に解決するには、多分野にわたるアプローチが必要です。以下は、主要な専門家が考慮すべきです。

家族の法律弁護士

離婚を専門とする弁護士は、州の法律、契約書の作成、そして裁判所であなたを表明することができます。 自信の高い財産紛争で経験のある人を選択してください。

認定離婚財務アナリスト(CDFA)

これらの専門家は、税務上の結果、キャッシュフロー、退職の影響を含む、さまざまな決済オプションの長期的財務への影響を分析します。 彼らはあなたが家を維持することは本当に手頃な価格であるかどうかを判断するのに役立ちます。

不動産代理店

離婚経験を持つ不動産業者は、正確な市場データを提供し、販売のために家を段階的に助け、リストプロセスを中和的に管理することができます。一部のエージェントは、カップル間の販売を処理に特化しています。

鑑定評価

ステートライセンスされた鑑定士は、客観的な評価を与えます。エージェントがリストを獲得するために価値を膨らむ可能性があるため、不動産エージェントのCMAを単独評価として使用しないでください。

仲介者または仲裁人

交渉が止まると、ニュートラルな第三者は解決を容易にすることができます。不動産および家族法の専門知識を持つ人を選ぶ。

シナリオと実用的なアウトカムのサンプル

これらの原則が実際の生活にどのように適用するかを説明するには、次の一般的なシナリオを検討してください。

シナリオ1:配偶者が家を飼うために望んでいます

マークとリサは、$ 200,000の住宅ローンで$ 400,000のホームを所有しています。 株式は$ 200,000です。 マークは、家を維持し、リサの株式を買ってみたいです。 推定販売コストを差し引いた後(6%の手数料 = $ 24,000)、純株式は$ 176,000です。 マークはリサ $ 88,000を支払う必要があります。 彼は既存の住宅ローン($ 200,000)とリサを支払うためのキャッシュアウトを借りることができます。 彼の収入は新しいローンをサポートしている場合は、彼らは売る必要があります。 それ以外の場合は、販売する必要があります。

シナリオ2: 配偶者が滞在したい

どちらが動くかは、買い手を買う余裕があります。オプション:販売と分割の手順、または両方の両方とも書かれた共同所有契約で家を所有しています。後者はしばしば競合につながり、まれに持続可能な長期的です。

シナリオ3: 一つの配偶者が動き出し、貢献した小さな

ジェイは2年前に家を離れ、ヨハネはモーゲージとメンテナンスを支払った。 公平な配布の下で、ジョンは、彼の後払いの貢献のために考慮する株式のより大きなシェアを受け取ることがあります。 しかし、ジェーンは結婚中に蓄積された株式の半分に権利を有するかもしれません。

結論: パスフォワードをチャートに

離婚中に家族宅で紛争を管理するには、法的権利、財務実情、感情的なニーズのバランスをとる必要があります。 ワンサイズのフィットオールソリューションが存在しません。 最良の結果は、明確なコミュニケーション、代替策を探求する意欲、経験豊富な専門家からのガイダンスから現れます。 あなたが販売することを選択するかどうか、あなたの配偶者を買い、または決定を延ばすかどうか、詳細な書面による合意は不可欠です。 あなたの興味を保護し、費用対効果の高い間違いを避けるために、家族の弁護士に相談してください。 将来的には、あなたは、あなたが計画を立て、慎重に進める必要があります。