Comment gérer les fermetures retardées ou annulées en raison des questions de titres

Chacun de ces problèmes exige une stratégie de résolution différente, qui va de la correction de la paperasserie mineure à la procédure judiciaire complète qui peut prendre des mois pour être résolue.

Étapes immédiates lorsqu'un numéro de titre est découvert

Lorsque la société de titre vous alerte à un problème, le temps devient l'ennemi. Le contrat d'achat type comprend une clause « time is the essence » et chaque jour de retard risque l'expiration du verrou de taux de l'acheteur, la résiliation du bail, ou la date d'engagement hypothécaire. Voici une approche systématique:

1. Identifier la question rapidement et complètement

Demandez des copies des documents pertinents – l'exception au sondage, le dépôt de privilège, l'acte avec des allégations de contrefaçon. Ne vous fiez pas aux résumés verbaux. L'identification précoce permet des solutions opportunes, mais seulement si vous avez la photo complète.Demandez : Est-ce un nuage simple qui peut être guéri par un acte correctif ou un affidavit? Ou faut-il une action en titre silencieuse devant le tribunal?

Par exemple, une signature manquante sur un acte antérieur pourrait être résolue en obtenant un acte correctif du constituant précédent. Mais si ce constituant est décédé ou non coopératif, la solution devient plus complexe. De même, un privilège de jugement d'un entrepreneur qui a fait faillite il y a cinq ans peut exiger une requête pour libérer le privilège plutôt que le simple paiement.

2. Communiquer de manière transparente avec toutes les Parties

Lorsqu'un problème de propriété apparaît, la réaction naturelle est de minimiser ou de cacher la gravité pour éviter de paniquer l'acheteur ou le vendeur. Cette approche contre les incendies. Au lieu de cela, tenir une conférence téléphonique (ou une chaîne de courriels pour la documentation) avec l'acheteur, le vendeur, leurs agents respectifs, l'agent de propriété, et l'équipe de traitement du prêteur.

La communication claire gère les attentes et réduit la frustration. De nombreux acheteurs supposent que «l'émission de titres» signifie qu'ils perdront la maison. Lorsque vous expliquez qu'un privilège fiscal de 2012 a simplement besoin d'une lettre de paiement et d'un enregistrement d'une libération, ils se détendent. Inversement, si vous découvrez un empiétement de frontière qui nécessite un ajustement de ligne de lot, étant honnête quant au délai de deux à trois mois permet à l'acheteur de négocier une prolongation de bail ou une couverture de frais de verrouillage avec leur prêteur.

3. Explorer les options de résolution

Selon le problème, les stratégies de résolution suivent une hiérarchie : la première est la plus simple, la dernière est la plus complexe. Voici des approches spécifiques pour les questions les plus courantes, allant des corrections administratives aux procédures judiciaires :

• Reliure ou jugements :[ Communiquez avec le détenteur du privilège (IRS, municipalité, entrepreneur) pour obtenir un relevé de paiement.Payez le montant dû ou négociez un règlement réduit si la prescription est passée.Une fois payé, obtenez une libération de privilège et enregistrez-le auprès du greffier du comté.Pour les petits privilèges de jugement, le vendeur peut payer le produit de clôture.Pour les plus grands, négociez pour inclure le paiement dans le relevé de règlement.
• Correcting legal descriptions:[ Embaucher un arpenteur foncier agréé pour vérifier la description juridique correcte. Comparez-la à l'acte antérieur et enregistré. Si la description est simplement mal enregistrée, le propriétaire du document peut exécuter un acte correctif. Si un acte antérieur contenait une erreur qui n'a jamais été corrigée, vous pourriez avoir besoin d'une action de réforme judiciaire.
• Résoudre les différends frontaliers: Commencez par un levé. Si le différend est une clôture d'un voisin qui empiète 6 pouces, les parties pourraient convenir d'un ajustement de ligne de lot par le biais d'un accord de ligne de démarcation enregistré. Si le voisin conteste le levé, la médiation peut éviter les litiges.
• Message de fraude ou de contrefaçon:[ C'est la plus grave. Si un acte porte une signature falsifiée, le document est nul ab initio. La société de propriété refusera probablement la protection. Le propriétaire légitime doit déposer un rapport de police et une poursuite civile pour faire annuler l'acte frauduleux. L'assureur de propriété paie habituellement les frais de défense en vertu de la police.
• Héritiers en main non divulgués:[ Si un propriétaire antérieur est décédé intestat (sans testament), tous les héritiers légaux doivent soit refuser leur intérêt ou signer un acte de transmission de la propriété à la succession.
• Déroulement avec les questions de la HAO:[ Obtenir une lettre d'estoppel de la HAO indiquant toutes les évaluations dues. Le vendeur paie ces frais. Pour les violations (p. ex., couleur de peinture non approuvée), le vendeur doit guérir la violation ou obtenir une renonciation du conseil d'administration de la HAO. Cela peut retarder la fermeture de plusieurs semaines si les cycles d'approbation de la planche sont lents.

