Table of Contents

هنگامی که به خرید یک خانه می آید، فرآیند بسته شدن آخرین مرحله بحرانی است که مالکیت به طور رسمی از فروشنده به خریدار منتقل می شود، برای اکثر خریدهای خانه، نوع وام مسکن درگیر - چه معمولی یا FHA - هر جنبه از بسته شدن وام های حرفه ای را به عنوان یک راهنمای املاک و مستغلات برای بستن وام های مورد نیاز به هزینه های مربوط به جدول.

چه چیزی یک قرارداد در مقابل FHA را تعریف می کند؟

بسته بندی متعارف گام نهایی در معامله وام مسکن است که در آن وام بیمه نمی شود و یا توسط دولت فدرال تضمین شده است، این وام ها باید دستورالعمل های زیر نوشتن تنظیم شده توسط Fannie Mae یا Freddie Mac را برآورده کنند، که به طور کلی خواستار امتیازات اعتباری بالاتر (اغلب 620 یا بالاتر) و پرداخت های بزرگتر (معمولا 5% برای کاهش هزینه های معمول نیست، زیرا وام دهندگان دولتی مورد حمایت قرار می گیرند.

بسته ، در مقابل، شامل وام مسکن بیمه شده توسط FHA، بخشی از وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD) وام دهندگان با پرداخت 5٪ و وام مسکن وام مسکن وام مسکن را به طور مستقیم؛ آن وام مسکن را تضمین می کند به طوری که اگر وام گیرندگان به طور پیش فرض، این وام دهنده محافظت می شود که وام دهندگان را با وام دهندگان پایین تر (95٪ وام دهندگان پرداخت و یا وام دهندگان) به عنوان وام دهندگان پرداخت وام دهندگان پایین تر (95٪) وام دهندگان پرداخت وام دهندگان پرداخت وام دهندگان پرداخت وام دهندگان.

تفاوت های پرداخت پایین

وام های رسمی پرداخت ها را کاهش می دهد

وام های متعارف گزینه های پرداخت انعطاف پذیر را ارائه می دهند، اما قوی ترین شرایط - پایین ترین نرخ بهره و بدون بیمه وام مسکن خصوصی (PMI) - برای کسانی که حداقل 20٪ را پایین می آورند، رزرو شده است، با این حال، ممکن است که وام های معمولی را با حداقل 3٪ کاهش دهید از طریق برنامه هایی مانند Fannie Mae HomeReady یا Freddie Macdie، هنوز هم نیاز به پرداخت بیشتر دارند، بنابراین من هزینه های پرداخت را کاهش می دهد.

وام های مالی پایین پرداخت

وام های FHA برای نیاز پرداخت پایین خود مشهور هستند: فقط 3.5% برای وام گیرندگان با نمره اعتباری 580 یا بالاتر. برای نمرات بین 500 و 579، پرداخت 10٪ پایین پرداخت مورد نیاز است، این باعث می شود وام FHA به ویژه جذاب برای خریداران خانه اول و یا کسانی که با پس انداز محدود است، با این حال پرداخت پایین با هزینه - پیش پرداخت سالانه و حق بیمه (M قبل از وام) است که وام وام مسکن (در صورت وام وام وام وام دهندگان وام دهندگان).

بیمه بیمه: PMI در مقابل MIP

بیمه موریگج یکی از مهم ترین تفاوت های بین بسته های معمولی و FHA است.

بیمه بیمه نامه خصوصی (PMI) در وام های متعارف

هنگامی که یک وام دهنده معمولی کمتر از 20٪ را پایین می آورد، وام دهنده نیاز به PMI. PMI توسط بیمه گران خصوصی ارائه می شود و می تواند به عنوان یک حق بیمه ماهانه پرداخت شود، به عنوان یک حق بیمه تک تک نفره، یا از طریق نرخ بهره کمی بالاتر (لender-pay PMI) یک مزیت کلیدی: PMI می تواند یک بار پس از پرداخت وام گیرندگان به طور خودکار، زمانی که کاهش 7٪ از کاهش هزینه های پرداخت می دهد.

