फोरक्लोज़र रक्षा के लिए कानूनी प्रक्रियाएं

फोरक्लोज़र एक कानूनी प्रक्रिया है जो ऋणदाता बंधक भुगतान पर ऋण के संतुलन को पुनर्प्राप्त करने के लिए उपयोग करते हैं। गृहस्वामी अपने संपत्ति को खोने के खतरे का सामना करते हैं, फोरक्लोज़र रक्षा में शामिल कानूनी प्रक्रियाओं को समझना आवश्यक है। प्रक्रिया राज्य कानून, ऋणदाता नीतियों और संघीय नियमों द्वारा नियंत्रित होती है, और विशिष्ट कदम यह निर्भर करता है कि क्या फोरक्लोज़र न्यायिक या गैर न्यायिक है। होमोडोरों के प्रत्येक चरण में अधिकार और विकल्प होते हैं, लेकिन तुरंत कार्य करना और उचित कानूनी मार्गदर्शन के साथ उनकी संपत्ति और वित्तीय भविष्य को संरक्षित करने के लिए महत्वपूर्ण है।

Understanding Foreclosure: न्यायिक बनाम गैर न्यायिक

रक्षा रणनीतियों में डाइविंग से पहले, दो प्राथमिक फोरक्लोज़र मार्गों को समझना महत्वपूर्ण है: न्यायिक और गैर न्यायिक। फोरक्लोज़र का प्रकार कानूनी प्रक्रियाओं, समयरेखाओं और उपलब्ध सुरक्षा को निर्धारित करता है।

]Judicial Foreclosure[ को ऋणदाता को अदालत में उधारकर्ता के खिलाफ मुकदमा दायर करने की आवश्यकता है। ऋणदाता को उधारकर्ता को डिफ़ॉल्ट साबित करना चाहिए, और यदि अदालत ऋणदाता के पक्ष में पाता है, तो यह संपत्ति एक शेरिफ की बिक्री पर बेची जाती है। न्यायिक फोरक्लोजर फ्लोरिडा, न्यूयॉर्क और इलिनोइस जैसे राज्यों में आदर्श है। क्योंकि यह अदालत प्रणाली के माध्यम से चला जाता है, उधारकर्ताओं के पास रक्षा बढ़ाने और अनुरोध खोज करने के अधिक अवसर होते हैं।

]गैर न्यायिक फोरक्लोज़र (जिसे बिक्री की शक्ति भी कहा जाता है) तब होता है जब ऋण दस्तावेजों में बिक्री खंड की शक्ति होती है जो उधारदाताओं को अदालत पर्यवेक्षण के बिना संपत्ति बेचने के लिए अधिकृत करती है। यह प्रक्रिया उधारदाताओं के लिए तेज़ी से और कम महंगा है, लेकिन यह उधारकर्ता के उपचार को भी सीमित करती है। कैलिफोर्निया, टेक्सास और जॉर्जिया जैसे राज्य आमतौर पर गैर न्यायिक फोरक्लोजर का उपयोग करते हैं। हालांकि, उधारकर्ता अभी भी बिक्री को अस्थायी रूप से बंद करने के लिए एक मुकदमा दायर करके फोरक्लोज़र को चुनौती दे सकते हैं।

फोरक्लोज़र का प्रकार विशिष्ट कानूनी ढांचे को निर्धारित करता है, जो आपकी रक्षा के तहत काम करेगा। यह पहचानने के लिए महत्वपूर्ण है कि कौन-सा प्रक्रिया आपके अधिकार क्षेत्र में लागू होती है जैसे ही आपको डिफ़ॉल्ट या त्वरण की सूचना मिलती है।

Foreclosure Process Step by Step

फोरक्लोज़र टाइमलाइन नाटकीय रूप से भिन्न हो सकती है, लेकिन अधिकांश प्रक्रियाएं घटनाओं के सामान्य अनुक्रम का पालन करती हैं। प्रत्येक चरण को समझना होम मालिकों को कार्य करने के लिए कब और क्या रक्षा उपलब्ध हो सकती है, इसकी पहचान करने में मदद करता है।

