چه انتظاری در طول یک قرار ملاقات املاک و مستغلات

چه انتظاری در طول یک قرار ملاقات املاک و مستغلات

خرید خانه یکی از مهم ترین نقاط عطف مالی و عاطفی در زندگی است. قرار ملاقات بسته شدن - اغلب به نام حل و فصل یا بسته شدن - عمل نهایی در فرایند خرید خانه است، که در آن مالکیت به طور رسمی از فروشنده به خریدار منتقل می شود، این جلسه می تواند به دلیل پشته اسناد، اصطلاحات قانونی، و مبالغ زیادی از تغییر اعتماد به نفس، دقیقاً به شما اطلاع دهد که چه چیزی را می توانید به آن دسترسی داشته باشید و چه چیزی نیاز دارید، بسته شدن پس از قرار دادن به چه چیزی است.

املاک و مستغلات تعطیل شده است؟

تعطیلی املاک و مستغلات نقطه عطف قانونی و مالی یک معامله اموال است.این لحظه ای است که همه طرف ها – خریدار، فروشنده، نمایندگی، وام دهندگان و نمایندگان عنوان – با هم (اغلب به صورت شخصی یا عملا) برای اجرای وام های لازم، تسویه حساب و انتقال کار، بسته شدن نیز زمانی است که وام مسکن خریدار (در صورت لزوم) به طور رسمی تبدیل می شود و وام دهنده را به یک مالیات تبدیل می کند.

این فرآیند توسط قوانین ایالتی و مقررات فدرال مانند قانون TRID اداره می شود (TILA-RESPA دیسکlosure یکپارچه)، که به خریداران اجازه می دهد تا حداقل سه روز قبل از بسته شدن، این سند شامل شرایط نهایی، نرخ بهره، پرداخت ماهانه و هزینه های مورد نظر است که درک این اعداد قبل از امضای آن ضروری است، زیرا شما موافقت می کنید.

آمادگی قبل از برگزاری: چه کاری باید در روز های پیش رو انجام دهید

اکثر استرس های بسته بندی از سورپرایزهای دقیقه ای گذشته می آیند. آماده سازی هوشمند روزهایی را آغاز می کند که شما روی میز نشسته اید.در اینجا یک چک لیست برای اطمینان از آماده بودن شما وجود دارد.

دانلود بازی Your End Disclosure Thorough

وام دهنده یا نماینده تسویه حساب شما باید حداقل سه روز کسب و کار را قبل از بستن ارائه دهد. مقایسه آن با برآورد وام خود را از قبل در فرایند. چک برای اختلافات در مبلغ وام، نرخ بهره، بستن هزینه ها و ارقام بسته پول نقد به حساب اگر شما یک خطا، بلافاصله با وام دهنده خود تماس بگیرید.

جمع آوری اسناد و بودجه های مورد نیاز

شما نیاز به یک شناسه عکس دولتی (مثبت یا گذرنامه راننده) اگر خرید مشترک، هر دو طرف باید ID را به ارمغان بیاورد، همچنین یک کپی از سیاست بیمه مالک خانه خود را، اثبات ارتباط صاحب خانه (HOA) به دلیل قابل اجرا، و هر گونه دریافت انتقال سیم.

پیاده روی نهایی را در سراسر

اکثر قراردادهای خرید اجازه می دهد تا پیاده روی نهایی در عرض 24 ساعت بسته شدن، این آخرین شانس شما برای اطمینان از اموال در شرایط توافق شده است، که هر گونه تعمیرات درخواست شده تکمیل شده است، و هیچ آسیب جدید رخ نداده است اگر شما پیدا مسائل، شما می توانید بستن یا مذاکره اعتبار این مرحله - این حفاظت نهایی شما است.

چه کسی قرار است به جلسه نزدیک شود؟

شخصیت های بسته بندی شده می توانند با حالت و نوع معامله متفاوت باشند.

• (به جز این که خریدار (از این طریق) و شما و هر فرد دیگری از همکاران و یا صاحبان سهام، خریدار (مشرکان) است.
• [در این باره] [و [به جز] [از سوی دیگر] فروشنده [[[۱]]] [[۱]]] [۹]] [۱]] [۹]] [۹] [۱]] [۹]] [۱]] [۹] [۱] [۱]] [۹] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۹] [۱] [۹] [۱] [۱] [۱] [۱] [بر [بر [۹] [۹] [۹] [بر [بر [۹] [۹] [۹] [۹] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [بر [بر [بر [بر [بر [بر [بر [بر [بر [بر [بر [بر [بر [بر [بر [بر [براى [براى [براى [براى [براى [براى [براى [براى [براى [براى [براى [براى [براى [براى [براى [براى [براى [براى [براى [براى [براى [براى [بر
• عامل بسته بندی - این می تواند یک نماینده شرکت، وکیل، یا یک افسر سر و صدا باشد.
• عوامل املاک و مستغلات [FLT 1] - هر دو خریدار و فروشنده اغلب برای تسهیل هر گونه سوال آخرین دقیقه حضور دارند.
• نماینده وام دهنده گاهی اوقات حاضر است، اما اغلب وام دهنده ارسال اسناد پیش رو و نماینده بسته بندی امضا.
• یک عمومی نه چندان رسمی [FLT 1] برای شهادت و تأیید هویت در برخی از ایالت ها، عامل بسته بندی نیز یک امر غیر رسمی است.

