閉幕日のハイ・ステークの性質を理解する

終日は、不動産取引における努力の週または月単位の計算です。 バイヤー、売り手、不動産エージェント、貸し手、タイトル会社、弁護士は、契約を確定するためにすべての合意を結集しています。 しかし、細心の計画にもかかわらず、最後の分の問題は、まだ表面にすることができます、ポストポンに脅迫するか、または閉鎖を退去する。 これらの驚きを説得力と効率でナビゲートする能力は、ストレスの多い記事からスムーズな閉鎖を分離します。 これは、あなたが予期しないコントロールのために、包括的な書籍を提供します。

不動産の閉鎖プロセスは、最終融資承認、タイトルクリアランス、文書の実行、資金の払い戻し、および記録のカスケードを含みます。 これらのいずれかのHICCUPは、外向きにさざる可能性があります。 一般的な圧力ポイントを理解し、対応フレームワークを用意することにより、関与するすべての当事者の利益を最小限にし、保護することができます。

クローズを解除する一般的なLast-Minuteの問題

各トランザクションはユニークですが、スケジュール終了時刻の時刻に頻繁に問題が出現します。事前に認識することで、迅速な対応のためにメンタルツールキットを作成できます。

  • [ タイトルの矛盾または未解決の償却[ - 判断、税理士、または前時間に発見された緩和の問題。 小さな優れた債務でさえ、明確なタイトルの譲渡をブロックすることができます。
  • 資金調達承認[ - 最終採用確認の問題、レートロックの有効期限、または合意された購入価格下で来る鑑定値。
  • [] 誤った文書[ - 開示、期限切れの身分証明書、または欠落したHOAのエストペル証明書から省略された署名。
  • インスペクションや鑑定驚き – 最後のウォークスルー中に発見された以前に未公開の欠陥、または貸し手の最小要件を満たすことができない鑑定。
  • ] 対立や遅延をスケジュール[ – リモート販売者は、ビデオの公正、閉塞剤が病気を下回る、またはタイトルオフィスの停電を介して接続できません。
  • Funds転送の問題] - 購入者のアカウントで遅延、不十分な資金を配線、または不正なアラートは、銀行の転送を凍結します。
  • 未定の買い手がチェーンブレイクをし、未閉鎖の状態で販売するコンポジションを割る – 未定の買い手がチェーンブレイクする。

これらの各シナリオは、異なる戦略を要求します, しかし、穏やかなコミュニケーションの根本的な原則, 迅速な評価, プロのコラボレーションは、一定のまま.

ステップ1: Calmを保ち、積極的にコミュニケーションをとりなさい

問題が発生したときの最初の本能は、しばしばパニックまたは非難である。 両方に抵抗する。 代わりに、三つの深呼吸を取り、知る必要があるすべての人とコミュニケーションの行を開きます。 キーは、アラーム[を発生させることなく透明である。 たとえば、タイトルのライエンが発見された場合、買い手のエージェント、売り手のエージェント、および弁護士に同時に通知し、すべての当事者は解決策に向かって作業を開始することができます。

重要な利害関係者とグループテキストまたは電子メールスレッドを作成します。: クローズエージェント、不動産エージェント、貸し手(資金調達が関与している場合)、弁護士。 簡潔な更新を提供:問題が何であるか、手順が取られるか、および推定時間解像度。 「問題がある」などの漠然とした言語を避けてください。 代わりに、「A $2,300 メカニックのライエンがプロパティで発見されました。 私たちのタイトル役員は、売り手の支払い状況を検証するために売り手の弁護士に連絡しています。 私たちは、2時間以内の解像度を期待しています。」

買い手や売り手は感情的に投資されることを忘れないでください。問題が一般的であり、計画を持っていることを彼らに安心してください。 ]] 気密性は伝染性です; あなたは自信を投じると、他の当事者は、協力的かつ忍耐的を維持するためにより可能性が高い。

