legal-processes-and-procedures
ההשפעה של הערכה על סגירת ציר הזמן והתהליך
Table of Contents
בעת רכישת או מכירה בית, כמה שלבים נושאים משקל רב כמו הערכת שווי מקצועי זה, שנערך על ידי הערכה מורשה, קובע שווי שוק של רכוש מבוסס על קריטריונים אובייקטיביים.התוצאות של הערכת שווי משפיע ישירות על אישור משכנתא, טקטיקות משא ומתן, ו - בעיקר ביקורתיות - ציר זמן סגירה. a חלקה יכול לשמור על עסקה על מסלול; בעיה אחת יכולה לחזות אתגרים, כמה שבועות של הבנה, כיצד סוכנים קדימה, ופעולות קדימה, כדי להזיזו אתגרים.
תפקיד ההערכות בעסקאות נדל"ן
הערכה היא הערכה לא משוחדת של ערך הנכס המבוצע על ידי הערכה המדינה-מאומתת. Lenders דורש הערכה לפני אישור משכנתא כדי להבטיח שסכום ההלוואה אינו עולה על ערך הבית.זה מגן על המלווה במקרה של ברירת מחדל, שכן הנכס משמש כאתר תווך עבור קונים, הערכה מונעת על פני מוכר מבוסס על בסיס לקוחות, מבקש את התוספת של נכסים רגשיים או תמיכה מוצקה.
תהליך הערכה מתרחש בדרך כלל לאחר הקונה והמוכר חתמו על הסכם רכישה.המלווה הורה על הערכה באמצעות חברת ניהול הערכה (AMC) לשמור על עצמאות.ההערכה לאחר מכן לבדוק את הנכס, תמונות פנים ותכונות חיצוניות, לוקח מדידות, ומחקרים דומים מכירות (שותפים) בתוך שלושה עד שישה חודשים קודמים.הדו"ח הוגש למלווה, אשר בדרך כלל מקצר את תוחלת החיים אורכת שבעה ימים.
Lenders מסתמכים על הערך המשוער כדי לחשב את יחס ההלוואה לערכים (LTV).אם הערך המשוער הוא על או מעל מחיר הרכישה, ה-LTV נופל בתוך פרמטרים מקובלים, וההלוואה נעה קדימה.אם הערך המשוער הוא מתחת למחיר הרכישה, LTV עולה על הגבולות, מה שגורם צורך ב- rentiation או תשלום גדול יותר.
כיצד הערכה משפיעה על ציר הזמן הסגור
הערכתו היא נקודת מפנה בתהליך הסגירה.לאחר שהסכם הרכישה נחתם, השעון מתחיל להתקדז לקראת תאריך הסיום.ההערכה חייבת להסתיים ולסקר לפני המלווה יכול לקבל אישור סופי, הידוע בשם "הנקי לסגור" כל עיכוב בהערכה - בין אם בשל תזמון, נתונים איטיים, או שווי תוכן - עד לשעות הסגירה או לשעות הסגירה.
