Table of Contents

کسب و کارهای کوچک اغلب با چالش های متعدد هنگام انتخاب یک مکان مواجه می شوند.یک عامل مهم که بر این تصمیمات تأثیر می گذارد، تنظیم قوانین محلی است که استفاده از زمین و ویژگی های ساختمانی را کنترل می کند. دستورالعمل های زودیینگ می توانند به طور چشمگیری بر هزینه های عملیاتی، دسترسی مشتری و پتانسیل رشد طولانی مدت تأثیر بگذارند، درک اینکه چگونه کار منطقه ای صرفا یک مسئله انطباق قانونی نیست - این یک عنصر استراتژیک اساسی است که می تواند موفقیت یا ارائه دهنده خدمات خرده فروشی یا ارائه دهنده نور صنعتی را تعیین کند.

درک مقررات زودیینگ

مقررات کوچک سازی قوانین محلی است که شهرها و شهرها را به مناطقی تقسیم می کند، مانند مناطق مسکونی، تجاری، صنعتی، کشاورزی و مخلوط، این قوانین مشخص می کنند که چه نوع کسب و کارها می توانند در هر منطقه کار کنند، و همچنین اندازه ساختمان، موانع، الزامات پارکینگ، محدودیت های ثبت نام و ساعت های عملیات منطقه ای جداگانه استفاده می شود.

کدهای Zoning معمولا شامل سه جزء اصلی است: نقشه منطقه بندی (که صلاحیت را به مناطق تقسیم می کند)، متن دستورالعمل (که مشخص می کند که استفاده، استانداردهای بعدی و قوانین رویه ای مجاز است)، و هیئت مدیره یا کمیسیون رسمی منطقه بندی و برنامه ریزی که تفسیر و کمک های مالی استثنا است، به عنوان مثال، یک منطقه "C-1" (تجارت محلی) ممکن است یک نانوایی را مجاز کند، اما نه یک کارخانه سنگین تولید (چندین مجوز تجاری) در حالی که یک منطقه محدود است به عنوان یک منطقه اجازه می دهد.

درک این لایه ها برای صاحبان کسب و کار کوچک بسیار مهم است زیرا منطقه بندی همه چیز را از توانایی به دست آوردن گواهی از اشغال به نوع ثبت نام شما می توانید نمایش دهید.یک کسب و کار که به طور ناخواسته در منطقه ای قرار می گیرد که استفاده از آن را ممنوع می کند ممکن است با جریمه، جابجایی اجباری، یا یک روند طولانی و گران قیمت روبرو شود.

چگونه Zoning به طور مستقیم بر استراتژی موقعیت مکانی تاثیر می گذارد

برای صاحبان کسب و کار کوچک، قوانین منطقه ای می توانند فرصت های باز یا محدودیت های قابل توجهی را اعمال کنند.یک فرایند کامل برای انجام کار که شامل تحقیقات منطقه ای قبل از ثبت اجاره یا خرید ملک می شود می تواند از اشتباهات پر هزینه جلوگیری کند و بسیاری از کارآفرینان تنها بر اجاره، ترافیک و یا داده های جمعیتی تمرکز می کنند.

فرصت های ایجاد شده توسط Zoning

  • ] دسترسی به مناطق تجاری با ترافیک بالا برای افزایش دید.[ مناطق تجاری مناسب برای متمرکز کردن فعالیت خرده فروشی طراحی شده اند، و باعث می شود کسب و کارها ترافیک پا را جذب کنند و از استخرهای مشترک مشتری بهره مند شوند.
  • [عملیات] برای پیوستن به جوامع کسب و کار پر رونق بسیاری از شهرداری ها "منطقه های بهبود کسب و کار" (BIDs) یا "منطقه های بزرگتر" را طراحی می کنند که اعتبارات مالیاتی، کاهش هزینه های مجوز، و یا حمایت از بازاریابی را ارائه می دهند.
  • برای مشوق ها یا کمک های مالی در مناطق تجدید حیات تعیین شده شهرها اغلب از طرح های منطقه ای برای تشویق توسعه در محله های کم ارزش استفاده می کنند.یک کسب و کار کوچک که در یک منطقه فرصت باز می شود، به عنوان مثال، ممکن است واجد شرایط برای به دست آوردن سرمایه مالیات انتقالی تحت قانون فدرال.

