نقش دادگاه های مدنی در حل اختلافات بر سر اموال

درک اختلافات مالکیت

اختلافات مرزی اموال در میان رایج ترین و از نظر عاطفی شدید مسائل مدنی رتبه بندی می شود.آنها می توانند از توصیف های مبهم اعمال، نظرسنجی های متناقض، سهولت های ضبط نشده، یا تغییرات چشم انداز تدریجی در طول دهه ها ناشی شوند. همسایگان ممکن است در مورد جایی که یک حصار باید ایستاده باشد، یک مسیر پایان می یابد، یا درختان کاشته می شوند، به سرعت افزایش می یابد، بر ارزش های اموال، روابط همسایه و حتی ادعا می کنند که در آن ها می توانند از طریق حل اختلافات قانونی و یا توافق نامه های ارتباطی مستقیم، به عنوان حل شوند.

قوانین ایالتی بر اختلافات مرزی اموال حاکم است و نتایج بر اساس قوانین خاص قضایی و قانون پرونده متفاوت است. کمیسیون قانون یکنواخت پیش نویس شده است مانند پارتیشن یکنواخت قانون مالکیت Heirs، که در مورد مسائل مرزی مالکیت مالکیت مالکیت مالکیت مالکیت مشترک اعمال می شود، اما اکثر دادرسی ها توسط اصول مشترک و قوانین ثبت محلی کنترل می شوند.

عملکرد دادگاه های مدنی در بوندary Licutation

دادگاه های مدنی به عنوان یک شخص ثالث بی طرف عمل می کنند، آنها مرزهای جدیدی ایجاد نمی کنند، اما توصیف های حقوقی موجود و شواهد فیزیکی را تفسیر می کنند تا مرز واقعی را تأیید یا برقرار کنند، تصمیم دادگاه الزام آور و قابل اجرا است، به طور معمول از طریق یک قضاوت غیر رسمی یا یک حکم حذف نیاز به دستگیری دادگاه نیز دارای مجوز خسارت های پولی برای جبران خسارت های مالی است، اگر یک وکیل دادگستری پیدا کند، یا پرداخت هزینه های غیرقانونی، ممکن است هزینه های پرداخت شود.

مسئولیت های کلیدی دادگاه

در یک مورد اختلاف مرزی، دادگاه چندین عملکرد مهم را انجام می دهد:

اعمال و سوابق زمین - دادگاه زبان انتقال را بررسی می کند، از جمله توصیفات و محدودیت، تعداد زیادی و ثبت نام پلاک ها، با خواندن عمل به عنوان یک کل و استفاده از شواهد بیرونی مانند رفتار احزاب یا شرایط فیزیکی زمین در زمان انتقال حل می شود.
ارزیابی شواهد نظرسنجی - نظرسنجی های کارشناسان یافته های خود را ارائه می دهند. دادگاه دقت هر نظرسنجی در برابر استانداردهای شناخته شده (به عنوان مثال، استانداردهای ALTA /NSPS در ایالات متحده)، با توجه به بناهای تاریخی، حصارها و ویژگی های طبیعی را در هنگام بررسی تعارض، دادگاه ممکن است یک بررسی خنثی در گزارش وزن، که دارای هزینه قابل توجهی است.
درخواست دکترین های حقوقی - مفاهیم مانند نامطلوب، مالکیت، مرز با تبرئه، و estoppel ممکن است بدون در نظر گرفتن عمل، مرز را تغییر دهد. دادگاه تعیین می کند که آیا این دکترین ها بر اساس حقایق اعمال می شود، به عنوان مثال، مالکیت نامطلوب نیاز به واقعی، باز، منحصر به فرد، خصمانه، و مداوم برای مدت زمان مشخص دارد که حتی به عنوان یک خط احترام قابل مشاهده نیست.
اصلاح شهادت های متناقض - شاهدان مانند همسایگان، صاحبان سابق، نظرسنجی ها و بررسی کنندگان عنوان ممکن است شهادت دهند.

