بخش قانون و کدهای ساختمان: آنچه شما باید بدانید

چگونه قوانین و قوانین ساختمان سازی شکل توسعه

پیاده سازی محیط ساخته شده نیازمند درک دو سیستم نظارتی متمایز اما عمیقاً به هم پیوسته است: [قوانین منطقه ای و کدهای ساختمان] در حالی که قوانین منطقه ای (FLT:0) آنچه می تواند ساخته شود و ، در آن ، کد گذاری کد گذاری، کد گذاری کد های غیر امن باید با هم ارتباط برقرار کنند، و هم ساختارهای قانونی و هم برای درک ساختار مرکزی و هم برای هر کسی که در آن ها دخیل هستند، و هم از ساختار های قانونی و هم برای استفاده می کنند.

قانون زودیینگ چیست؟

قانون زودیینگ نوعی از مقررات شهری است که یک شهر یا شهرستان را به مناطق تقسیم می کند - که معمولاً مناطق نامیده می شود - و قوانینی را برای استفاده های مجاز در هر منطقه ایجاد می کند. منشأ در اوایل قرن بیستم با نشانه های ارتفاع مشخص (FLT:0U. ایالات متحده پرونده عالی دادگاه Euclid v. Ambler Realty Co (1926) [F:1، تنظیم موانع در اطراف ساختمان، و گاهی اوقات استفاده از مناطق مسکونی، از مناطق مختلف طراحی شده است.

طبقه بندی های کوچک معمولا شامل مسکونی (خانواده تک، چند خانواده)، تجاری (retail، office)، صنعتی (مخاک، انبار)، مناطق کشاورزی و مخلوط استفاده می شود که هر طبقه بندی دارای مجموعه ای از استانداردهای توسعه خود است.به عنوان مثال، یک منطقه مسکونی ممکن است ساختمان ها را به دو داستان محدود کند، نیاز به یک حیاط جلویی 25 فوت و محدود کردن قوانین مربوط به تراکم جمعیت و 30٪ دارد.

عناصر کلیدی مقررات Zoning

محدودیت های استفاده: تعریف می کند که کدام فعالیت مجاز است (به عنوان مثال خرده فروشی، تولید، مسکونی).
[[۱] [۱۰] استانداردهای گوناگون: [۱۰] ارتفاع، نسبت مساحت کف، موانع و اندازه های زیاد را کنترل می کند.
[در این میان] [مشرکان]: [[[۱]]] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۵] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۵] [۵] [۱] [۱] [۵] [۵] [۱] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱۰] [۱] [۵] [۵] [۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱۰]
الزامات رانندگی و بارگیری؛ حداقل فضاهای پارکینگ در خیابان را به روز می کند.
مناطق اضافه: اضافه قوانین اضافی برای مناطق تاریخی، سیل و یا دستورالعمل های طراحی.

قوانین کوچک سازی ثابت نیستند؛ آنها از طریق برنامه های جامع، تشدید، وانس و مجوز های خاص استفاده تکامل می یابند.

کدهای ساختمان چیست؟

کدهای ساختمان مجموعه ای از استانداردهای فنی هستند که بر طراحی، ساخت و ساز، تغییر و نگهداری ساختارها حکومت می کنند. هدف اصلی آنها حفاظت از سلامت عمومی، ایمنی و رفاه عمومی با پرداختن به یکپارچگی ساختاری، حفاظت از آتش سوزی، سیستم های الکتریکی، سیستم های مکانیکی، بهره وری انرژی و دسترسی به آن است که بر استفاده از زمین و شخصیت ساختمان تمرکز دارد، کدهای ساختمان مبتنی بر عملکرد و پیش نویس هستند که اطمینان از ایمنی ساختمان حداقل هر آستانه است.

اکثر حوزه های قضایی در ایالات متحده یک خانواده از کدهای منتشر شده توسط ] شورای بین المللی کد (ICC) ]، از جمله کد بین المللی ساختمان (IBC)، کد مسکونی بین المللی (IRC)، کد آتش بین المللی (IFC)، و سایر کدها هر سه سال به روز می شوند تا مواد جدید، تکنیک های ساخت و ساز و درس های از بلایای طبیعی و یا بار های سنگین برف را به روز کنند.

