خرید یا فروش املاک یکی از مهم ترین رویدادهای مالی در زندگی یک فرد است. فراتر از مذاکره قیمت و مبادله کلیدها، هر بسته بندی باعث ایجاد مجموعه ای از پیامدهای مالیاتی می شود که می تواند خریداران و فروشندگان را برای سال ها تحت تاثیر قرار دهد تا درک پیامدهای مالیاتی یک بسته شدن املاک و مستغلات فقط در مورد انطباق نیست - آن در مورد برنامه ریزی مالی استراتژیک (IRS) خدمات درآمد داخلی (IRS) و قوانین مالیاتی خاص است که در پوشش دادن هزینه های مالیاتی خاص است.

درخواست مالیات برای خریداران در بستن

برای خریداران، تعطیلی املاک و مستغلات لحظه ای است که شما به طور رسمی مالکیت ملک را در اختیار دارید، در حالی که بسیاری از خریداران بر قیمت خرید و وام مسکن تمرکز می کنند، بسته شدن خود چندین ارقام مالیاتی تولید می کند که بر بازده مالیاتی آینده ظاهر می شوند. مناطق کلیدی شامل هزینه های بسته بندی، مالیات اموال و ایجاد هزینه های مالیاتی می شود - همه آنها می توانند بار آینده را کاهش دهند یا فرصت های مالیاتی برای کاهش دهند.

علاقه و امتیازات

یکی از ارزشمندترین مزایای مالیاتی برای یک خریدار خانه این است که می توانید سود وام وام پرداخت شده را در وام مورد استفاده برای خرید، ساخت یا بهبود یک محل اقامت اولیه یا خانه دوم پرداخت کنید، همچنین می توانید به عنوان نرخ پرداخت وام مسکن پرداخت کنید، بنابراین اگر امتیاز پرداخت شده شما به وضوح قابل پرداخت باشد، باید مقدار وام های اصلی را کاهش دهید (اگر پرداخت می شود، باید نرخ پرداخت کنید) و یا تخفیف های پرداخت کنید، باید به عنوان تخفیف اصلی پرداخت شود.

مالیات بر املاک در بستن

مالیات املاک معمولا بین خریدار و فروشنده در بسته شدن است. خریدار ممکن است فروشنده را برای مالیات بازپرداخت کند که در حال حاضر پرداخت شده است که یک دوره پس از تاریخ بسته شدن پوشش، یا خریدار ممکن است مالیات پرداخت که فروشنده برای مدت قبل از بستن آن بدهکار است، بنابراین این مقدار تخفیف لزوما در کل بسته بندی اموال پرداخت نمی شود.

هزینه های غیر قابل قبول در مقابل هزینه های بسته بندی غیر قابل قبول

تمام هزینه های پرداخت شده در بسته بندی بلافاصله کسر می شوند.هزینه هایی که بخشی از قیمت خرید محسوب می شوند - مانند هزینه های آپاراتال، بیمه عنوان، ثبت هزینه، انتقال مالیات، بازرسی ها و هزینه های وکیل - به طور کلی نمی تواند در سال خرید کسر شود، به جای آن، آنها به هزینه های پرداخت شده در اموال اضافه می شوند.

ایجاد هزینه بایس

هزینه شما در یک ملک اساسا همان چیزی است که برای آن پرداخت می کنید، از جمله قیمت خرید به علاوه هزینه های خاص حل و فصل و هزینه بهبود سرمایه در طول زمان، در بسته شدن، شما باید قیمت نهایی خرید را به عنوان نشان داده شده در بیانیه تعمیر و نگهداری، همراه با هر هزینه ای که پرداخت می کنید به صورت دقیق اضافه کنید (به عنوان مثال، هزینه های انتقال مالیات شما به عنوان هزینه های خریدار، ضبط و فروش هر بخش دیگری از خرید، پرداخت می شود).

مالیات های ایالتی و محلی

بسیاری از ایالت ها و شهرداری ها مالیات انتقال یا تمبر مستند را بر فروش املاک و مستغلات اعمال می کنند.در اکثر معاملات، فروشنده مسئول این مالیات است، اما سفارشی محلی یا مذاکره ممکن است به خریدار نیاز داشته باشد تا بخشی از آن را پرداخت کند یا برای خریداران، انتقال مالیات پرداخت شده همیشه در بازپرداخت مالیات فدرال - آنها به اساس هزینه ملک اضافه می شوند، با این حال، به برخی از دولت های اعتباری برای بررسی مالیات محلی و یا مالیات های ضروری است.

