هنگام ورود به یک قرارداد اجاره کسب و کار، ضروری است که شامل بندهای و ضوابط خاصی که منافع شما را حفظ می کنند، اجاره نامه به خوبی سرقت شده می تواند از اختلافات جلوگیری کند و اطمینان از وضوح برای هر دو صاحبخانه و مستاجران را فراهم کند.

عناصر کلیدی یک توافقنامه کسب و کار Lease

یک قرارداد اجاره نامه جامع باید چندین حوزه بحرانی را پوشش دهد، این عناصر به محافظت از حقوق شما کمک می کنند و مسئولیت های خود را به وضوح مشخص می کنند، در حالی که هر اجاره نامه منحصر به فرد است، این بخش های اصلی پایه و اساس یک قرارداد صدا را تشکیل می دهند.

۱- گزینه های دوره و بازسازی

تعیین مدت اجاره نامه، از جمله تاریخ شروع و پایان، شامل گزینه های تجدید و روش های تمدید اجاره نامه برای جلوگیری از سوء تفاهم نامه های تجاری معمولا برای سه، پنج یا ده سال اجرا می شود.

گزینه های تجدید شده به همان اندازه مهم هستند. حق امتناع اول یا گزینه تجدید در سطوح اجاره از پیش تعیین شده، اجاره نامه باید جزئیات چگونگی و هنگامی که مستاجر باید به مالک قصد تجدید تجدید، و همچنین روش برای تعیین اجاره جدید (به عنوان مثال، درصد ثابت افزایش، اصلاح CPI، یا مذاکره بازار بدون مقررات روشن، یک محل اقامت اول ممکن است یک محل اقامت و یک محل اقامت مجدد باشد.

همچنین حقوق اولیه خاتمه را در نظر بگیرید.یک بند "کیک" اجازه می دهد تا مستاجر به خروج از اجاره نامه اگر اهداف فروش برآورده نمی شود یا اگر اموال نامناسب شود، چنین بندهایی در اجاره های خرده فروشی رایج هستند و می توانند از هر دو طرف در برابر تعهد بلند مدت که دیگر منطقی نیست محافظت کنند.

برای کسب درآمد بیشتر، به بررسی ساختار (FLT:0) راهنمای پیش بینی برای مذاکره در مورد اجاره نامه های تجاری بپردازید.

۲- جزئیات اجاره و شرایط پرداخت

به وضوح مقدار اجاره، برنامه پرداخت، هزینه های دیر و روش های پرداخت قابل قبول را بیان کنید، از جمله بندهای برای اجاره اجاره و افزایش هزینه ها را در اجاره های تجاری، اجاره اغلب به عنوان یک مبلغ پایه به علاوه هزینه های عملیاتی (triple Net، Double Net، یا ساختار ناخالص) اجاره نامه باید مشخص کند که کدام هزینه های مستاجر پرداخت می کند - مانند مالیات اموال، بیمه و منطقه مشترک (و نگهداری).

بندهای صعود از مالک در برابر تورم و افزایش هزینه های مشترک شامل افزایش ثابت سالانه، تعدیل CPI یا گام های بسته به یک برنامه است. مستاجرها باید در مورد هزینه های عبوری برای جلوگیری از افزایش های پرداخت های پیش بینی نشده مذاکره کنند.

برای مطالعه بیشتر در مورد افزایش اجاره، ببینید [Fornell اوراق بهادار حقوقی موسسه اطلاعات تجاری اجاره نامه .

۳- سپرده امنیتی و شرایط برای بازپرداخت

مقدار سپرده امنیتی، رویه های رسیدگی و شرایط برای بازگشت آن را شرح دهید.این از خسارت و اجاره بدون حقوق محافظت می کند. سپرده های امنیتی تجاری معمولاً برابر با یک تا سه ماه اجاره هستند. اجاره نامه باید دقیقاً آنچه را که کسرها مجاز هستند، اعلام کند: اجاره بدون پرداخت، خسارت اموال فراتر از سایش عادی و هزینه های تمیز کردن، یا هزینه های قانونی.