در برخی از ایالت ها (مانند کالیفرنیا)، خریدار و فروشنده هرگز ملاقات نمی کنند؛ بسته بندی ها از طریق سر و صدا در دیگران (مانند نیویورک)، جلسه فیزیکی با وکلا، هنجار عامل شما یا هماهنگ کننده بسته شدن آنچه که انتظار می رود، انجام می شود.

اسناد کلیدی که در جدول بسته بندی ثبت نام خواهید کرد

برنامه ریزی برای ثبت نام از 20 تا 50 اسناد، بسته به نوع وام و وضعیت خود را در نظر گرفته شده است - هر سند یک هدف خاص حقوقی یا مالی ارائه می دهد.

۱- دد

این سند مالکیت را از فروشنده به شما انتقال می دهد، توسط فروشنده امضا می شود، نه خریدار، اما ممکن است شما نیاز به ثبت نام پذیرش داشته باشید.این کار پس از آن با شهرستان برای ایجاد مالکیت عمومی ثبت شده است.

۲- موراژ یا دِ اعتماد

اگر وام داشته باشید، وام مسکن (در حالت های تئوری دروغ) یا عمل اعتماد (در نظریه عنوان) را امضا خواهید کرد، این به وام دهنده یک علاقه امنیتی به اموال می دهد - اگر شما به طور پیش فرض، آنها می توانند بسته شوند.

۳- یادداشت مقدماتی

این وعده شما برای بازپرداخت وام است.این مبلغ وام، نرخ بهره، برنامه بازپرداخت و عواقب پیش فرض را اعلام می کند، این مهم ترین سند مالی است که شما امضا می کنید - به دقت آن را حفظ کنید.

۴- بستن Disclosure (CD)

شما قبلا این را بررسی کرده اید، اما اکنون شما امضا می کنید که شرایط وام نهایی و هزینه های بسته شدن را تایید کنید.

۵- بیانیه تسویه حساب (HUD-1 یا ALTA)

این امر تمام بدهی ها و اعتبارات را به خریدار و فروشنده اختصاص می دهد، نشان می دهد که هر دلار از جمله کمیسیون های واقعی، مالیات، بیمه عنوان و هزینه های ضبط شده است.

۶- Affidavits، Disclosures و Escrow Guidelines

شما ممکن است نشانه های عدم رضایت از اشغال (استرس شما قصد زندگی در خانه)، افشای رنگ بر اساس سرب برای خانه های ساخته شده قبل از 1978، و اشکال مختلف دولتی خاص خود را باید توضیح هر یک - و نه شک به سوال بپرسید.

بیانیه اولیه Escrow

اگر وام دهنده شما مالیات و بیمه ملک را به حساب escrow جمع آوری می کند، این بیانیه مقدار جمع آوری شده و چگونگی اخراج آنها را مشخص می کند.

برای یک شیرجه عمیق تر، اداره حمایت مالی مصرف کننده (FLT:0) راهنمای کامل برای بستن اسناد را فراهم می کند.

چه اتفاقی در طول مرحله ی تعیین شده توسط مرحله می افتد

جلسه بسته بندی واقعی معمولا 45 دقیقه تا دو ساعت طول می کشد:

مرحله 1: مقدمه ها و تایید هویت

نماینده بسته بندی یا غیر قانونی از شناسایی عکس درخواست می کند و تایید می کند که همه حاضر هستند که ثبت نام کنند.آنها همچنین ممکن است درخواست یک کپی از بیمه مالک خانه شما را داشته باشند.

مرحله ۲: ارائه سند و ثبت نام

نماینده بسته بندی هر سند را ارائه می دهد، اغلب در یک دستور خاص، آنها نقاط کلیدی را خلاصه می کنند - به ویژه یادداشت مقدماتی، وام مسکن و بستن دیسکلویت، شما می توانید هر سند را به طور کامل بخوانید اگر شما مایل هستید، اما اکثر خریداران با تجربه ارقام کلیدی و نشانه را اسکن می کنند.