डिफ़ॉल्ट और त्वरण की सूचना

प्रक्रिया आम तौर पर शुरू होती है जब उधारकर्ता एकाधिक भुगतान याद करता है- आमतौर पर तीन से छह महीने की विलंबता। ऋणदाता तब डिफ़ॉल्ट की सूचना (NOD), एक औपचारिक लिखित अधिसूचना है जो उधारकर्ता को सूचित करती है कि वे अपने भुगतान दायित्वों को पूरा करने में विफल रहे हैं। NOD के साथ, ऋणदाता त्वरण खंड को लागू कर सकता है, जो तुरंत देय ऋण की शेष शेष राशि को घोषित करता है और देय . यह समयरेखा को तेज करता है और दांव को बढ़ाता है, क्योंकि उधारकर्ता अब सिर्फ छूट के बजाय पूर्ण राशि का भुगतान करता है।

न्यायिक फोरक्लोज़र राज्यों में, डिफ़ॉल्ट की सूचना एक मुकदमा (संयुक्त) के बाद हो सकती है, जिसके बाद उधारकर्ता को सख्त समय सीमा (अक्सर 20 से 30 दिनों) के भीतर जवाब देना चाहिए। जवाब देने में विफलता के परिणामस्वरूप डिफ़ॉल्ट निर्णय हो सकता है, जिससे फोरक्लोज़र को लड़ने का अधिकार प्राप्त हो सकता है। गैर न्यायिक राज्यों में, एनओडी एक पूर्व-foreclosure अवधि को ट्रिगर करता है जिसके दौरान उधारकर्ता विकल्प को पकड़ सकता है या बातचीत कर सकता है।

पूर्व फोरक्लोज़र अवधि

डिफ़ॉल्ट की सूचना के बाद, अधिकांश राज्य एक वैधानिक प्री-फोरेक्लोज़र अवधि -आमतौर पर 30 से 90 दिनों तक - जिसके दौरान उधारकर्ता सभी चूक भुगतान, फीस और लागत का भुगतान करके डिफ़ॉल्ट रूप से इलाज कर सकते हैं। यह अवधि उधारकर्ता को ऋण संशोधन, लघु बिक्री, या फोरक्लोज़र के बदले में डीड जैसे विकल्पों का पीछा करने की अनुमति देती है। कुछ राज्यों को उधारदाता को पूर्व-foreclosure विकल्पों की सूचना भेजने और आवास परामर्श सेवाओं के बारे में जानकारी प्रदान करने की आवश्यकता होती है।

इस विंडो के दौरान, उधारकर्ता को ऋण दस्तावेजों और ऋणदाता से किसी भी संचार की सावधानीपूर्वक समीक्षा करनी चाहिए। उपभोक्ता संरक्षण कानूनों की कोई त्रुटि, लापता प्रलेखन या उल्लंघन एक रक्षा के लिए आधार बन सकता है। पूर्व-foreclosure अवधि कानूनी सलाह लेने का सबसे महत्वपूर्ण समय है।

फोरक्लोज़र बिक्री

यदि डिफ़ॉल्ट ठीक नहीं है और कोई वैकल्पिक समझौते नहीं पहुंच गया है, तो संपत्ति एक फोरक्लोज़र बिक्री पर चलती है। न्यायिक फोरक्लोज़र में, बिक्री शेरिफ या अदालत से नियुक्त अधिकारी द्वारा आयोजित की जाती है। गैर न्यायिक फोरक्लोज़र में, ट्रस्टी बिक्री का संचालन करता है। बिक्री पर, संपत्ति उच्चतम बोलीदाता को नीलामी की जाती है, अक्सर उधारदाताओं को खुद (जो राशि के कारण बोली जाती है)। बिक्री को सार्वजनिक रूप से राज्य कानून के अनुसार विज्ञापित किया जाना चाहिए, और उचित नोटिस उधारकर्ता को दिया जाना चाहिए। विज्ञापन या नोटिस आवश्यकताओं का पालन करने में विफलता बाद में बिक्री को चुनौती देने के लिए जमीन हो सकती है।