ステップ2:ソリューションを迅速に特定し優先します

問題の明確な画像がある場合、すぐにオプションを評価する。すべての問題は等しく重要ではありません。単純なトリエージフレームワークを使用してください。

  • 閉塞は、今日はマイナーな調整で起こるか?[] 多分あなたは8時PMまでワイヤ延長を必要とする。 それはしばしば可能です。
  • [] 問題は新しい文書や署名を必要としますか?[]]モバイルの公証またはリモートオンライン公証(RON)セッションをすぐにアレンジします。
  • ]契約条件に影響を及ぼすか?[])。そうなら、addendumまたはAmendmentを通じて両当事者からの書面による承認を得る。
  • は取引ブレーカですか? まれに、問題はタイムフレーム内で解決できないことがあります。しかし、その後、延期は失敗した取引よりも優れています。

例えば、鑑定が$10,000低くなったら、いくつかのパスウェイがあります。価格を再交渉し、サポートコンプリートで値(ROV)の調整を要求し、買い手が追加の現金を持って、または貸し手で鑑定をコンテストしてください。各オプションには異なるタイムラインがあります。必要な時間枠内で取引を閉じる可能性が最も高いものを選択してください。

ステップ3:深い専門知識を持つ専門家をエンゲージメント

エージェントは、すべてのクローズ問題だけで解決することはできません。 不動産チームの強みは、あなたが呼び出すことができる専門家のネットワークから来ます。 タイトルの問題が表面にすると、タイトル役員または不動産弁護士は、解像度を導く必要があります。 貸し手文書が欠落しているとき、融資役員またはプロセッサは明示的でなければなりません。 あなたの役割は、すべてのドメインの専門家になるために、促進し、調整することです。

例えば、ライエンが発見された場合、タイトル会社は、それが支払われているかどうかを調査しますが、まだリリースされていない。また、支払いレターを注文し、資金が有線されていることを確認するために売り手の弁護士と調整することができます。多くの場合、彼らは、ライエンがクリアされている間、閉鎖を可能にするために「ギャップ」カバレッジまたはホールドハームレス契約を発行することができます。

買い手が不正な警告により急激に落とすと、貸し手は急激なリスコアを要求したり、新しいクレジットレポートをプルすることができます。 モーゲージブローカーは、元の融資が通過すると、代替資金調達を見つけるのにも役立ちます。 ]これらの専門家にループする初期、より高速な解決策。]

特定の問題を処理するための詳細なガイド

タイトル ライセンスとアンバンス

タイトル検索は、初期に実行されますが、検索後に提出された契約者の機械式に、または以前の所有者から忘れられた税が現れることがあります。 ]:]

  • 売り手は、支払いの証明と、クレジットカードからのライアンリリースを提供します。 多くのクレジットカードは、即時FAXまたは電子メールの確認を提供できます。
  • ライエンが小さい場合は、販売から送金して決済を済ませてください。 タイトル会社は追加の資金をエスクローすることができます。
  • 一部の州では、タイトル会社は、ポストクロージングを解決している間に、ライアンを保証するために「ギャップ」の支持を発行することができます。
  • 最悪の場合: 公開されるように、リエンを許可するために24〜48時間で終了したポストプーン。ほとんどの貸し手は、上書きプロセスを開始せずにわずかな遅延を可能にします。

タイトル保険やリエンの解像度については、【】】のランド・タイトル協会のタイトルライアンの説明を参照してください。.

最後の分に資金調達のフォールアウト

買い手ローンは、多くの理由で失敗することができます:借り手はジョブを変更し、大きな購入をしました。または、プロパティは評価されませんでした。 11回目は、これを発見する恐ろしい時間ですが、それは起こります。 アクション手順:[

  • 「条件付き承認」の更新を申請します。 問題はマイナーな場合があり、電子的に提出できる書類は数分で提出できます。
  • 鑑定が低い場合は、エージェントが提供する同等の販売で「]」を要求します。新しい証拠を見直した後、一部の鑑定人が調整します。
  • 買い手がより低い鑑定のためにより多くの現金を必要とする場合、彼らは家族や401(k)からの短期融資からの贈り物を得ることができますかどうかを確認してください。 貸し手は、ソースを文書化する必要がありますが、それは多くの場合に同じ日にすることができます。
  • 最後のリゾートとして、売り手が価格の減少または販売終了の2番目の住宅がギャップを埋めるのに同意するかどうかを確認します。