[در این باره]: [[[۱]] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۹] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۹] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]]]]] [۱]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۹] [۱] [۹] [۹] [۹] [۹] [۱] [۱] [۱۰] [۱۰] [۱] [بر [۹] [۹] [۹] [۱] [۱] [۱] [بر [۹] [۹] [۱] [۹] [۹] [۹] [۹] [۱] [۱] [۹] [۹

مرحله 3: انتقال وجوه

هنگامی که تمام اسناد امضا می شوند، شما وجوه را برای پرداخت و بستن هزینه های خود ارائه می دهید. نماینده بسته بندی وجوه (معمولا از طریق انتقال سیم یا چک پول نقد) را تأیید می کند و سپس آنها را اخراج می کند: پرداخت فروشنده، نمایندگی املاک، وام دهنده و هر شخص ثالث مانند بازرسان یا بررسی کنندگان. فروشنده معمولا هر دقیقه یا هرگونه پرداخت را دریافت می کند.

مرحله 4: تبادل کلیدها و پیاده روی نهایی در طول Recap

پس از اینکه وجوه پاک می شوند، فروشنده دست بر روی کلیدها، بازکنان درب پارکینگ و هر دستورالعمل یا حکمی می دهد، برخی از عوامل بلافاصله قبل از بستن، پیاده روی نهایی را انجام می دهند، اما اگر نه، این لحظه ای است که شما دسترسی دریافت می کنید.

مرحله پنجم: امضای بیانیه تسویه حساب

هر دو خریدار و فروشنده بیانیه حل و فصل را امضا می کنند تا تأیید کنند که تمام مقادیر درست هستند، این آخرین سند قبل از بستن کامل است.

بعد از بستن: چه اتفاقی می افتد بعد

جلسه بسته بندی خیلی پایان ندارد – مراحل اداری وجود دارد که دنبال می شوند.

ضبط Deed و Mortgage

شرکت عنوان یا نماینده بسته بندی، عمل و وام مسکن را با دفتر ضبط کننده شهرستان ضبط خواهد کرد، این باعث می شود که ثبت عمومی و کامل کردن ضبط دروغ وام دهنده معمولا در عرض 24 تا 48 ساعت اتفاق می افتد.

دریافت بسته بسته بسته بسته بسته بسته بسته بسته بسته شما

شما یک پوشه متصل یا دیجیتال حاوی کپی از هر سند امضا شده، بیانیه حل و فصل، سیاست بیمه عنوان و هر افشای اضافی دریافت خواهید کرد - شما ممکن است به آن نیاز داشته باشید زمانی که refinancing، فروش یا ثبت مالیات.

تنظیم خدمات رفاهی و تغییر آدرس

حالا که خانه را دارید، مسئول انتقال یا ایجاد برق، گاز، آب، زباله، اینترنت و هر سرویس دیگری هستید.Don’t Forget to روز رسانی آدرس خود را با دفتر پست، بانک، بیمه و ثبت نام رای دهندگان بیشتر در مورد وظایف ضروری پس از افشای از آن از (FLT:0NerdWall's postpurch [۱] یاد بگیرید.

اولین پرداخت وام های خود را

اولین پرداخت شما معمولاً حدود 30 تا 45 روز پس از بسته شدن، بسته به زمانی که وام دهنده شما یک کوپن پرداخت یا پورتال آنلاین ارائه می دهد، مارک تاریخ مقرر در تقویم شما و تنظیم پول خودکار برای جلوگیری از هزینه های دیرین. توجه داشته باشید که برخی از هزینه های بسته بندی شامل پیش پرداخت، بنابراین اولین مبلغ پرداخت شما ممکن است متفاوت از موارد بعدی باشد.

قرص های معمول و چگونگی اجتناب از آن

حتی با آماده سازی دقیق، مشکلات می توانند بوجود آیند.در اینجا رایج ترین مسائل و راه های کاهش آنها وجود دارد:

تاخیرهای بودجه

خطاهای انتقال سیم یا بانک می تواند بسته شدن را به تاخیر بیندازد.همیشه دستورالعمل های سیم را مستقیما با عامل بسته بندی شده توسط تلفن تأیید کنید – هرگز به ایمیل تکیه نکنید، زیرا تقلب سیمی شایع است.اگر از چک پول نقد استفاده می کنید، اطمینان حاصل کنید که دقیقاً به عنوان دستور داده شده است.

خطای سند

یک نام از دست رفته یا نرخ بهره نادرست در بسته شدن Disclosure می تواند وام را بی اعتبار کند. CD خود را در دقیقه ای که شما آن را دریافت می کنید، بررسی کنید.اگر یک اصلاح لازم است، ممکن است مجبور شوید سه روز کاری را به تعویق بیندازید تا با TRID مطابقت داشته باشید.

