نقش حیاتی بسته شدن Disclosure در خرید خانه شما

سفر به مالک خانه با اسناد هموار شده است، اما هیچ کس مهم تر از بستن Disclosure (CD) این فرم فدرال، توسط اداره حفاظت مالی مصرف کننده (CFPB) تحت TILA-RESPA اعتباربخشی یکپارچه (TRID) قانون [LT:1، به عنوان بیانیه نهایی، معتبر از شرایط وام و اطلاع رسانی دقیق در خط نهایی قبل از بستن خط نهایی است.

CD طراحی شده است تا شما را به عنوان یک خریدار محافظت کند، افشای وام را استاندارد می کند، و مقایسه پیشنهادات وام مسکن و گرفتن خطا را آسان تر می کند.شما به طور قانونی حق دریافت این سند حداقل سه روز کسب و کار قبل از تاریخ بسته شدن خود را دارید؛ این یک حق محافظت از مصرف کننده است.استفاده عاقلانه از زمان برای بررسی هر خط می تواند شما را از اشتباهات پر هزینه ای که شما تضمین می کند که در معامله بسته شده است، ذخیره کند.

دقیقاً چه چیزی است که بسته بندی می شود و چرا اهمیت دارد؟

قبل از CFPB ایجاد قانون TRID در سال 2015 خریداران خانه مجبور به تقسیم فرم های متعدد افشای، از جمله برآورد ایمان خوب (GFE) و بیانیه نهایی HUD-1 تسویه حساب.این اسناد اغلب وام گیرندگان گیج شده، عدم سازگاری، و آن را دشوار به نقطه گذاری تغییرات آخرین دقیقه در هزینه های بستن. Disclosure برای جایگزینی این اشکال قدیمی تر با یک سند یکپارچه و آسان ساخته شده است.

CD با برآورد وام (LE) شما پس از درخواست وام مسکن خود دریافت می کنید. LE پیش بینی اولیه از شرایط وام و هزینه های خود را ارائه می دهد. CD حسابداری نهایی است در حالی که CFPB اجازه می دهد تا برخی از نوسانات بین LE و CD، تغییرات قابل توجه به شدت تنظیم شده است.

بررسی CD شما فقط در مورد چک کردن اعداد نیست؛ بلکه در مورد تأیید یکپارچگی بزرگترین معامله مالی شما است.یک CD صحیح تضمین می کند که شما برای خدمات بیش از حد شارژ نیستید، که نرخ بهره شما به عنوان توافق شده قفل شده است و شما حق پول نقد لازم برای بستن دارید بدون یک بررسی دقیق، شما با توجه به شرایطی که متفاوت از توافق اصلی شما یا پرداخت خدمات برای شما اجازه نمی دهد موافقت می کنید.

دانلود بازی The Close Disclosure

بستن Disclosure پنج صفحه است و هر صفحه به یک هدف خاص عمل می کند. درک اینکه کجا اطلاعات حیاتی پیدا کنید اولین گام برای تسلط بر بررسی شما است.

صفحه 1: شرایط وام و پرداخت های پروژه

صفحه اول خلاصه ای از معامله را ارائه می دهد.بخش بالا، "شرایط از دست رفته"، نشان دهنده میزان وام، نرخ بهره، و پرداخت ماهانه و سود است.همچنین نشان می دهد که آیا وام دارای مجازات پیش پرداخت یا پرداخت بالون است. این دو مورد برای بسیاری از وام گیرندگان معامله می کنند، بنابراین این قرار دادن برجسته تضمین می کند که آنها را از دست دادن.

بخش پرداخت های پروژه ای کل پرداخت ماهانه شما را از بین می برد، نشان می دهد که چقدر از پرداخت شما به سمت اصلی و منافع، بیمه وام مسکن (در صورت لزوم) و مقدار تخمینی برای مالیات اموال و بیمه مالکان خانه که در escrow نگه داشته می شود، این بخش به شما می دهد "PITI" واقعی (Principal، منافع، بیمه) که احتمالا پایه و سود اصلی شما است.

در نهایت، جعبه “Costs at Close” یک عکس فوری از اینکه چقدر پول نقد برای آوردن به میز، از جمله پرداخت پایین و هزینه های بسته بندی کامل، من هر گونه اعتبارات یا سپرده های پرداخت شده در حال حاضر پرداخت می شود، فراهم می کند.

