درک استفاده های غیر اطلاع رسانی برای هر صاحب ملک، توسعه دهنده یا برنامه ریز جامعه جهت گیری چشم انداز پیچیده قانون منطقه ای ضروری است.این استفاده ها نشان دهنده یک پل حقوقی بین مقررات گذشته و مقررات فعلی است، اجازه می دهد تا خواص خاصی برای ادامه کار حتی پس از تغییرات منطقه ای، در غیر این صورت آنها را ممنوع می کند بدون مفهوم استفاده از غیر اطلاع رسانی، شهرداری ها با اختلال مداوم و عدم اطمینان قانونی مواجه می شوند.

استفاده های غیر اطلاع رسانی چیست؟

استفاده غیر اطلاع رسانی زمانی رخ می دهد که یک تکه از زمین یا یک ساختار به طور قانونی در مقررات منطقه ای در زمان خلقت آن ایجاد شده است، اما مقررات قابل اجرا بعدا اصلاح می شود تا استفاده موجود دیگر مطابق با قوانین جدید نباشد؛ به عنوان مثال، یک فروشگاه تعمیر خودکار کوچک که به طور قانونی در یک منطقه عمل می کند، برای استفاده از یک خانواده واحد مسکونی، استفاده از یک عنصر کلیدی را تغییر می دهد.

کدهای ریزینگ به منظور جدا کردن کاربردهای زمین ناسازگار مانند صنعت سنگین از محله های مسکونی و ترویج رشد منظم است، با این حال، منطقه بندی ثابت نیست. شهرها برنامه ها و مقررات جامع خود را برای منعکس کردن جمعیت شناسی، اولویت های اقتصادی و یا اهداف زیست محیطی بدون حفاظت از استفاده از منطقه بندی غیر فعال، هر گونه تجدید نظر می تواند کسب و کار های موجود را مجبور کند یا خانه ها را تعطیل کند، بلافاصله سوالات را افزایش دهد و همچنین اجازه می دهد تا اصلاحات غیر عملی را فراهم کند.

نمونه های Illustrative

  • یک فروشگاه مواد غذایی که یک تغییر منطقه ای را به یک منطقه مسکونی اختصاص می دهد.
  • یک گودال قبر که بعداً برای استفاده از کشاورزی تعیین شده است.
  • یک دوبلکس در یک منطقه تک خانواده که قبل از تصویب کد منطقه ساخته شده است.
  • بیلبوردی که به درستی مجاز بود اما اکنون محدودیت های ارتفاع ثبت شده را نقض می کند.

دادگاه ها و کدهای شهری اغلب بین استفاده از غیر اطلاع رسانی (FLT:1) و ساختار غیر اطلاع رسانی تمایز قائل می شوند (ساختمان که مطابق با تنظیم فعلی، ارتفاع، یا الزامات عمده حتی اگر استفاده مجاز است).

انواع استفاده های غیر اطلاع رسانی

قانون زودیینگ معمولا دو دسته گسترده از کاربردهای غیر اطلاع رسانی را به رسمیت می شناسد که هر کدام با درمان قانونی متمایز هستند:

عدم استفاده از (Activity)

این اتفاق زمانی رخ می دهد که فعالیت انجام شده بر روی ملک دیگر مطابق با استفاده های منطقه منطقه منطقه منطقه منطقه منطقه ای فعلی مجاز نیست، به عنوان مثال، یک کسب و کار تمیز کننده خشک در یک منطقه مخلوط است که بعدا به طور انحصاری مسکونی دوباره به کار می رود، یک استفاده غیر اطلاع رسانی ایجاد می کند.این فعالیت مجاز به ادامه تحت یک بزرگ بند [FLT1] اما محدودیت های سخت و یا اصلاح آن است.

