הבנת הטבע של סגירת יום

סגירת יום היא שיא של שבועות - או אפילו חודשים - של מאמץ בעסקה נדל"ן. הקונים, המוכרים, סוכני נדל"ן, מלווים, חברות כותרת, ועורכי דין מתאחדים כדי לסיים את העסקה, אך למרות תכנון קפדני, בעיות של הרגע האחרון יכולות עדיין לעמוד בפני השטח, מאיים לדחות או אפילו לפגוע בסגירה.

תהליך סגירת הנדל"ן כרוך בשקדה של צעדים עצמאיים: אישור ההלוואה הסופי, אישור הכותרת, הוצאת מסמך, חלוקת כספים והקלטה. דיקור בכל אחד מהם יכול לקרוע החוצה. על ידי הבנת נקודות הלחץ האופייניות ויש מסגרת תגובה מוכן, אתה יכול למזער עיכובים ולהגן על האינטרסים של כל הצדדים המעורבים.

בעיות אחרונות-משט שנעצרו סוגרות

בעוד כל עסקה היא ייחודית, בעיות מסוימות מופיעות לעתים קרובות בשעות לפני הסגירה המתוכננת, ההכרה בכך מראש מסייעת לך לבנות ערכת כלים נפשית לתגובה מהירה.

  • (ב) [ה] [ה] [ה]] [ה], [ה], [ה],] [ה], [ה], [ה],] [ה], [ה]התעל] [ה], [ה], [ה],]], [ה], [ה],], [התחילה]], [ה]]], [ה], [ה]] [ה]]] [ה]]]]] [ה] [ה]] [ה] [ה] [ה] [ה]] [ה] [ה] [ה] [ה] [ה]]]]] [ה] [ה]]]]]]]] [ה] [ה[ה[ה[ה] [ה]]]]]]]] [ה] [ה[ה] [ה[ה], [ה]] [ה] [ה] [ה] [ה] [ה]]] [ה] [ה[ה[ה[ה[ה]]]]] [ה]]]]]]]]]]]]]] [ה[ה
  • (FLT:0) תוצאות מימון אישור 1R) - בעיות אימות תעסוקה של הרגע האחרון, ניכוי קצב נעילה או ערך הערכה שמגיע מתחת למחיר הרכישה המוסכם.
  • (ב) [ה]הרש"י]: [ה] [ה] [ה] [ה]] [ה]], [ה], [ה],] [ה]]], [ה], [ה], [ה], [ה], [ה],], [ה], [ה], [ה']], [ה']']'[ה'[ה']']']'''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''
  • (ב) [13]:0) ספקולציות או הפתעות הערכה (ראוי) 1 (Aftedפגמים שלא נחשפו בעבר שנמצאו במהלך הסבב האחרון, או הערכה שלא עומדת בדרישות המינימום של המלווה.
  • (ב) ,0) התנגשויות או עיכובים (FLT:1) - מוכר מרחוק שאינו מסוגל להתחבר באמצעות נוטריון וידאו, סוכן סגירה נופל חולה, או משקע כוח במשרד הכותרת.
  • (ב) ,0Funds transferrovture בעיות העברה 1 - עיכובים, כספים לא מספיקים בחשבון הקונה, או התראות הונאה על העברות בנקאיות מקפיאות.
  • (ב) ,0) ,Contract contingities expiring prelyveFLT 1:1 - רצף מכירת בית של קונה שלא נסגר עדיין, יצירת שבירה שרשרת.

כל אחד מהתרחישים הללו דורש אסטרטגיה שונה, אך העקרונות הבסיסיים של תקשורת רגועה, הערכה מהירה ושיתוף פעולה מקצועי נשארים קבועים.

שלב 1: הישארו רגועים וקומוניקטיביים

האינסטינקט הראשון כאשר מופיעה בעיה הוא לעתים קרובות פאניקה או אשמה. Resist שניהם במקום, לקחת שלוש נשימות עמוקות ולפתוח קו תקשורת עם כל מי צריך לדעת.המפתח הוא ל-FLT:0be שקוף מבלי לגרום אזהרהFLT:1 לדוגמה, אם שם שקרן מתגלה, להודיע לסוכן של הקונה, עורך הדין של הסוכן, בו זמנית כל הצדדים יכולים להתחיל לפעול לקראת פתרונות.

