कैसे निपटा या रद्द कर दिया बंद करने के लिए कारण शीर्षक मुद्दों

शीर्षक मुद्दों को समझना कि रियल एस्टेट क्लोजिंग को बाधित करना

एक अचल संपत्ति बंद एक जटिल लेनदेन में अंतिम चरण का प्रतिनिधित्व करता है, जहां स्वामित्व कानूनी रूप से विक्रेता से खरीदार तक स्थानांतरित हो जाता है। जब शीर्षक मुद्दे उत्पन्न होते हैं, तो यह प्रक्रिया एक हाल्ट में पीस सकती है, जिससे वित्तीय तनाव, भावनात्मक तनाव और सभी पक्षों के लिए अवसर खो सकते हैं। शीर्षक मुद्दे देरी या रद्द करने के लिए सबसे आम कारणों में से हैं, जो उद्योग डेटा के अनुसार सभी आवासीय लेनदेन का लगभग 25% प्रभावित करते हैं। यह समझना कि एक शीर्षक मुद्दा क्या है, यह क्यों मायने रखता है, और इसे कैसे हल करने के लिए कुशलतापूर्वक उन लोगों से चिकनी लेनदेन को अलग करता है जो अलग हो जाते हैं।

संपत्ति का शीर्षक कानूनी अवधारणा है जो स्वामित्व अधिकारों को स्थापित करती है। एक "स्वच्छ" शीर्षक का मतलब है कि विक्रेता को स्वामित्व को मुक्त करने का अधिकार नहीं है। जब शीर्षक खोज या परीक्षा में समस्याएं होती हैं, तो वे "बंद" बनाते हैं जिसे एक शीर्षक बीमा कंपनी के पास पॉलिसी जारी करने से पहले स्पष्ट किया जाना चाहिए और ऋणदाता ऋण को निधि देगा। ये बादल अदालत के हस्तक्षेप की आवश्यकता वाले जटिल कानूनी विवादों के लिए सरल लिपिकीय त्रुटियों से लेकर जा सकते हैं।

आम शीर्षक मुद्दे कि कारण देरी या रद्दीकरण

जबकि प्रत्येक लेनदेन अद्वितीय है, कुछ शीर्षक की समस्याएं पर्याप्त आवृत्ति के साथ आ रही हैं कि रियल एस्टेट पेशेवरों को उन्हें संबोधित करने के लिए तैयार किया जाना चाहिए। निम्नलिखित सूची में सबसे प्रचलित मुद्दों को शामिल किया गया है:

• क्लाउड या चाचा स्वामित्व इतिहास: शीर्षक की श्रृंखला में अंतराल जहां एक हस्तांतरण ठीक से दर्ज नहीं किया गया था, या जहां वारिस के अधिकारों को मृत्यु के बाद ठीक से व्यक्त नहीं किया गया था।
• Outstanding liens या निर्णय: अनपेड ठेकेदार की झूठी, कर देन, बंधक देन, या अदालती संपत्ति के खिलाफ निर्णय जो शीर्षक से जुड़ते हैं और बिक्री से पहले संतुष्ट होना चाहिए।
• ]Boundary विवादों या encroachment: नेबर संपत्ति, बाड़ या संरचनाओं के पार संपत्ति लाइनों का हिस्सा दावा करते हैं, या आसानी से दस्तावेज किए गए थे।
• ]Fraudulent या जाली दस्तावेजों:: : : ]]]]Fraudulent या जाली दस्तावेजों:: [:Deds, धोखाधड़ी हस्तांतरण, या पहचान चोरी पर जाली हस्ताक्षर जहां कोई मालिक होने का वादा किया और संपत्ति बेच दिया।
• ]Missing या गलत कानूनी विवरण: संपत्ति के कानूनी विवरण में त्रुटियाँ - गलत संख्या, गलत मेट और सीमा, या रिकॉर्ड किए गए दस्तावेजों और वास्तविक सर्वेक्षण के बीच असंतुष्टता।
• ]Undisclosed heirs or trust: जब एक पिछले मालिक की इच्छा के बिना मृत्यु हो गई, या एक ट्रस्ट को ठीक से वित्त पोषित नहीं किया गया था, जिससे कई वारिस को बिना किसी तरह के हितों के साथ छोड़ दिया गया था।
• HOA या condo एसोसिएशन के मुद्दों: अनपेड आकलन, बकाया उल्लंघन जुर्माना, या प्रतिबंध जो खरीदार के इच्छित उपयोग को प्रकट नहीं किया गया था और प्रभावित नहीं किया गया था।