ساختار غیرConification Structure

در اینجا، خود ساختمان استانداردهای بعدی مانند نسبت مساحت کف، موانع حیاط یا محدودیت های ارتفاع را نقض می کند – اگرچه استفاده مجاز است. مثال کلاسیک خانه ای است که ۱۰ فوت از یک خط مالکیت در منطقه ساخته شده است که اکنون نیاز به یک عقب نشینی ۲۰ فوتی دارد، اما هر اضافه ممکن است نیاز به انطباق با قوانین فعلی داشته باشد یا کل ساختار غیر اطلاع رسانی آن را از دست بدهد.

برخی از حوزه های قضایی بیشتر از استفاده های غیر متعهد به زیرمجموعه های خاص استفاده می کنند: غیر قانونی (با رعایت الزامات اصلی و هرگز رها نشده) در مقابل il غیر قانونی محدودیت های غیر اطلاع رسانی [FLT3] (که در نقض قانون قبلی اما بعدا توسط اشتباه محافظت می شود) به رسمیت شناخته شده است، به طور صحیح و محدودیت های حیاتی است.

حمایت های حقوقی برای استفاده های غیر متعهد

حفاظت قانونی اولیه برای استفاده های غیر متعهد از اصلاحیه پنجم به قانون اساسی ایالات متحده است که دولت را از گرفتن مالکیت خصوصی بدون پرداخت غرامت منع می کند و اجازه می دهد تا استفاده ای که در آغاز آن قانونی است، با وجود تغییر منطقه ای، همچنان ادامه یابد و حتی از یک روش برای جلوگیری از یک regulatory گرفتن [FLT 1) دادگاه به طور مداوم ملزم به حذف و حتی اگر از یک قانون اساسی استفاده شود، مگر اینکه یک قانون اساسی غیر فعال شده باشد.

اکثر کدهای منطقه ای شهری به صراحت بیان می کنند که غیر قانونی از آن استفاده می کند ممکن است ادامه یابد ، اغلب با استفاده از زبان مانند: "هر گونه استفاده غیر قانونی غیر متعهد در زمان تصویب این حکم ممکن است ادامه یابد، اگرچه چنین استفاده مطابق با مقررات این حکم نیست."

شرایط کلیدی برای حفاظت

  • استفاده از آن باید به صورت قانونی (FLT:0) باشد [FLT 1] تحت مقررات منطقه سازی قبلی قرار دارد.استفاده ای که از ابتدا غیر قانونی بود (به عنوان مثال، بدون مجوز لازم) نمی تواند به یک استفاده غیر قابل اطلاع تبدیل شود.
  • استفاده از آن باید فعال و مداوم [FLT 1] باشد، اگر مالک ملک به طور داوطلبانه استفاده غیر اطلاع رسانی را برای یک دوره مشخص متوقف کند (اغلب 6 تا 12 ماه، بسته به کد محلی)، حق ادامه دادن از دست رفته است.
  • ساختار نباید به طور غیر قابل پیش فرض تخریب شود بسیاری از مقررات اظهار می کنند که اگر ساختمانی حاوی یک استفاده غیر اطلاع رسانی است، بیش از درصد معینی از ارزش آن آسیب دیده است (به عنوان مثال، 50٪)، تنها می تواند بازسازی شود اگر ساختار جدید مطابق با منطقه بندی فعلی باشد.
  • مالک اموال نباید در معرض و یا تشدید استفاده غیر اطلاع رسانی.

محدودیت ها و استفاده از غیر اطلاع رسانی

در حالی که عدم اطلاع رسانی از حفاظت های قابل توجه برخوردار است، آنها دائمی نیستند. چندین مکانیسم اجازه می دهد شهرداری ها این استفاده ها را در طول زمان متوقف کنند و سازگاری نهایی با طرح منطقه بندی را ترویج دهند.

رها کردن

اگر یک استفاده غیر متعهد برای یک دوره تعریف شده متوقف شود – اغلب یک سال اما گاهی اوقات به اندازه شش ماه یا تا سه سال – ملک وضعیت پدربزرگ خود را از دست می دهد.پس از آن، هر گونه استفاده جدید باید با منطقه بندی فعلی مطابقت داشته باشد. رهاسازی نیاز به یک هدف دارد که نشان می دهد مالک قصد دارد استفاده را متوقف کند.

