درک جنبه های حقوقی بستن در املاک تجاری

چرا دقت قانونی در املاک تجاری بسته می شود

معاملات املاک تجاری شامل سهام بسیار بالاتر از معاملات مسکونی است.قیمت خرید اغلب به میلیون ها نفر می رسد، املاک به منطقه پیچیده و مقررات زیست محیطی مربوط می شوند و احزاب اغلب شامل سرمایه گذاران پیچیده، وام دهندگان و مستاجران هستند - انتقال نهایی مالکیت و وجوه - اوج هفته ها یا ماه های مذاکره و با توجه به دقت یک نظارت قانونی می تواند مانع از طریق مقررات انتقال و یا کاهش مالیات بر خریداران ضروری شود.

این راهنمای گسترش یافته عمیق تر به اسناد حقوقی، الزامات تلاش و کوشش، ساختارهای تامین مالی و تعهدات پس از افشای که تعریف یک بسته شدن املاک تجاری موفق است، چه شما یک خریدار تجاری اولین بار یا یک سرمایه گذار فصلی هستید، دانستن آنچه که از نظر قانونی انتظار می رود می تواند زمان، پول و استرس صرفه جویی کند.

اسناد حقوقی کلیدی در املاک تجاری تعطیل می شود

بسته بسته بسته بسته بسته بندی برای یک ملک تجاری بسیار گسترده تر از یک معامله مسکونی است.هر سند به یک هدف قانونی خاص خدمت می کند و باید با دقت بررسی شود.در زیر مهم ترین اسناد، عملکرد آنها و مشکلات رایج است.

قرارداد خرید

قرارداد خرید، قرارداد بنیادی است که تمام شرایط فروش را تعیین می کند.در معاملات تجاری، این قراردادها به شدت مورد مذاکره قرار می گیرند و شامل بندهایی هستند که به ندرت در قراردادهای مسکونی ظاهر می شوند، مانند:

سپرده گذاری پول و مقررات جبران خسارت: به طور معمول 1٪ به 5% از قیمت خرید، با شرایط روشن در زمانی که فروشنده می تواند سپرده اگر خریدار پیش فرض نگه دارید.
اطلاع رسانی و با توجه به دوره های دینداری: خریداران یک پنجره ثابت (اغلب 30-90 روز) برای بازرسی اموال، اجاره نامه های تجدید نظر و تأیید مشاوره حقوقی باید اطمینان حاصل شود که تعهدات خاص و قابل دستیابی هستند.
نمایندگی و نمایندگی از: فروشندگان حکم می کنند که بیانیه های مالی، اجاره نامه ها، گزارش های زیست محیطی و سایر افشای دقیق است.
نابرابری: [FLT 1] این ریسک برای بدهی های شناخته شده و ناشناخته مانند آلودگی زیست محیطی یا اختلافات اجاره ای را اختصاص می دهد.

یک توافق خرید خوب پیش بینی مسائل بالقوه و ارائه راه حل های روشن. خریداران و فروشندگان باید هر یک از مشاوران حقوقی مستقل قبل از امضای قرارداد را بررسی کنند.برای یک نگاه عمیق تر به بندهای قرارداد، ببینید Cornell مدرسه حقوق تجاری مروری املاک و مستغلات .

گزارش و بیمه عنوان

جستجوی عنوان انجام شده توسط یک شرکت یا وکیل نشان می دهد همه منافع ثبت شده در اموال: اعمال اعتماد، دروغ، سهولت، پیمان های محدود و قضاوت.در نتیجه لیست گزارش عنوان استثنایی برای مسائل مشترک مشخص شامل:

Liens (ممکانیک) : توسط پیمانکاران بدون دستمزد یا پیمانکاران فرعی که بر روی اموال کار می کردند، ثبت نام کرد.
[در این باره] [و] [از [مشرکان] [به] [و]] [از [مشرکان] [و]] [و [از] بیم و اندرزها] بر [مشرکان] [و] [به]] [و [از] بیم [و] بر [مشرکان] فروشنده [برآمد]
[در این باره] [و] [و] [و] وام های قدیمی که پرداخت می شدند، اما هرگز به طور رسمی منتشر نشد.
[[۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۳] [۳] [۳] [۱] [۳] [۱]] حقوق اشخاص ثالث برای استفاده از اموال (به عنوان مثال دسترسی به وسایل، مسیرهای مشترک]

بیمه عنوان از خریدار (و وام دهنده) در برابر نقص هایی که جستجو از دست داده است محافظت می کند، سیاست های عنوان تجاری اغلب گران تر از شرکت های مسکونی به دلیل ارزش های بالاتر و پروفایل های ریسک پیچیده است.