इन मुद्दों में से प्रत्येक को एक अलग संकल्प रणनीति की आवश्यकता होती है। गंभीरता मामूली कागजी कार्रवाई सुधार से लेकर पूर्ण-उड़ा हुआ मुकदमेबाजी तक होती है जो महीनों को हल करने में सक्षम हो सकती है।

जब एक शीर्षक समस्या की खोज की जाती है तो तत्काल कदम

जब शीर्षक कंपनी आपको किसी समस्या को सतर्क करती है, तो समय दुश्मन बन जाता है। विशिष्ट खरीद समझौते में "समय का सार" खंड शामिल है, और देरी के हर दिन खरीदार की दर लॉक समाप्ति, पट्टा समाप्ति या बंधक प्रतिबद्धता तिथि को जोखिम में शामिल है। यहां एक व्यवस्थित दृष्टिकोण है:

1. जल्दी और पूरी तरह से मुद्दे की पहचान करें

शीर्षक परीक्षक, अंडरराइटर और आपके रियल एस्टेट वकील के साथ सीधे काम करने के लिए समस्या का एक पूर्ण लिखित स्पष्टीकरण प्राप्त करने के लिए। प्रासंगिक दस्तावेजों की अनुरोध प्रतियां - सर्वेक्षण अपवाद, लिएन फाइलिंग, फोरगेरी आरोपों के साथ काम करना। मौखिक सारांश पर भरोसा न करें। Early पहचान समय पर समाधान के लिए अनुमति देती है , लेकिन केवल तभी यदि आपके पास पूरी तस्वीर है। पूछो: क्या यह एक सरल बादल है जिसे एक सुधारात्मक डीड या शपथपत्र के साथ ठीक किया जा सकता है? या क्या इसे अदालत में एक शांत शीर्षक कार्रवाई की आवश्यकता है?

उदाहरण के लिए, पूर्व डीड पर एक लापता हस्ताक्षर को पिछले अनुदानकर्ता से एक सुधारात्मक डीड प्राप्त करके हल किया जा सकता है। लेकिन अगर वह अनुदानकर्ता को कम या अप्रवर्तनीय है तो समाधान अधिक जटिल हो जाता है। इसी तरह, एक ठेकेदार से निर्णय लिया जाता है जो पांच साल पहले दिवालिया हो गया था, उसे सरल भुगतान के बजाय ग्रहण करने की गति की आवश्यकता हो सकती है।

2. सभी दलों के साथ पारदर्शी रूप से संवाद करें

रियल एस्टेट लेनदेन ट्रस्ट पर कामयाब होते हैं। जब एक शीर्षक मुद्दा उभरता है, तो प्राकृतिक प्रतिक्रिया खरीदार या विक्रेता को पचाने से बचने के लिए गंभीरता को कम करना या छिपाना है। वह बैकफायर को वापस ले लेता है। इसके बजाय, खरीदार, विक्रेता, उनके संबंधित एजेंट, शीर्षक अधिकारी और ऋणदाता की प्रोसेसिंग टीम के साथ एक सम्मेलन कॉल (या प्रलेखन के लिए ईमेल श्रृंखला) पकड़ो। इस मुद्दे को रेखांकित करें, संकल्प के लिए अनुमानित समयरेखा, और कौन प्रत्येक कार्य को संभालेगा।

]Clear संचार उम्मीदों का प्रबंधन करता है और निराशा को कम करता है। कई खरीदार मानते हैं कि "शीर्षक मुद्दा" का मतलब है कि वे घर खो देंगे। जब आप सोचते हैं कि 2012 से टैक्स लिएन को केवल एक भुगतान पत्र की आवश्यकता होती है और एक रिलीज की रिकॉर्डिंग, वे आराम करते हैं। इसके विपरीत, यदि आप एक सीमा पारगमन की खोज करते हैं जिसके लिए बहुत लाइन समायोजन की आवश्यकता होती है, तो खरीदार को उनके उधारदाता के साथ एक पट्टा विस्तार या दर लॉक शुल्क कवरेज पर बातचीत करने की अनुमति देता है।

