تاثیر شرایط بازار املاک و مستغلات محلی بر بستن زمان

مدت تعطیلی املاک و مستغلات می تواند به طور قابل توجهی بسته به شرایط بازار محلی متفاوت باشد. درک اینکه چگونه این عوامل بر زمان بسته شدن تاثیر می گذارند می تواند به خریداران، فروشندگان و عوامل بهتر برای فرآیند آماده سازی کند، استرس را کاهش دهد و از تاخیرهای گران قیمت جلوگیری کند، در حالی که میانگین ملی برای بسته شدن املاک به طور معمول بین 30 تا 60 روز کاهش می یابد، پویایی محلی می تواند آن را به خوبی فراتر از جدول زمانی که به طور منحصر به صرفه جویی در هر هفته های بازرسی در بازار محلی است، و بسته شدن آن را محدود می کند، فشار دهد.

درک شرایط بازار و تاثیر آنها بر بستن زمان

بازارهای املاک محلی بسیار از یکنواخت هستند، آنها با یک ترکیب پیچیده از عرضه و تقاضا، نشاط اقتصادی، رشد شغلی، محیط های نرخ بهره و حتی الگوهای آب و هوایی شکل می گیرند، این عناصر به طور جمعی تعیین می کنند که آیا روند بسته شدن مانند ساعت کار یا تبدیل شدن به یک کلید خروج از سیستم است.

بازارهای با مسئولیت بالا: سرعت و رقابت

در مناطقی که با تقاضای قوی مشخص می شوند – اغلب با رشد جمعیت، موجودی محدود یا امکانات مطلوب – خریداران اغلب خود را در شرایط رقابتی پیدا می کنند، پیشنهادات متعدد، بندهای تشدید و کاهش تنش ها به طور معمول در این محیط های سریع حرکت می کنند: زمان بستن زمان ها ممکن است کوتاه تر باشد. فروشندگان ممکن است با تاریخ های نزدیک سریع تر، و وام دهنده ها در طول فرآیند سریع تر، سرعت پایین تر، به عنوان مثال نهایی خریدار، سرعت پایین تر، به سرعت پایین آمدن با سرعت پایین تر از زمان بستن زمان های بازار، به عنوان مثال، به تاخیر در روند خرید گیفت کارت های شلوغ و یا بستن زمان های شلوغ، به عنوان مثال، به سرعت خرید گیفت کارت های بازار، به سرعت پایین، به عنوان مثال، به سرعت پایین تر، به عنوان مثال، بسته شدن به سرعت پایین تر، به سرعت پایین تر، بسته شدن به سرعت خرید گیفت کارت های بازار، بسته شدن به سرعت بالا، بسته شدن به عنوان مثال، بسته شدن به سرعت بالا، ممکن است.

بازارهای آهسته یا خریدار: صبر لازم

برعکس، در بازار خریدار – جایی که موجودی بیش از تقاضا و خانه ها بیشتر است – زمان های بسته شدن تمایل به کشش دارند. فروشندگان ممکن است نیاز به صبر در مذاکرات طولانی مدت، درخواست های بازرسی متعدد و مذاکره مجدد قیمت داشته باشند. Lenders همچنین ممکن است رویکرد محتاطانه تری را در بازارهای کندتر داشته باشند، اپلیکیشن ها گاهی اوقات نیاز به توجیه یا گسترش جدول زمانی اضافی دارند که به رسمیت شناختن دو هفته قبل از آن ها اجازه می دهد تا انتظارات مشتری را تنظیم کنند.

بازارهای متعادل: قابل پیش بینی اما تضمین نشده

در یک بازار متعادل، عرضه و تقاضا تقریبا برابر است.در اینجا، زمان بستن اغلب با میانگین های صنعت هماهنگ است، با این حال، حتی در بازارهای متعادل، عوامل محلی - مانند یک تغییر ناگهانی در نرخ بهره، تغییرات در اشتغال محلی یا قوانین جدید منطقه ای - می تواند زمان بندی کلیدی را مختل کند که شرایط بازار هرگز ثابت نیست؛ آنها به طور فصلی و در پاسخ گسترده تر به روند های اقتصادی آگاه و مشاوره محلی، که انتقال می دهد، تغییر اساسی است.

عوامل کلیدی که شرایط بازار محلی را برای بستن تاخیرها مرتبط می کنند

در حالی که آب و هوای بازار لحن را تنظیم می کند، چندین عامل خاص که به شرایط محلی وابسته هستند، به طور مستقیم بر چگونگی نزدیک شدن یک معامله تاثیر می گذارند. درک این عوامل به شناسایی موانع بالقوه جاده ای قبل از تبدیل شدن به مشکلات کمک می کند.