آخرین گام های پیاده روی در سراسر مسائل

فروشنده ممکن است لوازمی را که انتظار دارید، یا یک لوله ممکن است یک شبه منفجر شود، اگر پیاده روی مشکلات را نشان دهد، شما اهرمی برای مذاکره در مورد اعتبار دارید یا قبل از ثبت نام بر تعمیرات اصرار دارید، بدون بازرسی، بسته شدن را تحت فشار قرار ندهید.

صندوق های بی کفایت در بستن

پول نقد شما می تواند تغییر کند اگر هزینه های فروشنده تغییر کند یا اگر مالیات های نادرستی را محاسبه کردید، 48 ساعت قبل از بسته شدن، 48 ساعت پول اضافی را به صورت نقدی نهایی ارسال کنید یا برنامه ای برای ارسال پول اضافی به سرعت داشته باشید.

نکاتی برای یک تجربه ی بسته شدن آهسته

• ارتباط زود و اغلب: با نماینده، وام دهنده و هماهنگ کننده بسته شدن تماس بگیرید.
• (فَلَّهُمَهُمَهُوا بِهَهُمْهِهُمْهُمَهُمَهُوا مِنَّا مِنَا بِنَهَهُمَا بِنَهَهَهَهَهِهِهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُمْهُوَهُوَهُوا مِهُوا مِهُوا مِهُوا مِهُمَا مَهُمْهُمْهُمْهُوا مِهُوَهُوَهُوَهُمْهُوَهُوَهُوَا بِهُوَهُمَهُمَا بِنْهُوَا بِهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَه
• بخوانید، اما بیش از حد بخوانید: حق قانونی برای خواندن هر کلمه، اما اسناد اغلب دیگ بخار است.
• از زمان بسته شدن سوال کنید: [در این باره] برخی از بسته ها سریع هستند؛ دیگران روزتان را به طور منظم برنامه ریزی می کنند و بلافاصله بعد از آن از برنامه ریزی هر چیزی اجتناب می کنند.
• بسته بندی مجازی را در نظر بگیرید: بسیاری از شرکت های عنوان در حال حاضر ارائه eClosings یا تلفن های همراه که به شما می آیند، این می تواند استرس و زمان را از کار کاهش دهد.

برای صلح بیشتر ذهن، انجمن ملی Realtors [FLT 1] منابع و راهنماهای مصرف کننده را فراهم می کند که حقوق شما را در بسته شدن توضیح می دهد.

سوالات متداول در مورد بستن قرار ملاقات

آیا می توانم بدون حضور فیزیکی به آن نزدیک شوم؟

بله، بسیاری از ایالت ها اجازه می دهند تا عدم درآمد آنلاین از راه دور (RON) یا اجازه می دهند تا به شما اجازه دهند تا قدرت وکیل را به شخص دیگری برای ثبت نام بدهید.با نماینده و وام دهنده خود چک کنید – آنها باید روش های جایگزین امضای را در پیش از آن تایید کنند.

چه اتفاقی می افتد اگر نتوانم در بسته بندی برنامه ریزی شده شرکت کنم؟

تماس با نماینده خود را بلافاصله. بستن اغلب می تواند در عرض چند روز دوباره تنظیم شود، اما این ممکن است قفل نرخ بهره شما یا جدول زمانی حرکت فروشنده را تحت تاثیر قرار دهد. برخی از قراردادها مجازات برای تاخیر.

آیا من نیاز به وکیل دارم؟

در برخی از ایالت ها (مانند نیویورک، گرجستان و ماساچوست)، یک وکیل مورد نیاز است.در برخی دیگر، یک شرکت عنوان همه چیز را اداره می کند، حتی اگر لازم نباشد، استخدام یک وکیل املاک و مستغلات برای بررسی می تواند از منافع شما محافظت کند، به ویژه برای معاملات پیچیده.

چه مدت طول می کشد تا کلید ها را پس از بسته شدن پیدا کنید؟

معمولاً بلافاصله پس از ثبت و بودجه، کلید دریافت می کنید، اما گاهی اوقات فروشنده چند روز تحت قرارداد اجاره ای باقی می ماند.

آخرین افکار: بستن آغاز است

در حالی که قرار ملاقات بسته آخرین مانعی است که باید برای خرید یک خانه روشن کنید، همچنین شروع سفر شما به عنوان یک صاحب خانه را نشان می دهد.این روند شدید است، اما آماده سازی کامل و درک روشنی از آنچه که انتظار می رود آن را از منبع استرس به نقطه عطف تبدیل کند، اسناد خود را سازماندهی، تکیه بر تیم املاک خود، و جشن می گیرد، زمانی که کلیدها در دست شما هستند، پس از بستن آدرس ها، جایی است.