مستاجران باید درخواست بازرسی و اسناد عکس قبل ازmove برای جلوگیری از اختلافات بعد از آن. Landlords باید هر کسر را مورد بررسی قرار دهد و دریافت کنندگان را فراهم کند، از جمله یک بند که اجازه می دهد مستاجر به جایگزینی نامه اعتباری برای سپرده نقدی می تواند هر دو طرف سود ببرد: مستاجر حفظ جریان نقدی، و صاحبخانه تضمین امن است.

۴- تعمیر و نگهداری و تعمیر

مسئولیت های تعمیر و نگهداری و تعمیرات را مشخص کنید، که آیا مالک یا مستاجر مسئول تعمیرات خاص برای جلوگیری از اختلافات است.یک تمایز مشترک این است که مالک اجزای ساختاری (رو، پایه، دیوارهای خارجی، سیستم های اصلی) را اداره می کند در حالی که مستاجر مدیریت داخلی نگه می دارد (طبقه بندی، رنگ، لوله کشی، فیلترهای HVAC).

اجاره نامه همچنین باید به تعمیرات اضطراری بپردازد: که به آنها اجازه می دهد، چگونه هزینه ها به اشتراک گذاشته می شوند و چه چیزی یک اورژانس را تشکیل می دهد، مستاجران باید اطمینان حاصل کنند که حق تعمیر و تعمیرات لازم را دارند و هزینه را کاهش دهند اگر مالک نتواند در یک زمان معقول (بعد از اطلاع کتبی) عمل کند.

در این میان، در مورد این که چه چیزی در مورد آن به صورت دقیق و چه در مورد آن، چه در مورد آن، چه در مورد آن، چه در مورد آن، چه در این زمینه، مفید است، به دقت نگاه کنید.

۵- استفاده از مالکیت

استفاده های مجاز از اموال را برای اطمینان از فعالیت های مستاجر با قوانین منطقه ای و انتظارات مالک ملک می توان گسترده ("هر هدف قانونی") یا محدود کننده (به عنوان مثال، "فروش لباس فقط")، مستاجران باید برای انعطاف پذیری برای انطباق مدل کسب و کار خود در طول زمان مذاکره کنند اگر شما برنامه ای برای باز کردن یک قهوه دارید، اما در حال حاضر ممکن است اجازه بسته بندی کالاهای بسته بندی شده را به فروش برساند.

رعایت زودیینگ بسیار مهم است. مستاجر باید تأیید کند که استفاده در نظر گرفته شده در مقررات منطقه ای محلی قرار دارد. Landlords باید نمایندگی های مستاجر را ملزم کند که استفاده از آنها قانونی است. علاوه بر این، بند استفاده منحصر به فرد (معمولا در مراکز خرید) از اجاره ملک به یک رقیب جلوگیری می کند.در مقابل، از محدودیت برای صاحبخانه ها استفاده کنید - مانند هیچ مواد خطرناک یا هیچ عملیات با ارزش بالا - محافظت از ایمنی و ایمنی اموال.

مثال: در یک مرکز خرید نوار، صاحبخانه ممکن است یک رستوران منحصر به فرد را به رستوران بدهد که هیچ رستوران دیگری در مرکز نمی تواند همان نوع آشپزی را به کار بگیرد.این از سرمایه گذاری مستاجر در تجهیزات آشپزخانه و برندسازی محافظت می کند.

۶- پایان و پیش فرض

شامل شرایطی که اجاره نامه می تواند به زودی خاتمه یابد و مجازات برای پیش فرض باشد، این امر امکان دسترسی قانونی را فراهم می کند اگر هر دو طرف توافق را نقض کنند. پیش فرض ها می توانند "قابل قبول" باشند (برای مثال ورشکستگی، ورشکستگی، دوره های درمان معمولی 10-30 روز برای پیش فرض های پولی و 30-60 روز برای غیر پیش فرض هستند.