تاخیرهای ارزیابی و چالش های Valuation

در قدردانی سریع از بازارهای، برنامه ها اغلب تلاش می کنند تا با افزایش قیمت ها سرعت خود را حفظ کنند. Lenders به Appraisals متکی است تا تأیید کند که ارزش ملک با قیمت خرید مطابقت دارد، زمانی که ارزش های محلی به سرعت بالا می روند، ارزیابی کنندگان ممکن است نیاز به داده های فروش قابل مقایسه بیشتری داشته باشند، که می تواند زمان های طولانی را به نوبه خود برساند.

دسترسی به و بطری های Scheduling

در طول فصل های بازار اوج - به ویژه بهار و تابستان - بازرسان خانگی، سقف ها و متخصصان کنترل آفات اغلب روزهای یا حتی هفته ها قبل از آن رزرو می شوند.در بازارهای با تقاضای بالا، خریدار ممکن است بخواهد بلافاصله پس از پذیرش پیشنهادات، بازرسی های ارزشمند را برنامه ریزی کند، اما دسترسی بازرسان ممکن است تاخیر ایجاد کند.

پردازش مالیات و شرایط اقتصادی محلی

بهداشت اقتصادی محلی به طور مستقیم بر زمان پردازش وام دهنده تأثیر می گذارد، در بازارهایی که رشد شغلی قوی است و بیکاری پایین است، وام دهندگان ممکن است برنامه های وام مسکن را سریع تر پردازش کنند، با اطمینان از توانایی وام گیرندگان برای بازپرداخت.اما در مناطقی که رکود اقتصادی یا بیکاری بالا را تجربه می کنند، وام دهندگان اغلب استانداردهای سبک سازی شهر را سفت می کنند، درخواست اسناد اضافی مانند اثبات درآمد، نامه های توضیح دقیق و مسیرهای پیچیده تر می تواند اضافه شود.

بازار فصلی و تاثیر تعطیلات

فعالیت املاک و مستغلات از الگوهای فصلی قابل پیش بینی پیروی می کند.بهار و تابستان اولیه معمولا بالاترین حجم معامله را می بینند، اما سرعت می تواند با هزینه ای همراه باشد: هر ارائه دهنده خدمات - از شرکت های عنوان گرفته تا خدمه حرکت - در اواخر فصل پاییز و زمستان، کاهش حجم، اما در دسترس بودن تعطیلات (از طریق ژانویه) اغلب بسته شدن به دلیل کارکنان محدود، تعطیلی یخ یا زمان بازرسی آب و هوا، و هوا و یا کاهش آلودگی هوا، بسته شدن برخی از طریق گزارش های آب و غیره ممکن است به تاخیر در برخی از طریق برخی از گزارش های آب و هوا و یا کاهش آلودگی هوا و یا کاهش قیمت های آب و یا کاهش قیمت های آب و یا کاهش قیمت های آب و یا کاهش قیمت های آب و یا کاهش قیمت های آب و غیره.

تنظیم مقررات محلی و حقوقی Hurdles

بسته بندی املاک توسط قوانین ایالتی و محلی اداره می شود که می تواند به طور گسترده ای متفاوت باشد.برخی از ایالت ها نیاز به نمایندگی از وکیل برای بستن دارند، در حالی که برخی دیگر به شرکت های عنوان تکیه می کنند، شهرداری های خاص دارای افشای خاص، مالیات انتقال یا الزامات بررسی زیست محیطی هستند که به طور مثال، خواص در مناطق سیل ساحلی نیاز به افزایش دارند؛ خانه ها؛ در مناطق تاریخی ممکن است نیاز به تاییدیه و یا وکیل محلی داشته باشند که پیش بینی می کنند که این موارد خاص را از دست رفته است به این موارد خاص جلوگیری از دست رفته است که این موارد خاص جلوگیری از این موارد خاص است که من جلوگیری کنند.

استراتژی های برای تاخیر در مییت و بستن سرعت

در حالی که شما نمی توانید بازار را کنترل کنید، می توانید آماده سازی و پاسخ خود را کنترل کنید، استراتژی های زیر برای کمک به خریداران، فروشندگان و عوامل به حداقل رساندن تاثیر شرایط بازار محلی در زمان های بسته بندی طراحی شده اند.

کار با متخصصان محلی تجربه

ارزش یک نماینده املاک و مستغلات فصلی که بازار محلی را می شناسد نمی تواند بیش از حد تعیین شود.یک نماینده که می داند کدام محله ها دارای برنامه های سریع تر هستند، که بازرسان قابل اعتماد هستند و وام دهندگان کارآمدترین آنها هستند می توانند شما را از تنگناها به طور مشابه، استخدام یک شرکت محلی یا وکیل بستن که با الزامات منطقه آشنا است می تواند روز زمان بندی و درخواست دقیق تیم شما را اصلاح کند.