سیاست [FLT1] خریدار را برای قیمت خرید کامل، محافظت از سرمایه گذاری در اموال پوشش می دهد.
سیاست Lender: [FLT 1] از وام دهنده وام مسکن برای مبلغ وام، معمولا توسط موسسه تامین مالی مورد نیاز است.

خریداران باید بر سیاست یک مالک جامع پافشاری کنند و فهرست استثنائات را به دقت بررسی کنند، برخی شرکت های عنوان تأییدیه های "مطاف" را ارائه می دهند که در برابر ریسک های خارج از دفتر مانند اسناد جعلی یا حقوق احزاب در اختیار محافظت می کنند.

د

این کار ابزاری است که مالکیت قانونی از فروشنده به خریدار منتقل می کند.در معاملات تجاری رایج ترین نوع عمل عبارتند از:

[در این صورت] گارانتی عمومی [در برابر] کاهش یافت؛ [FLT 1] فروشنده تضمین می کند که عنوان از همه نقص ها آزاد است، حتی کسانی که قبل از مالکیت اموال خود را به وجود می آورند، این قوی ترین محافظت از خریدار را ارائه می دهد.
گارانتی ویژه Deed: فروشنده تنها در برابر نقص هایی که در طول دوره مالکیت خود رخ داده است، مجاز است.
[Quitادعا می کند: [FLT 1] انتقال هر گونه علاقه فروشنده، بدون هیچ حکمی در معاملات تجاری طولانی به دلیل ریسک بالا استفاده می شود.

این عمل باید به درستی اجرا شود، نهال شده و با دفتر ضبط کننده شهرستان برای مالکیت کامل ثبت شده است. ضبط همچنین اطلاع عمومی از انتقال را فراهم می کند که در برابر ادعاهای بعدی محافظت می کند.

بستن بیانیه

بیانیه بسته بندی، که اغلب توسط نماینده یا شرکت عنوان آماده می شود، تمام بدهی ها و اعتبارات مالی را شامل می شود:

[[ویرایش] [۱] [۱۰] قیمت و مبلغ سپرده گذاری [[۱۰]
[[۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱]] [۱] [۱۰] [۱] [۱]] [۱]] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱]] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۳] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱]]] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۳]]]]]] [۱]]]] [۳] [۱] [۳] [۱] [۳] [۳] [۱] [۳] [۳] [۱] [۱] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۱] [۳] [۱] [۱] [۳]]] [۱] [۱]]] [۳] [۱
[[۱] [۱۰] هزینه های سود آور: [[۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]]]]]]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [
هزینه های ثبت نام و Escrow: جستجو، حق بیمه، هزینه های غیر قانونی، ثبت هزینه.
تعدیلات شخص ثالث: [FLT 1] هزینه های حقوقی، سپرده های مدیریت اموال، سپرده های امنیتی اجاره.

افشای بیانیه بسته بندی یک منبع مشترک از اختلافات پس از افشای است. هر دو طرف باید خط بیانیه را با توجه به حسابداران یا وکلا قبل از ثبت نام بررسی کنند.