درخواست مالیات برای فروشندگان در بستن

فروشندگان با بیشترین تاثیر مالیاتی از یک بسته بندی املاک مواجه هستند: سرمایه بر سود از فروش مالیات می دهد، با این حال، چندین محرومیت، کسر و استراتژی های زمانی وجود دارد که می تواند این مالیات را کاهش یا از بین ببرد. درک اینکه چگونه هزینه های بسته شدن بر سود شما تأثیر می گذارد، چگونه برای محرومیت از اقامت اولیه واجد شرایط باشید و چگونه گزارش صحیح فروش برای هر فروشنده ضروری است.

سرمایه گذاری و انحصاری اقامت اولیه

قوی ترین معافیت مالیاتی برای فروشندگان خانگی بخش 121 محرومیت است.اگر شما مالک و زندگی در خانه به عنوان محل اقامت اصلی خود را برای حداقل دو سال قبل از فروش، شما می توانید به $ ۲۵۰۰۰۰ دلار از به دست آوردن (۵۰۰۰۰۰ دلار برای زوج های متاهل ثبت نام به طور مشترک، این محرومیت، به طور کلی تنها یک بار در هر دو سال پیش بینی شده است به عنوان به دست آوردن هزینه های اضافی برای فروش، و اگر شما به عنوان هزینه های پرداخت مالیات به عنوان یک از پرداخت مالیات به طور کلی وجود آمده است.

هزینه های فروش که به دست آوردن را کاهش می دهد

برای فروشندگان، هزینه های زیادی که در بسته شدن وجود دارد می تواند از قیمت فروش در هنگام محاسبه سود کسر شود.این هزینه های فروش شامل کمیسیون های نمایندگی املاک، هزینه های تبلیغاتی، هزینه های قانونی، بیمه عنوان (اگر فروشنده پرداخت)، مالیات انتقال، هزینه های ثبت نام، و هر هزینه دیگر که به طور مستقیم به حساب می آید، با کاهش این هزینه ها، به عنوان مثال، شما به دست آوردن، اگر شما یک کمیسیون خرید خالص (در صورت بستن $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 100،000 و پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت می باشد.

بهبود و تنظیم بایس

همانطور که ذکر شد، هزینه های شما با قیمت خرید اصلی به علاوه هر گونه پیشرفت سرمایه ای که در هنگام مالکیت انجام می دهید، افزایش می یابد، مهم است که تمام پیشرفت های قابل توجه را داشته باشید - چیزهایی مانند کوره جدید، جایگزینی سقف، نوسازی آشپزخانه، یا اضافه کردن تصاویر مربع، ممکن است به صورت حساب آمده و کاهش به دست آوردن مالیات قابل پرداخت شما اضافه شود.

گزارش فروش به IRS

اگر شما اقامت اولیه خود را به فروش برسانید و به طور کامل غیر قابل شمارش است (در زیر ۲۵۰٫۰۰۰ دلار / ۵۰۰۰۰۰ دلار) شما به طور کلی نیازی به گزارش فروش در بازگشت مالیاتی خود ندارید، با این حال، اگر سود بیش از محرومیت باشد، یا اگر شما با ۱۰ آزمون مالکیت / استفاده مطابقت نداشته باشید، باید فروش برنامه D (به دست آوردن و از دست آوردن) را گزارش دهید (اگر معامله عمومی از 1099) تخفیف پرداخت مالیات پرداخت می شود، یا اگر تخفیف واقعی (ProS) دریافت کنید، مبلغ کل 10.

1031 مبادلات مانند املاک سرمایه گذاری

اگر شما یک سرمایه گذاری یا مالکیت کسب و کار (نه محل اقامت اولیه خود) را می فروشید، ممکن است با استفاده از بخش 1031 مانند مبادله، مالیات را کاهش دهید، این به شما اجازه می دهد تا بازده سرمایه را به یک دارایی مشابه بازگردانید و به تعویق انداختن بدهی مالیاتی 1031 همیشه نیاز به پرداخت دارد: شما باید از یک واسطه واجد شرایط برای نگه داشتن واسطه استفاده کنید و باید جایگزین کردن با استفاده از قوانین دقیق برای بستن ملک در معامله شخصی، و عدم پرداخت مالیات شخصی، به طور دقیق تر از آن، استفاده کنید.

ملاحظات اضافی و همپوشانی

فراتر از مسائل خاص خریدار و فروشنده، چندین موضوع مالیاتی بر هر دو طرف در بسته شدن املاک و مستغلات تاثیر می گذارد.این می تواند به شما کمک کند تا از اشتباهات و برنامه ریزی های موثرتر اجتناب کنید.