نابودی

اکثر کدهای منطقه ای شامل یک بند تخریب است: اگر ساختار یک استفاده غیر اطلاع رسانی را ایجاد کند یا فراتر از آستانه خاصی تخریب شود (معمولا 50 درصد از ارزش بازار منصفانه یا هزینه جایگزینی آن)، ساختمان ممکن است تنها در انطباق کامل با مقررات منطقه ای فعلی بازسازی شود.این قانون صاحبان اموال را تشویق می کند تا ساختمان های خود را حفظ کنند و از توقف دائمی استفاده غیر فعال پس از یک رویداد فاجعه بار اجتناب می کند.

Amortization

برخی از حوزه های قضایی یک دوره (FLT:0)amortization را اتخاذ می کنند - مقدار ثابت زمان (به عنوان مثال، 5، 10 یا 20 سال) که در طی آن یک استفاده غیر اطلاع رسانی ممکن است ادامه یابد، پس از آن باید این رویکرد تعادل را با انتظارات سرمایه گذاری مالک املاک در انطباق نهایی حفظ کند.

گسترش ممنوعیت

گسترش استفاده غیر متعهدانه تقریباً به طور جهانی ممنوع است.این قانون تضمین می کند که استفاده به گونه ای رشد نمی کند که هدف از منطقه بندی جدید را تضعیف می کند، با این حال، برخی از کدها اجازه گسترش محدود را می دهند - مانند اضافه شدن کوچک به خانه ای که در حال تنظیم ساختار غیر قابل نفوذ در تنظیم بک قرار می گیرد - اگر گسترش به عنوان مثال غیر رسمی افزایش نمی یابد، ممکن است یک عرشه موجود در یک رد پای دیگر قرار گیرد، اما ممکن است به یک لایه اضافه کردن یک رد پای دیگر اضافه کردن آن نیاز باشد.

درخواست برای صاحبان املاک

برای مالک ملک، داشتن یک وضعیت استفاده غیر متعهد می تواند هر دو یک دارایی و مسئولیت باشد.موقعیت از کسب و کار موجود محافظت می کند یا از مجبور شدن توسط تغییرات منطقه ای استفاده می کند، حفظ پایداری اقتصادی ملک.یک فروشگاه خودکار غیر متعهد در یک منطقه مسکونی ممکن است هنوز یک دارایی تولید کننده با ارزش درآمد باشد زیرا هیچ رقیب جدید نمی تواند یک فروشگاه انحصاری را باز کند.

با این حال، محدودیت ها قابل توجه هستند.ملک نمی تواند ساختمان را بزرگ کند یا استفاده را به یک استفاده غیر اطلاع رسانی متفاوت بدون از دست دادن حفاظت تغییر دهد، فروش ملک ممکن است پیچیده باشد، زیرا خریدار همان محدودیت ها را به ارث می برد. Lenders ممکن است ویژگی های غیر اطلاع رسانی را به عنوان ریسک پذیر مشاهده کنند - به ویژه اگر تخریب یا از بین رفتن باعث عدم اطمینان در مورد بهبودی آینده شود، اگر استفاده از آن نیاز به مقدار قابل توجهی داشته باشد (برای بازگرداندن ارزش فعلی ساختمان، ممکن است هزینه های فعلی ساختمان را افزایش دهد).

استراتژی برای مالکان املاک

  • ثبت نام: سوابق ثابت کردن استفاده از قانون اساسی قبل از تغییر منطقه ای ایجاد شده است - مجوز های قدیمی، سوابق مالیاتی، عکس ها و ضمیمه های صاحبان قبلی.
  • عملیات مداوم: از هر گونه شکافی که شهرداری می تواند به عنوان رها کردن تفسیر شود، اجتناب کنید.
  • کد محلی را بشناسید دوره ترک خاص، آستانه تخریب و قوانین گسترش در حوزه قضایی خود را درک کنید.
  • [در این باره] اگر [در برابر] اختلاف نظر داشته باشید، [[۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۳] از هیئت مدیره منطقه ای [۳] درخواست کنید، وانس ممکن است اجازه دهد تا یک بزرگ سازی معقول اگر اموال رنج می برد، به سختی های منحصر به فرد.

