既存のリースでプロパティを購入するときに法的にプロパティの権利を処理する方法

リース物件のバイヤーのための法的考慮事項

既存のテナントと物件を購入すると、物理的検査よりもうまくいくデューデリジェンスが要求されます。各リースの法的健康、売り手の表現の正確さ、およびあなたが仮定する潜在的な責任を評価する必要があります。主な法的考慮事項は次のとおりです。

エスパープペル証明書の要求

estoppel 証明書は、リースの現在のステータスを確認する各テナントからのスモールド ステートメントです。家賃、保証金、残りの期間、および既定のデフォルトまたは紛争。この文書は、後から異なる条件を主張するテナントを「estops」します。例えば、家賃の減少や土地主が特定の義務を免除したという経口契約があったこと。 estoppel は、クローズの非交渉可能な条件を証明します。テナントが、その問題が、その問題が明らかにされたかどうかを無視することを拒否した場合、そのようなフラグが、そのような問題が修正される可能性があります。

リースのコンプライアンスとテナントの権利の見直し

州および地方の法律で販売を存続するテナント固有の権利を付与します。 習慣性の黙示の保証、例えば、新しい所有者が、安全、衛生状態に財産を維持するために必要とされます。 漏れた屋根や壊れた暖房システムを無視することはできません。 既存のリースが建物を買っただけではありません。 プロパティが販売されている場合、一部の管轄権もテナント権を付与するか、新しい所有者が解体またはユニットを変換しようとすると、再配置支援を解除することはできません。 既存のリースが状態に従うかどうかを確認してください [FORLD] [F] [F] [FORLD] または [F] または [FOR] または [FOR] DA] または [F] 法定住人] 法 ([F] 法定法定法] 法定法定法定法] 法] 法定法定法定法定法定法定法定法定] 法定] 法定法定法定法定] 法定] 法定] 法定法定] 法定法定] 法定] 法定] 法定] 法定] 法定

セキュリティー・デポジット・ハンドリング

セキュリティーデポジットは、プロパティ販売中に紛争の頻繁なポイントです。ほとんどの州は、売り手が買い手に預金の全額を転送するか、または閉鎖する前にテナントに直接返還するかどうかを要求します。買い手として、保持されるすべての預金の詳細な会計を取得する必要があります。必要に応じて、別の利益を負うアカウントで維持されていることを確認し、あなたが預金の責任に等しい閉鎖でクレジットを受け取ることを確認してください。預金を正しく処理する失敗は、預金を全額を返すために責任を負うことができます。また、いくつかの状態に、あなたは、あなたが保証する契約を負う必要があります。

ローカル賃貸管理と行動保護

賃貸管理区域では、賃貸借額や控除地を含む既存のリース条件が、新規所有者に引き継がれています。賃貸借契約は、一定の割合(一〜3%未満の期間)上またはテナントを「正当な原因」なしの証拠金、リース違反、または所有者が入居する際の賃貸借入禁止です。一部の都市には、単一の家庭でもカバーする「現在の安定化」または規制があります。 [FAT]を常に確認する[F]を[F]にチェックするが、現地の法律を[F]に定める[F]を指示]を常にチェックします。

リース改正と隠された合意

決してあなたが見る書かれたリースは、物語全体です。 売主は、リースの文書に反映されていない、ペットを持っているか、家経営を実行するためのテナントのための賃貸料のアベーション、ユーティリティの譲歩、または許可など、サイド合意に入ったことがあります。 リース変更に拘束される売り手とテナント間の書面によるすべての通信を要求し、完全に開示されていない経口または書面による側の合意が購入契約に表わされていないという表明を提示する必要があります。 未開示の合意が終了した場合、またはそれらが閉鎖したかどうかを証明することができます。

不動産の権利をリースの不当と譲渡する

既存のリースの対象となる物件を購入すると、リースが明示的に割り当てを禁止するか、閉じる前に終了しない限り、自動的に家主の役割にステップされます。この移転は、リースが契約であるという原則によって管理されます。これは、新しい所有者が、すべてのリース義務の元所有者に代わっています。静かな楽しみを提供し、共通の領域を維持し、テナントの排他的所有権を尊重します。この作業がどのようにして、この作業がスムーズに移行するかを理解する。