چالش های ناشی از Zoning

  • محدودسازی در انواع کسب و کار در مناطق خاص رستوران ممکن است در منطقه ممنوع است که تنها اجازه می دهد دفاتر حرفه ای به طور مشابه، یک کسب و کار خدمات شخصی مانند سالن مو ممکن است محدود به مناطق تجاری خاص.
  • محدودیت های ثبت نام، اندازه ثبت نام و ساعت عملیات؛ حتی اگر استفاده مجاز باشد، یک کد شهری ممکن است اندازه و نور نشانه ها را محدود کند، ساعات عملیات را محدود کند یا نیاز به پارکینگ از خیابان داشته باشد.
  • نیاز مبرم به کاهش یا اختلاف نظر، که می تواند زمان بر و هزینه های زمان بر، به دست آوردن یک اختلاف می تواند چندین ماه طول بکشد، نیاز به شنوایی عمومی، و هزینه هزاران دلار در هزینه های قانونی و کاربردی. برخی از شهرداری ها "پیدا کردن واقعیت" سخت است که تایید نامشخص است.

با توجه به این چالش ها، صاحبان کسب و کار کوچک باید قبل از انتخاب یک محل مشاوره با دفاتر برنامه ریزی شهری یا کارشناسان منطقه ای به دقت قوانین پیچیده را بررسی کنند و سایت های مناسب را پیدا کنند. بسیاری از شهرها در حال حاضر نقشه های منطقه ای آنلاین و ابزارهای GIS را ارائه می دهند که اجازه می دهند یک چک اولیه قبل از بازدید از بخش برنامه ریزی.

انواع طبقه بندی های کوچک که بر کسب و کارهای کوچک تأثیر می گذارد

در حالی که مناطق منطقه بندی با صلاحیت متفاوت است، دسته های زیر معمولا توسط صاحبان کسب و کار کوچک مواجه می شوند.

مناطق مسکونی (R-1، R-2، R-3 و غیره)

مناطق مسکونی به طور کلی فعالیت تجاری را ممنوع می کنند به جز برای برخی از کسب و کارهای خانگی مدرن، اغلب اجازه می دهد عملیات های کوچک در مقیاس کوچک (به عنوان مثال، نوشتن آزاد، مشاوره یا خرده فروشی آنلاین) اما محدود بازدید مشتری، کارکنان از خارج از محل، و نشانه ها، به عنوان مثال، ممکن است مجاز باشد که آن را کمتر از تعداد خاصی از اقلام و موارد جداگانه تولید کند.

منطقه های تجاری (C-1، C-2، CBD و غیره)

این ها رایج ترین مکان ها برای خرده فروشی، رستوران ها و خدمات هستند.[۱] در مناطق تجاری، اغلب زیرمجموعه هایی وجود دارد که به ساکنان محلی مانند داروخانه یا لاموندرو خدمات می دهند.[۱۰]

مناطق ترکیبی استفاده (MU، MX، PUD و غیره)

منطقه بندی ترکیبی به طور عمد ترکیبی از کاربردهای مسکونی و تجاری، اغلب در همان ساختمان - به عنوان مثال، آپارتمان های بالای یک فروشگاه قهوه طبقه زمین می توانند ایده آل برای کسب و کارهای کوچک باشند، زیرا آنها مشتریان داخلی را فراهم می کنند، با این حال، مقررات ترکیبی ممکن است کنترل صدا یا بوی را برای محافظت از ساکنان تحمیل کند.

منطقه صنعتی (I-1، I-2، M-1 و غیره)

مناطق صنعتی نور اجازه تولید، انبارداری و خدمات کسب و کار مانند تعمیر خودرو را می دهند.مناطق صنعتی سنگین معمولاً برای عملیات بزرگتر رزرو می شوند. تولیدکنندگان کوچک و سازندگان باید به دنبال "طراحی های صنعتی روشن" باشند که به کارگاه ها اجازه می دهد تا با انتشار و صدای محدود، کارگاه ها را به کار گیرند.