مراحل یک لباس قانون بیundary

اکثر دادخواست های مرزی از طریق چندین مرحله انجام می شوند، اگرچه روند دقیق توسط حوزه قضایی متفاوت است:

[[۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱]] [۱]] - شاکی درخواست نامه ای را به شرح بحث، منافع مالکیت و تسکین جستجو - به طور معمول اعلام مرز، یک دستور، و احتمالا خسارت.
- هر دو طرف اسناد مبادله (deeds, Survey, مکاتبات)، سپرده گذاری و ممکن است شاهدان متخصص را حفظ کند.کشف می تواند ماه ها و هزینه های قابل توجهی مصرف کند، به ویژه هنگامی که چندین نظرسنجی درگیر هستند.
پیش از حرکت - احزاب ممکن است برای داوری خلاصه حرکت اگر هیچ بحث واقعی از واقعیت مواد وجود دارد، این در مواردی که زبان عمل روشن است و هر دو نظرسنجی موافقت می کنند، اگر داوری خلاصه انکار شود، پرونده به محاکمه می رود.
سه گانه - شواهد ارائه شده، استدلال و داور و یا هیئت منصفه یک حکم ارائه می دهد، در بسیاری از حوزه های قضایی، اختلافات مرزی قبل از قاضی به تنهایی (دادگاه) محاکمه می شوند، زیرا آنها شامل تسکین عادلانه هستند.
- دادگاه یک دستور نهایی را برای مشخص کردن خط مرزی صادر می کند، همچنین ممکن است خسارت برای trespass، دستور حذف encroachments یا اعطای هزینه به حزب غالب را به ثبت برساند.

شواهد که در مورد پرونده های بی حد و حصر پیروز می شود

دادگاه ها به شدت به شواهد مستند، فیزیکی و تجربی متکی هستند. صاحبان املاک باید قبل از ثبت نام یک بسته جامع را جمع آوری کنند. ضعیف ترین شواهد به طور کلی اظهارات شفاهی بی ثبات است؛ قوی ترین آن زنجیره ای روشن از عنوان با یک نظرسنجی اخیر است که مطابق با آثار فیزیکی است.

اسناد و اسناد عنوان

هر پرونده مرزی با زنجیره عنوان شروع می شود. ارسال نسخه های گواهی شده از تمام اعمال، وام مسکن و سایر اسناد که اشاره به اموال. توجه ویژه به توصیف "متقاد و محدودیت" که از فاصله، زاویه ها و بناهای تاریخی برای تعریف بسته استفاده می کند، اگر تمبرها یک طرح ثبت شده یا زیرنظر را نشان می دهد، شامل این است که دادگاه نیز در اولویت عمل مشاهده می کند و ادعا نمی تواند تحت شرایط ضبط آن را کاهش دهد.

نقشه ها و گزارش ها

گزارش یک نظرسنجی مجاز اغلب متقاعد کننده ترین شواهد است. [۵] نظرسنجی باید فعلی باشد، مطابق با استانداردهای پذیرفته شده (به عنوان مثال، استانداردهای ALTA /NSPS)، و شامل یادداشت های میدانی، سوابق بازیابی تاریخی و نقشه ای است که نشان می دهد منطقه مجوز مورد بحث است. [۱۰] بر یک نظرسنجی واحد از همسایه [FLT ۱] تکیه نکنید؛ [F:1] نظرسنجی دادگاه ممکن است به صاحبان بررسی های بی طرف در صورت بررسی وضعیت پیش فرض و یا بررسی های واجد شرایط رسیدگی به هر دو طرف بررسی های مربوطه، نظارت بر روی خطوط مجوز رسمی، نظارت می تواند بر روی خطوط مرجع را ارائه دهد.

مارکرها و بناهای تاریخی

نرده ها، دیوارها، درختان، نشانگرهای سنگی، نوار مجدد و سایر اشیاء فیزیکی که برای سال ها وجود داشته اند می توانند شواهد قوی باشند، به ویژه اگر آنها در کارهای قدیمی یا نظرسنجی ها مرجع باشند، دادگاه بین آثار اصلی (در زمان زیرنظر گرفتن) و خطوط نسبی توسط تبرئه (ت طولانی مدت یک خط به عنوان یک بررسی و بررسی اگر صاحبان محل کار ادعا می کنند که باید با زاویه های اصلی و توصیف آن ها مطابقت داشته باشند) و خطوط مرزی آن ها مطابقت داشته باشد.

عکس های هوایی و تاریخی

تصاویر هوایی قدیمی از آرشیو های دولتی یا خدمات مانند Google Earth Pro می توانند نشان دهند که چگونه زمین در طول زمان مورد استفاده قرار می گیرد، آنها به ایجاد جایی که حصارها ایستاده اند، که در آن ساختارها ساخته شده اند و چگونه چشم انداز تغییر کرده است. [۱] این دادگاه ممکن است آنها را به عنوان شواهد معتبر و جذاب به عنوان مثال تصویر زمین شناسی ایالات متحده ارائه می دهد.

