تاثیر قوانین زودیینگ بر پروژه های مسکن مقرون به صرفه

رابطه بین مقررات منطقه ای و در دسترس بودن مسکن مقرون به صرفه یکی از مهمترین رانندگان هنوز نادیده گرفته شده بحران مسکن مدرن است، در حالی که کدهای منطقه ای در ابتدا برای محافظت از سلامت عمومی و استفاده از زمین های ناسازگار، تکامل آنها به ابزارهای محرومیت از لحاظ اساسی محدود شده است تامین مسکن، هزینه های اشباع شده، و الگوهای تقویت شده از مکانیزم های اقتصادی و تفکیک نژادی درک مکانیسم های خاص که از طریق توسعه دهندگان ضروری، و حمایت از فرصت های جامعه و حمایت از منابع مسکن و توسعه دهندگان ضروری است.

ریشه های Zoning: از بهداشت عمومی گرفته تا تمرین انحصاری

قانون زودیینگ در ایالات متحده با قطعنامه منطقه ای شهر نیویورک که ارتفاع ساختمان و زمین را تنظیم می کند برای محافظت از نور و هوا در مناطق شلوغ ده گانه آغاز شد، پرونده دادگاه عالی 1926 (FLT:0Villa از Euclid v. Ambler Realty Co. [۳] محرومیت از تنظیم مقررات اساسی، به طور گسترده ای از طریق محدودیت های شهری و خصوصی استفاده می کرد.

امروزه میراث منطقه بندی محرومیت در کدهای استفاده از زمین هزاران شهر آمریکا قرار دارد، با توجه به تجزیه و تحلیل سال 2019 توسط موسسه سیاست های زمینی ، بیش از 80٪ از زمین مسکونی در بسیاری از مناطق شهری منحصرا برای خانه های جداگانه تک خانواده منطقه ای است.این چگالی انحصاری در ترجمه مستقیم به هزینه های مسکن بالاتر توسط تعداد زمین های قابل دسترس است.

چگونه طبقه بندی های کوچک سازی، Affordability مسکن را شکل می دهند

منطقه مسکونی تک خانواده: بزرگترین موانع

محدود ترین دسته بندی، R-1 ( مسکونی تک خانواده)، به طور معمول هر چیزی غیر از خانه های جدا شده در بسیاری از با جلو سخت، طرف و عقب عقب را ممنوع می کند، حداقل اندازه های زیادی از 5000 تا 20،000 فوت مربع، و توسعه دهندگان برای گسترش هزینه های زمین در سراسر واحد های کمتر، مطالعه توسط موسسه Brooking] موسسه [FLT 1] یافت که به طور انحصاری مناطق شهری ارزان تر از خانه های مسکن و آپارتمان های کوچک تر است.

چند خانواده و مناطق استفاده ترکیبی: وعده و سقوط

مناطقی که اجازه می دهند دوبلکس، سه برابر، چهار مجتمع و ساختمان های آپارتمان بزرگتر (R-3، R-4) به لحاظ تئوری افزایش تراکم و کاهش هزینه های واحد را افزایش دهند، با این حال، این مناطق اغلب به صورت جغرافیایی محدود به نوار های کوچک در امتداد شریان های اصلی یا نزدیک مراکز تجاری هستند، حتی زمانی که استفاده از چند خانواده مجاز، محدودیت های جانبی - مانند نسبت کف-فر (FAR) و تنها هزینه های پارکینگ معمولی برای حداقل هزینه های پارکینگ، حداقل هزینه های شهری.

مناطق بیش از حد و توسعه واحد برنامه ریزی شده

مناطق بیش از حد انعطاف پذیری شهرداری ها را برای اجازه افزایش تراکم یا استانداردهای طراحی جایگزین در مناطق خاص، اغلب به عنوان یک معامله برای تعهدات مسکن مقرون به صرفه، توسعه واحد برنامه ریزی شده (PUDs) توسعه دهندگان را قادر می سازد تا واحد های خوشه ای را افزایش دهند و فضای باز را در عوض برای کمک هزینه های سخاوتمندانه تر حفظ کنند، در حالی که این ابزار می تواند سرعت تولید را تسریع کند، آنها به طور معمول نیاز به تصویب اختیاری از طریق برنامه ریزی کمیسیون شنوایی دارند، که به طور متوسط بررسی و درخواست های محدود شده توسط یک مجوز متوسط هزینه های بودجه اضافی از سال 2021.