3. विधिवत संकल्प विकल्प का अन्वेषण करें

समस्या के आधार पर, रिज़ॉल्यूशन रणनीति एक पदानुक्रम का पालन करती है: सबसे पहले, सबसे जटिल अंतिम। नीचे सबसे आम मुद्दों के लिए विशिष्ट दृष्टिकोण हैं, प्रशासनिक सुधारों से लेकर अदालत की कार्यवाही तक:

• ]]] एक भुगतान बयान प्राप्त करने के लिए लिएन धारक (IRS, नगरपालिका, ठेकेदार) से संपर्क करें। देय राशि का भुगतान करें, या कम निपटान के लिए यदि सीमाओं का क़ानून पारित हो गया है। एक बार भुगतान किया गया, लिएन की रिहाई प्राप्त करें और इसे काउंटी क्लीर्क के साथ रिकॉर्ड करें। छोटे निर्णय के लिए, विक्रेता बंद होने की कार्यवाही से बाहर भुगतान कर सकता है। बड़े लोगों के लिए, निपटान बयान में भुगतान शामिल करने के लिए बातचीत करें।
• ] कानूनी विवरण को सही करना: सही कानूनी विवरण को सत्यापित करने के लिए लाइसेंस प्राप्त भूमि सर्वेक्षक को किराए पर लेते हैं। इसे पहले डीड और रिकॉर्ड किए गए plat पर तुलना करें। यदि विवरण केवल गलत है, तो रिकॉर्ड का मालिक एक सुधारात्मक डीड को निष्पादित कर सकता है। यदि एक पूर्व डीड में एक त्रुटि थी जिसे कभी तय नहीं किया गया था, तो आपको न्यायिक सुधार कार्रवाई की आवश्यकता हो सकती है।
• ]]] एक सर्वेक्षण के साथ शुरू करें। यदि विवाद एक पड़ोसी की बाड़ है जो 6 इंच को घेरती है, तो पार्टियों को रिकॉर्ड की गई सीमा रेखा समझौते के माध्यम से बहुत लाइन समायोजन के लिए सहमत हो सकता है। यदि पड़ोसी सर्वेक्षण का मुकाबला करता है, तो मध्यस्थता मुकदमेबाजी से बच सकती है। चरम मामलों में, एक शांत शीर्षक मुकदमा आवश्यक है।
• Addressing धोखाधड़ी या forgery: यह सबसे गंभीर है। यदि एक डीड एक जाली हस्ताक्षर भालू है, तो दस्तावेज़ शून्य इंटिरियो है। शीर्षक कंपनी कवरेज को अस्वीकार करने की संभावना है। सही मालिक को एक पुलिस रिपोर्ट और एक नागरिक सूट को धोखाधड़ी से इनकार करने के लिए फाइल करना चाहिए। शीर्षक बीमाकर्ता आम तौर पर पॉलिसी के तहत रक्षा लागत का भुगतान करता है। इस स्थिति में पकड़ा खरीदार अक्सर क्षति के लिए खरीद और फ़ाइल दावों को फिर से जाँचना चाहिए।
• ]] यदि कोई पूर्व मालिक ने जांच की (कोई इच्छा के बिना) तो सभी कानूनी वारिसों को या तो अपनी रुचि को अस्वीकार करना चाहिए या संपत्ति को संपत्ति को व्यक्त करने के लिए एक डीड पर हस्ताक्षर करना चाहिए। दूर की उत्तराधिकारियों को सप्ताह लग सकते हैं। यदि कुछ उत्तराधिकारियों ने सहयोग करने से इनकार कर दिया है, तो प्रोबेट कोर्ट में विभाजन कार्रवाई की आवश्यकता है।
• ]HOA मुद्दों के साथ डीलिंग: होआ से एक estoppel पत्र प्राप्त करने के लिए सभी मूल्यांकनों को दिखाया गया है। विक्रेता उन फीस का भुगतान करता है। उल्लंघन के लिए (जैसे, अप्रूव पेंट रंग), विक्रेता को उल्लंघन का इलाज करना चाहिए या HOA बोर्ड से छूट प्राप्त करनी चाहिए। यह कई हफ्तों तक बंद होने में देरी कर सकता है यदि बोर्ड अनुमोदन चक्र धीमी हो।