گواهی شهادت

همسایگانی که برای دهه ها در منطقه زندگی کرده اند، بررسی کنندگان سابق و حتی احزاب خود می توانند شهادت ارزشمندی ارائه دهند، دادگاه دارای ثبات، اعتبار و جزئی بودن است.[۱۰] استثناهای پیشین نوشته شده در مورد اظهارات و یا بیانیه های خاص می گویند که اغلب در طول کشف استفاده می شود، اما در دادگاه، وزن بیشتری را حمل می کند، زیرا اجازه می دهد تا صاحب ارجاع نامه "به عنوان یک گزارش نامه مورد توجه" توصیه می شود، "اگر این گزارش ها "گزارش های مرجع "گزارش داده شده است، "گزارش های مرجع "گزارش و "گزارش های مرجع" را تکرار کند که می تواند به آنها را تکرار کند، "گزارش های مرجع "گزارش های مرجع "گزارش های مرجع "در مورد آنچه که در مورد آن را ارائه دهد، "گزارش های مرجع "گزارش می تواند در مورد آن را تکرار کند، "گزارش های مرجع "گزارش های مرجع "گزارش های مرجع "گزارش های مرجع" توصیه می تواند در مورد آن را تکرار کند.

جایگزین های کامل پلیس مدنی

هر اختلاف مرزی نباید به دادگاه برود، دادگاه ها قطعنامه اختلاف جایگزین (ADR) را تشویق می کنند تا زمان و هزینه را صرفه جویی کنند، بسیاری از حوزه های قضایی نیاز به کنفرانس میانجی یا حل و فصل قبل از محاکمه دارند. ADR می تواند به ویژه هنگامی مفید باشد که احزاب می خواهند روابط همسایه را حفظ کنند یا زمانی که منطقه مورد مناقشه کوچک است.حتی اگر ADR نتواند، این فرایند اغلب مسائل را مشخص می کند و شواهد لازم برای محاکمه را محدود می کند.

رسانه ها

میانجی شامل یک شخص ثالث خنثی است که مذاکره را تسهیل می کند (این واسطه تصمیم نمی گیرد)، اما به احزاب کمک می کند تا یک مرز قابل قبول را پیدا کنند، اگر موفق باشد، این توافق نامه برای تایید به دادگاه ارسال و ارسال می شود.[۱۰] اغلب کمتر از بخش خصومت آمیز است و می تواند در چند جلسه به جای ماه های دادرسی تکمیل شود.

داوری داوری داوری داوری داوری داوری داوری داوری

داوری یک فرایند الزام آور یا غیر الزام آور است که در آن یک داور (اغلب یک قاضی بازنشسته یا وکیل زمین با تجربه) شواهد و مسائل را می شنود و یک تصمیم را می گیرد، سریع تر و کمتر رسمی از محاکمه است، اما هنوز در صورت موافقت، بسیاری از سیاست های بیمه عنوان نیاز به داوری دارند، به ویژه برای اختلافات مرزی تحت پوشش سیاست شما.

بررسی های مقدماتی

یک قاضی ممکن است یک بررسی کننده بی طرف، دادگاه را برای بررسی اموال و تولید یک گزارش قطعی سفارش دهد. یافته های داور به وزن عالی داده می شود، این می تواند بدون محاکمه بیشتر حل شود، یا حداقل مسائل را محدود کند.در برخی از ایالت ها، هزینه بررسی منصوب دادگاه بین احزاب تقسیم می شود.

مطالبات و پایان

حتی پس از یک قضاوت، یک حزب ناامید ممکن است درخواست تجدید نظر کند، با این حال، حکم های مرزی تحت یک استاندارد غیر قابل ملاحظه بررسی می شوند - دادگاه پوشاک می تواند یافته های واقعی دادگاه را به طور دائمی لغو کند مگر اینکه آنها به وضوح اشتباه می کنند (به عنوان مثال، سوء استفاده از قانون مالکیت افراد نامطلوب) می تواند برای برگشت درخواست تجدید نظر به مدت چند ماه یا آخرین بار، بنابراین اجازه نمی دهد که آنها را به دادگاه "قانون اساسی" ارسال کنند.