テナントの所有権変更の通知

適切な通知はテナント関係を維持し、家賃の支払いを回避するために不可欠です。 売り手は、少なくとも30日前に書面による通知を各テナントに提供し、保留中の変更と将来の家賃が支払われるべき誰に知らせるべきかを通知する必要があります。 閉鎖後、あなた自身の歓迎された手紙を新しい土地主として識別し、あなたの連絡先情報(電子メールアドレス、電話、支払いポータル)を提供し、家賃を送金する状態を提供します。 これは、コミュニケーションの明確なラインを確立し、テナントのリスクを低減し、所有者が実際に紛争を解決するために、実際に行われたかどうかを開示することができます。

リースの割り当て対ノベーション

ほとんどの取引では、リースはテナントの同意を必要としないで買い手に自動的に割り当てられます。リースには、反譲渡条項が含まれている場合を除きます。さらに、標準リース言語は、特に商業リースで、その資産の売却時に割り当てられます。ただし、一部の長期リースまたは非日常的な条件を持つリースは、正式な割り当て契約を必要とする場合があります。 A novation - 元の土地は、将来のすべての債務を補償する必要があり、そのような債務は、契約が不規則な契約を放棄するか否認するか、または債務を解除する必要があります。

セキュリティーの預金とプリペイドの家賃の管理

売主からのすべてのセキュリティデポジットレコードを入手してください。レシートには、その金額と銀行口座が保持されます。 多くの州は、買い手が(1)のデポジット責任を前提とし、入金が転送されたことを認める各テナントに書面による領収書を提示するか、(2)売り手が預金(さらに、任意の認定利息)を閉じる前にテナントに返還する必要があります。 あなたは預金を仮定した場合、あなたは、預金を事前に受け取るために、あなたは、多くの場合、預金口座に渡された預金を[F]または、または、預金口座を預金することになります。

リース条件のご購入価格の調整

リースは、不動産の市場価値に直接影響を与えます。 長期的、下市場のリースを持つプロパティは、直ちに家賃を調達できないため、同等の空き物件よりも価値が低い場合があります。 逆に、有利なエスカレーションと強力なクレジットテナントを持つプロパティは、所得の流れが比較的安全であるため、プレミアムを注文することができます。 既存のリースによって生成された商業鑑定者または経験豊富な不動産弁護士と協力して、既存のリースを分析し、購入価格リースを保証した場合、または売主が保証された場合、または、またはその取引条件が偽りよりも高い評価を得られます。

購入プロセスにおけるリースの問題の取り扱い

勤勉なデューデリジェンスであっても、問題は購入契約の署名と終了の間を直後にすることができます。あなたは、法的責任を回避し、あなたの投資を保護するために積極的にこれらの問題に対処する必要があります。

一般的なリースの争訟とThemを解決する方法

• リース違反:]]テナントが侵害している場合(例えば、非支払い、無許可の占有者、財産の損傷)、買い手はリースを実施する権利を有するかもしれません。ただし、州法に基づく適切な行動手順に従う必要があります。自己ヘルプの逸脱(ユーティリティをオフにし、ロックを変更)は違法であり、深刻な罰をもたらす可能性があります。
• [] 貸与紛争:] テナントは、既に旧所有者に支払われているか、または賃貸借契約が減少したことが主張する可能性があります。 買い手として、あなたは、未開示の経口合意に拘束されていない。 閉鎖する前に、これらの請求を解決するために、estoppel証明書を使用してください。 紛争が残っている場合は、売り手がそれを解決するか、または閉鎖でクレジットを提供するように要求することを検討してください。
• 早期終了の権利:] 一部のリースには、テナントが不動産が売却(「販売条項」)または新しい所有者が財産の使用を変更する場合、終了できる条項が含まれています。 終了条項を慎重にお読みください。 テナントが有効終了した場合、所得の実質的な部分を失う可能性があります。 テナントに残留する - 家賃の譲歩またはリースまたは補償の要因に適応することにより、おそらく、あなたの収入の損失を失う可能性があります。
• [セキュリティデポジットの紛争:[)売り手が預金を転送したり、不正確なレコードを提供できなかった場合は、買い手はリースエンドで完全な預金のためにテナントに責任を負うことができます。 すべての預金レコードが検証されるまで、売り手の利益の一部を閉鎖して保持し、預金の誤りから損失をカバーするために補償条項を含む。

