درک روند تعطیلی املاک و مستغلات

املاک و مستغلات تعطیل شده است؟

تعطیلی املاک و مستغلات - که به عنوان حل و فصل یا شلوغی در بسیاری از مناطق شناخته می شود - آخرین و قانونی ترین گام در معامله اموال است.در این مرحله، مالکیت رسمی انتقال از فروشنده به خریدار حل می شود: تمام تعهدات برجسته حل شده است: وجوه تغییر دست، اسناد امضا و غیر رسمی، و عمل با دولت محلی ثبت شده است پس از بستن کامل، خریدار و عنوان مالکیت می تواند مالکیت را به عنوان مالکیت قانونی.

فرآیند بسته بندی، چندین طرف را به هم می رساند – خریدار، فروشنده، کارگزاران آنها، وام دهنده، یک شرکت یا نماینده escrow و اغلب وکلای املاک و مستغلات – برای نهایی کردن تمام جزئیات فروش، درک هر جزء کاهش شگفتی، محافظت از منافع مالی خود، و کمک به معامله نزدیک در برنامه، در حالی که روند به روش های مختلف استاندارد شده است، الزامات خاص متفاوت است، با دولت، و اطلاع از نوع زمان کامل، و هزینه های بسته شدن، و صرفه جویی در طول زمان، و اطلاع از زمان، و هزینه های کل، و هزینه های مربوط به طور کامل پول اتفاق می افتد، و هزینه های مربوط به زمان، و هزینه های مربوط به زمان، و هزینه های مربوط به زمان بسته شدن، و هزینه های مالی، و هزینه های مالی، و هزینه های مالی، و هزینه های مربوط به زمان، و هزینه های آن.

بازیگران کلیدی در یک املاک تعطیل

دانستن اینکه چه کسی در هنگام بستن کار شما را در دستور فرآیند نگه می دارد، شرکت کنندگان اصلی شامل موارد زیر می شوند:

خریدار و فروشنده - احزاب مبادله اموال و پرداخت هر دو باید اسناد متعدد و وجوه مورد نیاز یا شناسایی امضا.
نمایندگان املاک و مستغلات - مذاکرات تسهیل، افشای هماهنگ، بازرسی برنامه، و حضور در بسته بندی برای اطمینان از شرایط قرارداد ملاقات.
[در صورت لزوم] [FLT1] - تأمین مالی؛ تایید وام، ارسال سرمایه، و نیاز به خریدار برای ثبت نام یک یادداشت و وام یا عمل اعتماد.
شرکت یا نماینده Escrow - جستجو عنوان را انجام می دهد، مدیریت وجوه (escrow)، ضبط اسناد و مسائل مربوط به سیاست بیمه عنوان در برخی از ایالت ها، عامل رشد کل بسته شدن بدون جلسه فیزیکی را اجرا می کند.
- مورد نیاز در برخی از ایالت ها (به عنوان مثال، گرجستان، کارولینای جنوبی) برای آماده سازی اسناد، بررسی عنوان و اطمینان از انطباق قانونی.
ارائه دهنده بیمه صاحبان خانه [FLT 1] - ارائه می دهد اثبات بیمه که وام دهنده نیاز قبل از بودجه.
ارزیابی و بازرس [FLT 1] - متخصصان شخص ثالث که گزارش ها بر تایید وام و مذاکرات تعمیر تاثیر می گذارد، آنها در بسته شدن حضور ندارند، اما کار آنها این معامله را زیر پا می گذارد.

هر نقش متمایز است. عامل بسته بندی (از شرکت عنوان، escrow یا دفتر وکیل) جلسه نهایی را تنظیم می کند - یا امضاهای جداگانه - که در آن تمام امضاها و پرداخت ها اتفاق می افتد.پرس نماینده یا وکیل خود که از نظر جسمی حضور دارند؛ در بسیاری از ایالت ها، خریداران و فروشندگان در زمان های مختلف یا مکان های مختلف ثبت نام می کنند.

راهنمای گام به گام برای بستن املاک و مستغلات

۱- تایید وام و نوشتن

برای خریدارانی که از خرید بهره مند می شوند، روند بسته شدن هفته ها قبل از درخواست وام (و زیر نوشتن) آغاز می شود؛ وام دهنده تاریخ اعتبار، درآمد، دارایی ها و اموال را بررسی می کند، شما یک حساب کاربری (FLT:0Loccan برآورد شده) را دریافت خواهید کرد [FLT 1 در سه روز کاری درخواست، و بعد از آن C] تاخیر در پرداخت دقیق (حداقل پرداخت هزینه های پرداخت وام یا اسناد مربوط به این مبلغ پرداخت می تواند به تاخیر در پرداخت کند.