صفحه دوم: هزینه های وام دهی از بین می رود

صفحه 2 به هزینه های خاص مربوط به دریافت وام شما تقسیم می شود.این به سه بخش تقسیم می شود:

  • هزینه های اولیه [FLT1] - این شامل هزینه های پرداخت شده توسط وام دهنده برای پردازش، زیر نوشتن، و منشأ وام است، به این معنی که آنها پرداخت می شوند نرخ بهره خود را نیز در اینجا ذکر شده است.این یک منطقه پر سود است، زیرا این هزینه ها به یک "تحمل صفر" مربوط می شوند، به این معنی که آنها نمی توانند از وام خاص درخواست کنند مگر اینکه شما وام خاصی را افزایش دهند.
  • بند B: خدماتی که برای آن ها خرید نکرده اید - اینها خدمات شخص ثالثی هستند که وام دهنده انتخاب کرده است، مانند هزینه ارزیابی، هزینه گزارش اعتباری و هزینه صدور گواهینامه سیل.اگر هزینه این خدمات بیش از 10٪ افزایش یابد، وام دهنده برای جذب هزینه اضافی مورد نیاز است.
  • خدمات شما برای مغازه برای - این خدمات شما مجاز به انتخاب مستقل، مانند سیاست بیمه عنوان، بازرسی دقیق و بررسی است، زیرا شما فرصت برای خرید برای بهترین قیمت، هزینه های اینجا به همان قوانین تحمل نیست، اما آنها هنوز هم باید برآورد نزدیک خود را مطابقت.

صفحه 3: هزینه های دیگر و محاسبه پول برای بستن

صفحه 3 هزینه های باقیمانده را که به طور مستقیم به مبدأ وام مربوط نمی شود، پوشش می دهد اما برای انتقال اموال ضروری است.

  • مالیات و هزینه های دولت - این شامل ثبت هزینه ها و انتقال مالیات های متهم شده توسط دولت محلی و ایالتی شما است که معمولا هزینه های ثابت هستند، اما تأیید می کند که آنها برای صلاحیت شما دقیق هستند.
  • - این هزینه ها پیش از بسته شدن پرداخت می شود.
  • سود اولیه Escrow در بستن - اگر وام دهنده شما نیاز به حساب escrow، این بخش نشان می دهد سپرده اولیه مورد نیاز است، معمولا چند ماه از مالیات و بیمه را پوشش می دهد تا اطمینان حاصل شود که وام دهنده به اندازه کافی برای پرداخت این صورتحساب در هنگام آنها آمده است.
  • [FLT 1]: هزینه های دیگر [FLT1] - این می تواند شامل هزینه های HOA، هزینه های گارانتی خانه، و یا هر گونه هزینه های متنوع دیگر.
  • [در این باره]: [[۱]] [۱۰] [۱] [۱]] - هر گونه اعتباری از وام دهنده که هزینه های بسته بندی شما را کاهش می دهد، در اینجا نشان داده شده است.

پایین صفحه 3 شامل "Calculation Cash to Close" جدول است.این جدول شما را از قیمت خرید و پرداخت پایین پیاده می کند، سپرده پول جدی و هر اعتبار را کاهش می دهد و به مقدار دقیق شما باید برای بستن هر خط در اینجا، به ویژه سپرده پول جدی خود را.

صفحه 4: وام کالا و دیسکو

صفحه 4 شامل چاپ خوب وام شما، از جمله نرخ سالانه (APR)، درصد سود کل (TIP)، و هزینه های مالی است. APR نشان دهنده کل هزینه قرض گرفتن، از جمله بهره و اکثر هزینه ها، بیان شده به عنوان یک نرخ سالانه.TIP نشان می دهد کل مقدار وام مسکن شما را بر زندگی وام به عنوان درصد از این مقدار وام برای درک طولانی مدت هزینه.

صفحه پنجم: سایر دیسک ها و اطلاعات تماس

صفحه نهایی لیست های مهمی در مورد وام، از جمله اینکه آیا وام مسکن را می توان توسط خریدار دیگر، سیاست پرداخت دیرین سرویس دهنده، و شرایط حساب سر و صدا خود را نیز ارائه می دهد، همچنین اطلاعات تماس برای وام دهنده، آژانس حل و فصل و نقل و اگر شما در مورد هر چیزی در CD سوال دارید، این صفحه دقیقا به شما می گوید که چه کسی تماس بگیرید.

استراتژی های ضروری برای بررسی بسته شدن دیسک شما

بررسی کامل از CD نیازمند صبر و یک رویکرد سیستماتیک است.از استراتژی های زیر برای اطمینان از هر جزئیات درست قبل از متعهد شدن به وام استفاده کنید.

۱- درخواست وام با برآورد وام

وام نهایی خود را برآورد به سمت کنار با بستن Disclosure. قوانین CFPB تحمل دقیق برای اینکه چقدر هزینه های خاص می تواند تغییر کند ایجاد کنید.