اسناد وام

تامین مالی تقریبا همیشه در کسب و کار شرکت می کند. اسناد کلیدی شامل:

[[۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [
[در این باره] [و] [از [مشرکان] اعتماد یا مورگش [به]: [[[۱]] [۱] [۱]] یادداشت را با قرار دادن دروغ در اموال، محفوظ نگه می دارد.
[[۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]]]]] [۱]]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]] [۱] [۱
تضمین شخصی از مدیران اگر نهاد قرض یک وسیله نقلیه خاص (SPV) است.
[در این باره] [و] [و] [از دست دادن و اجاره]: [[[۱]] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]]] [۱]]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱

وام های تجاری اغلب دارای مجازات های پیش پرداخت پیچیده، بند نگهداری عملکرد و الزامات کاهشی هستند. بررسی حقوقی اسناد وام برای جلوگیری از شرایط نامطلوب که می تواند جریان نقدی ملک را فلج کند، بسیار مهم است.

قانونی با توجه به دینداری و مدیریت ریسک

تلاش خریدار فرصتی است برای کشف هر گونه نقص قانونی، فیزیکی یا مالی قبل از انجام خرید.قانون محافظت های محدود پس از بستن را فراهم می کند، بنابراین یک تحقیق کامل پیش از افشای بهترین دفاع خریدار است.

جستجو و بیمه

همانطور که بحث شد، یک جستجوی عنوان نقطه شروع است.با این حال، تلاش تجاری اغلب عمیق تر می شود. خریداران باید قبل از بستن هر دروغ جدید یا پسوند که به نظر می رسد باید حل شود یا آزاد شود اگر فروشنده نتواند قیمت را به روز کند، ممکن است تقاضا برای به روز رسانی آن را درست قبل از بستن آن را داشته باشد.

بیمه عنوان جایگزین یک عنوان تمیز نیست - خریداران باید سیاست های "پوشش های ناخواسته" را در نظر بگیرند که در برابر مواردی که در جستجوی استاندارد ظاهر نمی شود، مانند دروغ های مکانیک ضبط نشده یا حقوق صاحبان نامطلوب، محافظت می کنند.

مقررات استفاده از زمین و Zoning

قوانین کوچک سازی چگونگی استفاده از اموال را تعیین می کند (tail, office, Industrial, Multifamily, and غیره.قبل از بستن, خریدار باید تأیید کند که استفاده از و intended Use اجازه داده شده است که این شامل بررسی کد منطقه محلی، هرگونه محدودیت های واحد و برنامه ریزی شده (UDP) می شود: شامل موارد زیر است:

استفاده غیر قابل اطلاع: اموال در ابتدا برای یک استفاده از منطقه، اما برای مدت طولانی استفاده شده است، چنین استفاده هایی ممکن است پدربزرگ شود، اما اگر اموال خالی یا بازسازی شده باشد، می توان آنها را از دست داد.
الزامات قایقرانی: املاک تجاری باید حداقل فضاهای پارکینگ را فراهم کند، اگر خریدار می خواهد مخلوط مستاجر را تغییر دهد، پارکینگ ممکن است کافی نباشد.
[[۱] [۱۰] محدودیت های قانونی: [۱۰] بسیاری از شهرداری ها اندازه، ارتفاع و روشنایی نشانه ها را محدود می کنند، این می تواند بر دید خرده فروشی تاثیر بگذارد.
ساخت و ساز از محدودیت های ارتفاع و محدودیت های بلند: طرح های گسترش ممکن است با الزامات عقب نشینی خنثی شود.

خریداران همچنین باید هر گونه تغییر در منطقه بندی یا به روز رسانی های برنامه ریزی جامع که می تواند استفاده های مجاز ملک را تغییر دهد را بررسی کنند. نامه ای از بخش برنامه ریزی شهر تایید انطباق منطقه ای یک الزام محتاطانه در طول تلاش های لازم است.

ارزیابی های زیست محیطی

مسئولیت زیست محیطی تحت قوانینی مانند پاسخ جامع محیط زیست، جبران خسارت و قانون مسئولیت (CERCLA) می تواند خریدار را مسئول تمیز کردن آلودگی که آنها ایجاد نکرده اند، برای جلوگیری از این، خریداران تجاری تقریبا همیشه یک ارزیابی (FLT:0 مرحله I Environmental Site Assessment (ESA) را انجام می دهند فاز I شامل:

بررسی سوابق تاریخی (عکس های تبلیغاتی، نقشه های بیمه آتش، دایرکتوری های شهری)
بررسی سایت برای نشانه های آلودگی (حجا، درام، مخازن ذخیره سازی زیرزمینی)
مصاحبه با مالکان فعلی و گذشته
جستجوی پایگاه داده پرونده های نظارتی

اگر فاز من یک وضعیت محیط زیست شناخته شده (REC) را مشخص کنم، خریدار ممکن است نیاز به یک مرحله II ESA داشته باشد که شامل نمونه برداری خاک و آب زیرزمینی است، بسته به شدت، خریدار ممکن است مذاکره کند کاهش قیمت، نیاز به اصلاح فروشنده قبل از بستن، یا راه رفتن برخی از وام دهندگان نیاز به بیمه زیست محیطی به عنوان یک وضعیت تامین مالی.

دانلود بازی The Tenant Estoppel

برای املاک تولید کننده درآمد، اجاره نامه ها ارزشمندترین دارایی هستند.تیم حقوقی خریدار باید هر اجاره نامه را بررسی کند تا اطمینان حاصل شود:

اجاره، افزایش و تاریخ انقضاء مطابقت با رول اجاره
سپرده های امنیتی به درستی نگهداری می شوند
تعهدات بهبود مستاجر به طور کامل تامین می شود
هیچ تغییر و پیش فرض های تایید نشده وجود ندارد.
اجاره نامه شامل حقوق و یا گزینه های غیر معمول برای گسترش / خرید نیست.

خریداران معمولاً نیاز به گواهی نامه های توقف ناپذیر estoppel دارند از هر مستاجر عمده، این اظهارات سوگند خورده از مستاجران تایید شرایط اجاره، پرداخت اجاره و اینکه هیچ پیش فرض وجود ندارد.

وضعیت مالکیت و بازرسی فیزیکی

در حالی که در درجه اول فنی، بازرسی ساختمان دارای پیامدهای قانونی است. Defects پس از بستن به مسئولیت خریدار کشف شده است مگر اینکه فروشنده آنها را عمدا پنهان کند. ALT:0 (PCA) ارزیابی وضعیت ارتقاء (PCA) [FLT 1 توسط یک مهندس واجد شرایط می تواند مسائل ساختاری، نشت سقف، سن HVAC و مشکلات انطباق ADA را آشکار کند.

ملاحظات حقوقی در طول فرآیند بسته شدن

فرآیند بسته شدن خود یک سری مراحل قانونی است که باید در توالی صحیح رخ دهد. درک این مکانیک خطر تاخیرهای آخرین دقیقه را کاهش می دهد.

نقش Escrow در بسته های تجاری

Escrow یک آرایش شخص ثالث خنثی است که در آن صندوق های خریدار و فروشنده تحویل عمل و سایر اسناد را می دهد. نماینده escrow همه چیز را تا زمانی که تمام شرایط قرارداد راضی باشد، در معاملات تجاری، دستورالعمل های سر و صدا اغلب دقیق و شامل:

شرایط شگفت انگیز: [FLT 1] وام خریدار باید تایید شود، و وام دهنده باید نامه تعهد صادر کند.
تحویل بیمه: فروشنده باید تمام موافقت نامه های عملیاتی، بیانیه های مالی، رول اجاره، بازده مالیاتی و قراردادهای خدمات را ارائه دهد.
توقف و تکمیل SNDA: هماهنگی، غیر روستاییان و موافقت نامه های سوگند (SNDA) از مستاجران محافظت می کند اگر اموال بسته شده است. Lenders اغلب نیاز به SNDAs از 10 لنگر دارند.

اگر هیچ شرایطی با تاریخ بسته شدن برآورده نشود، هر دو طرف ممکن است حق پایان دادن یا درخواست عملکرد خاص را داشته باشند.