۲- عنوان جستجو و بیمه عنوان

شرکت عنوان جستجوی کامل سوابق عمومی برای تأیید حق قانونی فروشنده (LT) برای انتقال اموال انجام می دهد، آنها به دنبال وام های برجسته، دروغ، قضاوت، سهولت و سایر محدودیت های فروشنده هستند؛ یک عنوان تمیز برای یک معامله لازم است، به عنوان یک خریدار، شما و #8217؛ خرید (FLT:0.D. [10] فروشنده باید بیمه اعتباری خود را برای حل و فصل کند، مانند یک حساب معتبر برای خرید واقعی است.

۳- بازرسی و تعمیرات خانگی

پس از پذیرش پیشنهاد، خریدار یک بازرسی خانگی (با چند روز در اکثر قراردادها) را نشان می دهد هر گونه مسائل مادی با سقف، پایه، HVAC، لوله کشی، برق و سایر سیستم ها بسته به توافق خرید، خریدار ممکن است درخواست تعمیرات، اعتبار، یا کاهش در قیمت خرید را تایید کند.

۴- Appraisal

وام دهندگان نیاز به یک ارزیابی برای تأیید ملک دارند ارزش قیمت توافق شده را دارند. The Assessmentr بازدید از ملک، مقایسه آن با فروش اخیر و مسائل مربوط به یک گزارش است.اگر ارزش ارزیابی شده پایین تر از قیمت فروش است، خریدار ممکن است نیاز به مذاکره مجدد، افزایش پرداخت، یا راه رفتن دور داشته باشد. Appraisal توسط وام دهنده سفارش داده می شود - نمی تواند برخی از موافقت نامه های بازار خود را کاهش دهد.

۵- پیاده روی نهایی ( Final Walk- Through)

به طور معمول 24 تا 48 ساعت قبل از بسته شدن، خریدار اموال را بررسی می کند تا تأیید کند که در همان شرایطی که پیشنهاد داده شده است، باقی می ماند. چک کنید که تمام تعمیرات توافق شده به اتمام رسیده است، سیستم کار (کاربردار، دستشویی، تست HVAC)، و هیچ آیتم های غیر مجاز حذف شده (به عنوان مثال لوازمی که قرار بود این مشکل را به تاخیر بیندازد یا اگر شما آسیب های از دست رفته را پیدا کنید.

۶- آماده سازی اسناد تعطیل

در روزهای منتهی به جلسه بسته بندی، نماینده بسته بندی همه پرونده های لازم را جمع آوری می کند. اسناد کلیدی عبارتند از:

[[۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱]] - ابزار قانونی انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار، معمولاً یک عمل گارانتی (ارائه عنوان واضح) یا یک عمل ترک (که در فروش معمول است).
بیانیه تسویه حساب (Closing Disclosure) - همه هزینه ها، اعتبارات و وجوه را به دلیل خریدهای مالی، این بسته بندی دیسکوقه؛ برای معاملات نقدی، یک سند مشابه به نام تسویه حساب (HUD-1 در برخی از مناطق).
[FLT 1 ] برای خریداران با وام مسکن، نشان دادن وعده برای بازپرداخت وام با بهره، این یک قرارداد الزام آور است؛ آن را با مقالات مهم خود نگه دارید.
(فَلَّهِ وَهُمْهِ وَهِ وَهِ الْمِهِ الْمِهِ الْمِهِ الْمِنِ الْمِهِهِ وَهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهُوا وَهِهِهِهِهِهِهِهِهِهِهُوا مِهِهِهُوا مِهُوا مِهُوا مِهُوا مِهُوا مِهُوا مِهُوا مِهُوا مِنَهُمِنَاِنَهُوا مِنَهُوا مِنَهُوا مِنَهُوا مِهُم
موافقت نامه ها و دیسک ها - بیانیه های مختلف مورد نیاز دولت، مانند عدم پذیرش فروشنده از هیچ دروغ یا شناخت خریدار از افشای رنگ های مبتنی بر سرب (برای خانه های ساخته شده قبل از 1978).
] بیل فروش - برای مالکیت شخصی شامل (پیاده، درمان پنجره یا مبلمان) موارد و انتقال آنها.

شما در این دوره از سه روز پیش از آن، از این زمان برای مقایسه آن با برآورد وام خود بهره مند خواهید شد و از هر گونه هزینه ای که تغییر کرده اید، سوال خواهید کرد.قانون سه روزه فدرال برای اکثر وام های مسکن مسکونی است؛ اگر افشای دیر شود، تاریخ بسته شدن باید به تعویق بیفتد.