بیمه بیمه نامه های بیمه (MIP) در وام های FHA

وام های FHA نیاز به دو نوع MIP: حق بیمه (UFMIP) از 1.75٪ از مبلغ وام پایه و یک حق بیمه سالانه است که ماهانه پرداخت می شود.برای اکثر وام های FHA با پرداخت پایین زیر 10٪، MIP طول می کشد برای کل زندگی از وام - به این معنی که شما نمی توانید آن را لغو کنید مگر اینکه شما دوباره به وام های سنتی با پرداخت پایین یا مدت 10٪ پرداخت، به نظر می رسد هزینه بیشتر است.

امتیاز اعتباری و بدهی به-Income Ratio الزامات

استانداردهای اعتباری وام های قانونی

وام های متعارف به طور معمول نیاز به حداقل نمره اعتباری 620 دارند، اگرچه بسیاری از وام دهندگان ترجیح می دهند 660 یا بالاتر برای نرخ بهره رقابتی است. قرض گیرندگان با نمرات زیر 660 ممکن است با نرخ بالاتر یا محدودیت های بدهی به درآمد دقیق تر (DTI) مواجه شوند. حداکثر DTI برای وام های سنتی به طور کلی 43٪ (استفاده از نسبت بازپرداخت، که شامل تمام پرداخت ماهانه)، هر چند برخی از سیستم های خودکار با 50٪ تخفیف می دهد.

استانداردهای اعتباری وام FHA

وام های FHA بخشنده تر هستند: نمره اعتباری 580 برای برنامه پرداخت 3.5٪ کاهش یافته است. امتیاز بین 500 و 579 نیاز به 10٪ کاهش دارد. FHA همچنین اجازه می دهد نسبت های بالاتر DTI - اغلب تا 50٪ یا حتی 55٪ با عوامل جبران قوی است. این باعث می شود وام های FHA یک گزینه مناسب برای وام گیرندگان با چالش های اعتباری گذشته یا بدهی بالاتر، با این حال، ممکن است تمام وام دهندگان تایید شده است.

الزامات مالکیت و Appraisals

وضعیت خانه خریداری شده می تواند به طور چشمگیری بر زمان بندی و روند بسته شدن تأثیر بگذارد.

استانداردهای مالکیت متعارف

ارزیابی های متعارف عمدتا بر ارزش بازار ملک تمرکز می کنند، در حالی که ارزیابی کننده هر گونه مسائل ایمنی یا ساختاری واضح را به یاد خواهد آورد، وام های معمولی مجموعه ای دقیق از حداقل الزامات ملک (MPR) فراتر از آنچه که برای یک امن، قابل سکونت است، ندارند.

استانداردهای مالکیت FHA

وام های FHA نیاز به یک ارزیابی دقیق دارد که شامل بررسی وضعیت اموال در برابر حداقل الزامات مالکیت HUD است. خانه باید امن، امن و ساختاری باشد، مسائل مانند رنگ پوست پوسته پوسته (در خانه های ساخته شده قبل از 1978، به دلیل نگرانی های رنگ سرب، از دست دادن، سقف معیوب، یا سیستم های گرمایش نامناسب / گرم کردن باید قبل از بستن این روند تعمیر شود، حتی اگر آنها نمی توانند مشکلات خانگی را جبران کنند یا حتی برای تعمیر کنند، یا حتی اگر آنها نیاز به تعمیر کنند، تعمیر کنند، تعمیر کنند.

هزینه های بسته بندی: چه چیزی باید انتظار داشته باشد

هزینه های بسته بندی معمولی برای وام های متعارف

هزینه های بسته بندی کنوانسیون به طور کلی از 2٪ تا 5٪ از قیمت خرید است.آنها شامل هزینه های وام، بیمه عنوان، هزینه های اجاره، هزینه های ضبط و اقلام پیش پرداخت (مالیات و بیمه صاحبان خانه) هستند، زیرا وام های معمولی هزینه های دولتی کمتری دارند و هیچ پیش پرداخت های پیش پرداخت، هزینه های خارج از جیب در بسته شدن، با این حال می تواند کمی کمتر از PMI باشد.