هدف ویژه Overlay Zones

مناطق بیش از حد، الزامات اضافی را در بالای منطقه پایه اضافه می کنند، نمونه ها شامل مناطق تاریخی (تحریم تغییرات بیرونی)، سیلولین بیش از حد (نماز گواهی های ارتفاع)، یا طرح مرکز شهر بیش از حد (مواد ساختمانی قانونی) می باشد.یک کسب و کار کوچک در یک منطقه تاریخی ممکن است نیاز به تصویب از یک هیئت مدیره حفظ قبل از نصب یک علامت جدید داشته باشد.

گام های استراتژیک برای انتخاب موقعیت کسب و کار کوچک

برای تبدیل منطقه بندی از یک مانع به یک مزیت، صاحبان کسب و کار کوچک باید یک فرآیند سیستماتیک را در طول انتخاب سایت دنبال کنند.

تعریف کلاس استفاده خود را

قبل از بررسی خواص، به وضوح تعریف فعالیت کسب و کار اولیه است.آیا فروش خرده فروشی، خدمات شخصی، آماده سازی غذا، تولید یا دفتر حرفه ای؟ ببینید که چگونه کد منطقه ای محلی طبقه بندی می کند که استفاده می کند، برخی از کدها از اصطلاحات خاص مانند "رستوران، گرفتن" در مقابل "رستوران، نشستن" استفاده می کنند.

۲) استفاده از نقشه های کوچک سازی آنلاین

اکثر شهرداری ها در حال حاضر نقشه های GIS تعاملی ارائه می دهند که مناطق منطقه ای را برای هر آدرسی نشان می دهند.از این ابزار برای ایجاد لیست کوتاهی از خواص بالقوه استفاده می کنند. Cross-reference با کلاس استفاده شما. SBA این مرحله را به عنوان بخشی از راهنمای انتخاب مکان (FLT:0) توصیه می کند.

۳- متن اورdinance را بررسی کنید

نقشه به تنهایی کافی نیست، متن دستورالعمل را برای منطقه خاص بخوانید تا هر گونه الزامات منحصر به فرد را شناسایی کند - مانند حداقل مساحت کف، نسبت پارکینگ یا بافر محوطه سازی.یک تعجب رایج این است که یک منطقه اجازه می دهد تا از "به راست" استفاده کند، اما همچنین شرایطی مانند اخذ مجوز استفاده مشروط، که نیاز به شنوایی عمومی دارد را اعمال می کند.

۴- بازدید از وزارت برنامه ریزی

حتی با تحقیقات آنلاین، هیچ چیز جایگزین یک گفتگو با یک برنامه ریز شهری نمی شود.برنامه ریزان می توانند زبان مبهم را روشن کنند، تأیید کنند که آیا استفاده مجاز است و روند تفاوت را توضیح می دهند.آنها همچنین ممکن است از تغییرات منطقه ای که می تواند بر منطقه تاثیر بگذارد، با شرح کتبی از کسب و کار شما آماده شوند.

۵- یک جلسه پیش درخواست را در نظر بگیرید

برای پروژه های پیچیده (به عنوان مثال، یک ترکیب آبجو، خرده فروشی و فضای رویداد)، درخواست یک جلسه پیش از درخواست با بخش برنامه ریزی.این جلسه غیررسمی می تواند مسائل را زود شناسایی و ماه ها تلاش هدر رفته را نجات دهد. برخی از شهرها هزینه کمی را پرداخت می کنند، اما به طور معمول ارزش هزینه آن را دارد.

حرکت در تنوع، مجوز های ویژه و Rezoning

هنگامی که یک مکان مطلوب به طور کامل با منطقه بندی مطابقت ندارد، صاحبان کسب و کار کوچک ممکن است نیاز به اصلاح داشته باشند. درک سه گزینه اصلی ضروری است.