حقوق اولیه فسخ ممکن است متقابل باشد (به عنوان مثال، اگر ساختمان تخریب شود) یا یک طرفه.یک بند "کیک خروج" ذکر شده در اوایل یک فرم از خاتمه زود هنگام است. Landlords اغلب خواستار "قانون سرنوشت" است که محاسبه آنچه مستاجران اگر آنها اجاره زود هنگام - اغلب ارزش فعلی اجاره باقی مانده از اجاره منهای کاهش (کاردار زمیندار نیاز به کاهش مالیات دولت دارد؛

یکی دیگر از سناریوهای پیش فرض مهم، تخصیص یا زیرمجموعه است. اجاره نامه باید مستاجر را برای به دست آوردن رضایت مالک، که نمی تواند به طور غیر منطقی نادیده گرفته شود، این اجازه می دهد مستاجر به انتقال فضا اگر کسب و کار فروخته شده یا کم، در حالی که محافظت از صاحبخانه از ساکنان نامناسب.

ملاحظات اضافی

سایر عناصر مهم شامل الزامات بیمه، حقوق ثبت نام، سیاست های فرعی و روش های حل اختلاف هستند. پرداختن به این مناطق می تواند از منافع شما محافظت کند.در زیر ما این موارد را به صورت عمیق تر بررسی می کنیم.

الزامات بیمه

لازم است مستاجر برای حمل پوشش بیمه کافی برای محافظت در برابر خسارت یا بدهی که ممکن است در طول مدت اجاره به وجود آید، حداقل های معمول شامل بیمه مسئولیت عمومی ($ 1-2 میلیون در هر رویداد)، بیمه اموال پوشش بیمه مستاجر بهبود مستاجر و جبران کارگران به عنوان مورد نیاز توسط قانون. صاحبخانه باید به عنوان بیمه اضافی در سیاست مستاجر نامیده شود، و مستاجر باید شواهد پوشش زمیندار را برای بیمه خود را سالانه فراهم کند، اما نباید جبران خسارت های خود را حفظ کند، اما باید جبران کند.

برای کسب و کارهای پرخطر (به عنوان مثال رستوران ها، مهد های روزانه، تولید)، محدودیت های بالاتر یا پوشش تخصصی را در نظر بگیرید، مستاجرها باید بررسی کنند که آیا سیاست آنها وقفه کسب و کار را پوشش می دهد، که می تواند به اجاره کمک کند اگر عملیات توسط آتش یا سیل متوقف شود. بند Lease اغلب نیاز به معافیت از زیرمجموعه دارد، به این معنی که بیمه گران نمی توانند بعد از پرداخت هزینه های دیگر شخص را شکایت کنند - این ادعا جلوگیری از دو برابر است.

برای راهنمایی بیشتر، صفحه را در مورد الزامات بیمه برای اجاره نامه های تجاری بخوانید (یادداشت: این یک منبع عمومی است).

حقوق نشانه

مستاجران تجاری به ثبت نام برای جذب مشتری بستگی دارند. اجاره نامه باید مشخص کند که چه نشانه هایی را می توان قرار داد، چه اندازه مجاز است و آیا هزینه های اضافی برای نصب یا نگهداری وجود دارد.در مراکز خرید، نشانه اغلب توسط یک برنامه جداگانه کارشناسی ارشد اداره می شود یا مستاجر باید برای حق نصب یک علامت که مطابق با دستورالعمل های محلی و قابل مشاهده از جاده اصلی است که می تواند محدودیت های روشنایی خاص را پوشش دهد یا محدودیت های خاص.