پیش از اثبات شده (نه فقط قبل از اصلاح)

نامه پیش از رضایت نشان می دهد که شما قبلاً تحت بررسی اعتبار و تأیید درآمد قرار گرفته اید؛ در بازارهای رقابتی، این امر به فروشندگان اجازه می دهد تا احساس اعتماد به نفس داشته باشند، اما پیش از ارزیابی نیز از خریدار بهره مند می شود: به این معنی است که وام دهنده قبلاً شروع به پردازش اسناد خود کرده است، که زمان بین پذیرش و تایید وام را کوتاه می کند.

بازرسی های برنامه ریزی و ارزیابی ها بلافاصله

هنگامی که یک پیشنهاد پذیرفته می شود، منتظر نمانید تا بازرسی های برنامه ریزی شده را انجام دهید. بسیاری از خریداران فرض می کنند که یک دوره بازرسی 10 روزه دارند، اما اگر بازرس به مدت 14 روز رزرو شده باشد، شما قبل از اینکه حتی پیشنهاد را انجام دهید، اگر امکان دارد، به طور مشابه، از وام دهنده خود بخواهید که برنامه را به محض امضای قرارداد، سفارش دهد.

انعطاف پذیری با تاریخ های بسته شدن

در حالی که طبیعی است که بخواهید یک تاریخ بسته شدن شرکت داشته باشید، ساخت یک بافر می تواند مانع از ناامیدی شود. Agents اغلب توصیه می کند که در روز چهارشنبه یا پنجشنبه به جای یک جمعه بسته شود، زیرا اگر مسائل مطرح شود، هنوز بقیه هفته را برای حل و فصل آنها دارید، ارائه یک پنجره بسته بندی انعطاف پذیر از چند روز می تواند بدون ایجاد پسوند یا جریمه، تاخیر ایجاد کند.

ارتباط برقرار کردن با همه طرف ها

بسته بندی املاک شامل بسیاری از قطعات متحرک است: خریدار، فروشنده، وام دهنده، بازرس، بازرس، شرکت عنوان و گاهی اوقات وکلا. ارتباط نادرست یکی از رایج ترین علل تاخیر است. ایجاد یک طرح ارتباطی روشن از روز اول - گاهی اوقات چک کردن، جدول زمانی مشترک، و یک گروه ایمیل می تواند همه را در هم تراز نگه دارد اگر یک تاخیر شناسایی شده است، اغلب زمان مشروط برای تنظیم پرونده وام دهنده در حال اجرا، اگر دیرین در حال اجرا است، گاهی اوقات می تواند تاخیر در حال اجرا شود.

تکنولوژی و ابزار بسته بندی دیجیتال

در بسیاری از بازارها، سیستم عامل های امضای الکترونیکی (به عنوان مثال، DocuSign، پورتال های e-fix) می توانند سرعت تبادل سند را افزایش دهند.از راه دور آنلاین، در حال حاضر قانونی در بسیاری از ایالت ها، اجازه می دهد خریداران و فروشندگان برای بستن اسناد از هر نقطه، حذف نیاز به بازدید های شخصی که می تواند با سفر یا زمان بندی مشکلات به تأخیر بیفتد.

پیشنهاد نقدی یا وام پل را در نظر بگیرید

در بازارهای رقابتی، پول نقد اغلب به اندازه 14 روز نزدیک می شود زیرا آنها نیاز به وام دهنده را دور می زنند و زیر نوشتن، اگر شما یک خریدار با سهام قابل توجهی از فروش خانه قبلی یا دسترسی به دارایی های اوراق قرضه قبلی هستید، در نظر بگیرید که یک پیشنهاد نقدی را بخوانید - یا حداقل پیشنهاد با پرداخت بزرگ که قدرت مالی را برای فروشندگان نشان می دهد، پذیرش یک پیشنهاد نقدی می تواند به شما کمک کند تا جزئیات فعلی خود را به فروش برسانید.

تنوع منطقه ای: چگونه بازارهای محلی Differ

برای درک واقعی تاثیر شرایط محلی بر زمان بسته شدن، به بررسی نمونه های خاص منطقه ای کمک می کند. املاک و مستغلات به شدت محلی است و آنچه در یک شهر صادق است ممکن است در یک دیگر بی ربط باشد.

