گام های حقوقی در یک اختلافات املاک و مستغلات

درک اختلافات واقعی املاک و مستغلات

اختلافات مرزی اموال در میان درگیری های عاطفی متهم در املاک و مستغلات رتبه بندی می شود.یک خط بر روی نقشه یا حصاری که چند پا از آن فاصله می گیرد می تواند باعث ایجاد تنش بین همسایگان، به تاخیر انداختن فروش اموال و منجر به دادرسی گران قیمت شود، زمانی که دو یا چند طرف در مورد جایی که یک ملک به پایان می رسد و دیگری اختلاف نظر دارند، به ویژه چالش برانگیز است که سوابق زمین از دهه ها یا قرن ها قبل ممکن است از آن استفاده کنند و یا صاحبان آثار تاریخی نشده اند و یا می توانند از آن ها را از آن استفاده کنند و یا از آن استفاده کنند و یا از آن ها رد شده اند و یا از آن ها رد شده اند و یا از آثار تاریخی های تاریخی شده اند و یا می توانند با آن ها ناپدید شده اند و یا از آن ها ناپدید شده اند و یا از آن ها رد شده اند و یا از آن ها رد شده اند و یا ممکن است که از آن ها رد شده اند و یا حتی برخی از آن ها رد شده اند و یا از آن ها رد شده اند.

اختلافات بی حد و حصر می تواند شامل مالکان مسکونی، صاحبان املاک تجاری یا صاحبان بزرگ کشاورزی باشد، آنها ممکن است در طول فروش ملک زمانی که یک نظرسنجی نشان می دهد یک اختلاف اموال، پس از یک مالک جدید ساخت یک ساختار که نفوذ در یک همسایه و #8217؛ زمین، و یا به سادگی هنگامی که یک حزب تصمیم به ایجاد خط مشی قانونی خود را برای محافظت از این اختلافات مالکیت ضروری و جلوگیری از حقوق مالکیت خود را.

علل مشترک اختلافات بی حد

قبل از بررسی روند قانونی، به درک اینکه چرا این درگیری ها به ندرت بدون نشانه های هشدار ظاهر می شوند و تشخیص علت ریشه در ابتدا می تواند استراتژی شما را مطلع کند، کمک می کند.

توضیحات شگفت انگیز

کارهای قدیمی تر مالکیت اغلب نشانه های طبیعی مانند درختان، سنگ ها یا جریان هایی را که از زمان تغییر یا ناپدید شده اند، ارجاع می دهند.حتی کارهای مدرن می توانند شامل خطاهایی در توصیفات و توصیف های محدود باشند که منجر به تفسیر های متناقضی از جایی که یک مرز در واقع اجرا می شود، همان بسته ممکن است در کارهای متوالی به طور متفاوتی شرح داده شود، ایجاد زنجیره ای از عنوان است که در نقاط بحرانی مبهم است.

⁇ کش و پیشرفت

نرده ها، ریخته ها، جاده ها، محوطه سازی و سایر پیشرفت های نزدیک به یک خط مالکیت می تواند باعث اختلافات شود، زمانی که یک مالک ادعا می کند که ساختار بر روی زمین آنها عبور می کند، در طول زمان، یک حصار یا حصار گیر می تواند به مرز واقعی تبدیل شود، به ویژه اگر هر دو صاحبان آن را برای سال ها درمان کنند، این جایی است که دکترین قانونی مالکیت نامطلوب می تواند به بازی بیاید.

خطای نظرسنجی

حتی نظرسنجی های حرفه ای می توانند شامل خطا باشند.یک نظرسنجی ممکن است توصیف قانونی را اشتباه تفسیر کند، نمی تواند یک بنای تاریخی را پیدا کند یا به نقاط مرجع قدیمی تکیه کند، زمانی که دو بررسی مختلف از همان درگیری منطقه ای، مرحله برای یک اختلاف که اغلب نیاز به مداخله قانونی برای حل آن دارد، تنظیم شده است.