تنوع

یک تفاوت پذیری یک استثنا محدود از الزامات خاص منطقه ای، مانند یک اندازه تعیین کننده یا علامت است.برای به دست آوردن یک اختلاف، متقاضی باید ثابت کند که انطباق دقیق باعث "سختی شدید" می شود (که اغلب به عنوان محدودیت فیزیکی اموال تعریف می شود، نه مشکلات مالی). تنوعات توسط هیئت مدیره درخواست های زودیینگ (BZA) پس از یک نرخ موفقیت عمومی، اما موارد خوب است.

مجوز استفاده مشروط (CUPs)

برخی از کاربردها تنها در یک منطقه مجاز هستند اگر مالک ملک مجوز استفاده مشروط را دریافت کند، به عنوان مثال، یک تخت و-روفر ممکن است در یک منطقه مسکونی با CUP مجاز باشد.این فرایند شامل اطلاع عمومی، شنوایی و شرایط تحمیل شده توسط کمیسیون برنامه ریزی می شود. مجوز با زمین اجرا می شود، بنابراین می تواند به یک مالک جدید انتقال یابد.

بازگشت

Rezoning گسترده ترین گزینه است: درخواست اینکه نقشه منطقه ای برای یک بسته خاص به یک منطقه مختلف تغییر کند، این نیاز به یک برنامه، شنوایی عمومی قبل از هر دو کمیسیون برنامه ریزی و شورای شهر و اغلب یک بررسی زیست محیطی است. rezoning زمان گیر (۳ تا ۱۲ ماه) و گران است، اما ممکن است تنها گزینه برای کسب و کار است که نیاز به یک نام تجاری در حال حاضر در سایت در دسترس نیست.

صاحبان کسب و کار کوچک باید هزینه و تاخیر این فرآیندها را در برابر سود محل، در بسیاری از موارد، آسان تر است برای پیدا کردن یک ملک انتخاب دوم که در حال حاضر به درستی منطقه شده است. آمریکایی بار بخش از دولت و قانون دولت محلی [FLT 1] ارائه می دهد منابع در روش های کاربری زمین که می تواند به کارآفرینان کمک کند تا حقوق خود را درک کنند.

مطالعات موردی: Zoning در عمل

پرونده 1: فروشنده مواد غذایی موبایل و محدودیت های خانگی

در یک شهر میانه غربی، یک صاحب کسب و کار کوچک یک کامیون غذایی را راه اندازی کرد و می خواست کامیون را در شب اقامت خود ذخیره کند. محله او R-1 (خانه تک خانواده) با یک دستورالعمل کسب و کار خانگی نشان داد که پارکینگ وسایل نقلیه تجاری را بیش از یک تن در خیابان ممنوع کرد.او پس از کار با بخش برنامه ریزی، او یک مجوز خانه با یک کامیون اصلی را به کار پرداخت هزینه های اداری و دفتر کار پرداخت هزینه ای که تنها دو ماه است، با هزینه های اداری و چک کردن آن مواجه شد.

مورد دوم: Boutique که نیاز به یک تنوع برای نشانه های

بوتیک خرده فروشی در یک منطقه تاریخی خواستار یک علامت پروژه است که از حد اندازه تا 15٪ فراتر رفته است.منطقه پایه اجازه می دهد فقط نشانه های پراکنده را ثبت کند. صاحب کسب و کار برای اختلاف از BZA درخواست کرد، استدلال می کند که ورودی بی نظیر ساختمان یک علامت نامرئی به عابران پیاده ایجاد کرد. BZA اعتبار با یک وضعیت برای استفاده از مواد سنتی باز شده در زمان موفقیت را پذیرفت:

ماده 3: ریزهکاری که یک سایت صنعتی را بازسازی کرد

یک کارآفرین در یک شهر کوچک یک انبار قدیمی را در یک منطقه صنعتی M-2 (شنا صنعتی) خریداری کرد، او قصد داشت یک میکروبرف با یک اتاق غذاخوری باز کند. کد "بروکه غواصی سریع" را به عنوان یک استفاده در M2، او برای یک بارگزاری مجدد به I-1 (light) صنعتی با یک پوشش مخلوط بیش از شش ماه مطالعه ایده آل، استفاده کرد، در حالی که این مورد توزیع هزینه ای را تایید کرد، اما باز کردن یک بار دیگر می تواند یک بار تغییر هزینه های توزیع مجدد را نشان دهد.