कुछ राज्यों को डिफ़ॉल्ट और बिक्री की सूचना के बीच एक न्यूनतम प्रतीक्षा अवधि की आवश्यकता होती है। उदाहरण के लिए, कैलिफोर्निया ने NOD की बिक्री की तारीख तक कम से कम 111 दिन की राशि का आदेश दिया। उधारकर्ताओं को यह सत्यापित करना चाहिए कि ऋणदाता ने सभी समय और नोटिस नियमों का पालन किया है।

पोस्ट सेल रिडेम्पशन अवधि

कुछ अधिकार क्षेत्र में, उधारकर्ता को एक विशिष्ट समय सीमा के भीतर पूर्ण बिक्री मूल्य और ब्याज का भुगतान करके संपत्ति को पुनः प्राप्त करने की अनुमति देता है (उदाहरण के लिए, छह महीने से एक वर्ष)। छूट अधिकार राज्य द्वारा व्यापक रूप से भिन्न होते हैं और सभी फोरक्लोज़रों पर लागू नहीं हो सकते हैं। इस अवधि के दौरान रक्षा दोषपूर्ण बिक्री कार्यवाही या ऋणदाता के गलत तरीके पर ध्यान केंद्रित कर सकती है।

पूर्व-Foreclosure विकल्प: Mitigating नुकसान

मुकदमेबाजी का सहारा लेने से पहले, गृह मालिकों को नुकसान की शमन विकल्प का पता लगाना चाहिए जो कि फोरक्लोज़र को रोक सकता है या कम से कम वित्तीय झटका को नरम कर सकता है। कई ऋणदाता इस बात पर बातचीत करने के लिए तैयार हैं कि क्या उधारकर्ता ऋण को हल करने के लिए वास्तविक इच्छा दर्शाता है। निम्नलिखित विकल्प आम तौर पर उपलब्ध हैं, हालांकि पात्रता ऋण के प्रकार, सेवाकार नीतियों और संघीय कार्यक्रमों पर निर्भर करती है।

ऋण संशोधन

A loan संशोधन स्थायी रूप से भुगतान को और अधिक सस्ती बनाने के लिए बंधक की शर्तों को बदल देता है। संशोधनों में ब्याज दर को कम करने, ऋण अवधि का विस्तार करने, या यहां तक कि प्रिंसिपल के एक हिस्से को देने में शामिल हो सकता है। योग्य होने के लिए, उधारकर्ता को आमतौर पर वित्तीय कठिनाई (जैसे नौकरी हानि, चिकित्सा बिल, तलाक) साबित करना चाहिए और कम भुगतान करने की क्षमता का प्रदर्शन करना चाहिए। Consumer वित्तीय संरक्षण ब्यूरो (CFPB) [[FLT: 3]] एक संशोधन के लिए आवेदन करने के तरीके पर संसाधन प्रदान करता है और दोहरी ट्रैकिंग के खिलाफ क्या सुरक्षा मौजूद है - जहां आवेदन करने के लिए आगे बढ़ना है।

पुनर्भुगतान योजना

A repayment योजना उधारकर्ता को नियमित मासिक भुगतान को वापस लेने के दौरान एक सहमत अवधि (अक्सर 3 से 12 महीने) पर चूक गए भुगतान पर पकड़ने की अनुमति देता है। यह विकल्प सबसे अच्छा काम करता है जब हार्डशिप पास हो गई है और उधारकर्ता प्रत्येक महीने अतिरिक्त भुगतान दे सकता है। ऋणदाता आम तौर पर पुनर्भुगतान योजना की पेशकश करने के लिए तैयार होते हैं यदि उधारकर्ता उन्हें सक्रिय रूप से संपर्क करता है।