هزینه های بسته بندی معمولی برای وام های FHA

هزینه های بسته بندی FHA نیز در محدوده 2٪ به 5٪ کاهش می یابد، اما آنها شامل حق بیمه وام مسکن پیش از موعد 1.75٪ (مگر اینکه به وام مالی داده شود) وام های FHA همچنین اجازه می دهد تا امتیازات فروشنده تا 6٪ از قیمت خرید (در مقابل 3٪ برای معمولی)، که می تواند به خریداران کمک کند هزینه های بسته بندی را پوشش دهند، اما وام های FHA محدودیت های دقیق تری در مورد هزینه های خاص دارند - مانند اجازه می دهد تا دستورالعمل های آماده سازی و یا بسته شدن را با وام دهندگان باید با محدودیت های پردازش کنند.

مطالبات فروشنده و انعطاف پذیری

فروشندگان اغلب هنگام ارزیابی پیشنهادات، انواع وام را مقایسه می کنند، زیرا نوع تامین مالی بر هزینه های بالقوه فروشنده و جدول زمانی تاثیر می گذارد.

با یک وام معمولی، فروشندگان می توانند تا 3 درصد از قیمت خرید را به قیمت بسته شدن خریدار کمک کنند، اگر پرداخت پایین خریدار کمتر از 10٪ باشد (یا 6٪ اگر پرداخت پایین 10٪ یا بیشتر باشد).

با یک وام FHA، فروشندگان می توانند به 6٪ از قیمت خرید به قیمت بسته شدن خریدار کمک کنند، که سخاوتمندانه تر است، فروشندگان ممکن است به دلیل الزامات سخت گیرانه و شرایط اموال خود، محتاط باشند.اگر خانه نتواند FHA Appraisal، فروشنده ممکن است مجبور به تعمیر گران قیمت یا از دست دادن معامله گران قیمت باشد.

تفاوت های زمانی بین بسته های کنوانسیونی و FHA

بسته بندی معمولی 30 تا 45 روز برای هر دو نوع وام طول می کشد، اما بسته بندی FHA گاهی اوقات می تواند به دلیل الزامات اضافی و زیر نوشتن طول بکشد.برنامه FHA اغلب نیاز به یک فرایند اعتباری دو مرحله ای (ارزش و شرایط) دارد و اگر تعمیرات مورد نیاز باشد، وام دهنده باید تکمیل را تأیید کند - گاهی اوقات از طریق یک مرجع ارجاع مجدد، FHA ممکن است به سرعت وام های خود را با وام های خودکار منتقل کند، به خصوص اگر وام های غیر پردازش شده باشد.

تاثیر بر خریداران و فروشندگان: ملاحظات استراتژیک

خریداران

اگر نمره اعتباری پایین (کمتر از 620) یا پس انداز محدود برای پرداخت پایین دارید، وام FHA اغلب قابل دسترس ترین راه برای مالک خانه است.توانایی استفاده از وجوه هدیه برای پرداخت پایین و امتیازات بالاتر مجاز فروشنده نیز می تواند جذاب باشد.اما برای مدت زمان طولانی (اگر پرداخت شما کمتر از 10٪ است) و به طور بالقوه هزینه های اعتباری ماهانه بالاتر را برای خریداران پرداخت می دهد (معمولا می تواند حداقل تخفیف های تخفیف های پرداخت های پرداخت را کاهش دهد).

برای فروشندگان

فروشندگان دریافت پیشنهادات متعدد ممکن است پیشنهادات متعارف را به نفع پیشنهادات معمول به دلیل کاهش تعداد دفعاتی که به طور معمول وجود دارد و آپاراتال اغلب کمتر سخت است.یک پیشنهاد FHA، در حالی که هنوز هم قابل اجرا است، ممکن است با درخواست تعمیر و کمی طولانی تر بسته شدن باشد.اگر یک فروشنده نیاز به به روز رسانی های قابل توجهی دارد، ممکن است عاقلانه باشد از خریداران FHA اجتناب کنید مگر اینکه فروشنده مایل به تکمیل تعمیرات کامل باشد، اگر معامله موفق باشد.