جلسه تعطیل (Settlement)

در روز تعطیل، تمام احزاب (یا نمایندگان) جمع آوری می شوند – اغلب به صورت شخصی، هر چند عدم تمایل آنلاین از راه دور (RON) رایج تر می شود و در حال حاضر در اکثر ایالت ها قانونی است.

تاکید: شما علامت اعمال، وام مسکن یا عمل اعتماد، یادداشت مقدماتی و بسیاری از اشکال دیگر (گاهی 30 تا 50 صفحه بدون خواندن امضا نمی کنند؛ عامل بسته بندی یا وکیل باید هر سند را توضیح دهد و پاسخ سوالات ویژه.
خریدار چک یا سیم های نقدی را به پایین پرداخت و هزینه های بسته بندی می دهد. وام دهنده مقدار وام را به بسیاری از حوزه های قضایی، وجوه در escrow نگه می دارد تا ضبط تایید شود. - تایید دقیق مقدار دقیق به دلیل یک روز قبل - تغییر می تواند به دلیل تنظیمات پیش از آن رخ دهد.
فروشنده نشان می دهد که عمل و هر گونه مجوز (مانند یک جمله که هیچ دروغی در اموال وجود ندارد) فروشندگان همچنین کلید، بازان گاراژ، درب بازان، کلید، جعبه ایمیل، راهنما، دفترچه راهنما و اطلاعات گارانتی.
ثبت نام: عامل بسته بندی عمل و وام مسکن را با دفتر ضبط کننده شهرستان - این چیزی است که باعث می شود رسمی انتقال و عمومی در بسیاری از شهرستان ها، ضبط الکترونیکی این بلافاصله، اما برخی هنوز نیاز به تحویل فیزیکی و ممکن است یک روز یا دو.
کلیدها و مالکیت: پس از ثبت نام تایید شده است، خریدار کلید دریافت و می تواند اشغال (مگر اینکه یک قرارداد اجاره اجازه می دهد فروشنده برای مدت کوتاهی باقی بماند).

کل جلسه معمولاً یک تا دو ساعت طول می کشد تا یک معامله ساده انجام شود.در ایالت های سرچستر (مانند کالیفرنیا و اکثر ایالت های غربی)، بسته شدن از طریق escrow بدون همه طرف ها در همان اتاق انجام می شود – اسناد به صورت جداگانه امضا می شوند و وجوه توسط یک افسر escrow پاک می شوند، اما خریدار و فروشنده ممکن است هرگز با آن ها ملاقات نکنند.

آشنایی با هزینه های بسته

هزینه های بسته بندی توسط خریداران و فروشندگان برای تکمیل معامله پرداخت می شود. خریداران معمولا 2 تا 5 درصد از قیمت خرید را در هزینه های بسته بندی پرداخت می کنند، در حالی که فروشندگان اغلب کمیسیون املاک و مستغلات را پرداخت می کنند و مالیات های مشترک را انتقال می دهند:

هزینه های مبداء - Lender هزینه برای پردازش وام مسکن به طور معمول 0.5٪ -1% از مبلغ وام.
امتیازهای حساب - منافع پیش پرداخت اختیاری برای کاهش نرخ بهره، هر نقطه برابر با 1٪ از مبلغ وام.
هزینه های بازرسی و بازرسی [FLT 1] - پرداخت به فروشندگان شخص ثالث معمولا 300 تا 600 دلار در هر واحد.
جستجو و بیمه عنوان - از حقوق مالکیت محافظت می کند.
هزینه های ثبت نام - دولت هزینه برای ثبت عمل و وام مسکن معمولا کمتر از 100 دلار در هر سند.
اقلام پرداخت شده - مالیات ملک، بیمه صاحبان خانه و بهره وام مسکن به تاریخ بسته بندی شده است، شما همچنین ممکن است نیاز به صندوق حساب برای مالیات و پرداخت بیمه آینده.
هزینه های Attorney - اگر یک وکیل استفاده می شود، به طور معمول یک هزینه مسطح یا ساعتی است.
کمیسیون املاک و مستغلات - به طور معمول 56٪ تقسیم بین نمایندگان خریدار و فروشنده، پرداخت شده توسط فروشنده در بستن، این بزرگترین هزینه فروشنده است.
مالیات انتقال - دولت و مالیات محلی بر انتقال اموال به طور گسترده؛ برخی از ایالت ها درصد از قیمت فروش را پرداخت، برخی دیگر هزینه های مسطح است.