روندهای آینده در Zoning و Small Business

Zoning ثابت نیست، چندین روند تغییر می کند که کسب و کارهای کوچک چگونه با مقررات استفاده از زمین ارتباط برقرار می کنند.

کد های مبتنی بر فرم

بسیاری از شهرها از منطقه بندی سنتی مبتنی بر استفاده به سمت کدهای مبتنی بر فرم که تنظیم فرم ساختمان (بالا، موانع، نما) به جای استفاده، دور می شوند، این امر به کسب و کارهای کوچک انعطاف پذیری بیشتری می دهد که می توانند در آن کار کنند، تا زمانی که ساختمان متناسب با شخصیت فیزیکی مطلوب باشد.برای مثال، یک محله با یک کد مبتنی بر فرم ممکن است به یک مواد غذایی گوشه، یوگا و آپارتمان در همان ساختمان اجازه دهد.

اجازه نامه برای کسب و کارهای کوچک

در پاسخ به اپیدمی، برخی از شهرداری ها موانعی را برای ناهار خوری در فضای باز، مغازه های پاپ آپ و کسب و کارهای خانگی کاهش داده اند.این اقدامات موقت در حوزه های قضایی مترقی دائمی می شوند. انجمن برنامه ریزی آمریکایی [FLT 1] دستورالعمل های مدل برای استفاده های کوچک "به راست" را منتشر کرده است که نیاز به تفاوت ها را کاهش می دهد.

اشتراک گذاری و Inclusion Zoning

آگاهی رو به رشد وجود دارد که منطقه بندی از نظر تاریخی جمعیت و انواع کسب و کار خاصی را از بین برده است.برخی شهرها اکنون در حال بازسازی منطقه ای برای ارتقاء تنوع کسب و کار کوچک هستند - به عنوان مثال، اجازه می دهد فروش خیابانی در مناطق بیشتر، کاهش الزامات پارکینگ در نزدیکی حمل و نقل، یا ایجاد مناطق "میکرو-مناکینگ" برای صنعت گران.

تکنولوژی-Enabled Zoning

ابزارهای نرم افزار جدید به کارآفرینان اجازه می دهد تا یک نوع کسب و کار و آدرس را وارد کنند و بلافاصله انطباق منطقه ای را بررسی کنند، در حالی که جایگزینی برای مشاوره حقوقی نیست، این ابزارها می توانند زمان را در طول غربالگری سایت اولیه ذخیره کنند. گروه های پشتیبانی تجاری کوچک مانند اداره حمایت از حمایت از شرکت [FLT 1] منابع لازم برای کمک به صاحبان این ابزار دارند.

نتیجه گیری

به طور خلاصه، قوانین منطقه ای به طور قابل توجهی بر استراتژی های کوچک موقعیت کسب و کار تأثیر می گذارد، در حالی که آنها می توانند فرصت هایی برای رشد و دید فراهم کنند، آنها همچنین محدودیت هایی را ایجاد می کنند که نیاز به برنامه ریزی دقیق دارند و کار در مقررات منطقه ای برای موفقیت کسب و کار کوچک ضروری است.این کلید برای هر کارآفرین می تواند استفاده شما را از ابتدا تعریف کند، تحقیق کد منطقه ای به طور کامل، تعامل با برنامه ریزان محلی، بودجه برای تفاوت های بالقوه یا مجوز، و اطلاع رسانی طولانی مدت شما را در حال تغییر روند محل کار شما در محل کار و تجزیه و تجزیه و تحلیل شما در محل کار شما را در محل کار شما در محل کار شما را در آن.