مناطق مرکزی که توسط کدهای ساختمان پوشش داده شده اند

[[۱] [۱۰] ایمنی ساختاری: [[۱۰] [۱۰] [۱] [۱]] ظرفیت تحمل بار، مقاومت در برابر باد، طراحی لرزه ای.
[در برابر آتش]، [از آتش] محافظت می کند؛ [[۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۲]] [۱] [۱] [۱] [۲] [۵] [۱] [۲] [۱] [۲] [۱] [۲] [۱] [۲] [۲] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۵] [۳] [۱] [۱] [۲] [۱] [۱] [۵] [۵] [۱] [۲] [۳] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۱] [۱] [۳] [۱] [۱] [۳] [۱] [۱] [۱] [۳] [۵] [۲] [۳] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۳] [۲] [۲] [۲] [۳] [۲] [۲] [۲] [۲] [۵
[در این باره]: [[[۱]] [۱۰] [۱] [۱۰]] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰]] [۱] [۳] [۱] [۳] [۳] [۱] [۱۰] [۳] [۱] [۳] [۱] [۱] [۳] [۳] [۲] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۲] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۲] [۳] [۲] [۳] [۳] [۲] [۲] [۳] [۳] [۳]]]] [۳] [۳] [۳] [۲] [۲] [۳] [۲] [۳] [۳] [۳] [۳] [۲] [۳] [۲] [۲] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۳] [۳] [۳] [۲] [۲] [۲] [۳] [۲] [۲] [۲] [۲] [۳
سیستم های نوری: [FLT 1] روش های Wiring، حفاظت از زمان حال، زمینه.
سیستم های مکانیکی: تهویه مطبوع، نرخ تهویه، کار مجاری.
[[۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱]] [۱]]-۱۰] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۲]] [۲] [۲]] [۲] [۳] [۳] [۱] [۲] [۲] [۲] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]] [۱] [۲] [۲] [۲]]]]]]] [۱]]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱
بهره وری انرژی: عایق، تورم، استانداردهای بهره وری HVAC.

انطباق از طریق بررسی برنامه و بازرسی های موجود در نقاط عطف ساخت کلیدی اجرا می شود - پایه گذاری، چیدمان، خشن و نهایی. عدم دستیابی به مجوز یا بازرسی های عبور می تواند منجر به سفارشات توقف کار، جریمه ها یا حتی تخریب کار غیر سازگار شود.

چگونه قوانین و قوانین ساختمان سازی را هماهنگ کنیم

تعامل بین لایه بندی و کدهای ساختمان نه تصادفی و نه خودسرانه است، بلکه یک سیستم عمدی از چک ها و تعادل است که تضمین می کند تحولات برای مکان و امنیت فیزیکی مناسب هستند.پیشنهاد توسعه باید هر دو مجموعه از مقررات را قبل از دریافت مجوز ساختمان برآورده کند. اداره برنامه ریزی محلی به طور معمول بررسی انطباق منطقه ای (استفاده، چگالی، موانع)، در حالی که بخش ساختمان نظارت بر کد (ساختار، آتش، و غیره).

یک سناریو معمولی را در نظر بگیرید: یک توسعه دهنده می خواهد یک آپارتمان چهار طبقه در منطقه ای بسیار برای چند خانواده مسکونی ایجاد کند. قوانین Zoning ممکن است نیاز به حداقل منطقه در هر واحد، حداکثر ارتفاع ساختمان 45 فوت، و یک عقب نشینی جلو 20 فوت داشته باشد، اگر طراحی پیشنهادی مطابق با این الزامات باشد، توسعه دهنده برنامه هایی برای ساخت بخش ساختمان ارائه می دهد، باید برنامه هایی را نشان دهد که کد الکتریکی کافی را متوقف می کند و یا سیستم های لوله کشی را متوقف کند.

امتیاز های Overlap و تنش

در حالی که سیستم های منطقه ای و ساخت به طور کلی در دامنه های جداگانه کار می کنند، مناطقی وجود دارند که به طور مستقیم از آن عبور می کنند:

هر دو کد تعریف استفاده از ساختمان (به عنوان مثال R-2 برای آپارتمان، B برای کسب و کار) تعیین می کند که کدام استفاده در یک منطقه مجاز است؛ کد ساختمان از اشغال برای اختصاص نیازهای ایمنی خاص استفاده می کند.
پیشرفت و دسترسی: Zoning ممکن است حداقل فاصله بین ساختمان ها برای دسترسی به آتش را در حالی که کد ساختمان عرض درب و شیب شیب برای دسترسی را مشخص می کند.
H8 و محدوده محدوده محدوده: Zoning حداکثر ارتفاع ساختمان و نسبت منطقه کف را تنظیم می کند؛ کد ساختمان همچنین ارتفاع و محدوده را بر اساس نوع ساخت و ساز و رتبه بندی های آتش نشانی اعمال می کند.
ساختارهای قایقرانی: زونینگ نیاز به تعدادی از فضاهای پارکینگ دارد؛ کد ساختمان تنظیم تهویه، سرکوب آتش و بار ساختاری برای پارکینگ پارکینگ.