دانلود زیرنویس فارسی فیلم The Redirect and Assignment

همانطور که در بندهای پیش فرض ذکر شده است، مقررات اجاره و تخصیص اجازه می دهد مستاجر برای انتقال علاقه اجاره خود به طرف دیگر، این مهم است برای کسب و کار که ممکن است رشد، کوچک، و یا فروش. اجاره نامه باید ارائه دهد که مستاجر ممکن است اجاره نامه را به طور مستقیم با رضایت مالک اجاره نامه، "قابل اعتماد" به این معنی است که مالک نمی تواند به طور خودسرانه با تایید متوقف شود - آنها تنها می تواند به دلایل قانونی برای اجاره نامه پرداخت هزینه های مالی اجازه دهد، به عنوان "بگیرند.

یک بند اجاره نامه خوب نیز توضیح می دهد که آیا مستاجر اصلی مسئول اجاره باقی می ماند به طور معمول، مستاجر اصلی باقی می ماند یک ضامن مگر اینکه مالک به طور واضح آنها را آزاد کند.اگر شما قصد دارید آنها را زیر پا بگذارید، اطمینان حاصل کنید که اجاره نامه به طور کوتاه مدت (به عنوان مثال، برای پاپ آپ ها یا رویدادهای فصلی) بدون دلیل معقول محدود نمی کند.

حل اختلاف

شامل بندهای حل اختلافات، مانند میانجیگری یا داوری، برای جلوگیری از جنگ های حقوقی طولانی مدت، میانجیگری غیر الزام آور و معمولا ارزان تر است؛ داوری الزام آور و نهایی است، اما سریعتر از دادگاه اجاره نامه نیاز به میانجیگری به عنوان یک پیش شرط برای دادخواهی دارد. @ مکان و قوانین (به عنوان مثال، انجمن داوری آمریکا) را مشخص می کند.

Landlords و مستاجر هر دو از بررسی وکیل در مورد بند حل اختلاف بهره مند می شوند.برای مستاجران، اطمینان حاصل کنید که حق شکایت برای نقض اموال (به عنوان مثال، نقض لذت آرام) برای مالکان، یک بند داوری خوب می تواند قرار گرفتن در معرض آسیب های مجازات یا محاکمه هیئت منصفه را محدود کند.

هزینه های عملیاتی و عملیاتی

در اجاره ناخالص، مالک خدمات می پردازد؛ در اجاره سه گانه خالص، مستاجر تمام هزینه های عملیاتی را پرداخت می کند. اجاره نامه باید به وضوح تعریف کند که کدام خدمات شامل (آب، برق، گاز، زباله و غیره) و اینکه آیا به طور جداگانه مستاجر در ساختمان های چند دهم اغلب پرداخت سهم pro-rata از خدمات منطقه مشترک بررسی می کند که چگونه به اشتراک گذاری مربع - در مقابل برآورد های خنک کننده و یا سیستم های قابل توجه تهویه مطبوع، اگر هزینه های سیستم عامل های سیستم تهویه مطبوع، هزینه های مهم است.

استراتژی های مذاکره برای هر دو طرف

محافظت از منافع شما با پیش نویس پایان نمی یابد؛ مذاکره کلید است. Landlords باید برای بندهای روشن و قابل اجرا که خطر را به حداقل می رسانند تلاش کند، اما همچنین باید منصفانه باقی بماند تا جذب و حفظ مستاجران خوب شود - گزینه های جدید، حقوق تخصیص و کلاه بر هزینه های پرداخت.

در نظر بگیرید که یک کارگزار املاک تجاری یا وکیل که متخصص در اجاره های تجاری است، آنها می توانند مشکلات (مانند محدودیت های پنهان "استفاده" یا تجدید خودکار بدون استفاده از آن) را شناسایی کنند و شرایط استاندارد بازار را پیشنهاد دهند.برای مثال، بسیاری از اجاره نامه های اداری ارائه می دهند "تعهد فوری" که صاحبخانه کمک به ایجاد هزینه های صرفه جویی می کند؛ اجاره نامه باید جزئیات و جزئیات که اخراج می شود.

چک لیست می تواند مفید باشد: تایید فیلم های قابل اجاره در مقابل قابل استفاده، درک نسبت پارکینگ، تأیید انطباق با آمریکایی ها با قانون معلولیت (ADA)، و اطمینان از دسترسی به اینترنت با سرعت بالا، حتی جزئیات کوچک، مانند حق امتناع اول از فضای مجاور، می تواند برای گسترش آینده ارزشمند باشد.