  • هزینه تحمل: هزینه های اولیه، امتیازها و انتقال مالیات نمی تواند از LE به CD افزایش یابد مگر اینکه شما درخواست تغییر مانند محصولات وام تغییر.
  • هزینه های تحمل: خدمات شما برای (مانند Appraisal) خرید و ثبت هزینه ها نمی تواند به طور کامل بیش از 10٪ افزایش یابد.
  • عدم تحمل: خدمات شما برای خرید، مانند بیمه عنوان، می تواند با هر مقدار افزایش یابد، اما هر پرش قابل توجه یک گفتگو با وام دهنده یا شرکت عنوان شما را تضمین می کند.

اگر شما یک تغییر را می بینید، به دنبال توضیح "تغییر وضعیت" در اسناد وام باشید.یک دلیل معتبر ممکن است تغییر در ارزش ملک، اصلاح مبلغ وام یا یک مسئله پیش بینی نشده مانند اختلاف مرزی که نیاز به یک بررسی جدید دارد باشد.

۲- اطلاعات شخصی و جزئیات مالکیت شخصی را بررسی کنید

اشتباهات در نام ها، آدرس های اموال یا توصیف های حقوقی می تواند باعث تاخیر یا بی اعتبار شدن وام مسکن شود. تأیید کنید که نام قانونی کامل شما، شماره امنیت اجتماعی (به طور جزئی ماسک شده)، و آدرس املاک نیز دقیق است، تأیید کنید که شرح حقوقی ملک مطابق با تعهد عنوان است.یک تایپ ساده در اینجا می تواند یک ابر را در عنوان شما ایجاد کند.

۳- توضیح دادن شرایط وام

دو برابر چک کردن مبلغ وام، نرخ بهره و وام مدت.اگر شما برای تخفیف برای خرید نرخ خود پرداخت، تایید کنید که نرخ در CD با نرخ شما برای آن هزینه خاص نقل قول شده است.اطمینان حاصل کنید جعبه مجازات قبل پرداخت دقیق است - اگر وام شما یک ندارد، جعبه باید به وضوح اعلام کند "آیا یک مجازات پیش پرداخت نشده است."

۴- بررسی پول نقد برای بستن جدول

این جایی است که هزینه های انتزاعی به صورت واقعی تبدیل می شوند.پی.د جریان پول شما:

  • با قیمت خرید و درصد پرداخت پایه شروع کنید.
  • اعتبار سپرده پول جدی خود را که به شرکت عنوان ارسال شد.
  • اضافه کردن هر گونه وام های فروشنده یا وام دهنده.
  • هزینه های کل بسته بندی (از صفحه 2 و 3) را ردیابی کنید.

شماره نهایی در پایین مقدار دقیق شما برای بستن است، معمولا به شکل چک یا انتقال سیم پولدار.اگر این عدد به طور قابل توجهی از برآورد ارائه شده در برنامه متفاوت است، درخواست توضیح دقیق.

۵- بررسی جزئیات هزینه ها

به بخش A برای هر گونه هزینه های فرعی نگاه کنید. بسیاری از وام دهندگان خدمات بسته با نام های عمومی مانند "هزینه های اضافی" یا "هزینه اداری" را دارند، در حالی که برخی از این ها استاندارد هستند، شما حق دارید از آنچه که آنها پوشش می دهند، به طور مشابه، هزینه های بیمه در بخش C را بررسی کنید.اگر وام دهنده نیاز به استفاده از وابسته خود برای خدمات عنوان خدمات عنوان، هزینه رقابتی که آیا می توانید شماره بیمه "مدیریت" یا "در مورد پرداخت هزینه های مربوط به عنوان "قانون" را پرداخت می شود.

پایان نامه هزینه های رایج شما باید بدانید

درک زبان مورد استفاده در CD به شما این امکان را می دهد که سوالات درست را بپرسید.در اینجا اصطلاحات کلیدی که با آن مواجه خواهید شد:

هزینه های اولیه در مقابل تخفیف امتیاز

هزینه اصلی آن چیزی است که وام دهنده برای ایجاد وام هزینه می کند. امتیاز تخفیف پیش پرداخت شده است که نرخ بهره شما را کاهش می دهد.یک نقطه به طور معمول 1٪ از مبلغ وام را هزینه می کند و نرخ را با درصد خاصی کاهش می دهد. CD به وضوح این دو هزینه را جدا می کند تا شما دقیقا ببینید که شما چه چیزی را برای دریافت نرخ خود پرداخت می کنید.

هزینه های مدیریت و پردازش

این ها هزینه های اداری است که توسط وام دهنده پرداخت می شود.یک هزینه نوشتن هزینه ارزیابی اعتبار شما و ارزش ملک را پوشش می دهد. هزینه پردازش هزینه جمع آوری و تأیید اسناد شما را پوشش می دهد، برخی وام دهندگان این را به یک "هزینه های اولیه" واحد می دهند، در حالی که دیگران آنها را مورد بررسی قرار می دهند.