تعارض ها می توانند زمانی بوجود آیند که الزامات منطقه ای به طور ناخواسته نقض کد ایجاد می کنند، به عنوان مثال، یک قانون منطقه ای که خواستار یک تنظیم کننده جلو باریک است ممکن است با نیاز کد ساختمان برای یک خط دسترسی آتش نشانی تعارض داشته باشد.در چنین مواردی، بخش برنامه ریزی محلی - اغلب در مشورت با مقامات ساختمان - ممکن است یک تغییر یا تغییر نیاز به انطباق مشابه را فراهم کند، اگر یک توسعه دهنده کد اضافی نیاز به تنظیم کننده های قابل استفاده از آن داشته باشد که می تواند به دنبال تنظیم کننده های مربع باشد.

اجرای و سازگاری: چه کسی؟

اجرای قوانین منطقه ای و کدهای ساختمان معمولاً تحت بخش های مختلف شهرداری قرار می گیرد، اگرچه اغلب اطلاعات و بررسی های هماهنگ را به اشتراک می گذارند. اجرای Zoning معمولاً توسط بخش برنامه ریزی یا توسعه جامعه انجام می شود، در حالی که اجرای کد توسط بخش بازرسی ساختمان مدیریت می شود.

فرآیند مجوز

] پیش از درخواست: [ توسعه دهنده با کارکنان برنامه ریزی برای بررسی الزامات منطقه ای و شناسایی مسائل بالقوه ملاقات می کند.
بررسی انطباق: کارکنان بررسی استفاده، تراکم، موانع، ارتفاع، پارکینگ و هر گونه قوانین منطقه ای بیش از حد.
درخواست مجوز ساخت: پس از تصویب منطقه بندی، توسعه دهنده ارائه می دهد طرح های دقیق ساخت و ساز برای ساخت بررسی کد.
] بررسی برنامه ریزی: مقامات ساختمان بررسی ساختاری، آتش، لوله کشی، مکانیکی، الکتریکی و انطباق کد انرژی.
[در این باره] اگر همه چیز مورد نیاز قرار گیرد، مجوز صادر می شود؛ هزینه ها جمع آوری می شوند.
[[۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] در طول ساخت و ساز، بازرسان کار را در هر مرحله تأیید می کنند (نتیجه گیری، چیدمان، خشن، نهایی).
بی نظیری از اشغال: پس از بازرسی نهایی و ثبت منطقه، ساختمان به صورت قانونی اشغال شده است.

در بسیاری از حوزه های قضایی، تصویب منطقه ای برای مدت زمان محدود (به عنوان مثال، یک تا دو سال) معتبر است و مجوز ساختمان زمانی منقضی می شود که ساخت و ساز در چارچوب زمانی خاصی شروع نمی شود. توسعه دهندگان باید این جدول زمانی را به دقت مدیریت کنند تا از بازگشت مجدد خودداری کنند.

چرا این بخش برای ذینفعان مختلف اهمیت دارد

برای توسعه دهندگان املاک و مستغلات و سرمایه گذاران

درک هر دو سیستم های منطقه ای و ساخت و ساز برای امکان سنجی پروژه حیاتی است.یک سایت ممکن است برای یک کاندومینیوم با ارتفاع بالا کاملاً منطقه ای شود، اما اگر شرایط خاک نیاز به پایه های عمیق داشته باشد یا اگر کد آتش نیاز به سیستم های پر هزینه دارد، اقتصاد ممکن است به زودی تغییر کند - از جمله یک نامه منطقه بندی، تجزیه و تحلیل کد و گزارش ژئوتکنیک - می تواند از توسعه دهندگان که یا تأخیرهای تنظیم کننده، و از دست دادن ریسک، سرمایه و از دست رفته جلوگیری کنند جلوگیری کند.

برای معماران و متخصصان طراحی

معماران باید در محدودیت های هر دو سیستم به طور همزمان طراحی کنند.یک طراحی خلاقانه که الزامات تنظیم شده را نقض می کند هرگز ساخته نخواهد شد و یک ساختار سازگار با کد در منطقه اشتباه به همان اندازه بی فایده است. Mastery of Zone و کدهای ساختمان اجازه می دهد معماران طرح هایی را پیشنهاد دهند که هر دو نوآورانه و قابل قبول هستند. بسیاری از شرکت ها متخصصان کد یا مشاوران را برای هدایت مقررات پیچیده استخدام می کنند.