مکانیسم های خاص کاهش عرضه و افزایش هزینه ها

اثر تجمعی قوانین متعدد منطقه ای ایجاد یک محیط نظارتی است که در آن ساخت هر چیزی جز مسکن لوکس از نظر اقتصادی خطرناک است.

• حداقل اندازه های زیادی - حداقل 100.000 فوت مربع در یک محله که هزینه زمین 200 دلار در هر فوت مربع به معنی هر واحد خانواده باید 2 میلیون دلار در هزینه های زمین قبل از ساخت و ساز آغاز می شود.
• [Floor-area نسبت [FAR] - محدود کردن کل مساحت یک ساختمان به 0.5 یا 1.0 برابر توسعه دهندگان منطقه بزرگ به ساخت افقی به جای عمودی، کاهش تعداد واحدها در هر هکتار و در نتیجه افزایش هزینه زمین در هر واحد.
• حداقل های قایقرانی - نیاز به دو فضای خارج از خیابان در هر واحد آپارتمان می تواند 400،000 دلار به هزینه هر واحد اضافه کنید. مطالعه توسط دانشگاه کالیفرنیا، لس آنجلس، دریافت که حذف حداقل پارکینگ می تواند هزینه های ساخت و ساز را به طور متوسط 12٪ در مناطق شهری کاهش دهد.
• H8] محدودیت - Caps از 35 تا 45 فوت به طور موثر محدود ساختمان به سه یا چهار داستان، جلوگیری از نوع چگالی که واحدهای مقرون به صرفه را از نظر مالی قابل استفاده در زمین با ارزش بالا است.
• الزامات جبران - حداقل موانع رد و شتم قابل استفاده از بسیاری از موارد را کاهش می دهد، به ویژه برای بسته های باریک.
• حداقل اندازه واحد - برخی از شهرها نیاز به تمام واحدها برای حداقل 800 یا 1000 فوت مربع، به طور خودکار محدود کردن توسعه میکروپارتها و یا واحدهای استودیویی کوچک که می تواند به کارگران با درآمد کم خدمت کند.

هنگامی که این ترکیب مقررات، آنها آستانه ای را ایجاد می کنند که توسعه از نظر اقتصادی امکان پذیر نیست. [۱] توسعه دهندگان با ساخت تنها واحدهای رده بالا که می توانند به اندازه کافی اجاره یا قیمت فروش برای پوشش هزینه های نظارتی، ترک شکاف مسکن مقرون به صرفه توسط یارانه های عمومی بسته بندی شده است، پاسخ می دهند تجزیه و تحلیل A 2022LT:0 پارکینگ اصلاحات به تنهایی می تواند ۱۰ تا ۲۰ درصد بیشتر واحدهای مسکن را در مناطق حمل و نقل عمومی بدون هیچ گونه یارانه عمومی باز کند.

اقتصاد شهر اسکار در بازارهای با تقاضای بالا

منطقه بندی محدود به عنوان یک کلاه تامین عمل می کند، ایجاد کمبود مصنوعی که قیمت زمین را بالا می برد (در مناطق مترو مانند سان فرانسیسکو، لس آنجلس و بوستون، قیمت هر فوت مربع از زمین منطقه برای مسکن چند خانواده معمولا سه تا پنج برابر بیشتر از مناطق زمینی است که برای استفاده از تک خانواده ها قابل مقایسه است، زیرا توسعه دهندگان برای تعداد محدودی از بسته هایی که به طور قانونی می توانند آن را بسازند، رقابت می کنند.