عدم توازن

تفاوت ها فراتر از خرید اولیه گسترش می یابد. وام های FHA ارائه گزینه های بازپرداخت ساده (FHA Streamline) که نیاز به مستندات بسیار کمی و بدون هزینه، آن را آسان تر به کاهش نرخ اگر شما یک وام وام فعلی FHA وام های متعارف نیز ارائه می دهد وام های بازپرداخت نرخ و یا گزینه های نقدی، اما استانداردهای پایین ممکن است سخت تر قرض گیرندگان وام با افزایش وام های وام مسکن معمولا به کاهش وام های وام های وام مسکن.

کدام نوع بسته بندی برای شما مناسب است؟

انتخاب بین یک بسته معمولی و FHA به وضعیت مالی، نمایه اعتباری و اهداف بلند مدت بستگی دارد.اگر شما یک خریدار اولین بار با نمره اعتباری متوسط و کاهش نرخ پرداخت هستید، وام FHA یک مسیر ثابت شده را فراهم می کند اگر شما اعتبار قوی دارید و می توانید پرداخت 5٪ - 10٪ کاهش پرداخت، یک وام معمولی به احتمال زیاد پول شما را در طول زمان صرفه جویی می کند، به ویژه به دلیل بستن انواع وام های خاص شما می تواند به خوبی تنظیم شود.

عوامل کلیدی برای در نظر گرفتن

  • امتیاز اعتباری و توانایی شما برای واجد شرایط برای وام های معمولی
  • اندازه پرداخت شما و اینکه چقدر می توانید قرض بگیرید
  • چقدر برای اقامت در خانه برنامه ریزی می کنید (یک دوره طولانی مدت ممکن است مهم نباشد که قصد دارید در عرض چند سال دوباره سرمایه گذاری کنید یا بفروشید).
  • وضعیت خانه ای که می خواهید بخرید (FHA ممکن است نیاز به تعمیرات بیشتری داشته باشد)
  • ترجیحات فروشنده در بازار محلی شما
  • پرداخت ماهانه، از جمله بیمه، مالیات و بیمه وام مسکن

نتیجه گیری

تفاوت بین بسته های معمولی و FHA بسیار فراتر از کاغذ است - آنها بر کاهش هزینه های پرداخت، هزینه های بیمه وام مسکن، شرایط اموال، بسته بندی زمان بندی و حتی مذاکرات فروشنده تاثیر می گذارد. بسته شدن FHA می تواند درب را به مالک خانه برای خریداران با اعتباری پایین تر و پس انداز، اما آن را با بیمه وام مسکن بلند مدت و استانداردهای دقیق تر املاک می آید. بستن معمولی انعطاف پذیری بیشتری برای کسانی که با اطمینان بالا کار می کنند، به طور موثر می تواند به خریداران نزدیک تر و کاهش دهد، با بستن بیمه های پرداخت های خصوصی، به طور موثر، حل و حل و اطمینان از طریق بستن وام دهنده کمک کند، اما همیشه می شود.

[[ویرایش] [۱] [۱۰]

  • [در این میان] [و] مسکن تک تک خانواده ها [به جز یک] [[[ویرایش]
  • اداره حمایت مالی (Consumer Financial Protection Bureau) دارای یک خانه
  • [[ویرایش] [۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۳] [۳] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۱] [۱] [۳] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۱] [۳] [۳] [۱] [۳] [۳] [۱] [۱] [۱] [۳] [۱] [۱] [۳] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۳] [۳] [۱] [۱] [۳] [۱]
  • سرمایه گذاری (FLT: Investopedia) راهنمای وام های متعارف در مقابل FHA