بیمه: سیاست های Lender در مقابل مالک

بیمه نامه ها در برابر ادعاهای یا دروغ ها در برابر اموالی که در طول جستجو برای عنوان از دست رفته اند محافظت می کند.[۱۰] خط مشی عنوان توزیع کننده همیشه از سرمایه گذاری وام دهنده محافظت می کند، و به طور کلی به عنوان یک سیاست حفظ و یا استفاده از آن، به عنوان یک مدیر عامل و یا یک قانون خاص، به عنوان یک مدیر عامل، به عنوان یک مدیر عامل و یا یک زمان، به عنوان یک قانون خاص، ارائه می دهد.

پرداخت و Escrow

پیش پرداخت هزینه های شما در حال حاضر پرداخت در بسته شدن، مانند بیمه مسکن و مالیات اموال، این به حساب سپرده شده است ، به علاوه هزینه های فعلی پرداخت ممکن است شامل چند ماه است که وام دهنده مدیریت می کند، این وجوه و پرداخت و پرداخت صورتحساب مالیات از طرف شما زمانی که آنها نیاز به پرداخت در حال حاضر دارند.

بیمه نامه و علاقه مندی های جنسی

[در این باره] [در این باره] [و [از این رو] سود روزانه ای است که از تاریخ بسته شدن وام شما تا پایان ماه جاری به آن رسیده است، زیرا پرداخت وام مسکن شما تا ماه اول به بعد به دلیل هزینه پرداخت نیست. بیمه بیمه گران (PMI) [FLT3] یا [F3] [F3] هزینه های اولیه پرداخت می شود.

چه اتفاقی می افتد اگر خطای بستن خطا داشته باشد؟

پیدا کردن یک خطا در افشای شما می تواند ناراحت کننده باشد، اما قانون TRID شما را با محافظت های خاص فراهم می کند.اگر شما یک خطا را شناسایی کنید، بلافاصله به وام دهنده و عامل حل و فصل خود اطلاع دهید.در بسیاری از موارد، وام دهنده می تواند یک CD اصلاح شده را صادر کند.

  • نرخ سالانه (APR) با بیش از 0.125٪ (یا 0.25٪ برای وام های قابل تنظیم) افزایش می یابد.
  • تغییر محصول وام (به عنوان مثال، از یک نرخ ثابت تا وام قابل تنظیم)
  • مجازات پیش پرداخت اضافه می شود.

اگر خطا شامل هزینه ای است که از تحمل مجاز (مانند افزایش هزینه تحمل صفر) تجاوز می کند، وام دهنده به طور کلی برای درمان نقض با بازپرداخت هزینه اضافی یا اعتبار مقدار وام شما لازم است.شما نباید احساس کنید که مجبور به ادامه با بستن اگر CD شامل خطاهای حل نشده است. بسته شدن شما نمی تواند به طور قانونی اتفاق بیفتد تا زمانی که CD به پایان رسیده و در صورت ملاقات با تغییرات گذشته، مدت زمان انتظار داشته باشد.

برای مسائل پیچیده تر، مانند اختلاف بر ارزش مالکیت یا یک مشکل مهم [۱]، مشورت با نماینده املاک و مستغلات و یک وکیل املاک و مستغلات.آنها می توانند شما را در مورد اینکه آیا به ادامه، مذاکره مجدد، و یا به تاخیر انداختن بسته شدن، CFPB همچنین منابعی را برای مصرف کنندگان فراهم می کند که معتقدند وام دهنده آنها قوانین TRID را نقض کرده است.

خود را برای بستن روز

بستن Disclosure فرصت نهایی شما برای تأیید اینکه شرایط وام مسکن شما درست است، این سند اوج هفته های بررسی مالی و مذاکره است.با در نظر گرفتن زمان برای بررسی هر صفحه در برابر برآورد وام خود، تأیید جزئیات شخصی و اموال خود و درک اصطلاحات، شما از یک شرکت کننده منفعل به یک تصمیم گیرنده آگاهانه تبدیل می شوید.

شک نکنید که از وام دهنده خود سوال بپرسید، یک افسر وام صالح انتظار بررسی دقیق دارد و باید بتواند هر هزینه را در سند توضیح دهد، اگر چیزی احساس می کند، به غرایز خود اعتماد کنید، دوره بررسی اجباری سه روزه برای این منظور وجود دارد. پیاده روی با درک روشنی از افشای شما به معنای راه رفتن به خانه جدید خود با اعتماد به نفس و آرامش مالی است.

برای خواندن بیشتر، از منابعی مانند راهنمای بانک در مورد افشای بسته بندی استفاده کنید برای آگاه ماندن یا مشورت با نمونه رسمی بسته شدن دیسکوید برای مقایسه با فرم خود را.