فراتر از تورم قیمت مستقیم، الگوهای رشد شهری محدود با فشار دادن ساخت و ساز جدید ([۱] به حومه های دور یا بروناورها که زمین ارزان تر است و مقررات شل تر هستند، پس از آن با "تقاضیب" مواجه می شوند تا زمانی که شما واجد شرایط "ساخت و ساز" هستید: آنها می توانند با پذیرش رفت و آمد های طولانی و هزینه های حمل و نقل بالا، این الگو سرعت گسترده شهری، بودجه های شهری و استفاده از وسایل نقلیه افزایش می یابد که به طور مشابه کاهش می یابد.

اصلاحات و مطالعات موردی قابل توجه

مینیاپولیس 2040: شهر حذف تک تک خانواده

در سال 2018، مینیاپولیس اولین شهر بزرگ ایالات متحده برای پایان دادن به منطقه بندی تک خانواده بود.The Minneapolis 2040 اجازه می دهد تا به سه واحد مسکن در هر مسکونی بسیاری، به طور موثر قانونی دوبلکس و سه برابر شدن در همه جا، شهرستان همچنین حداقل الزامات پارکینگ قابل اندازه گیری برای همه توسعه جدید و حداقل اندازه های بسیاری در مناطق کاهش یافته است.

هیوستون: پرونده ای برای هیچ کس

هوستون تنها شهر بزرگ آمریکایی بدون کد منطقه ای رسمی است، در عوض، از محدودیت های عملی، تجزیه و تحلیل زیرمجموعه و مقررات پارکینگ برای مدیریت استفاده از زمین استفاده می کند.این انعطاف پذیری به توسعه دهندگان اجازه می دهد تا به سرعت به تقاضای بازار واکنش نشان دهند و شهر حتی در دوره های رشد سریع منطقه ای هوستون قیمت مسکن نسبتا پایدار را حفظ کرده است.

پروژه داخلی پورتلند

پورتلند، اورگان، پروژه مسکونی Infill را در سال 2020 تصویب کرد و اجازه می داد سه برابر، چهارplexes و شش قطعه در بسیاری از خانه های تک خانواده محدود شده است، این سیاست همچنین حداقل اندازه های زیادی را در مناطق خاص کاهش داد و حداکثر مقادیر واحد را از اداره برنامه ریزی پورتلند نشان می دهد که 40٪ افزایش در مجوز برای انواع مسکن از دست رفته (dux، کاهش هزینه های ساخت و ساز هنوز هم قابل توجه است.

آمادگی دولت کالیفرنیا: SB 9 و AB 2097

کالیفرنیا تهاجمی ترین رویکرد سطح دولتی را برای رفع محدودیت های منطقه ای محلی اتخاذ کرده است. بیل شماره 9۲۱ مجلس سنا اجازه می دهد تا چهار واحد مسکن در بسیاری از خانه های تک خانواده، به طور موثر قانونی دوبلکس و بسیاری از تقسیمات دولتی در برابر قانون مسکن 2097 (20 از بین بردن حداقل پارکینگ برای پیشرفت های واقع شده در نیم مایل توقف عمده حمل و نقل در حالی که این قوانین بررسی محیط زیست - با بسیاری از جمله الزامات دولت - آنها نشان می دهد و تغییر، به عنوان نمونه های محلی - آنها نشان می دهد.

ASTSTATION: تعادل با Incentives

سیاست های انحصاری منطقه سازی (IZ) نیازمند توسعه دهندگان است تا درصد واحدهای جدید در پروژه های بازار را به عنوان مسکن مقرون به صرفه تنظیم کنند، هنگامی که به خوبی طراحی شده باشد، IZ می تواند یک جریان ثابت از واحدهای مقرون به صرفه را در مناطق با تراکم بالا تولید کند، با این حال، تعهدات بیش از حد می تواند تولید مسکن عمومی را با ساخت پروژه های مالی غیر قابل قبول، یک مطالعه جامع توسط مرکز نوآوری کاهش دهد (IFTT با کاهش هزینه های کاهش متوسط هزینه های کاهش یافته در مقایسه با هزینه های مسکن 10: 10٪).