कई मामलों में, शीर्षक कंपनी के अंडरराइटर अपवाद सूची को हटाने के लिए "गैप" या "प्रीलिमिनरी" प्रतिबद्धता जारी कर सकते हैं। खरीदार की शीर्षक बीमा पॉलिसी तब समाशोधित मुद्दे से नुकसान को कवर करेगी - लेकिन केवल तभी यह मुद्दा वास्तव में ठीक हो गया है।

शीर्षक-संबंधित विलंब को कम करने के लिए निवारक उपाय

अनुभवी रियल एस्टेट पेशेवरों को पता है कि शीर्षक मुद्दों को संबोधित करने का सबसे अच्छा समय उनके होने से पहले है। जबकि कुछ समस्याएं असहनीय हैं, सक्रिय उपाय देरी के सबसे सामान्य कारणों को समाप्त कर सकते हैं।

प्रारंभिक खोज

बंद होने से पहले सप्ताह तक इंतजार न करें। जैसे ही खरीद समझौते पर हस्ताक्षर किए गए हैं और सबसे कमाए गए पैसे जमा किए जाते हैं, शीर्षक कंपनी से एक पूर्ण शीर्षक खोज का आदेश देते हैं। आदर्श रूप से, यह तीन व्यावसायिक दिनों के भीतर होता है। एक प्रारंभिक खोज आपको सप्ताह देती है, न कि घंटे, मुद्दों को हल करने के लिए। कई शीर्षक कंपनियां अतिरिक्त शुल्क के लिए एक शीघ्र खोज प्रदान करती हैं - यह जटिल गुणों या तंग समयरेखाओं के लिए लागत के लायक है।

दोनों क्रेता और विक्रेता के लिए आवश्यक शीर्षक बीमा

खरीदारों के लिए, एक मालिक की नीति बंद होने के बाद सतह के अनछिपे हुए शीर्षक दोषों के खिलाफ सुरक्षा करती है। विक्रेताओं के लिए, एक विक्रेता या "estate" नीति (आम तौर पर कई राज्यों में) विक्रेता को अनजाने में होने वाले मुद्दों के लिए कवरेज प्रदान करती है। तिल बीमा अप्रत्याशित मुद्दों के खिलाफ सुरक्षा करता है कि खोज प्रकट नहीं हुई थी - जैसे कि जाली दस्तावेज, बिना बंद वारिस, या सार्वजनिक रिकॉर्ड में त्रुटियां। बीमा के बिना, बाद में दावा खरीदार को अपने खर्च पर शीर्षक की रक्षा करने के लिए मजबूर कर सकता था।

शेयरधारकों को सूची और सर्वेक्षण की समीक्षा करने के लिए प्रोत्साहित करें

खरीदार अक्सर एक स्वीकृत प्रस्ताव सेट के उत्साह के बाद शीर्षक प्रतिबद्धता और सर्वेक्षण को अनदेखा करते हैं। अपने वकील या एजेंट के साथ शीर्षक रिपोर्टों की समीक्षा करने के लिए खरीदारों को प्रोत्साहित करें। अनुसूची बी अपवादों को देखें (लाइसेंस, सरलता, प्रतिबंधों की सूची जो शीर्षक कंपनी कवर नहीं करेगी)। खरीदार से पूछें: क्या आप हर अपवाद को समझते हैं? उनमें से कोई भी अपने इच्छित उपयोग के लिए सौदा तोड़ने वाले हैं (जैसे, एक बाड़ स्थापित करना या एक पूल का निर्माण करना)? अस्वीकार्य अपवादों की प्रारंभिक पहचान बंद होने से पहले बातचीत की अनुमति देती है।