כאשר ההתאמות המשוערות או הפיצו את מחיר הרכישה
זהו התרחיש האידיאלי.הערך המתוחכם מאשר כי הקונה משלם מחיר שוק הוגן, ולמלווה אין סיבה לעכב אישור משכנתא.תהליך הסגירה ממשיך בלוח הזמנים, עם התשואות המשמשות כנקודת ציון ולא מכשול. כמעט בכל המקרים, הערכה חיובית מאפשרת את העסקה לנוע מתחת לתיעוד הסופי ללא סגירת זמן, כלומר, בהתאם ל- 45 ימים לאחר קבלת ההלוואה המקומית, לאחר קבלת הלוואה מתאימה מאפשר את העסקה לעבור מתוקף ל- 30 ימים, בתחילה, בהתאם ל- 45 ימים לאחר קבלת ההלוואה המקומית, לאחר קבלת אישור הטיפול, לאחר קבלת אישור הטיפול הרגיל, לאחר קבלת אישור הטיפול, לאחר קבלת אישור הטיפול, לאחר קבלת אישור הטיפול, ו- 30 ימים לאחר מתן טיפול ב- 30 ימים, לאחר קבלת אישור הטיפול, לאחר קבלת אישור הטיפול, לאחר קבלת אישור הטיפול, כמעט, לאחר קבלת אישור הטיפול הרגיל, כמעט, לאחר מתן טיפול ב- 30 ימים לאחר קבלת אישור הטיפול, לאחר קבלת אישור הטיפול החל מ- 30 ימים, לאחר קבלת אישור הטיפול החל מ- 30 ימים, לאחר מתן טיפול חיובי, כמעט בכל המקרים, לאחר קבלת אישור הטיפול מאפשר את המוערך על- 30 ימים, כמעט, כמעט, כמעט, כמעט, כמעט, לאחר מתן אישור הטיפול, כמעט בכל המקרים, לאחר מתן טיפול חיובי מאפשר את המוערך על- 30 ימים לאחר מתן טיפול חיובי מאפשר
כאשר ההערכות מגיעות בנמוך
הערכה נמוכה - שבו הערך המשוער נופל מתחת למחיר הרכישה המוסכם - היא הגורם הנפוץ ביותר לעיכובים הקשורים לחיזויים.כאשר זה קורה, המלווה רק יאשר משכנתא המבוססת על הערך הנמוך יותר.הקונה מתמודדת עם נפילה קצרה שווה ההבדל בין מחיר הרכישה לבין הערך המוקצב.
משא ומתן לאחר הערכה נמוכה יכול לקחת ימים או אפילו שבועות.סוכן של הקונה מציג בדרך כלל את הדו"ח הערכה לסוכן של המוכר, יחד עם תמיכה בשותפים או תיעוד שעשוי להצדיק ערך גבוה יותר.המוכר עשוי להסכים להפחית את המחיר, הקונה עשוי להגדיל את התשלום למטה שלהם, או שני הצדדים עשויים להתפשר.
אורך העיכוב תלוי באיזו מהירות הצדדים מגיבים.מוכר המקבל מיד הפחתה במחיר עשוי לשמור על הסגירה על המסלול בתוך שבוע.מוכר שמנוגד או מתעקש על המחיר המקורי יכול למתוח גינויים לשניים או שלושה שבועות. הערכה נוספת או ערעורים יכולים להוסיף עוד 7-14 ימים.
כאשר ה- Appraisal חושף בעיות
לפעמים הערכה לא מתמקדת רק על ערך, אבל גם דגלים בעיות מצב רכוש. Apprais לציין סכנות בטיחות, בעיות מבניות, או הפרות קוד שעלולות להשפיע על ההרגל או על זכאות הלוואה. Lenders עשויים לדרוש בעיות אלה להיות remeated לפני סגירה, במיוחד עבור FHA או VA, אשר יש סטנדרטים מחמירים יותר רכוש. התיקונים הדרושים יכול לעכב סגירה כמו קבלנים מתוכנן, עבודה, הוא לפחות זמן.
כאשר סיבוב החיזוי הוא איטי
גם אם הערכת שווי בסופו של דבר תומכת במחיר הרכישה, תפנית איטית יכולה לדחוף בחזרה את תאריך הסגירה.ביקוש גבוה בשוק תחרותי, מחסור בערכת באזורים כפריים, או תכונות מורכבות הדורשות ניתוח נוסף יכול לגרום לעיכובים. הקונים ומוכרים כאחד צריכים לתכנן חלון הערכה פוטנציאלי של 10 עד 14 ימי עסקים, ולא תקשורת סטנדרטית 7.
גורמים המשפיעים על תוצאות הערכה
הערכה משתמשים בשילוב של נתוני רכוש וניתוח שוק כדי להפיק ערך. גורמים מרכזיים מרובים להשפיע על המספר הסופי, ולהבין אותם יכולים לעזור גם הקונים וגם המוכרים לצפות בעיות פוטנציאליות.