خطوط مالکیت عمور در زیرمجموعه

در زیرمجموعه های جدیدتر، صفحات و نقشه های ضبط شده باید مرزهای روشن ایجاد کنند، با این حال، هنگامی که خانه ها ساخته می شوند، درجه بندی، نصب ابزار و محوطه سازی می تواند نقاط عطف فیزیکی را تغییر دهد.اگر سازندگان یا صاحب خانه ها خطوط، حصارها و سازه ها را تأیید نکنند، می توانند در مکان اشتباه به پایان برسند.

گام های اولیه: ارتباطات و کمک های شخصی

اکثر اختلافات مرزی در یک دادگاه آغاز نمی شود، اولین و ارزان ترین گام ارتباط مستقیم بین احزاب آسیب دیده است.یک گفتگوی آرام و محترمانه می تواند به آنچه وکلا و قضات نمی توانند انجام دهد: یک راه حل قابل قبول که روابط همسایه را حفظ می کند.

هنگامی که نزدیک شدن به همسایه در مورد یک مسئله احتمالی مرزی، با شواهد در دست انجام دهید.یک کپی از عمل خود، هر نظرسنجی موجود و عکس از منطقه در سوال را به وضوح توضیح دهید و از دیدگاه خود بپرسید، آنها ممکن است اسناد یا دانشی داشته باشند که وضعیت را روشن می کند.در بسیاری از موارد، طرف دیگر به سادگی متوجه نمی شود که مشکلی وجود دارد یا ممکن است موافقت کند که با موافقت متقابل تنظیم شود.

اگر گفتگوی مستقیم موضوع را حل نمی کند، در نظر بگیرید که نوشتن نامه رسمی، خلاصه موقعیت شما و شواهدی که جمع آوری کرده اید، یک کپی از تمام مکاتبات برای سوابق خود را نگه دارید.این دنباله کاغذی می تواند ارزشمند باشد اگر اختلاف به میانجیگری یا دادرسی افزایش یابد.

حل و فصل اختلافات جایگزین

هنگامی که مذاکرات مستقیم متوقف می شود، میانجیگری یک مسیر ساختار یافته و در عین حال کمتر به جلو ارائه می دهد.یک واسطه شخص ثالث خنثی به هر دو طرف کمک می کند تا ارتباط برقرار کنند، منافع را شناسایی کنند و گزینه های حل و فصل را کشف کنند. میانجیگری تقریبا همیشه سریع تر و به طور قابل توجهی ارزان تر از رفتن به دادگاه است.این همچنین به هر دو طرف اجازه می دهد راه حل های خلاقانه ای را ایجاد کنند که یک قاضی نمی تواند سفارش دهد، مانند تنظیم های بسیار زیاد یا سهولت متقابل.

برخی از حوزه های قضایی قبل از یک پرونده اختلاف مرزی می توانند به محاکمه ادامه دهند، حتی در جایی که لازم نیست، ارزش پیگیری دارد.یک واسطه ماهر می تواند خصومت های شخصی را از بین ببرد و تمرکز خود را بر نتایج عملی حفظ کند.اگر میانجیگری موفق شود، احزاب یک توافق کتبی را امضا می کنند که می تواند با شهرستان ثبت شود تا مرز جدید را ثبت کند.

استخدام یک بررسی کننده مجاز

اگر مذاکره و میانجیگری شکست بخورد، گام بعدی استخدام یک بررسی کننده زمین مجوز برای انجام یک نظرسنجی مرزی است، این همان نظرسنجی وام مسکن یا یک نظرسنجی بالا جغرافیایی نیست. نظرسنجی مرزی تعیین دقیق خطوط مالکیت بر اساس شرح قانونی در عمل، ثبت نام های پلاک و شواهد فیزیکی در زمین است.