مفاهیم برای جوامع

از منظر شهری، عدم اطلاع رسانی از تنش بین اجرای چشم انداز منطقه ای و احترام به حقوق مالکیت استفاده می کند، از یک طرف، اجازه می دهد که یک استفاده صنعتی سنگین برای ادامه دادن در یک منطقه مسکونی در حال رشد می تواند عواقبی ایجاد کند - نه، ترافیک، بوها و خطرات ایمنی - که ساکنان جدید را ناامید می کند و اهداف برنامه ریزی طولانی مدت جامعه را تضعیف می کند.

از سوی دیگر، به طور ناگهانی حذف استفاده های غیر متعهد از طریق بستن اجباری یا تخریب می تواند منجر به چالش های قانونی، ادعاهای جبران خسارت و واکنش های سیاسی شود.

آشنایی با بازی Voluntary Adaity

به جای اجرای مصادره، بسیاری از شهرها مشوق هایی برای تشویق صاحبان املاک به طور داوطلبانه استفاده از آنها را به انطباق می رسانند. مالیات، پاداش های چگالی، یا مجوز تسریع برای توسعه مجدد می تواند ابزار قدرتمندی باشد، به عنوان مثال، یک شهر ممکن است اجازه دهد یک گودال قبر غیر متعهد برای ادامه یک اصطلاح ثابت ادامه یابد، با مالک موافقت کند که یک طرح لغوی را که به یک زیرمجموعه مسکونی ختم می شود، به پایان برساند.

منطقه های بافر و مییگانس

برخی از کدهای منطقه ای نیاز به استفاده های غیر اطلاع رسانی برای ارائه بافرها دارند – مانند افزایش محوطه سازی، دیوارهای صدا یا ساعات کاری محدود – برای به حداقل رساندن تاثیر آنها بر استفاده های سازگار با همسایه، این اجازه می دهد تا استفاده در هنگام کاهش اصطکاک باقی بماند.

به روز رسانی های کد دوره ای

مقررات حفظ در کدهای منطقه ای جدید نیاز به پدربزرگ دائمی را کاهش می دهد.با تنظیم یک دوره محدود برای استفاده های غیر اطلاع رسانی ادامه می یابد، شهرها می توانند اطمینان حاصل کنند که در نهایت تمام زمین ها با برنامه فعلی سازگار هستند.

عدم اطلاع رسانی از تنوع در مقابل استفاده می کند.

مهم است که بین استفاده غیر متعهد و variance تمایز قائل شوید یک مجوز رسمی است که توسط هیئت مدیره تجدید نظر برای اجازه انحراف از مقررات منطقه ای صادر می شود - به طور معمول برای استفاده جدید یا ساختار که در غیر این صورت استفاده غیر اطلاع رسانی ممنوع است، با استفاده از قانون موجود است (تحریم اصلی برای تغییر و عدم اطمینان از آن نیاز به زمان است:

Tip: مالک ملک نمی تواند یک وضعیت استفاده غیر آگاهانه را با شروع یک فعالیت ممنوع به دست آورد و امیدوار است بعدا پدربزرگ شود، استفاده باید قبل از تغییر منطقه ای وجود داشته باشد.

روند و چالش های اخیر

قانون زودیینگ همچنان در حال تکامل است و استفاده های غیر متعهد در مرکز چندین بحث معاصر قرار دارند:

افزایش و جابجایی

در محله های به سرعت شلوغ، استفاده های صنعتی قدیمی یا تجاری اغلب به عنوان گسترش منطقه مسکونی غیر اطلاع رسانی می شوند.شهرها باید تصمیم بگیرند که آیا برای محافظت از این کاربردها (پیش از استخدام مشاغل و خدمات مقرون به صرفه) یا مرحله آنها (کاهش تفاوت برای ساکنان جدید) یا برخی از جوامع حفاظت از "تجارت خرده فروشی" برای حفظ استفاده های غیر اطلاع رسانی که مدت طولانی خدمت می کنند.