תנאי שוק
שוק הנדל"ן לעולם לא סטטי. בשוק המוכר עם מחירים עולים במהירות, הערכות לעתים קרובות עומדות מאחורי מחיר הרכישה, כי הערכהנים מסתמכים על מכירות סגורות מ-3 עד שישה חודשים האחרונים.השותפים האלה עשויים לשקף ערכים נמוכים יותר מתקופות קודמות.conversely, בשוק של הקונה שבו המחירים יורדים, הערכות עלולות להגיע גבוה יותר מהמחיר של הרכישה, אבל זה פחות עונות, שינויים כלכליים, גם כן, ושינויים כלכליים דומים.
תנאי רכוש ושינויים
בית בעל העדכונים האחרונים נוטה לנבא גבוה יותר מנכס דומה לצורך תיקונים. הערכה, לבדוק את מצב המערכות הגדולות (הרכב, HVAC, צנרת, חשמל), כמו גם תכונות קוסמטיות כמו ריצוף, צבע, ומכשירי מטבח. שדרוגים אחרונים כגון חלונות חדשים, שירותים שופץ, או שיפורים אנרגיה יכול להוסיף ערך לא נוח, כמו משקעים מפורטים, או שיפורים יותר, כגון שיפורים של חיזויים, או תמחור.
מכירות השוואתיות (Comps)
ה- appraiser בוחר שלושה עד חמישה נכסים שנמכרו לאחרונה בגודל, גיל, מיקום ותכונות. comps אלה מהווים את הבסיס של השווי.אם השותפים הם משכונת אחרת, יש הבדלים משמעותיים, או שהם רחוקים מדי מקטעים בצילומי ריבוע, ה- appraiser עשוי להתאים את הערך למטה.comverse, comps חזקים שנמכרו במחירים גבוהים תמיכה הערכה גבוהה יותר של קונים ומוכרים באמצעות רשימת תשלומים של חודשים אחרונים, כולל הערכה, כולל הערכה, כולל הערכה, אשר יכול לספק את הערך של מכירות אחרונות, כולל דירוגים אידיאליים, כולל דירוגים של שלושה חודשים.
מיקום Location
מיקום הוא נהג ערך עיקרי. בתים במחוזות בית הספר הרצוי, קרוב למתקנים, או בשכונות בעלות נמוכה נוטה להעריך גבוה יותר.בדרך כלל, נכסים ליד כבישים מהירים, אזורי תעשייה, או שיטפונות עשויים לקבל שווי נמוך יותר.ההערכה גם רואה את הגודל, הראייה, ואת המגמות הכוללות של השכונה. בעוד המיקום הוא קבוע במידה רבה, הבנת ההשפעה שלו עוזרת להגדיר ציפיות מציאותיות על טווח ההערכות.
הערכה מקצועית וידע מקומי
לא כל ההערכות מוכרות באותה מידה בכל שוק. An appraiser שעובד בעיקר באזורים מטרופוליניים עשוי להיות חסר תובנה בשווקים כפריים או נישה.זה יכול להוביל להתאמות לא מדויקות או למצב לא משוחד. Lenders בדרך כלל לסובבים הערכות באמצעות AMCs כדי להבטיח עצמאות, אבל הצדדים יכולים לבקש כי ה-icir יש ניסיון לאחרונה בשכונה ספציפית, מקומי, יצרנים הערכות אמינות יותר עם מיזמים.
ניווט אתגרים משותפים
גם עם הכנה זהירה, אתגרים הערכה יכולים להתעורר. הידיעה כיצד להתמודד עם כל תרחיש מפחית את הלחץ ושומר על הסגירה על המסלול.
הערכה נמוכה: חידוש או ערעור
אם ההערכות מגיעות בשפל, לקונה ולמוכר יש כמה אפשרויות.המוכר הוא פשוט ביותר הוא renegotiation.הקונה יכול לשאול את המוכר כדי להפחית את המחיר לשווי המתועב.ה יכול להסכים, במיוחד אם השוק מאוזן או אם הם מונעים למכור. לחלופין, הקונה יכול להגדיל את התשלום כדי לכסות את הפער, בתנאי שיש להם את הכסף זמין אם הפער הקטן הוא לעתים קרובות יותר מאשר תשלום מהיר יותר מאשר תשלום.