قرص های معمولی برای جلوگیری از

حتی با اجاره کامل، اشتباهات اتفاق می افتد.یک سقوط مشترک با یک تضمین شخصی بدون درک دامنه آن موافقت می کند. بسیاری از صاحبخانه ها نیاز به مالک کسب و کار برای تضمین اجاره شخصی دارند.اگر پیش فرض کسب و کار، مالک می تواند پس از حذف یک دوره پرداخت شخصی مالک، به مذاکره بپردازد (به عنوان مثال، تضمین می کند که تنها برای اجاره، نه تمام محدودیت های غروب آفتاب یا زمان تضمین می کند که در زمان پرداخت های پرداخت را حذف می کند.

یکی دیگر از مشکلات: نادیده گرفتن بند "تعجاز" این حق مستاجر برای استفاده از اموال بدون دخالت از مالک است، اطمینان از اجاره نامه شامل آن و هر گونه محدودیت (مانند حق مالک برای نشان دادن اموال به مستاجران جدید در طول ماه های گذشته) معقول و برنامه ریزی شده است.

عدم مستندسازی وضعیت محل در حرکت می تواند منجر به اختلافات سپرده شود، عکس ها را بگیرید، از چک لیست حرکت استفاده کنید و مالک را برای ثبت نام در شرایط به طور مشابه، هر دو طرف باید فرآیند انجام بازرسی های منظم را درک کنند.

در نهایت، از بندهای تجدید اتوماتیک استفاده کنید.اگر اجاره نامه به طور خودکار تمدید شود مگر اینکه یک طرف متوجه شود، شما در معرض خطر قفل شدن در پس از کسب و کار شما نیاز به تغییر تقویم دارید و اطلاعیه های به موقع ارسال کنید.

چگونه یک توافقنامه کسب و کار را پیش بینی کنیم: نکات عملی

در حالی که ما نمی توانیم مشاوره حقوقی ارائه دهیم، در اینجا گام های عملی وجود دارد:

  • با فرم معتبری شروع کنید.[۱۰] [FLT ۱] از فرم های انجمن های املاک و مستغلات یا انجمن های نوار دولتی استفاده کنید.
  • [در این میان] همه ی احزاب را اصلاح کنید [[۱]] از نام و نهاد های قانونی کامل استفاده کنید، اگر مستاجر LLC باشد، تأیید کنید که در جایگاه خوبی قرار دارد.
  • نمایشگاه های آتاک شامل یک طرح کف، طرح سایت، لیست استفاده های تایید شده و هر گونه قوانین و مقررات.
  • (در صورتی که اموال و اموال تأمین کننده باشد، اگر پس از پرداخت وام دهنده، وام دهنده ها را از مسئولیت خارج کنند، این امر معمولاً وام دهندگان را از مسئولیت معاف می کند.
  • قوانین خاص دولتی را بررسی کنید.[۱۰] برخی از ایالت ها نیاز به اجاره نامه های تجاری دارند تا ثبت یا ثبت شوند.

نتیجه گیری: محافظت از کسب و کار خود را با یک Lease قوی

با دقت از جمله این عناصر در قرارداد اجاره کسب و کار خود، می توانید از سرمایه گذاری خود محافظت کنید و اطمینان حاصل کنید که درک روشنی بین همه طرف های درگیر وجود دارد. اجاره تجاری فقط یک قرارداد اجاره ای نیست - این یک سند همکاری طولانی مدت است که زمان اجاره ای را در پیش نویس و مذاکره هر بند تقسیم می کند در جلوگیری از اختلافات، کنترل هزینه ها و حفظ صلح ذهن که آیا شما اولین بار تجربه می کنید یا یک راهنمای واقعی برای استفاده از یک فصل اجاره نامه ملک است.