अनुभवी शीर्षक कंपनियों और अटॉर्नी के साथ काम

सभी शीर्षक कंपनियों में समान अंडरराइटिंग दिशानिर्देश या विशेषज्ञता नहीं है। आवासीय बिक्री में विशेषज्ञता वाली एक कंपनी एक संपत्ति को संभालने के लिए सुसज्जित नहीं हो सकती है जो ट्रस्ट या एस्टेट में शामिल थी। अनुभवी शीर्षक कंपनियों या वकीलों के साथ काम जिनके पास काउंटी रिकॉर्डिंग प्रथाओं का स्थानीय ज्ञान है, जिनके पास स्थानीय अदालतों के साथ संबंध हैं, और कौन कर सकते हैं इलाज के लिए कार्रवाई का पर्दाफाश करें। शीर्षक अधिकारी से पूछो: कितने बार आपने पिछले तीन महीनों में आवासीय संपत्ति पर मैकेनिक की झूठी हुई है? उनका जवाब आपको उनकी क्षमता के बारे में सब कुछ बताता है।

पूर्व-क्लोजिंग शीर्षक लेखा परीक्षा का आयोजन

निर्धारित समापन से दो सप्ताह पहले, शीर्षक कंपनी ने "गैप" खोज को चलाया है - प्रारंभिक खोज के बाद से रिकॉर्ड किए गए किसी भी नए लेन, निर्णयों या हस्तांतरण की जांच करना। यह महत्वपूर्ण है क्योंकि विक्रेता कभी-कभी अनुबंध के हस्ताक्षर के बाद नए ऋण (जैसे क्रेडिट कार्ड निर्णय या ठेकेदार की झूठी) को रोकते हैं। इन शुरुआती को पकड़ने से अंतिम मिनट की अँगूठी से बचा जाता है।

समयरेखा और एक्सटेंशन का प्रबंधन

जब मूल समापन तिथि से पहले कोई शीर्षक मुद्दा हल नहीं किया जा सकता है, तो अगली चुनौती समयरेखा का प्रबंधन कर रही है। खरीदार और विक्रेता के पास अनुबंधित अधिकार होते हैं, लेकिन दोनों आम तौर पर पतन के बजाय सौदे को बंद करना चाहते हैं।

एक विस्तार समझौते में शामिल होने के लिए प्रमुख तत्व:

• Duration: शीर्षक वकील से एक यथार्थवादी अनुमान। यदि यह मुद्दा अदालत में जाता है तो एक सप्ताह का बफर जोड़ें।
• Cost आवंटन: जो विस्तार के लिए भुगतान करता है? यदि शीर्षक मुद्दा विक्रेता की गलती है (जैसे, अवैतनिक लेन), विक्रेता को किसी अतिरिक्त लागत को कवर करना चाहिए - दर लॉक एक्सटेंशन शुल्क, खरीदार के मूविंग ट्रक के लिए भंडारण शुल्क, अतिरिक्त किराया। यदि यह एक अपरिहार्य दोष है (उदाहरण के लिए, पहले मालिक से ही जालीदार डीड), तो पक्ष लागत को विभाजित कर सकते हैं या खरीदार उन्हें अवशोषित कर सकते हैं।
• ]Expedited उपायों: विक्रेता को शीघ्र रिकॉर्डिंग, रात भर दस्तावेज़ वितरण, या एक भीड़ अदालत सुनवाई के लिए भुगतान करने के लिए सहमत हो सकता है।
• टर्मिनेशन अधिकार: खरीदार को समाप्त करने का अधिकार बरकरार रखा जा सकता है यदि मुद्दा एक निश्चित तारीख से साफ़ नहीं हो, खासकर अगर देरी उनके वित्तपोषण या पट्टा को प्रभावित करती है। विक्रेता आगे बढ़ने का अधिकार चाहता है यदि इलाज की क्रिया चल रही है।

यदि खरीदार दर लॉक समाप्ति या लीज एंड के कारण इंतजार नहीं कर सकता है, तो अनुबंध को रद्द करने का एकमात्र विकल्प हो सकता है। उस मामले में, पार्टियों को यह निर्धारित करना चाहिए कि कौन सबसे कमाए गए पैसे प्राप्त करता है। आमतौर पर, यदि अनुबंध के पहले शीर्षक का मुद्दा अस्तित्व था और खुलासा नहीं किया गया था, तो खरीदार अपनी जमा राशि वापस कर सकता है। यदि अनुबंध के बाद मुद्दा उठता है (उदाहरण के लिए, एक ठेकेदार द्वारा दायर किया गया नया लेन), तो विक्रेता को जमा रखने का हकदार हो सकता है यदि उन्होंने इलाज के लिए अच्छे प्रयास किए थे।