تغییرات آب و هوا و انعطاف پذیری

ساختارهای غیر اطلاع رسانی واقع در سیلپلکسلین ها یا مناطق آتش سوزی خطرات جدیدی را نشان می دهند. بسیاری از شهرداری ها کدهای ساختمان خود را به روز می کنند اما در تلاش هستند تا الزامات برگشت پذیر را برای ساختمان های غیر اطلاع رسانی اعمال کنند. برخی از آنها از حفظ حریم خصوصی برای مرحله توسعه ساحلی استفاده می کنند، در حالی که دیگران برای خواص آسیب دیده مکرر خرید می کنند.

اجاره کوتاه مدت

ظهور Airbnb و سیستم عامل های مشابه بسیاری از کاربردهای غیر اطلاع رسانی را ایجاد کرده است - خانه هایی که به عنوان اجاره کوتاه مدت در مناطقی که چنین فعالیت هایی را ممنوع می کنند استفاده می شود.شهرها با این که آیا اجاره های موجود پدربزرگ یا از بین بردن آنها از طریق حفظ حریم خصوصی، اغلب با چالش های دادگاه از صاحبان که استدلال می کنند استفاده از آنها یک انتظار سرمایه گذاری محافظت شده است.

حق مزرعه

عملیات کشاورزی که از گسترش حومه شهر پیش می رود اغلب به استفاده های غیر اطلاع رسانی تبدیل می شود. بسیاری از ایالت ها قوانین "حق به مزرعه" را تصویب کرده اند که از این مزارع در برابر دادخواست های مربوط به تبعیض و اجرای منطقه ای محافظت می کنند و به طور موثر یک استفاده قانونی غیر متعهد ایجاد می کنند که برای شهرداری ها دشوار است.

نتیجه گیری

استفاده های غیر اطلاع رسانی یک جزء حیاتی از قانون منطقه ای است، اطمینان حاصل می کند که صاحبان املاک به طور ناعادلانه توسط تغییرات در مقررات استفاده از زمین مجازات نمی شوند، آنها ثبات، حفاظت از سرمایه گذاری ها و اجازه می دهند جوامع به روز رسانی کدهای منطقه ای خود را بدون ایجاد اختلال ناگهانی.با این حال دکترین بدون محدودیت نیست - تخریب، نابودی، حفظ و گسترش همه به تدریج با استفاده از چشم انداز آینده جامعه سازگار است.

برای صاحبان املاک، درک قوانین حاکم بر وضعیت غیر اطلاع رسانی برای حفظ حق ادامه عملیات و تصمیم گیری آگاهانه در مورد نوسازی، فروش یا توسعه است.برای طراحان شهری، متعادل سازی با اجرای نیاز به پیش نویس کد متفکرانه و تعامل فعال جامعه و برای هر کسی که درگیر در املاک و مستغلات، درک جامد از استفاده های غیر اطلاع رسانی کمک می کند تا تقاطع پیچیده حقوق مالکیت و برنامه ریزی عمومی را هدایت کند.

از آنجایی که قانون منطقه ای همچنان به سازگاری با چالش های جدید - از انعطاف پذیری آب و هوا تا اقتصاد به اشتراک گذاری - اصول اساسی استفاده های غیر اطلاع رسانی به عنوان همیشه مرتبط خواهد بود.با توجه به گذشته در هنگام برنامه ریزی برای آینده، دکترین یک چارچوب منصفانه و عملی برای مدیریت تغییر استفاده از زمین فراهم می کند.

[[ویرایش] [۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [[۳]] [[۳]] [[۳]] [۳] برای کدهای مدل سازی، [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۳] [F] برای مقررات خاص خود استفاده کنید.