אם הקונה מאמין שהערכת הערכת היא פגומה, הם עשויים לבקש לשקול מחדש את הערך (ROV) הסוכן של הקונה מארגן שותפים נוספים, תיקונים לדו"ח הערכה (למשל, קטעי ריבוע לא מדויק), או תיעוד של שדרוגים האחרונים שנרדפו.המלווה מגיש את ה-ROV ל-icir לבדיקה. בעוד ש-ROV אינו מבטיח ערך, בדרך כלל, אם הוא לוקח את התהליך המקורי.
מחיקת הערכה
יותר קיצוני מ-ROV הוא מחלוקת רשמית.המוכר יכול לבקש הערכה שנייה מהערכה שונה, אבל זה דורש אישור המלווה ועשוי לכלול עמלות נוספות.חלק מהמלווים באופן אוטומטי להזמין הערכה שנייה אם הראשון היה באופן משמעותי מתחת למחיר החוזה.עם זאת, הערכות מרובות יכולות ליצור בלבול ועיכוב ציר הזמן הסגור.
שקיפות בחוזה
רוב חוזי הרכישה כוללים שקיפות הערכה המאפשרת לקונה לחזור אם הערכה נמוכה מדי כדי להשיג מימון, או אם המוכר מסרב לנהל משא ומתן.העקביות הזו מגנה על הפיקדון הכספי ברצינות של הקונה.מוכרים צריכים להיות מודעים לכך שערכת הערכה נמוכה עשויה לכפות עליהם להפחית את המחיר או לאבד את הסיכון לחלוטין.
אסטרטגיות למזער עיכובים מתקדמים
תכנון פרואקטיבי יכול להפחית את הסבירות של עיכובים הערכתיים או לפתור אותם במהירות כאשר הם מתרחשים.שני הקונים והמוכרים יש צעדים מעשיים לנקוט.
עבור קונים
- (FLT:0) לעבוד עם המלווה מנוסה:FLT:1 קצין הלוואה ידע יכול להזמין את הערכתו במהירות, לבחור הערכה מוכרת בשוק המקומי, ולאחר מכן לשאול המלווה שלך על זמן הסגידה הטיפוסי שלהם לפני ביצוע.
- (FLT:0) לבדוק את האפשרות של ויתור על התשואות: קיד 1 (ראה: ⁇ ) כמה הלווים עם ציונים גבוהים ותשלומים ירד משמעותית עשויים להיות זכאים לפטור הערכה מ Fannie Mae או פרדי Mac. זה מבטל את הצעד המוערך לחלוטין, גילוח 1–2 שבועות מחוץ לקו הזמן.
- (FLT:0) מראש רשימה של שדרוגים: ⁇ 1 לפני שההערכה מגיעה, יצירת מסמך עם תאריכים ועלויות של שיפוץ, אישורים ושיפורים של יעילות אנרגיה.
- (FLT:0) להיות גמיש עם תאריך הסגירה: FLT:1 Build abu into yourצפוי ציר זמן סגירה.If אפשרי, לקבוע את תאריך הסגירה ב-45 ימים ולא 30, המאפשר זמן נוסף עבור hiccupal hiccup. a ריאלי ציר זמן מפחית את הלחץ.
למכירה
- (FLT:0) מחיר הבית מציאותי: FLT:1 מעל הבית מגדיל את הסיכוי של הערכה נמוכה.עבודה עם הסוכן שלך כדי לקבוע מחיר על פי ההשוואה האחרונה, לא תקווה או שוק ההייפ.
- (FLT:0) להציג את הבית היטב:FreaLT:1) בית נקי, בעל חיים מחונך מציע למחיאות כפיים שהנכס הוא בעל, אשר יכול להשפיע באופן חיובי על התאמות מצב.