NARのガイド 鑑定問題を回避する[] は、前例の戦略を提供します。

文書と署名のスナフ

署名、間違った日付、または期限切れのIDは驚くほど一般的です。このソリューションは、多くの場合、あなたが考えるよりも高速です。 ]電子署名]] プラットフォームを介して、DocuSignやNotarizeなどのプラットフォームは数分で完了することができます。 多くのタイトル企業がリモートオンライン公証(RON)をサポートし、サイダーがビデオ接続でどこでもできるようにします。 問題が期限切れたドライバーのライセンスであれば、状態DMVが電子的問題やパスポートを許容できるかどうかを尋ねます。 一部の企業が、または、または、または、または、または、パスポートを貸与します。 いくつかのIDが、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または

常に必要な書類のチェックリストを保ち、閉じる前に48時間ごとに確認を行います。徹底したリストについては、を参照してください。 財務保護局のクローズド・ガイド。

最終ウォーク・スルーの点検はサプライズ

最終的なウォークスルーは、プロパティの状態を確認することを意味していますが、時には買い手は新しい問題を発見します:壊れた炉、漏れからの水害、または後ろにゴミを残します。 これは、修理やクレジットの要求をクローズが開始するのと同じくらいトリガーすることができます。 ]それを処理する方法:

  • 写真を撮って問題を文書化します。 すぐに売り手のエージェントに送ってください。
  • アイテムが未成年(例えば、汚れたカーペット)の場合、遅延するよりも小さなクレジットまたは手持ちの手数料を提供します。
  • 問題が著しい(例えば、冬の暖房無し)場合、エスクローで保持された資金で行われた修理されたポスト閉鎖を交渉して下さい。売り手はタイトルの会社のアカウントにお金を入金でき、バイヤーはの後で修理を整理できます。
  • 売り手が反応しない場合、買い手のエージェントは、管理ブローカーにエスカレートするか、法的救済(例えば、特定のパフォーマンス)を考慮する必要があります。

今後の閉鎖の予防策

最後の分を無くすことは不可能ですが、積極的なアプローチは頻度と重症度を低下させます。すべてのトランザクションでこれらのベストプラクティスを実行します。

  • []タイトル検索とアンケートを早期に注文[ - 終了前に2週間まで待つしないでください。 タイトルの問題が見つかった以前のほど、落ち着いて解決する時間がます。
  • []48～72時間前にすべての文書をオンにします[] - 買い手と売り手の両方が、可能なすべてのものを見直し、事前署名する必要があります。 これは、閉じたテーブルの前にエラーをキャッチします。
  • [] 継続的な通信スケジュール - 貸し手、タイトル会社、およびその他のエージェントと週刊のチェックインは、すべての人が一直線に並べられるようにします。 共有チェックリスト(例、Googleスプレッドシート)を使用して、マイルストーンを追跡します。
  • 閉鎖30日前までに、スケジュール検査と鑑定書 - これは修理、交渉、または鑑定の競争のための時間を与えます。
  • ] 一般的な問題の一貫性計画を - 例えば、最も近いモバイル ノタリー サービスを知って、エスクロー ホールドバック テンプレートを用意し、緊急修理を行うことができる信頼性の高い契約者のリストを維持します。
  • []金融変更を回避する奨励買い手[ - 新規クレジットカード、ジョブ変更、またはローン承認とクローズの間の大きな購入はありません。 1週間前にリマインダーメールを送ってください。
  • 終日タイムラインチェックリスト - 「タイトル会社によって受信されたワイヤ資金を検証」や「売り手が署名したすべての文書を確認」などのタスクを含み、時間を閉じる前に2時間オフにチェックします。