دانلود فیلم Quiet Title Actions

در بسیاری از حوزه های قضایی، اختلاف مرزی از طریق یک اقدام عنوان آرام حل می شود، این دادخواست از دادگاه می خواهد تا تمام ادعاهای رقابت را به اموال تعیین کند و حکمی را صادر کند که همه را به هم متصل می کند. حکم در پرونده های زمین منتشر می شود و به مالک یک عنوان روشن بازار را می دهد.این استاندارد طلایی برای حل اختلافات مرزی است.

گام های عملی برای مالکان املاک

پیشگیری بهتر از دادرسی است. صاحبان املاک می توانند اقدامات پیشگیرانه ای را برای جلوگیری از درگیری های مرزی انجام دهند.این مراحل فقط معقول نیستند – آنها می توانند هزاران نفر را در هزینه های قانونی صرفه جویی کنند و حسن نیت همسایه را حفظ کنند.

یک نظرسنجی فعلی قبل از خرید [FLT 1] - همیشه یک نظرسنجی ALTA یا یک نظرسنجی مرزی را در هنگام خرید زمین نشان می دهد، این هر گونه شکاف، همپوشانی یا سهولت بررسی بررسی بررسی با وکیل خود قبل از بستن، برخی از وام دهندگان نیاز به بررسی برای تایید وام.
مرزهای روشن را علامت گذاری می کند، پس از یک نظرسنجی، محل آثار دائمی (به عنوان مثال، پست های فلزی یا نشانگرهای بتنی) در گوشه ها، آنها را حفظ کنید.
ارتباط با همسایگان - اگر شما قصد ساخت یک حصار یا ساختار در نزدیکی خط، بحث در مورد آن با همسایه و به طور ایده آل به یک توافق نامه خط ساده نوشته شده، امضا و ضبط، می تواند مانع از اختلافات آینده شود.
ثبت نام - ذخیره تمام اعمال، نظرسنجی، مکاتبات و عکس ها اگر یک بحث بعدا بوجود می آید، این اسناد ارزشمند خواهد بود.
بیمه عنوان خرید - یک سیاست عنوان می تواند هزینه های قانونی را پوشش دهد اگر اختلاف مرزی از یک نقص در عنوان بوجود آید، اگر چه ممکن است مسائل مرزی شناخته شده را به دقت بررسی کند؛ برخی از سیاست ها اختلافات را بر اساس مالکیت نامطلوب یا سهولت ثبت نشده حذف می کنند.

وقتی به یک وکیل مدافع

صاحبان املاک باید به محض ظهور اختلاف مرزی، یک وکیل املاک و مستغلات را مشورت کنند.یک وکیل با تجربه می تواند شایستگی ها را ارزیابی کند، توصیه در مورد بهترین استراتژی (تگواهی، میانجیگری یا دادرسی)، و رسیدگی به قوانین پیچیده رویه ای که اغلب هزینه های قانونی را ارائه می دهند، به ویژه هنگامی که دارایی، نظرسنجی های پیچیده یا احزاب متعدد درگیر هستند - می تواند منجر به اشتباهات اولیه مشاوره و هزینه های قانونی برای هزینه های اداری شود.

برای راهنمایی های اضافی، صاحبان اموال می توانند به بخش مرکزی املاک و مستغلات، اعتماد و قانون املاک و مستغلات مراجعه کنند، که مقالات و آموزش مداوم را برای استانداردهای نظرسنجی ارائه می دهد، انجمن ملی از بررسی کنندگان حرفه ای [FLT3] دستورالعمل های رایگان اطلاعات حقوقی در مورد اختلافات موجود را ارائه می دهد [FLT] [F]

نتیجه گیری

دادگاه های مدنی نقش مهمی در حل اختلافات مرزی اموال ایفا می کنند، آنها یک انجمن منصفانه و مبتنی بر شواهد برای تعیین اینکه در آن زمین یک شخص به پایان می رسد و شروع دیگری است.با درک روند قانونی، جمع آوری شواهد قوی و با توجه به حل اختلاف جایگزین، صاحبان اموال می توانند به طور موثر از طریق یک اقدام عنوان آرام، حل و فصل واسطه، یا یک محاکمه، مشاوره اولیه، و هماهنگی با یک محدودیت حقوقی، به جای آن، حفظ حقوق مالکیت صلح آمیز و محافظت از آن.