چه نظرسنجی بی حد و حصری شامل

این بررسی زنجیره عنوان برای مالکیت و بسته های مجاور را بررسی می کند، نقشه های ضبط شده و سهولت ها را بررسی می کند و بناهای تاریخی موجود مانند پین های آهنی، نشانگر سنگ یا سهام نظرسنجی را پیدا می کند که با استفاده از ابزارهای اندازه گیری سنتی GPS و سنتی، بررسی کننده سپس حاشیه ها و خطوط واقعی را ایجاد می کند، و آنها را با بناهای جدید علامت گذاری می کند اگر اصلی از دست رفته باشد.

چرا یک نظرسنجی مستقل اهمیت دارد

هنگامی که هر دو طرف موافقت می کنند که هزینه یک نظرسنجی مستقل را به اشتراک بگذارند، نتیجه می تواند به عنوان نقطه شروع بی طرف برای حل و فصل عمل کند.اگر تنها یک حزب یک نظرسنجی را انجام دهد، طرف دیگر ممکن است دقت خود را به چالش بکشد.در دادرسی، دادگاه اغلب یک نظرسنجی مستقل برای ارائه شواهد بی طرفانه سفارش می دهد.

جمع آوری و نگهداری شواهد

فراتر از خود نظرسنجی، جمع آوری تمام اسناد مربوطه ضروری است.این شواهد پایه و اساس استدلال حقوقی شما را تشکیل می دهد و باید با دقت سازماندهی شود.

[در این باره] [و [از این رو] و [از روی] گزارش ها [[[[۱]] [۱]] برای اموال و هر گونه بسته مجاور درگیر در بحث و گفتگو] استفاده کنید.
[[۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰]] [۱] [۱]] که نشان دهنده خطوط بسیار زیاد است.
(فَلَهُمْهُمْهُمْهُمْهُمْهِ الْمِهُمْهُمْهِ الْمِنَهِ الْمِهِهِ الْمِنْمِهِهُوا مِنَهِهِهُمِهُوا مِنَهِهُوا مِنَاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاًاً
عکس ها و فیلم ها [FLT 1 ] از منطقه مورد مناقشه گرفته شده در زمان های مختلف، نشان دادن حصار، ساختمان ها و یا دیگر نشانگرها.
] نقشه های مالیاتی از ارزیابی شهرستان و #8217؛ دفتر، اگرچه این اغلب تقریبی و غیر قانونی الزام آور است.
[[۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱]] از همسایگان، صاحبان سابق، یا پیمانکاران که از تاریخ مرزی دانش دارند.
اختلاف [[FLT 1] با طرف دیگر، از جمله ایمیل، نامه ها و یادداشت ها از مکالمات.

این مواد را به صورت تاریخی سازماندهی کنید و چندین نسخه تهیه کنید.یک فایل شواهد آماده شده به وکیل شما اجازه می دهد تا قدرت پرونده شما را به سرعت ارزیابی کند و می تواند طرف دیگر را از پیگیری یک ادعای غیر ارادی جلوگیری کند.

درک دکترین حقوقی که بر بوندaries تاثیر می گذارد

چندین اصل قانونی می تواند بر چگونگی حل اختلاف مرزی تأثیر بگذارد. دانستن این دکترین ها به شما کمک می کند تا قبل از ثبت یک دادخواست، موقعیت خود را ارزیابی کنید.

عدم مالکیت

مالکیت منفی به فردی که یک و نیم دیگر را اشغال کرده است؛ زمین به طور علنی، و بدون اجازه برای یک دوره قانونی برای ادعای مالکیت قانونی متفاوت است، اما به طور معمول شامل مالکیت واقعی، ادعای خصمانه (به معنی بدون مالک و #8217؛ رضایت)، باز و استفاده از بدنام، کنترل منحصر به فرد و استفاده مداوم برای تعداد مشخصی از سال ها است که ممکن است یک همسایه برای مدت زمان واقعی حفاظت از مرز زمین، مورد نیاز داشته باشد.