יצירת טקסט קבוצתי או חוט דואר אלקטרוני עם בעלי עניין חיוני: סוכן הסגירה, סוכני נדל"ן, המלווה (אם מימון מעורב), ועורכי דין.ספק עדכון מתמציתי: מה הבעיה, אילו צעדים ננקטים, וההחלטה המשוערת של זמן להימנע משפה מעורפלת כמו "יש לנו בעיה" ללא קשר.

זכרו כי קונים ומוכרים מושקעים לעתים קרובות רגשית.להבטיח להם כי נושאים נפוצים וכי יש לך תוכנית.FLT:0Calmness הוא contagiousFLT:1; אם אתה מארגן ביטחון, הצדדים האחרים נוטים יותר להישאר שיתופיים וחוליים.

שלב 2: זיהוי מהיר ועדיפות פתרונות

ברגע שיש לך תמונה ברורה של הבעיה, להעריך את האפשרויות שלך במהירות.לא כל הבעיות הם קריטיים באותה מידה.

  • (ב) האם הסגירה עדיין מתרחשת היום עם התאמות קלות?(ראה פרק 1) אולי אתה צריך הרחבה חוט עד 20:00 ראש הממשלה, זה לעתים קרובות אפשרי.
  • (FLT:0) האם הבעיה דורשת מסמך חדש או חתימה?IRLT:1) סידור עבור נוטריון נייד או מושב מרוחק באינטרנט (טעות) מיד.
  • (ב) האם זה משפיע על תנאי החוזה?(ה) אם כן, לקבל אישור בכתב משני הצדדים באמצעות תוספת או תיקון.
  • (במקרים נדירים, האם מדובר בפורצת עסקה?) במקרים נדירים, בעיה עלולה להיות בלתי פתירה בתוך מסגרת הזמן.

לדוגמה, אם הערכה מגיעה ב 10,000 דולר נמוך, יש לך כמה מסלולים: renegotiate את המחיר, לבקש לשקול מחדש של ערך (ROV) עם תמיכה שותפים, יש הקונה להביא מזומנים נוספים, או תחרות הערכה עם המלווה.כל אפשרות יש קו זמן אחר.

שלב 3: אנשי מקצוע עם מומחיות עמוקה

אף סוכן לא יכול לפתור כל בעיה סגורה לבד.כוח צוות נדל"ן מגיע מהרשת של מומחים אתה יכול לקרוא לו.כאשר כותרת הנושאת פני השטח, קצין הכותרת או עורך דין נדל"ן צריך להוביל את ההחלטה.כאשר מסמכי המלווה חסרים, קצין ההלוואה או מעבד חייב להיות expedite.תפקידך הוא להקל ולת לתאם, לא להיות מומחה בכל תחום.

לדוגמה, אם מתגלה שקרן, חברת הכותרת תבחן אם היא משולם אך עדיין לא שוחררה.הם יכולים להזמין גם מכתב תשלום ולתאם עם עורך הדין של המוכר כדי להבטיח שהכספים יהיו מחווטים. במקרים רבים, הם יכולים להנפיק כיסוי "גאפ" או הסכם ללא פגע כדי לאפשר סגירה להתרחש בעוד השקר הוא ברור.

אם ציון האשראי של הקונה פתאום טיפות בשל התראה הונאה, המלווה יכול לבקש החזר מהיר או למשוך דוח אשראי חדש. A משכנתא ברוקר יכול גם לעזור למצוא מימון חלופי אם ההלוואה המקורית נופלת דרך.

מדריך מפורט לבעיות ספציפיות

שם הספר בלועזית: Liens and Encumbrances

חיפוש כותרת מבוצע מוקדם בתהליך, אך לפעמים מופיעים שקרנים חדשים – כמו שקר המכונאי של קבלן, שהוגש לאחר החיפוש, או מס נשכח, שמקורו בבעלות קודמת.