लघु बिक्री

A short sale में बकाया बंधक संतुलन से कम संपत्ति को बेचना शामिल है, ऋणदाता की ऋण राशि को पूर्ण या आंशिक संतुष्टि के रूप में स्वीकार करने की मंजूरी के साथ। उधारकर्ता को वित्तीय कठिनाई दिखाने चाहिए और संपत्ति का मूल्य ऋण राशि से कम होना चाहिए। लघु बिक्री एक फोरक्लोज़र के ऋण क्षति से बचने में मदद कर सकती है, लेकिन उन्हें ऋणदाता सहयोग की आवश्यकता होती है और कई महीने लग सकते हैं। कुछ मामलों में, ऋणदाता समझौते के हिस्से के रूप में कमी निर्णय (बिक्री मूल्य और ऋण संतुलन के बीच का अंतर) को माफी दे सकता है।

Foreclosure के Lieu में Deed

A ] Forclosure के बदले में, उधारकर्ता से उधारदाताओं तक संपत्ति के शीर्षक का स्वैच्छिक हस्तांतरण है। बदले में, ऋणदाता आगे नहीं जाने के लिए सहमत होता है, और कई मामलों में, यह ऋण के लिए आगे देयता से उधारकर्ता को जारी करता है। यह विकल्प एक फोरक्लोज़र से तेज़ है और ऋण के लिए कम हानिकारक है, लेकिन इसके लिए अन्य ऋणों से मुक्त संपत्ति की आवश्यकता होती है (जैसे, दूसरा बंधक, कर ऋण)। उधारकर्ता को एक लिखित समझौते का अनुरोध करना चाहिए जो किसी भी कमी के दावे को स्पष्ट रूप से छूट देता है।

इनमें से प्रत्येक विकल्प में विशिष्ट पात्रता मानदंड और कर निहितार्थ हैं। उदाहरण के लिए, कुछ परिस्थितियों में बंधक ऋण को कर योग्य आय माना जा सकता है, हालांकि अपवाद लागू हो सकते हैं। U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) गृहस्वामी विकल्पों की तुलना करने और कागजी कार्रवाई को समझने में मदद करने के लिए मुफ्त आवास परामर्श प्रदान करता है।

होम मालिकों के लिए कानूनी रक्षा रणनीति

जब पूर्व-foreclosure विकल्प अपर्याप्त होते हैं या ऋणदाता बातचीत करने से इनकार कर देता है, तो गृहस्वामी को औपचारिक कानूनी रक्षा पर चढ़ने की आवश्यकता हो सकती है। लक्ष्य फोरक्लोज़र को रोकने के लिए है, उधारदाताओं को उचित प्रक्रियाओं का पालन करने के लिए मजबूर करता है, या उल्लंघन के लिए क्षति प्राप्त करता है। एक मजबूत रक्षा बिक्री में देरी कर सकती है, संशोधन के लिए समय खरीद सकती है, या फिर भी पूरी तरह से फोरक्लोज़र को रद्द कर सकती है। नीचे अग्रभाग रक्षा में इस्तेमाल होने वाली सामान्य कानूनी रणनीतियाँ हैं।