دانلود آهنگ Boundary از Acquiescence

در این دکترین، اگر هر دو مالک ملک یک خط قابل مشاهده را به عنوان مرز برای مدت طولانی درمان کنند، این خط به مرز قانونی تبدیل می شود حتی اگر با توصیف عمل مطابقت نداشته باشد، دوره مورد نیاز توسط دولت متفاوت است و احزاب باید خط را به عنوان مرز به رسمیت بشناسند.

دانلود آهنگ Boundary از Estoppel

اگر یک مالک در مورد خط مرزی نمایندگی کند و مالک دیگر به نمایندگی از آن ها به ضرر خود متکی باشد، اولین مالک ممکن است از ادعای یک مرز متفاوت، عقب نشینی کند و این دکترین مانع تعجب ناعادلانه و شفافیت در توافق های مرزی می شود.

Laches

Laches یک دفاع منصفانه است که ادعا می کند که شاکی مدت زیادی منتظر است تا حقوق خود را اثبات کند و تاخیر ناعادلانه متهم را پیش بینی کند.در اختلافات مرزی، دادگاه ممکن است در صورتی که صاحب ملک می داند در مورد یک تجاوز برای سال ها اما هیچ چیز در مورد آن انجام نمی دهد در حالی که طرف دیگر بهبود بر اساس مرز آشکار.

هنگام مشورت با یک وکیل املاک و مستغلات

در حالی که برخی از اختلافات مرزی را می توان بدون نمایندگی قانونی حل کرد، بسیاری از آنها نیاز به راهنمایی یک وکیل املاک با تجربه دارند.شما باید با یک وکیل در اولین نشانه مشورت کنید که اختلاف به طور دوستانه حل نخواهد شد.یک وکیل می تواند اعمال و نظرسنجی شما را بررسی کند، قدرت ادعای شما را تحت قانون ایالتی قابل اجرا ارزیابی کند و به شما در مورد خطرات دادرسی توصیه کند.

در موارد پیچیده شامل مالکیت، اعمال مبهم یا بسته های متعدد، یک وکیل ضروری است.آنها همچنین می توانند ارتباط با حزب مخالف و #8217 را اداره کنند؛ مشاور حقوقی، که اصطکاک عاطفی را کاهش می دهد و تمرکز بر استدلال های حقوقی را حفظ می کند. اکثر وکلای املاک مشاوره های اولیه را ارائه می دهند که در آن پرونده شما را ارزیابی می کنند و احتمالا هزینه ها و جدول زمانی را توضیح می دهند.

درخواست یک قانون: فرآیند حقوقی

اگر تمام تلاش ها برای حل اختلاف در خارج از دادگاه شکست بخورد، ثبت دادخواست گام بعدی می شود. پرونده های بحث بی حد و حصر معمولا در دادگاه مدنی به عنوان یک اقدام عنوان آرام ثبت می شود که از دادگاه می خواهد تعیین کند که چه کسی عنوان قانونی برای زمین مورد مناقشه دارد. سایر اقدامات شامل تجاوز، اخراج، یا قضاوت صریح است.

مرحله ی پیشرو

شاکی شکایتی را که اموال را توصیف می کند، ماهیت اختلاف را توضیح می دهد و اساس قانونی برای این ادعا را بیان می کند. شکایت درخواست تسکین خاص، مانند بیانیه مرز، دستور حذف یک تسلیم یا خسارت برای شکایت.

مرحله کشف

در طول کشف، هر دو طرف اطلاعات و شواهد را مبادله می کنند.این مرحله شامل بازجویی های کتبی، درخواست اسناد و رسوب شاهدان و احزاب است.در موارد مرزی، کشف اغلب بر زنجیره عنوان، بررسی های قبلی و تاریخ استفاده از زمین، شاهدان، از جمله بررسی کنندگان و بررسی کنندگان عنوان، ممکن است در مورد یافته های آنها، غیر مجاز باشد.