विलंबित समापन के वित्तीय निहितार्थ

देरी के पैसे की कीमत यहां सबसे आम वित्तीय परिणाम हैं:

• Rate lock expiration: यदि खरीदार की ब्याज दर लॉक समाप्त हो जाती है, तो वे उच्च दर का सामना कर सकते हैं या प्रति 15 या 30 दिनों के ऋण राशि का एक दर लॉक एक्सटेंशन शुल्क (आम तौर पर 0.01% से 0.25%) का भुगतान कर सकते हैं। 30 साल के बंधक पर, यहां तक कि एक 0.5% दर में वृद्धि ब्याज में हजारों डॉलर की लागत हो सकती है।
• ]Extended escrow शुल्क: शीर्षक कंपनियों और escrow एजेंटों मूल बंद तारीख अतीत में धन धारण करने के लिए दैनिक या साप्ताहिक शुल्क चार्ज।
• अस्थाई आवास लागत: खरीदार जिन्होंने अपने किराये पर नोटिस दिया है, या विक्रेता जिन्होंने एक नए घर पर बंद कर दिया है, को अस्थायी आवास की आवश्यकता हो सकती है - होटल, भंडारण, चलती ट्रक किराया - सभी आउट-ऑफ-पॉकेट।
• ]Lost अवसर लागत: दोनों पक्षों को अन्य संपत्तियों पर खो सकते हैं या देरी से लेनदेन में बंधे होने से संबंधित सौदे हो सकते हैं।

ये लागत जल्दी से शीर्षक मुद्दों को हल करने के लिए दबाव पैदा करते हैं। कभी-कभी पार्टियां एक "लघु अवधि" समापन पर सहमत होती हैं जहां खरीदार को ज्ञात अपवाद के साथ शीर्षक लेता है यदि विक्रेता उन्हें क्षतिपूर्ति करता है, लेकिन यह जोखिम भरा है और ऋणदाता अनुमोदन की आवश्यकता होती है।

कानूनी विचार और विवाद समाधान

जब एक शीर्षक जारी करने के लिए एक बंद रद्द करने की धमकी देता है, तो कानूनी विकल्प केवल दूर चल रहा से परे मौजूद हैं।

• Quiet title action:] एक मुकदमा स्वामित्व को निर्धारित करने और प्रतिकूल दावों को समाप्त करने के लिए अदालत में दायर किया गया। यह जटिल सीमा या वारिस विवादों के लिए अंतिम सहारा है, 60 से 180 दिन तक। मौजूदा पार्टी आम तौर पर कानूनी शुल्क को ठीक करती है।
• ]Affidavit of the correct:] एक काम में मामूली त्रुटियों के लिए, मूल अनुदानकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित एक शपथ अदालत की भागीदारी के बिना गलती का इलाज कर सकते हैं।
• ]:Indemnity का यांत्रिकीवाद: विक्रेता एक विशिष्ट शीर्षक दोष के कारण होने वाले नुकसान के लिए खरीदार को हानिरहित रखने वाली क्षतिपूर्ति समझौते पर हस्ताक्षर कर सकता है। शीर्षक कंपनी इसे सीमित मामलों में स्वीकार कर सकती है, लेकिन उधारदाताओं शायद ही कभी ऐसा कर सकती है क्योंकि यह ग्रहण की स्थिति की रक्षा नहीं करती है।
• Escrow Holdback: बंद होने की कार्यवाही एक विवादित लाइन को एक बार निपटाने के लिए एस्क्रो में आयोजित की जा सकती है। इससे खरीदार को विक्रेता की आय की रक्षा करते समय शीर्षक लेने की अनुमति मिलती है।

किसी भी कानूनी प्रक्रिया में, एक जानकार रियल एस्टेट वकील की उपस्थिति गैर-नक्रामक है। वकील अदालत में दिखाई दे सकते हैं, लेन धारकों के साथ बातचीत कर सकते हैं और सफलता की संभावना पर सलाह दे सकते हैं। कई रियल एस्टेट एजेंट भी सलाह देते हैं कि खरीदार किसी भी विस्तार या दावे की रिहाई पर हस्ताक्षर करने से पहले वकील से परामर्श करें।