प्रक्रियात्मक त्रुटियां

फोरक्लोज़र प्रक्रिया प्रक्रिया प्रक्रियात्मक आवश्यकताओं के साथ रखी गई है जो उधारदाताओं को सख्ती से पालन करना चाहिए। डिफ़ॉल्ट की सूचना कैसे दी गई थी, त्वरण की अनुचित गणना, आवश्यक प्रतीक्षा अवधि प्रदान करने में विफलता, या सार्वजनिक नीलामी नोटिस में त्रुटियां सभी रक्षा के लिए आधार हो सकती हैं। न्यायिक फोरक्लोजर में, ऋणदाता को सभी आवश्यक दस्तावेजों को दायर करना चाहिए, जिसमें मूल वचनबद्धता नोट और बंधक शामिल हैं, अदालत में। लापता या अधूरी दस्तावेज मुकदमा के खारिज होने का कारण बन सकते हैं। उधारकर्ताओं को तकनीकी उल्लंघन के लिए हर दस्तावेज़ को जांचने के लिए अपने वकील के साथ काम करना चाहिए। यहां तक कि एक छोटी त्रुटि भी अनुकूल निपटान के लिए लाभ प्रदान कर सकती है।

ऋणदाता उल्लंघन और अनिवार्य ऋण

उधारदाताओं और सैनिकों को संघीय और राज्य कानूनों के एक मेजबान का पालन करना चाहिए। आम उल्लंघन जो रक्षा के लिए एक रक्षा का गठन कर सकते हैं:

• Fair Debt Collection Practices Act (FDCPA) उल्लंघन, जैसे कि फोन कॉल को परेशान करना, बिना अधिकार के कानूनी कार्रवाई को गलत तरीके से प्रस्तुत करना।
• ]Real एस्टेट निपटान प्रक्रिया अधिनियम (RESPA) उल्लंघन, जैसे कि एक योग्य लिखित अनुरोध का जवाब देने में विफल रहा, दोहरी ट्रैकिंग में संलग्न, या गलत नुकसान शमन अनुप्रयोगों।
• ]Tirth in Lending Act (TILA) उल्लंघन, जिसमें गलत प्रकटीकरण, पारस्परिक अधिकार शामिल नहीं है, या रद्द करने के अधिकार की सूचना प्रदान करने में विफलता शामिल है।
• प्रीडरेटरी उधार प्रथाओं -गैर-अनुशंसनीय शर्तों, inflated शुल्क, या स्टीयरिंग उधारकर्ताओं के साथ अनुपयुक्त उत्पादों में चला जाता है। उधारकर्ता जो शिकारी उधार देने वाले थे वे धोखाधड़ी, असंख्यता या राज्य विरोधी-प्रेषक उधार विधियों के उल्लंघन का दावा बढ़ा सकते हैं।

उधारकर्ताओं को भी दावा कर सकते हैं ]wrongful foreclosure यदि ऋणदाता ने खड़े होने की कमी की है (यानी वास्तव में दाखिल होने के समय नोट और बंधक नहीं रखा गया)। यह उन मामलों में विशेष रूप से प्रभावी दावा है जहां बंधक ऋण को सुरक्षित किया गया था और शीर्षक की श्रृंखला अस्पष्ट है।

स्वामित्व और स्थायी मुद्दे

फोरक्लोज़ करने के लिए, ऋणदाता को यह साबित करना चाहिए कि वह वचनबद्ध नोट और बंधक डीड का धारक है। आधुनिक बंधक दुनिया में, ऋण अक्सर विभिन्न निवेशकों को कई बार बेचे जाते हैं। कई फोरक्लोज़र मुकदमे विफल होते हैं क्योंकि सादे विवाद मूल नोट के शीर्षक या कब्जे की उचित श्रृंखला को प्रदर्शित नहीं कर सकता है। उधारकर्ता रिक्त या एक विशिष्ट इकाई के लिए समर्थन किए गए मूल नोट को देखने की मांग करके खड़े होने की चुनौती दे सकते हैं। यदि ऋणदाता नोट का उत्पादन नहीं कर सकता है या वैध असाइनमेंट का प्रदर्शन नहीं कर सकता है, तो अदालत ने फोरक्लोज़र एक्शन को खारिज कर दिया। यह रक्षा न्यायिकीय फोरक्लोज़र राज्यों में विशेष रूप से प्रभावी है।