حرکات مقدماتی

هر دو طرف ممکن است حرکت را برای حل پرونده بدون محاکمه ارسال کند.یک حرکت برای قضاوت خلاصه از دادگاه می خواهد به نفع یک طرف بر اساس حقایق نامشخص اداره شود.اگر شواهد نظرسنجی روشن باشد و هیچ بحث واقعی در مورد مرز وجود ندارد، قضاوت خلاصه می تواند به سرعت پایان دهد، اگر حقایق مادی مورد بحث قرار گیرند، پرونده به محاکمه ادامه می دهد.

محاکمه محاکمه

در دادگاه، هر طرف شواهد و شاهدان را ارائه می دهد. قاضی یا هیئت منصفه شهادت را از داوران می شنود، اعمال و نشانه ها را بررسی می کند و هر گونه شواهد قانع کننده مانند عکس ها یا حساب های شاهد را در نظر می گیرد.بار اثبات در اختلاف مرزی معمولاً یک پیش مسئولیت شواهد است، به این معنی که حزب برنده باید نشان دهد که نسخه آنها از مرز احتمالاً درست تر از حد صحیح نیست.

محاکمه ها می توانند از یک روز تا چند هفته طول بکشند، بسته به پیچیدگی شواهد و تعداد شاهدان. شهادت کارشناس از یک نظرسنجی مجاز اغلب مهم ترین شواهد دادگاه در نظر گرفته می شود.

احکام دادگاه و زندان

اگر دادگاه به نفع شما قوانینی را در نظر بگیرد، قضاوتی را مطرح می کند که مرز را حل می کند و ممکن است شامل درمان های اضافی باشد.

[[۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] که خط مرز واقعی بین اموال را برقرار می کند، این داوری را می توان با شهرستان به مالکان آینده ثبت کرد.
فرمان [و] نیاز به حزب مخالف برای حذف یک ساختار دامداری، حصار، و یا بهبود دیگر از زمین خود را.
[[۱] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱۰] برای تجاوز [۱۰]، که ممکن است شامل هزینه از بین بردن تجاوز، جبران خسارت برای استفاده از زمین و در برخی موارد خسارت های تنبیهی برای دفع عمدی.
Attorneys & #8217; هزینه ها و هزینه ها اگر حزب مخالف در ایمان بد عمل کرد و یا اگر یک قانون یا قرارداد اجازه می دهد تا هزینه های خود را تغییر دهد, بسیاری از موارد اختلاف مرزی نیاز به هر طرف برای پرداخت هزینه های خود را, بنابراین دولت و #8217; قوانین.
تنظیم خط بسیار زیاد [FLT 1] توسط دادگاه دستور داد تا شرح قانونی را مطابق با مرز تعیین کند، این نیاز به ثبت یک بررسی جدید و عمل با شهرستان دارد.

در برخی موارد، دادگاه ممکن است فروش بسته مورد مناقشه را سفارش دهد اگر نمی تواند به طور مساوی تقسیم شود، با توجه به منافع مالکیت آنها، این نتیجه در اختلافات مرزی مسکونی نادر است اما در تنظیمات تجاری یا کشاورزی رایج تر است.

هزینه ها و زمان یک اختلاف بی حد

دادخواست های بی حد و حصر به ندرت سریع یا ارزان است، حتی یک پرونده ساده می تواند شش ماه تا یک سال از پرونده به قطعنامه برسد و اختلافات پیچیده می تواند برای چندین سال ادامه یابد.

هزینه های آتینی از چند هزار دلار برای یک پرونده ساده تا ده ها هزار دلار برای دادخواهی مورد مناقشه.
هزینه از 1000 تا 5000 دلار یا بیشتر برای بررسی دقیق مرزی با گواهی کارشناسان.
[[۱] [۱۰] هزینه های ثبت نام [[۱۰] و خدمات هزینه های فرآیند [۱]
گواهی بر هزینه [FLT 1] برای بررسی کنندگان، بررسی کنندگان عنوان، و یا سایر حرفه ای که شهادت در محاکمه.
هزینه های مداخله اگر شما به دنبال حل اختلاف جایگزین، به طور معمول چند صد به چند هزار دلار.