فرم های مالیاتی و مستندات در بستن

هر بسته بندی املاک و مستغلات یک افشای (CD) یا بیانیه مشابه را ایجاد می کند.این سند تمام جزئیات مالی را فهرست می کند - قیمت خرید، وام، هزینه های بسته بندی مالیات، و مقادیر پرداخت شده توسط هر طرف، خریداران و فروشندگان باید یک نسخه از این فرم را برای فروش، برای فروشندگان، CD نشان می دهد که پرداخت، کمیسیون ها و سایر هزینه های فروش، تنها به شما نیاز دارند، و نه تنها به برخی از پرداخت مالیات های پرداخت می کنند.

تنوع مالیاتی محلی و ایالتی

قوانین مالیاتی فدرال یکسان هستند، اما قوانین مالیات ایالتی و محلی به طور گسترده ای متفاوت است.برخی از ایالت ها مالیات بر درآمد سرمایه ای را که قوانین فدرال را منعکس می کند، اعمال می کنند، در حالی که برخی دیگر مالیات بر درآمد ندارند (به عنوان مثال تگزاس، فلوریدا، نوادا) بسیاری از ایالت ها همچنین مالیات های انتقال خود را دارند، هزینه های ثبت و سیستم های مالیاتی اموال را کاهش می دهند.

تاثیر تغییرات اخیر قانون مالیات

قانون مالیات و شغل (TCJA) از 2017 تغییرات قابل توجهی ایجاد کرد که هنوز هم بر بسته شدن املاک و مستغلات تأثیر می گذارد، به عنوان مثال، کسر مالیات های دولتی و محلی (SALT) در حال حاضر در 100.000 دلار (برای ثبت نام مالیات بر پرداخت مالیات به طور جداگانه) مالیات بر پرداخت مالیات بر قیمت ملک، به جز خریداران در ایالت های با مالیات بالا، کاهش بهره می دهد.

بهترین روش های حسابداری

هر دو خریدار و فروشنده باید ثبت مرتب را از لحظه ورود به یک معامله املاک و مستغلات اتخاذ کنند.(۳) اسناد زیر را به طور نامحدود نگه دارید: افشای بسته یا HUD-1، قرارداد خرید، تمام دریافت ها برای بهبود سرمایه، اسناد وام، صورتحساب مالیات اموال و هر گونه مکاتبات با ارزیابی مالیات، اگر شما فروش، حداقل سه سال پس از بازپرداخت مالیات برای فروش (در صورت امکان پرداخت مالیات بیشتر) ثبت شده است.

هنگام مشورت با یک حرفه ای مالیات

با توجه به پیچیدگی قوانین مالیاتی، عاقلانه است که با یک حسابدار عمومی گواهی شده (CPA) یا نماینده ثبت شده که متخصص در مالیات املاک و مستغلات است مشورت کنید، این امر به ویژه مهم است اگر معامله شامل هر یک از موارد زیر باشد: مبادله 1031، فروش کوتاه یا تخفیف، فروش خانه ای که اجاره شده یا برای کسب و کار استفاده شده است، یک فروش با بیش از حد صاحبان خرید، می تواند به شما کمک کند تا از چندین مشاور پرداخت مالیات پرداخت مالیات پرداخت کنید یا عوامل اعتباری، یا تخفیف های مختلف، که شامل یک حساب های اعتباری برای فروش.

برنامه ریزی استراتژیک برای مزایای مالیاتی آینده

املاک و مستغلات اغلب یک سرمایه گذاری طولانی مدت است و تصمیماتی که در بسته شدن می گیرید می تواند بر مالیات های شما برای سال ها تأثیر بگذارد.برای خریداران، درک چگونگی به حداکثر رساندن مبنای و پیگیری بهبودها، شما را برای یک لایحه مالیاتی پایین تر تنظیم می کند، زمانی که فروش به طور چشمگیری کاهش قیمت اولیه و به دقت رزرو هزینه های فروش می تواند تفاوت قابل توجهی ایجاد کند.

افکار نهایی

پیامدهای مالیاتی یک تعطیلی املاک چند وجهی است، اما با برنامه ریزی دقیق و توجه به جزئیات، هر دو خریدار و فروشنده می توانند با موفقیت به آنها حرکت کنند، سوابق کامل را درک کنند، تفاوت بین هزینه های کسر و تنظیمات مبنای را درک کنند و در مورد قانون مالیات فعلی مطلع شوند: آیا شما اولین خانه خود را خریداری می کنید، ارتقاء به یک اموال بزرگتر، یا فروش یک سرمایه گذاری طولانی مدت، دانش به دست آمده از مشاوره دارایی معتبر برای بستن اطلاعات بیشتر (IRS).