  • המוכר מספק הוכחה לתשלום ולבקש שחרור שקרי מהאשראי. הרבה נושים יכולים לספק פקס מיידי או אישור דואר אלקטרוני.
  • אם השקר קטן, שקול להשתמש ברווחים מהמכירה כדי לשלם אותו בסגירה.חברת הכותרת יכולה להזיז כספים נוספים.
  • במדינות מסוימות, חברת כותרת יכולה להנפיק אישור "גפ" להבטחת השקר בזמן שהוא נפתר לאחר הנפילה.
  • במקרה הגרוע ביותר: דחיית הסגירה של 24 עד 48 שעות כדי לאפשר ל-Kreme להשתחרר רשמית.רוב המלווים מאפשרים עיכובים קלים מבלי להתחיל את תהליך הכתיבה.

לקבלת אישור ביטוח ופתרון שקרי, ראה את ה-FLT:0Land הכותרת של האגודה לכותרת "שקרים" 1

נפילה ב-The Last minute

ההלוואה של קונה יכולה להיכשל מסיבות רבות: הלוודור שינה מקומות עבודה, עשה רכישה גדולה, או שהנכס לא הניב את עצמו.השעה ה-11 היא זמן נורא לגלות את זה, אבל זה קורה.

  • שאל את המלווה לעדכון "אישור תנאי" לפעמים הבעיה היא קטנה - כמו מסמך חסר שניתן להגיש באופן אלקטרוני בתוך דקות.
  • אם ההערכות הן נמוכות, בקשו הערכה:0 (ראוי) של ערך (ROV)FLT:1 עם מכירות דומות שהסוכן מספק.
  • אם הקונה צריך יותר מזומנים בשל הערכה נמוכה יותר, לבדוק אם הם יכולים לקבל מתנה מהמשפחה או הלוואה לטווח קצר מ 401 (k שלהם) המלווה חייב לתעד את המקור, אבל זה יכול להיעשות באותו יום במקרים רבים.
  • כאתר נופש אחרון, ראה אם המוכר יסכים להפחתה במחיר או משכנתא שנייה מוכר-מימון כדי לגשר על הפער.

תלמוד ב' ב':0) ב[[1924]], [[1924]]]], [[1924]]]], [[1924]]]]

מסמך וחתימה סנפירוס

חתימות חסרות, תאריכים לא נכונים, או תעודות זהות תקפים נפוצים באופן מפתיע.הפתרון הוא לעתים קרובות מהיר יותר ממה שאתה חושב:0electronic חתימותsFLT:1 באמצעות פלטפורמות כמו DocuSign או Notarize ניתן להשלים בתוך דקות. חברות לתואר רבות עכשיו לתמוך ללא אישור מקוון מרחוק (RON), המאפשר לחתומה להיות בכל מקום עם חיבור וידאו.

תמיד לשמור על רשימת המסמכים הנדרשים ולוודא כל 48 שעות לפני סגירת הרשימה היסודית, מתייחס ל-FLT:0Consumer Financial Protection Bureau.

גילוי הפתעות במהלך המסע האחרון

הדרך הסופית של ההליכה היא לאשר את מצב הנכס, אבל לפעמים קונים מגלים בעיות חדשות: פרוזה שבורה, נזק מים מדלפה, או זבל שנשאר מאחור.זה יכול לגרום לדרישות לתיקון או זיכויים בדיוק כמו הסגירה היא להתחיל.

  • קחו תמונות ומסמכים את הנושא. שלח אותם לסוכן המוכר מיד.
  • אם הפריט הוא קטן (למשל שטיח מלוכלך), מציעים אשראי קטן או דמיו של ידמן ולא עיכוב.
  • אם הבעיה היא משמעותית (למשל, לא חימום בחורף), לנהל משא ומתן על תיקון שנעשה לאחר הפסד עם כספים שבוצעו ב-escrow.המוכר יכול להפקיד כסף בחשבון החברה, והקונן יכול לארגן את התיקון לאחר מכן.
  • אם המוכר הוא לא מגיב, הסוכן של הקונה עשוי להיות צורך להסלים לברוקר הניהול או לשקול תרופות משפטיות (למשל, ביצועים ספציפיים).