दिवालियापन के रूप में

दिवालियापन के लिए फाइलिंग अस्थायी रूप से एक फोरक्लोज़र को रोकने के लिए एक शक्तिशाली उपकरण है। के स्वचालित स्टे प्रावधान के तहत दिवालियापन कोड , सभी संग्रह और फोरक्लोज़र गतिविधियों को एक बार दिवालियापन याचिका दायर करने के बाद बंद होना चाहिए। अध्याय 7 दिवालियापन कई महीनों तक बिक्री में देरी कर सकता है, जबकि अध्याय 13 दिवालियापन एक पुनर्भुगतान योजना को लागू कर सकता है जो उधारकर्ता को तीन से पांच वर्षों तक याद किए गए भुगतान पर पहुंचने की अनुमति देता है। उधारकर्ता को अध्याय 13 योजना के दौरान वर्तमान बंधक भुगतान करना जारी रखना चाहिए, लेकिन बकाया राशि फैली हुई है।

सीमा का निर्धारण

फोरक्लोज़र क्रियाएं सीमाओं के नियमों के अधीन हैं, जो राज्य द्वारा भिन्न होती हैं (आमतौर पर डिफ़ॉल्ट की तारीख से तीन से दस साल के बीच)। यदि ऋणदाता ने फोरक्लोज़र मुकदमा दायर करने के लिए बहुत लंबे समय तक इंतजार किया, तो उधारकर्ता एक सकारात्मक बचाव के रूप में सीमाओं के क़ानून को बढ़ा सकता है। कुछ राज्यों में, एक बार जब क़ानून रनों पर, ऋणदाता को आगे नहीं बढ़ना चाहिए, हालांकि वे अभी भी ऋण एकत्र करने का प्रयास कर सकते हैं। इस रक्षा को ऋण इतिहास के सावधानीपूर्वक विश्लेषण की आवश्यकता होती है और जब प्रत्येक भुगतान देय हो जाता है। गृहस्वामीयरों को याद किए गए भुगतान की समयरेखा की समीक्षा करने के लिए अपने वकील से पूछना चाहिए और ऋणदाता को त्वरित करने की तारीख।

निष्कर्ष: लेना कार्रवाई

फोरक्लोज़र रक्षा कानून का एक बहुमुखी क्षेत्र है जिसके लिए उधारकर्ताओं के लिए समय पर कार्रवाई और फोरक्लोज़र प्रक्रिया और कानूनी सुरक्षा दोनों की गहन समझ की आवश्यकता होती है। चाहे आप न्यायिक या गैर न्यायिक फोरक्लोज़र का सामना कर रहे हों, प्रमुख कदम समान हैं: हर नोटिस को ध्यान से समीक्षा करें, समय सीमा के भीतर जवाब दें, हानि शमन विकल्प का पता लगाएं, और एक योग्य फोरक्लोज़र रक्षा वकील के साथ परामर्श करें। कई राज्यों को घरेलू मालिकों के लिए आय दिशानिर्देशों की बैठक के लिए मुफ्त या कम लागत वाली कानूनी सहायता की आवश्यकता होती है, और Nolo] जैसे संसाधन आपके अधिकारों के गहरे स्पष्टीकरण प्रदान करते हैं।

डिफ़ॉल्ट या त्वरण की सूचना को अनदेखा न करें। पहले आप अभिनय करते हैं, आपके पास जितना विकल्प हैं। एक अच्छी तरह से तैयार रक्षा एक गलत फोरक्लोज़र को रोक सकती है, कानून का पालन करने के लिए ऋणदाता को मजबूर कर सकती है, और आपको एक स्थायी समाधान खोजने के लिए समय खरीद सकती है। फोरक्लोज़र को सड़क के अंत होने की आवश्यकता नहीं है - ज्ञान और कानूनी समर्थन के साथ काम किया, आप अपने घर और अपने भविष्य की रक्षा कर सकते हैं।