Dans de nombreux cas, le souscripteur de la société de propriété peut émettre un engagement «gap» ou «préliminaire» sous réserve de la suppression de la liste d'exception. La police d'assurance-titre de l'acheteur couvrira ensuite les pertes de l'émission autorisée – mais seulement si l'émission est effectivement guérie.

Mesures préventives visant à réduire au minimum les retards liés aux titres

Les professionnels de l'immobilier expérimentés savent que le meilleur moment pour traiter les questions de titres est avant qu'elles ne se produisent. Bien que certains problèmes sont imprévisibles, des mesures proactives peuvent éliminer les causes les plus courantes de retards.

Commander le titre Recherche tôt

Ne pas attendre la semaine avant la clôture. Dès que le contrat d'achat est signé et que l'argent est déposé, commandez une recherche de titre complète de la société de titre. Idéalement, cela se produit dans les trois jours ouvrables suivant la ratification. Une recherche anticipée vous donne des semaines, pas des heures, pour résoudre les problèmes.

Exiger une assurance-titre pour l'acheteur et le vendeur

Pour les acheteurs, la politique du propriétaire protège contre les défauts de propriété non découverts qui se produisent après la fermeture. Pour les vendeurs, la politique du vendeur ou de l'État (commune dans de nombreux États) couvre les questions que le vendeur n'a pas connues. L'assurance-titre protège contre les problèmes imprévus que la recherche n'a pas révélé – comme les faux documents, les héritiers non divulgués ou les erreurs dans les documents publics.

Encourager les acheteurs à examiner les rapports de titres et le sondage

Les acheteurs ignorent souvent l'engagement en matière de titres et le sondage une fois que l'excitation d'une offre acceptée s'installe. Encourager les acheteurs à examiner attentivement les rapports de titres avec leur avocat ou agent. Regardez les exceptions de l'annexe B (la liste des privilèges, servitudes, restrictions que la société de titres ne couvrira pas).

Travailler avec les sociétés et les avocats de titres de titres de propriété

Toutes les sociétés de propriété n'ont pas les mêmes directives ou compétences en matière de souscription.Une société spécialisée dans la revente résidentielle ne peut pas être équipée pour gérer un bien qui était impliqué dans une fiducie ou une succession. Travailler avec des sociétés de propriété ou des avocats expérimentés qui ont une connaissance locale des pratiques d'enregistrement de comté, qui ont des relations avec les tribunaux locaux, et qui peuvent accélérer les actions curatives.

Effectuer une vérification préalable au retrait du titre

Deux semaines avant la fermeture prévue, demandez à la société de titres de faire une recherche « gap » – vérifier les nouveaux privilèges, jugements ou transferts enregistrés depuis la recherche initiale. Ceci est essentiel parce que les vendeurs encourent parfois de nouvelles dettes (comme un jugement de carte de crédit ou le privilège d'un entrepreneur) après la signature du contrat mais avant la clôture.

Gestion des délais et des prolongations

Lorsqu'une question de propriété ne peut être résolue avant la date de clôture initiale, le prochain défi consiste à gérer le calendrier. Les acheteurs et les vendeurs ont des droits contractuels, mais les deux veulent généralement que l'accord soit conclu plutôt que s'effondrer.

Éléments clés à inclure dans un accord de prorogation :

• Durée:[ Une estimation réaliste de l'avocat-titre. Ajouter un tampon d'une semaine si la question va au tribunal.
• Répartition des frais : Qui paie l'extension ? Si la question du titre est la faute du vendeur (p. ex., privilège impayé), le vendeur devrait couvrir les frais supplémentaires – frais d'extension de la fermeture de taux, frais d'entreposage pour le camion mobile de l'acheteur, loyer supplémentaire. Si c'est un défaut inévitable (p. ex., acte forgé d'un propriétaire antérieur), les parties peuvent fractionner les frais ou l'acheteur peut les absorber.
• Mesures accélérées:[ Le vendeur peut convenir de payer pour l'enregistrement accéléré, la livraison de documents du jour au lendemain ou une audience de grande instance.
• Droits de résiliation:[ L'acheteur peut conserver le droit de résiliation si la question n'est pas réglée à une certaine date, surtout si le retard affecte leur financement ou leur location. Le vendeur voudra que le droit soit étendu si l'action curative progresse.