برای یک شکست دقیق، توضیح دهنده افشای آشکار کننده آشکار کننده (FLT:1) یک منبع عالی است.

مراحل پس از شکست: چه اتفاقی می افتد پس از ثبت نام

ثبت نام در جدول بسته بندی به این معنی نیست که روند به طور کامل به پایان رسیده است. وظایف پس از بسته بندی بسیار حیاتی هستند:

ثبت نام - عامل بسته بندی عمل را با ضبط کننده شهرستان می کند، این ممکن است چند روز تا هفته بسته به صلاحیت ثبت شده، مالکیت خریدار یک موضوع از رکورد عمومی است.
اخراج - عامل بسته بندی سهام توزیع می کند: پرداخت وام مسکن موجود فروشنده، کمیسیون های املاک و مستغلات، مالیات و ارسال فروشنده پرداخت درآمد خالص خود را معمولا در یک روز کسب و کار پس از ضبط اتفاق می افتد.
تخفیف - برای خریدهای مالی، وام دهنده مبلغ وام را به نماینده بسته بندی ارسال می کند، که پس از آن فروشنده پرداخت می کند، وام دهنده روز قبل از بسته شدن، اما اجازه نمی دهد تا ثبت نام.
وام جدید - وام دهنده حساب وام مسکن خریدار را تنظیم می کند و پرداخت اول حدود 30 تا 45 روز پس از بسته شدن است.
] مالیات و بیمه Escrow [ - اگر شامل، وام دهنده پرداخت مالیات و بیمه اموال از حساب خود را اداره می کند.
تغییر از سیاست عنوان - در عرض هفته، خریدار سیاست بیمه عنوان نهایی (سیاست مالک و سیاست وام دهنده) و یک کپی ثبت شده از این عمل را در یک مکان امن نگه می دارد - آنها مالکیت ثابت می کنند.
تغییر آدرس - خدمات برق، آب، گاز، اینترنت، خدمات پستی، بیمه و سایر خدمات آدرس جدید خود را به روز رسانی مجوز و ثبت خودرو راننده خود را در صورت حرکت به یک شهرستان جدید و یا دولت.

خریدهای مشترک و چگونگی جلوگیری از آن

حتی با برنامه ریزی دقیق، مسائل می توانند بوجود آیند. آماده شدن به شما کمک می کند تا بسته شدن را در مسیر نگه دارید.

درخواست نسبت به پیشنهاد [FLT 1] پایین تر است [FLT 1] - با نماینده خود برای مذاکره در مورد قیمت خرید کار کنید، پرداخت بزرگتر را ارائه دهید یا تفاوت را تقسیم کنید اگر این کار شکست بخورد، معامله ممکن است از طریق آن سقوط کند مگر اینکه شما پول نقد برای پوشش شکاف داشته باشید.
مشکلات - یک دروغ قدیمی، یک قضاوت بی سابقه در برابر فروشنده، یا سهولت مورد بحث می تواند به تاخیر انداختن قفل.یک عنوان حرفه ای اغلب می تواند این را با وضوح سریع روشن کند، اما آنها ممکن است زمان را از شگفتی های عنوان آخرین دقیقه با سفارش جستجو زود.
] مسائل مربوط به تامین مالی خریدار نهایی (FLT 1) - اجتناب از خریدهای بزرگ، کارت اعتباری جدید، وام ها یا تغییرات شغلی در طول دوره بسته بندی مجدد اعتبار و اشتغال فقط قبل از سرمایه گذاری.
اسناد صادرکننده - کپی از همه چیز را نگه دارید، پاسخ به درخواست از وام دهنده یا نماینده بسته خود را بلافاصله استفاده از یک پوشه دیجیتال یا کاغذی برای سازماندهی قراردادها، افشای، گزارش های بازرسی و مکاتبات امضا کنید.
چه کسی می تواند ثبت نام کند؟ - اگر خریدار یا فروشنده از شهر خارج است، ترتیب برای عدم مالکیت آنلاین از راه دور و یا یک قدرت محدود از وکیل در پیشبرد.
انتقال Scams - کلاهبرداران اغلب نمایندگان بسته بندی را ترجیح می دهند یا شرکت های عنوان را برای هدایت دستورالعمل های سیم کشی، همیشه دستورالعمل های سیم کشی را با استفاده از یک شماره شناخته شده تأیید می کنند، نه با پاسخ دادن به ایمیل یا استفاده از یک شماره از یک ایمیل مشکوک.
تعمیرات غیر قابل انکار مورد نیاز [FLT 1] - پیاده روی نهایی ممکن است نشان دهد که تعمیرات توافق شده به پایان نرسیده است.