閉店前のリース変更の交渉

市場条件と整列するためにリース条件を調整したい場合があります。例えば、家賃を市場レベルに引き上げ、リース制限を解除するか、信頼できるテナントの期間を延長することなどです。あなたは、閉鎖する前にテナントと交渉することができますが、いかなる変更も、当事者が書面で署名し、署名する必要があります。テナントは、彼らが所有権を取る前に、新しい所有者の要求を疑わしいかもしれないことに注意してください。透明性とオファーのインセンティブ交渉(家賃のクレジットやアップグレードされた仕上げのような)、あなたが歩くことを禁止するか、または、または承認するかどうかを判断する必要があります。

手術用テナントや販売店との取引

テナントがエスプレッダー証明書に署名しない場合はどうすればよいですか? 購入契約の条項を含めると、テナント(90%または100%)の必要な割合が、エスプレッサーを提供していない場合に終了する権利が付与されます。 同様に、売り手がリース条件について積極的に誤解を招く場合は、家賃の補償期間または保留訴訟を請求するなど、不正行為を主張する可能性があります。 あらゆるコミュニケーションを文書化し、すべてのリースに関する文書を保管してください。 [F] 特定の規制に関するガイドライン [F] [F] を添付してください。 [F]

法的救済と紛争解決

紛争が終了した後に生じた場合は、まずテナントと直接交渉しようとします。 失敗した場合、あなたは違法な拘留行為(訴訟訴訟)を提出するか、裁判所から決定的な救済を求める必要があります。 多くの商業リースには、必須仲裁条項が含まれています。 これらが所有権の譲渡を生き延ばすかどうかを確認してください。 不動産訴訟を早期に受け止めることは、時間とお金を節約することができます。彼らはあなたのポジションの強さと最善の決定戦略を保証することができます。 紛争が関与するかどうかは、あなたの関係を緩和し、その決定を要求する権利を保ちます。

ポスト‐閉鎖の移行:長期成功の確保

終日は終わりの行ではありません。転送後の週と月は、家主としてのあなたの評判を確立し、法的コンプライアンスを確保することが重要である。次の手順を含む移行計画を開発する:

• ] 地方自治体と再登録:[ 一部の都市では、レンタル物件を登録し、移転手数料を払うために新しい所有者が必要です。 プロパティは、レンタルコントロールの対象となる場合、ローカルのレンタルボードで必要な書類を提出してください。
• テナントレコードの更新:[]]リース、エスパー証明書、セキュリティデポジットレコード、および任意の対応のコピーで各テナントのための新しいファイルを作成します。 簡単にアクセスするために、これらのレコードをデジタル化します。
• []]プロパティを調べる:[[]]]]は、テナントとの間の通路を離れて、既存の条件を文書化します。 写真を取り、予期せぬ損傷に注意しましょう。 これは、あなたが損傷を引き起こした後クレームからあなたを守ります。
• ]家賃の支払いに関する正式な通知を送信します。[] それぞれのテナントに、許容支払方法、期限、および遅延料金を含む家賃を支払うための書面による指示シートを提供します。 これは混乱を低減します。
• メンテナンス対応システム「」を制定し、修理を誰に呼びかけるかを知る必要があります。信頼できるシステム(オンラインポータル、専用電話番号)を設定し、良好な関係を維持するために速やかに対応します。
• []リース期限:[]マークあなたのカレンダーの重要な日付:リース期限、家賃増加日、および任意のオプション - 実行期限。 期限を欠損すると、お金や法的権利を負担することができます。

結論:法的に健全な購入のためのあなたの行動計画

既存のリースで物件を購入する際、法的に不動産の権利を取り扱います。それは成功した投資の基盤です。リースを徹底的に見直し、estoppel の証明書を安全にし、ローカルの法律を理解し、購入契約で適切な保護を交渉することにより、あなたは訴訟のリスクを最小限に抑え、所有権のスムーズな移行を保証します。このチェックリストに従って、自分自身を保護する:

• すべての修正およびサイド合意を含むすべてのリースの徹底的な見直しを実施します。
• テナントからestoppel証明書を要求し、リースに対する精度を検証します。
• ローカル賃貸管理、防護、およびその資産に適用される保証金法を把握します。
• リース関連コンポジションのアドレス、売り手の表現に対する補償、預金確認のための資金の保有契約を交渉する。
• 売主と調整してテナントに適切な通知と家賃回収のスムーズな移行を提供します。
• 不動産の弁護士が取引全体をクローズする前に審査する資格があります。タイトル会社やエージェントにのみ頼りにはなりません。