Si l'acheteur ne peut attendre en raison d'une expiration du verrou tarifaire ou d'une fin de bail, la seule option peut être d'annuler le contrat. Dans ce cas, les parties doivent déterminer qui reçoit l'argent sérieux. En règle générale, si la question de propriété existait avant le contrat et n'a pas été divulguée, l'acheteur peut résilier et récupérer son dépôt. Si la question a surgi après le contrat (p. ex., nouveau privilège déposé par un entrepreneur), le vendeur peut être en droit de conserver le dépôt s'il fait des efforts de bonne foi pour le guérir.

Incidences financières des fermetures retardées

Les retards coûtent de l'argent. Voici les conséquences financières les plus courantes:

• Taux d'expiration du verrou:[ Si le verrou de taux d'intérêt de l'acheteur expire, il peut faire face à un taux plus élevé ou payer un taux d'extension du verrou (généralement de 0,01 % à 0,25 % du montant du prêt par 15 ou 30 jours).
• Les frais supplémentaires d'escorte:[ Les sociétés de titres et les agents d'escorte facturent des frais quotidiens ou hebdomadaires pour les fonds de détention après la date de clôture initiale.
• Frais de logement temporaire:[ Les acheteurs qui ont donné un avis sur leur location, ou les vendeurs qui ont fermé sur une nouvelle maison, peuvent avoir besoin d'un logement temporaire – hôtel, stockage, location de camion mobile – tout hors-pocket.
• Frais d'opportunité perdus:[ Les deux parties peuvent perdre sur d'autres biens ou transactions en étant liées dans une transaction retardée.

Ces coûts créent une pression pour résoudre rapidement les questions de propriété. Parfois, les parties conviennent d'une clôture à court terme où l'acheteur prend le titre à une exception connue si le vendeur les indemniser, mais cela est risqué et exige l'approbation du prêteur.

Considérations juridiques et règlement des différends

Lorsqu'une question de titre menace d'annuler une clôture, il existe des options juridiques qui ne se limitent pas à s'éloigner, notamment :

• Action en titre de propriété immédiate:[ Une poursuite intentée devant le tribunal pour déterminer la propriété et éliminer les réclamations défavorables. Il s'agit d'un dernier recours pour les différends complexes de limites ou d'héritiers, qui prend 60 à 180 jours.
• Affidavit de correction:[ Pour les erreurs mineures dans un acte, un affidavit signé par le constituant initial peut corriger l'erreur sans la participation du tribunal.
• Mécanisme d'indemnisation: Le vendeur peut signer un contrat d'indemnisation qui tient l'acheteur inoffensif pour les pertes causées par un défaut de propriété spécifique. La société de propriété peut accepter cela dans des cas limités, mais les prêteurs le font rarement parce qu'il ne protège pas la position de privilège.
• Réserve de séquestre: Le produit de clôture peut être détenu en séquestre pour rembourser un privilège contesté une fois réglé. Cela permet à l'acheteur de prendre le titre tout en protégeant le produit du vendeur.

Dans tout processus juridique, la présence d'un avocat immobilier bien informé est non négociable. Les avocats peuvent comparaître devant le tribunal, négocier avec les détenteurs de privilège, et conseiller sur la probabilité de succès. De nombreux agents immobiliers recommandent également aux acheteurs de consulter un avocat avant de signer toute extension ou libération de réclamation.

Impacts émotionnels et gestion des relations

Au-delà des aspects juridiques et financiers, les retards de titre créent des tensions émotionnelles. Les acheteurs peuvent se sentir inquiets de perdre leur maison de rêve ou de se méfier du vendeur. Les vendeurs peuvent ressentir la frustration que leur titre propre est mis en question.

Pratiques exemplaires pour gérer les relations pendant un délai de titre :

• Envoyer une brève mise à jour toutes les 48 heures, même s'il n'y a pas de progrès. Le silence suscite la suspicion.
• Énonces d'empathie:[ Reconnaître le stress. «Je comprends que c'est frustrant. La société de titre travaille dur pour le résoudre.»
• Focus sur les solutions: Frapper toute communication autour des mesures prises, pas la faute. Éviter de dire "le vendeur n'a pas payé la facture fiscale" – au lieu de dire "nous obtenons le privilège d'impôt libéré et il progresse."
• Documenter tout :[ Conservez un registre de qui a dit quoi, quand. Cela protège toutes les parties si le différend s'aggrave à la médiation ou à l'arbitrage.