אמצעי מניעה לסגירה עתידית

בעוד שאי אפשר לחסל את כל ההפתעות של הרגע האחרון, גישה פרואקטיבית מפחיתה את תדירות וחומרה.

  • (ב) חיפוש וסקרים מוקדמים של FLT:0) - אל תחכו עד שבועיים לפני סגירת הנושא מוקדם יותר, כך ניתן למצוא יותר זמן לפתור אותו בשלווה.
  • (FLT:0)סוף כל המסמכים לסקירה של 48-72 שעות לפני ה-FLT ( 1:1) - הקונה והמוכר צריכים לבדוק ולחתום מראש כל מה שניתן.
  • (FLT:0) ,Maintain לוח זמנים תקשורת מתמשך 1FLT: מבחנים שבועיים עם המלווה, חברת הכותרת וסוכנים אחרים לשמור על כולם תואמים. השתמש ברשימות בדיקה משותפות (למשל, Google Sheets) כדי לעקוב אחר אבני דרך.
  • (ב) ,0) בדיקות והערכה לא יאוחר מ-30 ימים לפני סגירת ה- 1 - זה נותן זמן לתיקון, גינויים, או תחרות הערכה.
  • (FLT:0) יש תוכניות עקביות עבור נושאים משותפים: 1), למשל, לדעת את השירות הנייד הקרוב ביותר, יש תבנית של scrowback מוכן, ולשמור על רשימה של קבלנים אמינים שיכולים לעשות תיקונים חירום.
  • (FLT:0) קונים כדי להימנע משינויים פיננסיים ב- 1 בינואר – אין כרטיסי אשראי חדשים, שינויים בעבודה או רכישות גדולות בין אישור ההלוואה וסגירה.
  • (FLT:0)Use a Closeline ChecklistsFLT:1) - משימות המכילות כמו "הספקת קרנות חוט שהתקבלו על ידי חברת כותרת" ו "מוכר מוסמך חתם על כל המסמכים" ובדוק אותם משעתיים לפני סיום זמן.

האגודה הלאומית של מתווכים מפרסם רשימת סקרים (PDF) 1FreaLT שניתן להתאים לצוות שלך.

כלים טכנולוגיים ל- Smooth Last-Minute Issues

הטכנולוגיה המודרנית יכולה להיות חיים כאשר הזמן קצר.

  • (FLT:0) עידוד אי-אזהרה באינטרנט (RON)פלטפורמות IRLT:1 - כגון נוטריון, DocuSign eNotary, or SIGNiX. אלה מאפשרים לכל חותם עם גישה לאינטרנט לביצוע מסמכים באופן מיידי, גם אם הם נמצאים במצב אחר.
  • (ב) ,0) , בזמן אמת ניהול תוכנה (FLT:103) כלים כמו FLT:2SkyslopeFLT 3 או FLT:4 Property RoomFLT:5) מציעים לוחות נתונים שבהם כל הצדדים יכולים לראות מעמד מסמך, השלמת משימה, והיסטוריית תקשורת.
  • (ב) (ב) ,0) שירותי אימות העברה (Wire transfer אימות) 1 - כדי להימנע מהונאה, להשתמש בשירות המאשר הוראות חיפוש באמצעות פורטל מאובטח.חברות כותרת רבות משתמשות כעת בשירות WireFLT:2Automated Services (FLT 3) עבור מימון באותו יום.
  • (FLT:0) מסמך שיתוף פעולה FLT:1 - Dropbox או Citrix ShareFile מאפשרים העלאה של דקות אחרונות של מסמכים מתוקנים ללא דואר אלקטרוני בתיבת דואר אלקטרוני.
  • (FLT:0) וידאו מעניק ל-FLT:1 - זום או FaceTime ניתן להשתמש עבור מסלולים וירטואליים או פגישות מאולתרות עם מוכרים מרוחקים.