برای صاحبان خانه و صاحبان کسب و کار کوچک

علاوه بر برنامه ریزی صاحبان املاک، نوسازی یا تغییرات استفاده باید درک کنند که چگونه منطقه بندی و کد تعامل دارند.به عنوان مثال، تبدیل یک گاراژ به یک واحد اجاره ممکن است نیاز به یک تنوع منطقه ای (اگر واحدهای مسکونی مجاز نیستند) و همچنین مجوز ساختمان برای اطمینان از ایمنی ساختاری و آتش نشانی. Ignorance می تواند منجر به کار بدون مجوز شود که باید بدون استفاده یا به عقب نشینی در دفاتر اجرای کد محلی کمک کند.

برای برنامه ریزان شهری و مقامات شهرداری

برنامه ریزان از منطقه بندی برای پیاده سازی دیدگاه جامعه استفاده می کنند، اما همچنین باید تاثیر عملی کدهای ساختمان را در امکان سنجی در نظر بگیرند.اگر منطقه بندی توسعه پایدار را تشویق کند، اما ساخت کدهای فاقد مقررات برای مواد جدید مانند چوب های متنوع، غرفه های نوآوری ضروری است. بسیاری از شهرها در حال حاضر کدهای ساختمان سبز یا گسترش انرژی را برای هماهنگ سازی اهداف منطقه ای با عملکرد.

درگیری های مشترک و چگونگی حل آن

علی رغم نقش های مکمل، درگیری بین لایه بندی و کدهای ساختمان رخ می دهد.در اینجا مسائل و مسیرهای حل مکرر وجود دارد:

در مقابل جدایی آتش نشانی [FLT1] زونینگ ممکن است نیاز به حداقل موانع برای به حداکثر رساندن استفاده زیاد داشته باشد، اما کد ساختمان ممکن است نیاز به فاصله بیشتری بین ساختمان ها برای جلوگیری از گسترش آتش داشته باشد.
H8 محدودیت در برابر دسترسی به سقف قابل دسترس: طرح های کوچک سازی ارتفاع ساختمان، اما کد ساختمان ممکن است نیاز به دسترسی سقف برای تعمیر و نگهداری و یا اضطراری.
[Floor نسبت منطقه] در مقابل الزامات برون رفت و آمد: Zoning محدوده کف کل را محدود می کند؛ کد ساختمان ممکن است نیاز به عرض راهرو اضافی یا پله های خروجی که منطقه را اضافه می کنند. Resolution: برخی از حوزه های قضایی حذف پله ها و شفت از FAR؛ اگر محاسبات لازم نیست.
حداقل هزینه های رانندگی در برابر مدیریت آب طوفان: Zoning بسیاری از فضاهای پارکینگ را، اما به دنبال درگیری های سخت در پیاده رو با کدهای آب طوفان محلی است. Resolution: استفاده از کوره های قابل بازیافت و یا پارکینگ زیرزمینی؛ و یا به دنبال کاهش پارکینگ اگر دسترسی بالا است.

هنگامی که درگیری ها بوجود می آیند، اولین گام این است که با بخش برنامه ریزی محلی تماس بگیرید.آنها اغلب می توانند الزامات همپوشانی را تفسیر کنند یا یک فرآیند رسمی مانند اختلاف، مجوز استفاده مشروط یا اصلاح کد را توصیه کنند. درخواست نامه کد ساختمان ممکن است توسط هیئت مدیره درخواست تجدید نظر شنیده شود، در حالی که مسائل مربوط به تنظیم مقررات منطقه ای می شود.

روندهای آینده در بخش Zoning و کدهای ساختمان

رابطه بین چیدمان و کدهای ساختمان همچنان در پاسخ به نیازهای اجتماعی مانند مسکن، انعطاف پذیری آب و هوا و تغییرات تکنولوژیکی تکامل می یابد.

کد های مبتنی بر فرم

جدا سازی سنتی از استفاده؛ کدهای مبتنی بر فرم فیزیکی ساختمان ها – ارتفاع، جرم و ارتباط با خیابان – اغلب اجازه می دهد تا استفاده های مخلوط را کاهش دهد، این رویکرد می تواند درگیری ها را با کدهای ساختمان کاهش دهد، زیرا استانداردهای طراحی را اولویت می دهد که به طور طبیعی با ایمنی و نیازهای دسترسی هماهنگ می شوند. بسیاری از شهرها به عنوان بخشی از ابتکارات رشد هوشمند، کدهای مبتنی بر فرم را اتخاذ می کنند.