Utilisation de la technologie pour prévenir et résoudre les questions de titres

Les sociétés de titres modernes utilisent une technologie sophistiquée pour rationaliser les recherches de titres et identifier les risques tôt.

• Extraction automatisée de données :[ Systèmes qui scannent les registres de comté pour les privilèges fiscaux, les jugements et les déclarations de faillite en temps réel, réduisant ainsi l'erreur humaine.
• Titres basés sur la chaîne de verrouillage:[ Bien que toujours émergent, certaines juridictions expérimentent la technologie du grand livre distribué pour créer des enregistrements de propriété immuables, éliminant potentiellement les lacunes de la contrefaçon et de la chaîne de propriété.
• Plateaux de fermeture numériques: Logiciel de fermeture électronique qui intègre les résultats de recherche de titres, la préparation de documents et l'enregistrement – réduisant les délais de rotation de jours à heures.
• AI-drived title review:[ Algorithmes d'apprentissage automatique qui signalent des anomalies dans les descriptions d'actes, les pouvoirs d'avocat et les approbations, permettant aux examinateurs humains de se concentrer sur des problèmes complexes.

Les professionnels de l'immobilier devraient demander à leurs partenaires de titres de propriété de ces capacités. Une société de titres de technologie avancée peut souvent identifier les problèmes en quelques heures plutôt que quelques jours, en achetant un temps précieux pour la résolution.

Études de cas: Réalité du titre de la résolution des problèmes

Pour illustrer les concepts discutés, il faut tenir compte de ces exemples anonymisés tirés des transactions réelles :

Décision 1: Le lien hérité

Pendant la recherche de titres, un privilège de 5 000 $ de 1988 a été accordé à un entrepreneur, bien avant que le vendeur ne soit propriétaire de ce privilège. L'entrepreneur était en faillite. La société de propriété a exigé une ordonnance du tribunal pour retirer le privilège. L'avocat du vendeur a déposé une requête en libération du privilège en vertu de la loi de l'État, qui a pris six semaines. L'acheteur a accepté de prolonger la fermeture de 45 jours, et le vendeur a payé la taxe de prolongation de verrouillage de l'acheteur de 1 200 $.

Leçon: Même les privilèges vieux et apparemment morts doivent être officiellement effacés. Une action en justice proactive évite la panique de dernière minute.

Affaire 2 : L'acte forgé

L'acheteur a découvert après la signature du contrat qu'un transfert antérieur d'un propriétaire décédé au vendeur actuel impliquait un acte avec une fausse signature d'un héritier. La société de propriété a refusé d'assurer. Le vendeur actuel a poursuivi la partie frauduleuse devant le tribunal, obtenu un jugement déclaratoire invalidant l'acte, puis enregistré un nouvel acte de la succession légitime. Le processus a pris quatre mois. L'acheteur a résilié en vertu d'une clause contractuelle autorisant l'annulation si un titre clair ne pouvait pas être livré dans les 60 jours. Le vendeur a rendu l'argent sérieux et l'acheteur a trouvé un autre bien.

Leçon: Les cas de fraude sont les plus dommageables. Les acheteurs devraient éviter de lier leurs fonds indéfiniment si le vendeur ne peut pas résoudre rapidement.

Décision 3 : Différend relatif aux frontières résolu par un accord

Une enquête a révélé que l'allée du voisin empiètait deux pieds sur la propriété vendue. Le vendeur a négocié un accord de ligne de démarcation avec le voisin, l'a enregistré, et obtenu un visa d'exception de la société de propriété. La fermeture a été retardée de deux semaines pendant que l'avocat du voisin a examiné l'accord. Le vendeur a payé pour l'extension de taux de l'acheteur et les frais de stockage.

Leçon: Les différends relatifs aux frontières ont souvent des solutions à l'amiable si les deux parties communiquent.

Conclusion

Bien que les retards et les annulations soient stressants, comprendre les causes communes et avoir un plan de résolution systématique peut transformer une crise potentielle en un problème gérable. Les mesures proactives, les mesures rapides et préventives sont essentielles pour réussir à relever ces défis. Les professionnels de l'immobilier qui maîtrisent l'art de la résolution des problèmes de propriété se font une réputation de fiabilité et gagnent la confiance des acheteurs, des vendeurs et des partenaires de référence.En commandant les titres de recherche tôt, en choisissant des partenaires de titres expérimentés et en préparant les clients à la possibilité de problèmes, vous minimisez les surprises et maximisez les clôtures.