هزینه های اجتماعی و زیست محیطی Zoning انحصاری

محدود کردن منطقه بندی صرفا یک ناکارآمد اقتصادی نیست؛ بلکه یک محرک جدایی نژادی و اقتصادی است. شیوه های منطقه بندی تاریخی به صراحت برای تمرکز فقر و حذف مردم رنگ طراحی شده است، در حالی که دادگاه عالی منطقه نژادی در سال 1917 را کاهش داد، حداقل الزامات مسکن مدرن، ممنوعیت مسکن چند خانواده، و فرآیندهای تایید اختیاری نیز نتایج مشابهی را تولید می کنند.

Zoning همچنین با انعطاف پذیری آب و هوا تداخل دارد.با فشار دادن توسعه به حومه های وابسته به خودرو و محدود کردن تراکم در مناطق غنی از حمل و نقل، محدود کردن منطقه گسترش گازهای گلخانه ای به ازای هر کپسوله کربن، برآورد موسسه توسعه حمل و نقل حمل و نقل چند خانواده نزدیک ایستگاه حمل و نقل شهری می تواند میزان حمل و نقل خانگی را 30 تا 50٪ کاهش دهد در مقایسه با خانه های تک خانواده، شهرهایی، از جمله دنور، و ساختمان های هدایت شده (TO) که وعده داده اند.

موانع قانونی و سیاسی برای کاهش اصلاحات

علی رغم اجماع گسترده در میان اقتصاددانان و برنامه ریزان شهری که اصلاحات منطقه ای ضروری است، مخالفت سیاسی محلی همچنان یک مانع نیرومند است. مالکان خانه اغلب با نگرانی از ارزش های اموال، ترافیک و یا شخصیت محله مخالفت می کنند، زیرا تصمیمات منطقه ای به طور معمول در سطح شهرداری با برنامه ریزی کمیسیون ها و شوراهای شهری، یک گروه کوچک از تغییرات ساکنان می تواند از این منطقه بهره مند شود که به ویژه منابع پویا و یا منابع شدید آن ها شکایت می کنند.

در پاسخ، چندین ایالت شروع به خالی کردن اختیارات منطقه ای محلی کرده اند. اورگن، کالیفرنیا، واشنگتن و ماساچوست همه قوانین تصویب شده را دارند که به شهرهایی که به دوبلکس یا سه برابر در زمین های مسکونی منطقه ای اجازه می دهند، این معافیت ها موجب چالش های قانونی بر اساس مقررات قانونی خانه می شوند. A 2023 در لس آنجلس استدلال کرد که 9 قانون اساسی کالیفرنیا را نقض می کند که تضمین استقلال محلی را تعیین می کند، هر گونه اقدام به عنوان یک روند تجدید نظر دولت در حال تسریع در مورد اصلاحات سیاسی است.

استراتژی های برای اصلاحات موثر در Zoning

دانلود بازی موبایل Near Transit Corridor

تراکم در اطراف حمل و نقل باعث به حداکثر رساندن سرمایه گذاری زیرساختی و کاهش وابستگی خودرو به شهرهایی مانند سیاتل، آرلینگتون، ویرجینیا و آستین مناطق اجباری TOD را تصویب کرده اند که اجازه می دهد ساختمان های 6 تا 12 داستان در نیم مایل توقف های حمل و نقل عمده، اغلب با داده های اولیه مسکن از سیاتل، نشان می دهد که پروژه های ساخته شده تحت فرمان TOD آن، 25٪ کاهش هزینه های تراکم زمین را در سراسر هزینه های تراکم زمین، زیرا هزینه های بیشتر از طریق هزینه های اضافی گسترش داده شده است.

حذف حداقل الزامات پارکینگ

ماموریت های پارکینگ در میان قوانین سخت افزاری هستند، زیرا آنها هزینه ثابت را برای هر واحد اعمال می کنند که به طور غیر قابل ملاحظه ای بر آپارتمان های کوچکتر، ارزان قیمت از جمله بوفالو، نیویورک؛ ادمونتون، آلبرتا؛ و سن دیگو حداقل الزامات پارکینگ را در سراسر شهر لغو کرده اند. تجزیه و تحلیل موسسه حمل و نقل و سیاست توسعه نشان داد که حذف حداقل پارکینگ در مناطق حمل و نقل و نقل کاهش هزینه های ساخت و ساز به طور متوسط 55،000 دلار و افزایش مجوز ساخت و ساز برای یک آپارتمان در یک آپارتمان و نقل و نقل و نقل و نقل و نقل و نقل 15٪.