भावनात्मक प्रभाव और संबंध प्रबंधन

कानूनी और वित्तीय पहलुओं से परे, शीर्षक देरी भावनात्मक तनाव पैदा करते हैं। खरीदार अपने सपनों के घर को खोने या विक्रेता की ओर अविश्वास करने के बारे में चिंता महसूस कर सकते हैं। विक्रेता निराशा महसूस कर सकते हैं कि उनका स्वच्छ शीर्षक पूछताछ की जा रही है। बीच में पकड़ा गया एजेंट पेशेवरता बनाए रखते हुए इन भावनाओं को प्रबंधित करना चाहिए।

एक शीर्षक देरी के दौरान संबंधों के प्रबंधन के लिए सर्वश्रेष्ठ अभ्यास:

• Regular अद्यतन: हर 48 घंटे में एक संक्षिप्त अद्यतन भेजें, भले ही कोई प्रगति न हो। मौन संदेह पैदा करता है।
• Empath बयान: तनाव को स्वीकार करते हैं। "मैं समझता हूं कि यह निराशाजनक है। शीर्षक कंपनी इसे हल करने के लिए कड़ी मेहनत कर रही है।
• ]Focus on समाधान: सभी संचार चरणों के आसपास, दोष नहीं। " विक्रेता कर बिल का भुगतान करने में विफल रहा" कहने से बचें - बजाय कहते हैं कि "हम कर लीन जारी कर रहे हैं और यह प्रगति कर रहा है।
• Document everybody:] एक लॉग रखें, जो कहा कि कब. यह सभी पक्षों की रक्षा करता है अगर विवाद मध्यस्थता या मध्यस्थता के लिए बढ़ जाता है।

प्रौद्योगिकी का उपयोग करके शीर्षक मुद्दों को रोकने और हल करने के लिए

आधुनिक शीर्षक कंपनियां शीर्षक खोजों को सुव्यवस्थित करने और जोखिमों की पहचान करने के लिए परिष्कृत तकनीक का उपयोग करती हैं। वेंडरों को देखें जो रोजगार देते हैं:

• ]स्वचालित डेटा खनन: सिस्टम जो वास्तविक समय में कर लिएन्स, निर्णयों और दिवालियापन के लिए काउंटी रिकॉर्ड को स्कैन करते हैं, मानव त्रुटि को कम करते हैं।
• Blockchain आधारित शीर्षक: हालांकि अभी भी उभरते हैं, कुछ अधिकार क्षेत्र में अचल स्वामित्व रिकॉर्ड बनाने के लिए वितरित लेजर प्रौद्योगिकी के साथ प्रयोग कर रहे हैं, संभावित रूप से forgery और चेन-ऑफ-टाइटल अंतराल को नष्ट कर रहे हैं।
• डिजिटल समापन प्लेटफार्म: E-closing सॉफ्टवेयर जो शीर्षक खोज परिणाम, दस्तावेज़ तैयारी और रिकॉर्डिंग को एकीकृत करता है - दिनों से घंटों तक टर्नअराउंड टाइम काट रहा है।
• AI-driven title review:] मशीन लर्निंग एल्गोरिदम जो डीड विवरण, वकील की शक्ति और समर्थन में विखंडित विसंगतियों को जटिल समस्याओं पर ध्यान केंद्रित करने की अनुमति देता है।

रियल एस्टेट पेशेवरों को इन क्षमताओं के बारे में अपने शीर्षक भागीदारों से पूछना चाहिए। एक तकनीकी-आगे शीर्षक कंपनी अक्सर दिनों के बजाय घंटों के भीतर मुद्दों की पहचान कर सकती है, जो प्रस्ताव के लिए कीमती समय खरीद सकती है।

केस स्टडी: रियल वर्ल्ड टाइटल प्रॉब्लम रेज़ोल्यूशन

चर्चा की गई अवधारणाओं को चित्रित करने के लिए, इन अज्ञात उदाहरणों को वास्तविक लेनदेन से मानते हैं:

केस 1: इनहेरिटेड लिएन

एक विक्रेता ने 30 साल तक घर का मालिकाना किया था। शीर्षक खोज के दौरान, 1988 से $ 5,000 ठेकेदार की लीन दिखाई दी - विक्रेता के स्वामित्व से पहले। ठेकेदार व्यवसाय से बाहर था। शीर्षक कंपनी को लिएन को हटाने के लिए अदालत के आदेश की आवश्यकता थी। विक्रेता के वकील ने राज्य कानून के तहत कहानी लिन को छोड़ने की गति दायर की, जिसने छह सप्ताह तक लिया। खरीदार 45 दिनों तक बंद होने पर सहमत हो गया, और विक्रेता ने खरीदार की दर लॉक विस्तार शुल्क $ 1,200 का भुगतान किया। सौदा सफलतापूर्वक बंद हो गया।

Lesson: इससे भी पुराना, प्रतीत होता है कि मृत लेन को औपचारिक रूप से साफ़ किया जाना चाहिए। सक्रिय कानूनी कार्रवाई अंतिम मिनट की आतंक से बचाती है।

केस 2: जाली डीड

एक खरीदार ने अनुबंध के बाद यह पता लगाया कि एक मृत मालिक से वर्तमान विक्रेता के लिए एक पूर्व हस्तांतरण ने एक वार के साथ एक निष्क्रिय हस्ताक्षर शामिल किया है। शीर्षक कंपनी ने बीमा करने से इनकार कर दिया। वर्तमान विक्रेता ने अदालत में धोखाधड़ी पार्टी पर मुकदमा दायर किया, जिसने एक घोषणात्मक निर्णय को निष्क्रिय कर दिया, और फिर सही संपत्ति से एक नया डीड दर्ज किया। प्रक्रिया ने चार महीने लिए। खरीदार ने अनुबंध खंड के तहत समाप्त कर दिया, अगर स्पष्ट शीर्षक 60 दिनों के भीतर नहीं दिया जा सकता है तो रद्दीकरण की अनुमति देता है। विक्रेता ने सबसे कमाए पैसे वापस कर दिया और खरीदार को एक और संपत्ति मिली।

Lesson: Fraud मामले सबसे हानिकारक हैं। खरीदार को अपने फंड को अनिश्चित काल तक बांधने से बचना चाहिए यदि विक्रेता जल्दी से हल नहीं कर सकता है।

मामला 3: सीमा विवाद समझौते द्वारा हल

एक सर्वेक्षण से पता चला कि पड़ोसी के ड्राइववे ने संपत्ति पर दो फुट की छूट दी। विक्रेता ने पड़ोसी के साथ एक सीमा रेखा समझौते पर बातचीत की, इसे दर्ज किया और शीर्षक कंपनी से अपवाद समर्थन प्राप्त किया। बंद दो सप्ताह तक देरी हुई जबकि पड़ोसी के वकील ने समझौते की समीक्षा की। विक्रेता ने खरीदार के दर लॉक एक्सटेंशन और स्टोरेज फीस के लिए भुगतान किया। सौदा बंद हो गया।

Lesson: सीमा विवादों में अक्सर अमेजन समाधान होते हैं यदि दोनों पक्ष संवाद करते हैं। वास्तविक सीमाओं को जानने के लिए एक सर्वेक्षण आवश्यक है।

निष्कर्ष

शीर्षक मुद्दों को एक अचल संपत्ति बंद करने के लिए आपदा को रोकने के लिए नहीं है। जबकि देरी और रद्दीकरण तनावग्रस्त हैं, आम कारणों को समझने और व्यवस्थित संकल्प योजना रखने के लिए एक संभावित संकट को एक प्रबंधनीय समस्या में बदल सकता है। प्रोएक्टिव कम्युनिकेशन, प्रॉम्पैक्ट एक्शन, और निवारक उपाय इन चुनौतियों को सफलतापूर्वक नेविगेट करने के लिए महत्वपूर्ण हैं। ] रियल एस्टेट पेशेवरों जो शीर्षक मुद्दे संकल्प की कला में माहिर हैं विश्वसनीयता के लिए प्रतिष्ठा का निर्माण करते हैं और खरीदारों, विक्रेताओं और रेफरल भागीदारों के विश्वास अर्जित करते हैं। शीर्षक की खोज शुरू में, अनुभवी शीर्षक भागीदारों का चयन करके और मुद्दों की संभावना के लिए ग्राहकों को तैयार करने के लिए, आप आश्चर्य कम से प्रत्येक समय की समस्या को कम करते हैं।