בניית צוות סוגרים

אין כמות של תחליף תכנון עבור האנשים הנכונים במקום.כאשר אתה מערער את צוות הסגירה שלך, חפש:

  • חברת כותרת או עורך דין הידועה בתורת מהיר על הגשתי העומס והקלטה באותו יום.
  • המלווה עם צוות עיבוד בתוך בית שיכול להתמודד עם שינויים בכתב הדקה האחרונה.
  • סוכני נדל"ן שיש להם ניסיון עם סגירות קשות והם לא בקלות.
  • שירות נוטריוני המציע מינויים ניידים 24/7.

דמיין את היחסים האלה לפני שאתה צריך אותם.שלח תודה-אתה מציין לאחר סגירות חלקות, ולעיתים מתייחס לעסקים של השותפים שלך.כאשר משבר מכה, אנשי מקצוע אלה יעדיפו את השיחה שלך.

שיקולים משפטיים ואתיים

בעיות של דקות אחרונות יכולות לפעמים לדחוף נגד גבולות אתיים.תמיד לפעול לטובת הלקוח שלך, בעוד שנשאר כנה עם כל הצדדים.לדוגמה, אם אתה מגלה פגם שהקונה לא הבחין, יש לך חובה לחשוף אותו - גם אם העיכובים סוגרים עובדות חומריות עלולות להוביל לתביעה ולביטול רישיון.

כמו כן, להיות מודע למועדי החוזה.אם אתה מסכים לדחות את הסגירה, לקבל הרחבה בכתב חתום על ידי שני הצדדים.הסכמי אוראלי הם מסוכנים.רוב חוזי רכישה סטנדרטיים מאפשרים סעיף "זמן הוא של מהות" כך גם עיכוב יום אחד ללא הרחבה יכול להיות הפרה.

אם הבעיה מסתיימת בליטיגציה (למשל, מחלוקת על כסף רציני), מומלץ ללקוח שלך לחפש ייעוץ משפטי עצמאי. סוכני נדל"ן לא יכולים לתת ייעוץ משפטי, אז להפנות אותם לעורך דין מוסמך.

מחקרים אמיתיים

תגית: Midnight Lien

שעתיים לפני הסגירה, חברת התואר גילתה שטר של 5,000 דולר מס הכנסה על המוכר.המוכר שילם לאחרונה את החוב, אך IRS לא הוציאה את השחרור.הקצין הראשי כינה את קו התגמול האוטומטי של IRS וזכה במספר אישור.היא הוציאה לאחר מכן "מגה" אישור, נסגרה והשחרור הרשמי הגיע שלושה ימים מאוחר יותר.

מקרה 2: הפערים

הערכתו של קונה עלתה ב-15,000 דולר תחת מחיר החוזה יום אחד לפני סגירתו.הלקוח רק עמד על 5%.הסוכן אסף במהירות שלושה מכירות דומות - שניים מהם הספיסר החמיץ - והגיש את ה-ROV.The appraiser מותאם את הערך עד 10,000 דולר, והמוכר הסכים להפחתת 5,000 דולר בזמן.

פרק 3: The Missing Signer

אמו הקשישה של המוכר התגוררה מחוץ למדינה והיה בעל משותף של הנכס.היא חתמה על הדה אך לא על דוכן המוכר, שהתגלה בשעה 4:00 ביום הסגירה.הסוכן הסגירה תיקן מרוחק באמצעות זום.המסמכים הלא-מאומתיים היו דוא"ל לחברה בתוך 30 דקות.

מסקנה: להפוך מתח להצלחה

בעוד שנושאים של דקות אחרונות לעולם לא יתקבלו בברכה, הם חלק בלתי נמנע של נדל"ן.ההבדל בין סגירה כושלת לבין מוצלח לעתים קרובות מתרוצץ לקראת הכנה, תקשורת, חשיבה רגועה, לפתרון בעיות. על ידי הבנת המלכודות הנפוצות, שיש תוכנית פעולה ברורה לכל תרחיש, ומקיפה את עצמך עם אנשי מקצוע מסוגלים להתמודד עם כל הפתעה שמגיעה לך.

שמור על מדריך זה חזק - ואפילו טוב יותר, לשתף אותו עם הצוות שלך כך שכל יום סגור הוא אחד שאתה יכול להתמודד עם ביטחון.