リアルターズ協会は、あなたのチームのために適応することができる[]のチェックリスト(PDF)を開示します。

最終問題のスムーズな技術ツール

現代の技術は、時間が短くてもライフセーバーになることができます。 これらのツールでチームを装備します。

弾力性のある閉幕チームの構築

適切な人を持つための計画の代替品の量はありません。あなたの最後のチームを組み立てるとき、次のことを参照してください。

  • 急な発疹や同日の録画に関する迅速な対応のために知られているタイトル会社または弁護士。
  • 最終入稿変更を処理できる社内処理チームを持つ貸し手。
  • 難易度で、閉塞が困難な不動産業者は、簡単には腐敗していません。
  • 24時間365日のモバイル予約対応のノタリーサービス。

必要な前に、これらの関係を促進します。 スムーズな閉鎖の後、感謝のメモを送って、時にはパートナーにビジネスを参照してください。 危機が発生したとき、これらの専門家は、あなたの呼び出しを優先します。

法的および倫理的考慮事項

最後の分の問題は、時には倫理的な境界線をプッシュすることができます。常にすべての当事者と正直に残っている間、クライアントの最良の関心で行動します。例えば、買い手が気づいていない欠陥を発見した場合、あなたはそれを開示する義務があります。その遅れが閉鎖する場合でも。材料の事実を隠すことは、訴訟やライセンスの取消につながることができます。

また、契約期限の注意が必要です。 郵便切手閉鎖に同意すると、両方の締約国によって署名された書面による拡張を取得します。 経口契約は危険です。 ほとんどの標準的な購入契約は、「時間が本質である」条項を可能にするので、拡張なしで1日遅れさえ違反する可能性があります。 一方的な決定を行う前に契約言語を相談してください。

問題が訴訟(例えば、利益の上の紛争)で終わる場合、クライアントは独立した法的相談を求めるように勧めます。不動産業者は法的アドバイスをすることはできません。そのため、資格のある弁護士に相談してください。

リアルワールド・ケース・スタディ

ケース1:ミッドナイト・ライエン

閉鎖の2時間前に、タイトル会社は、売主に$ 5,000 IRS税の償却を発見しました。 売主は最近債務を支払ったが、IRSはリリースを発行しませんでした。 タイトル役員はIRSの自動支払行と呼ばれると確認番号を取得しました。 彼女はその後、「ギャップ」の承認を発行し、終了し、正式リリースは3日後に到着しました。 ]]キーのテイクアウト:タイトル役員は、ほとんどの認証ツールを通知するアクセス権を持っています。 ほとんどのエージェントは、ほとんどの認証ツールを解除することができません。

ケース2:鑑定評価ギャップ

買い手の鑑定は、契約価格の1日前に15,000ドルに達しました。 買い手は5%ダウンしました。 エージェントはすぐに3つの最近の比較可能な販売を集めました。その2つは、鑑定人が見逃していたこと、そしてROVを提出しました。 鑑定人は$10,000で値を調整し、売り手は$5,000削減に合意しました。 閉鎖は時間通りに起こりました。 ]キーテイクアウト:は、あなたがそれを強制的に行わなければ、それが難しいと判断せずに、低アプリを承諾しません。

ケース3:ミッシングサイダー

売り手の高齢者の母親は、状態から住んでいたし、プロパティの共同所有者でした。彼女は、終日午後4時で発見された販売者のアフィダビットに署名しました。閉鎖エージェントは、ズームを介してリモートの公正な通知セッションを整理しました。公証された文書は、30分以内にタイトル会社に電子メールで送信されました。 キーテイクアウト:リモートオンライン公証は、署名のためのゲームチェンジャーです。

結論:ストレスを成功に変える

最後の分の問題は決して歓迎されていませんが、, 彼らは不動産の必然的な部分です. 失敗したクローズと成功した1の違いは、多くの場合、準備にダウン沸騰します, コミュニケーション, 落ち着き, 問題解決の考え方. 共通の下落を理解することにより, 各シナリオのための明確な行動計画を持ちます, そして、能力のある専門家と自分自身を囲む, あなたはあなたの道をもたらす任意の驚きを処理することができます. 覚えておいてください: 閉鎖日ドラマは物語の一部であります, しかし、正しいアプローチで, それはすべての人のために関与する幸せな終末を持っていることができます.

ガイドを手伝いし、さらにはチームと共有して、終日は自信をもって直面できるものであることを確認しましょう。