کدهای ساختمان مبتنی بر عملکرد

به جای قوانین پیش نویس، برخی از حوزه های قضایی به سمت کدهای مبتنی بر عملکرد حرکت می کنند که نتایج مطلوب را مشخص می کنند (به عنوان مثال، امتیاز مقاومت در برابر آتش) به جای مواد خاص یا اجتماعات خاص، این امر انعطاف پذیری بیشتری به طراحان می دهد، اما نیاز به هماهنگی دقیق با منطقه بندی دارد تا اطمینان حاصل شود که راه حل های عملکردی نقض محدودیت های بعدی یا استفاده نمی کنند.

سبز و Resilient Codes

Zoning می تواند سقف های سبز، پانل های خورشیدی یا ایستگاه های شارژ وسایل نقلیه الکتریکی را تشویق کند، اما کدهای ساختمان باید اطمینان حاصل کنند که این ویژگی ها ایمن و ساختاری هستند، به طور مشابه، به عنوان افزایش سطح دریا، کد های ساختمان در مناطق ساحلی استانداردهای مقاومت سیل را تشدید می کنند، که می تواند با منطقه ای که توسعه متراکم در برنامه ریزی یکپارچه را تشویق می کند، برای آشتی دادن این اهداف ضروری است.

معرفی بازی Streamlined Trials for a مقرون به صرفه

بسیاری از کشورها و شهرها اکنون اجازه می دهند تا تحولات درست که مانع از برخی از مناطق بندی شده برای پروژه های مسکن مقرون به صرفه است، با این حال، این پروژه ها هنوز هم باید با تمام کدهای ساختمان مطابقت داشته باشند.سیاست گذاران در حال بررسی راه هایی برای هماهنگ کردن دو سیستم هستند، مانند برنامه های ساختمانی که پیش از تایید شده است که با هر دو منطقه بندی و الزامات کد، کاهش زمان بررسی مجوز.

گام های عملی برای حرکت هر دو سیستم

در ابتدا شروع به کار کنید؛ ، منطقه بندی تحقیقاتی و ساخت الزامات کد قبل از خرید ملک یا متعهد به طراحی.
متخصصان برجسته: با یک معمار، وکیل منطقه ای یا مشاور کد که قوانین محلی را درک می کند، کار کنید.
برگزاری جلسات پیش از درخواست: [FLT 1] ملاقات با برنامه ریزی و ساخت کارکنان بخش برای شناسایی درگیری های بالقوه در اوایل.
نیاز به همپوشانی را در نظر بگیرید: [FLT 1] هنگام طراحی، توجه کنید که چگونه محدودیت های منطقه ای بعدی با حرکت ضروری کد، جدایی آتش و دسترسی به آن ارتباط برقرار می کنند.
برنامه ریزی برای اختلاف و یا درخواست: اگر درگیری اجتناب ناپذیر، زمان بودجه و پول برای به دست آوردن اختلاف و یا تغییرات کد.
به روز شوید: مقررات زودیینگ و کد های ساختمانی به صورت دوره ای تغییر می کنند؛ اطمینان حاصل کنید که پروژه شما مطابق با نسخه فعلی است.
همه چیز را مستند کنید؛ [FLT 1] سوابق تایید، مجوز، گزارش های بازرسی و مکاتبات با مقامات را حفظ کنید، این می تواند از شما در صورت بروز اختلافات محافظت کند.

نتیجه گیری

قانون و کدهای ساختمان جهان های جداگانه نیستند، بلکه دو نیمه از یک چارچوب نظارتی یکپارچه هستند که هر ساختاری که ما در آن زندگی می کنیم را شکل می دهد، زونینگ به پرسش پاسخ می دهد (FLT:0) چه چیزی می تواند در آن ساخته شود؟ [FLT 1] کد های ساختمانی که به طور منظم پاسخ می دهند، چه می توانند با استفاده از محدودیت های امنیتی جدید، و چه می توانند از یک پیش نویس تنظیمات ساختمان استفاده کنند.

برای مطالعه بیشتر، منابع را از انجمن برنامه ریزی آمریکایی و شورای بین المللی کد بررسی کنید. [۳] این سازمان ها راهنماهای دقیق، کدهای مدل و آموزش مداوم در رابطه در حال تکامل بین قوانین استفاده از زمین و استانداردهای ساخت و ساز ارائه می دهند.