نکاتی برای بستن یک املاک و مستغلات

[در این باره] در ابتدا با [وحی] به [و] [از این رو] [در این باره] [در این باره] اختلاف نظر کنید تا همه ی هزینه ها را تضمین کند.
[FLT: 1 ] صندوق های اعتباری به درستی [[ ] [FLT:] چک کردن یک صندوق پول نقد را به دست آورید یا یک انتقال سیم تنظیم کنید. چک های شخصی معمولاً پذیرفته نمی شوند. ] تأیید دقیق کل و مجاز روش های پرداخت (برخی از عوامل بسته بندی فقط سیم ها را می پذیرند یا چک های تایید شده).
شناسایی [FLT 1 ] شناسه عکس معتبر دولتی ( گواهی یا گذرنامه) برای همه امضا کنندگان مورد نیاز است.اگر شما به تازگی ازدواج کرده اید یا تغییر نام خود را، آوردن گواهی ازدواج یا دستور دادگاه برای مطابقت با عنوان.
پیاده روی نهایی را تکمیل کنید [FLT 1] هرگز آن را رد نکنید، عکس ها، لوازم تست و سیستم ها را بگیرید و تعمیرات را تأیید کنید.
محافظت از اطلاعات شخصی خود را.[۱۰] مراقب کلاهبرداری انتقال سیم باشید، همیشه دستورالعمل های سیم کشی را با استفاده از یک شماره شناخته شده تأیید کنید، نه یک پیوست ایمیل یا شماره تلفن از یک ایمیل بدون درز.
تخفیفات مالیات بر اموال، هزینه های HOA و خدمات بین خریدار و فروشنده بر اساس تاریخ بسته بندی تقسیم می شود.پرسش نماینده خود یا وکیل بستن برای توضیح اعداد، بنابراین شما دقیقا می دانید که شما چه بدهکار هستید و یا بدهکار هستید.
هزینه های غیر منتظره را خرج کنید.[۱۰] در حالی که هزینه های بسته بندی شده پیش بینی می شود، تغییرات جزئی می تواند رخ دهد (به عنوان مثال، هزینه های ضبط نهایی، هزینه های پیک شبانه) وجوه اضافی در دسترس نگه دارید - حداقل چند صد دلار بیشتر از مقدار تخمین زده شده است.
سوال بپرسید هیچ سوال کوچکی نیست، نماینده بسته بندی، مدیر و وکیل شما وجود دارد برای کمک به شما در درک هر سند عجله نکنید؛ اگر شما نیاز به استراحت دارید، آنها را بردارید.
برنامه ریزی برای زمان بندی مالکیت [اگر فروشنده نیاز به اقامت پس از بستن (مشروط) داشته باشد، یک توافق کتبی با شرایط، مهلت و الزامات بیمه اجاره کننده داشته باشید.

بسته های از راه دور و دیجیتال

The real estate industry has increasingly adopted remote online notarization (RON) and hybrid e-closings, especially since the pandemic. In a remote closing, the buyer and seller can sign documents electronically on a secure portal using video conference and identity verification. The closing agent still records the deed and disburses funds. Benefits include flexibility, reduced travel, and faster access to keys. However, not all lenders or states permit full RON—some require in-person signatures. Check with your agent or attorney early to see if a digital closing is possible in your transaction. For more on electronic signatures and notarization, refer to the American Land Title Association’s RON resources (CFPB-aligned information).

چرا درک وضعیت بسته شدن

تعطیلی املاک بیش از یک رسمی است - انتقال قانونی یکی از بزرگترین دارایی هایی است که اکثر مردم تا به حال به خود اختصاص داده اند، اضطراب را کاهش می دهد، از خطاهای پرهزینه جلوگیری می کند و شما را مجبور می کند تا به طور قاطع عمل کنید اگر مسائل به وجود بیاید، آیا شما در حال خرید خانه اول خود هستید، فروش ملک سرمایه گذاری، یا بازپرداخت مجدد، درک جامد از روند بسته بندی، به شما قدرت می دهد تا اطمینان کامل خود را از بخش توسعه شهری و حتی خدمات رسمی بیشتر ارائه دهد:

فرآیند بسته شدن اوج هفته های کار است - در نظر گرفتن، مذاکره، تامین مالی و بررسی قانونی.با درک هر مرحله، از تصویب وام از طریق ضبط عمل، شما کنترل آینده املاک و مستغلات خود را و تنظیم مرحله برای یک حل و فصل صاف و موفق.