با توجه به این هزینه ها، بسیاری از صاحبان املاک می دانند که حل و فصل اولیه از طریق مذاکره یا میانجیگری بسیار اقتصادی تر از مبارزه با پایان است، حتی اگر شما باور دارید که شما به وضوح در سمت راست هستید، هزینه و میل عاطفی از دادرسی ممکن است ارزش قطعه کوچک زمین در بحث را نداشته باشد.

جلوگیری از اختلافات آینده

هنگامی که یک اختلاف حل شد، گام های پیشگیرانه ای برای جلوگیری از بازگشت به دادگاه یا توافق حل و فصل با ضبط و فصل شهرستان و #8217؛ دفتر به طوری که مرز تعیین شده در زنجیره عنوان ظاهر می شود.اگر شما و همسایه شما موافقت به تنظیم مرز، اجرای یک عمل تنظیم خط بسیار که هر دو طرف امضا و آن ثبت شده است.

نشانگرهای قابل مشاهده مرزی مانند پین های آهنی یا پست های حصار در گوشه ها را نگه دارید و به طور منظم از آنها عکس بگیرید، اگر در نزدیکی خط مالکیت پیشرفت کنید، همیشه مرز را با یک نظرسنجی بررسی کنید. صدها دلار صرف شده در یک نظرسنجی قبل از ساخت ساختمان می تواند ده ها هزار دلار در هزینه های قانونی صرفه جویی کند.

هنگام خرید ملک، همیشه قبل از بستن یک نظرسنجی مرزی فعلی را به دست آورید، بسیاری از سیاست های بیمه عنوان پوشش نظرسنجی را به عنوان تأیید ارائه می دهند که می تواند به پوشش هزینه حل اختلاف مرزی که پس از خرید ایجاد می شود، کمک کند تا بررسی دقیق با وکیل املاک و مستغلات خود را برای شناسایی هر گونه مسائل بالقوه قبل از تبدیل شدن به درگیری.

نتیجه گیری

اختلاف در مورد املاک و مستغلات خواستار یک رویکرد روش است که توازن با واقعیت عملی است.با شروع ارتباط باز، حرکت به میانجیگری در صورت نیاز، جمع آوری شواهد نظرسنجی حرفه ای و مشاوره وکیل در اوایل فرآیند به شما بهترین شانس یک نتیجه مطلوب را می دهد.در حالی که دادخواهی آخرین راه حل باقی می ماند، درک مراحل قانونی درگیر تضمین می کند که شما می توانید حقوق مالکیت خود را به طور موثر محافظت کنید و از اشتباهات پر هزینه ای اجتناب کنید.

اگر با اختلاف مرزی مواجه هستید، با جمع آوری عمل و هر نظرسنجی موجود شروع کنید.با همسایه خود به طور مستقیم و به خوبی صحبت کنید، اگر این مسئله را حل نکند، سرمایه گذاری در یک بررسی مجاز و مشورت با یک وکیل املاک و مستغلات که رسیدگی به دادخواست مرزی در حوزه قضایی شما است. زمان و پول صرف شده در اطلاعات دقیق تقریبا همیشه کمتر از هزینه یک نبرد در زمینه نامطمئن است.

برای اطلاعات دقیق تر در مورد مرزهای مالکیت و روش های قانونی، منابع را از جامعه ملی از بررسی کنندگان حرفه ای یا انجمن بار آمریکایی و #8217؛ بخش املاک واقعی، اعتماد و حقوق املاک و مستغلات . الزامات قانونی خاص دولت می تواند از طریق دولت یا وکیل املاک محلی خود را پیدا کند.