بررسی و ثبت اسناد

در روز تعطیل، احزاب و وکلای آنها در جلسه ثبت نام شرکت می کنند (اغلب از طریق عدم فعالیت الکترونیکی در عمل مدرن انجام می شود) هر سند باید برای دقت بررسی شود، به ویژه عمل و اسناد وام شامل:

نام های خانوادگی یا نام های تجاری نادرست
شماره بسته اشتباه یا شرح قانونی
حذف امضاهای ضروری (به عنوان مثال، افسر شرکت، ضامن)
نرخ بهره ناسازگار یا پرداخت در یادداشت مقدماتی

هنگامی که امضا و نااریزه شد، اسناد به ضبط کننده شهرستان برای ضبط ارسال می شوند. ضبط اولویت دروغ ها را تعیین می کند و جهان را به اطلاع مالکیت می دهد.

بودجه و اخراج

وام دهنده خریدار، وجوه وام را به escrow، و خریدار سهام باقی مانده را سیم می زند. Escrow سپس وجوه را به:

[در این باره] فروشنده (net پس از پرداخت وام ها و هزینه های موجود ادامه می یابد.
[[۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]

همزمان، عمل و سایر اسناد ثبت شده است.این معامله زمانی تکمیل می شود که ضبط تایید شده و تمام وجوه باقی مانده است.

مسئولیت های حقوقی پس از شکست

پس از بسته شدن، چندین تعهد قانونی باقی مانده است. نادیده گرفتن این موارد می تواند منجر به از دست دادن حقوق یا بدهی های غیر منتظره شود.

ضبط و عنوان تایید

خریدار باید تأیید کند که این عمل به درستی ثبت شده است و شرکت عنوان سیاست عنوان نهایی را به چالش می کشد. عمل ثبت شده باید با سوابق دائمی ملک نگه داشته شود.اگر خریدار از یک نهاد (LLC، شرکت، مشارکت)، عاقلانه است که اسناد سازمانی نهاد را در برخی از حوزه های قضایی ثبت کند تا زنجیره ای از عنوان را ایجاد کند.

فرض حداقل ها و مدیریت مستاجر

با اجرای قانون، خریدار به مالک جدید پس از بسته شدن تبدیل می شود.تمام سپرده های امنیتی باید مطابق با قانون ایالتی منتقل یا نگهداری شوند.تیم حقوقی خریدار باید نامه های تأیید شده را به مستاجران ارسال کند و آنها را از تغییر در مالکیت و ارائه دستورالعمل های پرداخت مطلع کند.

مالیات بر مالکیت و بیمه

خریدار باید بلافاصله ملک را با دفتر ارزیابی کننده شهرستان برای صورتحساب مالیات اموال ثبت کند، برخی از حوزه های قضایی نیاز به تغییر بیانیه مالکیت دارند تا در یک زمان خاص ثبت شود. علاوه بر این، خریدار باید بیمه اموال را که مطابق با الزامات وام دهنده است؛ سیاست باید به نام نهاد خود و نشان دادن وام دهنده به عنوان یک پرداخت پرداخت.

شرکت و مقررات

بسیاری از املاک تجاری توسط نهادهای تک منظوره که باید گزارش سالانه، مالیات های حق رای را ثبت نام، و حفظ یک عامل ثبت شده است، برگزار می شود، می تواند منجر به انحلال اداری شود، که اغلب توصیه می کند که تخفیف یا فروش آینده را پیچیده کند، اموال ممکن است به مجوز کسب و کار محلی، مقررات کنترل اجاره، و یا گزارش الزامات برای مجوز های زیست محیطی است.

نتیجه گیری

بستن در املاک تجاری یک فرایند قانونی با ریسک بالا است که نیاز به توجه دقیق به اسناد، تلاش و انطباق دارد.از توافق خرید و بیمه عنوان برای بررسی های منطقه ای و محدودیت های قانونی مستاجر، هر مرحله دارای عواقب قانونی است که می تواند بر ارزش ملک و مسئولیت خریدار تأثیر بگذارد.

برای مطالعه بیشتر در مورد قانون املاک و مستغلات تجاری و بهترین شیوه های معامله، از بخش انجمن بار آمریکایی از املاک واقعی، اعتماد و قانون املاک و مستغلات [FLT 1] بازدید کنید و یا منابع را از موسسه CCIM ، که مواد آموزشی در تجزیه و تحلیل سرمایه گذاری تجاری و ملاحظات حقوقی ارائه می دهد.