- (FLT:0)Provide compes to the appraiserve:FLT 1:1 בעוד הערכה לא ניתן לכוון על ידי המוכרים, אתה או הסוכן שלך יכול לשתף באופן מנומס רשימה של מכירות האחרונות שאתה מאמין שהם דומים. Phrase זה מידע מועיל ולא ניסיון להשפיע. סוכן מקצועי יידע איך לעשות זאת ללא מעבר קווים אתיים.
- (FLT:0) גישה קלה: 1.FLT 1 (השבחה) להבטיח את התוספת יכולה לגשת לנכס ללא טרחה. Lockboxes, תקשורת ברורה על דיקור, ובית מסודר הופך את הבדיקה ל חלקה ובמהירות.
סוכני נדל"ן
- (FLT:0) הישארו בתקשורת מתמדת עם המלווה: ההרחבה 1 (ב) מבקשים אישור הזמנה הערכה ותאריך סיום מוערך.
- (FLT:0)Prepare חבילת שווי:FLT:1 , Compile תיקיה עם החוזה הרישום, מכירות דומות, תכונות רכוש, וכל הערכה קודמת לספק את זה למחיאות כפיים בתחילת הבדיקה.
- (FLT:0) לחנך לקוחות: מוקדם בתהליך, להסביר את התפקיד של הערכה והשפעות פוטנציאליות.קבע ציפיות מציאותיות לגבי קווי זמן ואת האפשרות של שווי נמוך.לקוחות מתוחכמים הם פחות סבירים לפאניקה וסיכוי גבוה יותר לקבל החלטות מהירות במהלך rentiation.
עתיד תהליך הערכה והשפעהו על קווי הזמן
הטכנולוגיה מעצבת מחדש את האופן שבו הערכות מתבצעות.הערכת מידע היברידי, שבו אספן נתונים של צד שלישי אוסף מידע רכוש והערכה מוסמך מנתח אותו מרחוק, הופכים להיות נפוץ יותר.אלה יכולים להפחית את הסבב האופייני ל-2-3 ימים.
שינויים רגולטוריים משפיעים גם על קווי זמן.היישום של ה- Appraisal Dataset (UAD) ו-Collateral Data Portal (UCDP) על ידי Fannie Mae ו- Freddie Mac יש הגשת נתונים סטנדרטית, צמצום זמני הביקורת.בנוסף, כמה מלווים מציעים כעת כיסוי פערי הערכה בצורת ביטוח משכנתא או ויתור על הלוואתים גבוהים.
ההערכה היא אבן הפינה של הלוואות אחראיות, אבל השפעתה על ציר הזמן הסגור מתפתחת.על ידי הישארות מעודכן לגבי שיטות הערכה חדשות, קונים ומוכרים יכולים למנף אפשרויות מהירות יותר כאשר זמין.
מסקנה
הערכות הן לא רק קופסה לבדוק בתהליך רכישת הבית - הן מהוות קביעה רבת עוצמה של ציר הזמן הסגירה. A חלק הערכה תומכת בסגירה במשרה חלקית; בעיה יכולה לגרום לגינויים, דרישות תיקון, או עיכובים מורחבים של ימים או שבועות.הבנת תפקיד ה- appraisal, הגורמים המשפיעים על התוצאה שלה, ואת האסטרטגיות כדי לנווט את כל הצדדים לנתיב חזק יותר עם תהליך הביטחון.
על ידי תמחור מציאותי, הכנת הנכס, תקשורת בגלוי, ולחקור חלופות הערכה מודרניות כמו ויתור או מודלים היברידיים, קונים ומוכרים יכולים למזער את הסיכון של עיכובים הקשורים הערכה. שוק הנדל"ן דורש מוכנות, ואין צעד ראוי יותר תשומת לב מאשר הערכה. עם הידע הנכון וצעדים פרואקטיביים, ההערכות הופכות צעד אבן לסגידה מוצלחת יותר מאשר חסימת.
(ב) לעיין בהנחיות הערכה ובשיטות הטובות ביותר, בקר ב-FLT:0 (Fannie Mae Appraisal Applicationsal Applicationsal Institute of Realtors FLT:1, and the FLT:4 Association of Realtors Appsal ResourcesFLT:5).