معرفی برنامه با فرایندهای راست

هنگامی که پروژه ها نیاز به بررسی اختیاری دارند – مانند مجوز استفاده مشروط یا جلسات کمیسیون برنامه ریزی – آنها با تاخیر، مخالفت جامعه و هزینه های طراحی مجدد مواجه می شوند که می توانند قابلیت پرداخت را از بین ببرند و به پروژه هایی که مطابق با تمام استانداردهای عینی برای تصویب اداری، اغلب در هفته ها به جای ماه ها، آستین تگزاس، با فرایندهای راست برای دوبلکس، سه برابر، و واحدهای تایید شده توسط خانواده در سال 2020، و زمان متوسط کاهش مجوز اقامت در سال 2020، 30 درصد افزایش یافته است.

مناطق پر هزینه مسکن

یک منطقه اضافی را می توان به محله های خاص اعمال کرد تا تراکم اضافی، محدودیت های کاهش یافته یا الزامات پارکینگ پایین تر را در ازای تعهد به شامل واحدهای مقرون به صرفه، به عنوان مثال، پورتلند یک "4+1" ایجاد کرد که اجازه می دهد چهار واحد در هر واحد برای حداقل یک واحد برای درآمد 60٪ یا کمتر از درآمد متوسط رزرو شده است.

تامین مالی مکانیسم ها برای اجرای اصلاحات زودیینگ

اصلاحات کوچک به تنهایی نمی تواند بحران مسکن مقرون به صرفه را حل کند؛ باید با ابزارهای مالی هدفمند جفت شود.تخصوص معافیت های هزینه و مالیات کمک می کند تا هزینه های از جمله واحدهای دولتی مسکن خصوصی را جبران کند، سیاست های تخصیص مسکن خصوصی که اولویت پروژه ها را با مسکن مقرون به صرفه می کند، می تواند سرعت تولید منطقه را تسریع کند، به ویژه "ارزیابی ارزش" استراتژی هایی که به شهرداری ها اجازه می دهد حقوق تراکم افزایش یافته برای تامین مالی مسکن برای کمک هزینه های مسکن برای کاهش داده شده است، به عنوان مثال، به بخش خصوصی، به عنوان بخش خصوصی، کمک هزینه های انتقال مسکن، به عنوان مثال، به عنوان بخش مسکن، به عنوان بخش مسکن، کمک می کند.

مسیر رو به جلو: تعادل انعطاف پذیری با نیازهای جامعه

قوانین کوچک ذاتاً مضر نیستند – آنها قابلیت پیش بینی، استفاده های ناسازگار جداگانه را فراهم می کنند و می توانند از منابع محافظت کنند، اما هنگامی که منطقه بندی به یک ابزار محرومیت تبدیل می شود، هدف اصلی ارائه سرپناه برای تمام سطوح درآمد را تضعیف می کند. شواهد از مینیاپولیس، پورتلند، هوستون و کالیفرنیا نشان می دهد که اصلاح منطقه بندی برای اجازه تراکم بیشتر، کاهش پارکینگ و اندازه ماموریت، و تصویب جریان می تواند زمان تامین مسکن را افزایش دهد.

موانع سیاسی همچنان قابل توجه هستند، اما جریان در حال چرخش است.دولتی، افزایش آگاهی عمومی از بحران مسکن، و موفقیت اثبات شده اصلاحات افزایشی است که سیاست گذاران باید جوامع را زود درگیر کنند، به وضوح مزایایی را از قبیل بهبود حمل و نقل و فضاهای عمومی برقرار کنند و اطمینان حاصل کنند که توسعه جدید شامل حفاظت از اجاره دهندگان موجود با طراحی متفکرانه و اصلاح سرمایه گذاری پایدار، ارائه می دهد گسترش یکی از اهرم های مقرون به صرفه تر، و مقرون به صرفه تر.