مناطق متروپولیتن بزرگ

در شهرهایی مانند نیویورک، سان فرانسیسکو و لس آنجلس، فرآیند بسته شدن اغلب با تایید هیئت مدیره Co-op، سوپر دروغ ها و مستندات HOA پیچیده است، این هیئت مدیره باید خریدار را تایید کند، که به ویژه می تواند هفته ها جستجو در این بازارهای شهری فشرده را انجام دهد، ممکن است تاریخچه مالکیت پیچیده را نشان دهد، در حالی که تقاضا به طور کلی بالا است، پیچیدگی های لجستیکی که اغلب اوقات بسته شدن حجم ساختمان های عمومی را افزایش می دهد، به طور متوسط 40 روز ساده و در مقایسه با خریداران، و قیمت های جدید، و قیمت 40 روز، بسته شدن، و قیمت های املاک و قیمت های جدید، بسته شدن، می تواند استفاده از نزدیک شدن، و قیمت های جدید، و قیمت های جدید، بسته شدن به طور متوسط، به طور ساده تر از خریداران، بسته شدن، و همچنین بازدید کنندگان را به طور معمول، و همچنین محدودیت های جدید، و قیمت های جدید، بسته شدن به طور معمول، بسته شدن به طور معمول، بسته شدن به طور معمول، بسته شدن به طور معمول، بسته شدن به طور ساده تر از خریداران، بسته شدن به طور معمول، بسته شدن به طور معمول، بسته شدن حجم ساختمان های فروش املاک و همچنین فروش املاک و همچنین فروش املاک و همچنین فروش املاک و همچنین محدودیت های جدید

بازارهای روستایی و زیرزمینی

در مناطق روستایی، چالش اغلب کمبود ارائه دهندگان خدمات است.یک ارزیابی کننده واحد ممکن است به کل شهرستان خدمت کند و دسترسی آنها می تواند محدود باشد. بازرسی های مسکن ممکن است طولانی تر به برنامه ریزی، و نظرسنجی اموال ممکن است عقب افتادگی یابد در مقابل، ماهیت رقابتی کمتر این بازارها می تواند به معنای اختلافات کمتر و مذاکرات نرم تر باشد.

بازنشستگی و بازارهای تعطیلات

در بازارهای محبوب با بازنشستگان یا خریداران خانه دوم - مانند فلوریدا، آریزونا یا کارولینا - زمان های بسته شده می تواند تحت تاثیر مهاجرت فصلی قرار گیرد. عجله زمستانی "snowbird" می تواند ارائه دهندگان خدمات را غرق کند، در حالی که ماه های تابستان در دریاچه یا مناطق کوهستانی شاهد افزایش در معاملات هستند. علاوه بر این، این بازارها اغلب نیاز به خریداران خارج از کشور برای هماهنگ کردن راه دور و تامین مالی، اضافه کردن الگوهای آگاهی حیاتی برای هر کسی است.

معاملات بین المللی و Cross-Border

املاک نزدیک به مناطق مرزی یا کسانی که سرمایه گذاران خارجی خریداری کرده اند ممکن است شامل مراحل قانونی اضافی مانند FIRPTA (سرمایه گذاری قانونی در قانون مالیات املاک واقعی) در ایالات متحده یا زمان مبادله ارز باشد.این می تواند هفته ها را به بستن زمان اضافه کند.

چگونه خریداران و فروشندگان می توانند از شرایط بازار برای مزایای خود استفاده کنند

به جای ترس از شرایط بازار، شرکت کنندگان باهوش می توانند از آنها برای بهینه سازی جدول زمانی بسته شدن خود استفاده کنند.

خریداران

• در یک بازار گرم: تمرکز بر وام های پیش نوشته شده، تاریخ های بسته بندی انعطاف پذیر، و حداقل موافقت نامه برای ایستادگی کردن آماده برای بازرسی و بازرسی (اگر شما دارای ذخایر نقدی) و یا پیشنهاد برای پوشش شکاف های پر تنش.
• در یک بازار سرد: بهره برداری کامل از دوره های طولانی مدت و سخت افزاری، درخواست امتیازات فروشنده برای پوشش هزینه های بسته بندی و یا تعمیرات بیشتر بسته شدن به هم تراز با برنامه حرکت خود را.
• بر موجودی محلی نظارت کنید: در بازارهای با بسیاری از خانه های ساختمانی جدید، ارتباطات مستقیم با سازندگان گاهی اوقات می تواند از زمان تکمیل خانه، سرعت بسته شدن را افزایش دهد.

برای فروشندگان

• در بازار خریدار: آماده برای ارائه انگیزه مانند گارانتی خانه و یا پرداخت برای نرخ خرید.
• در بازار فروشنده: از پیشنهادات متعدد برای انتخاب یکی با قوی ترین تامین مالی و سریع ترین پیشنهاد نزدیک استفاده کنید، یک "پیش بینی کننده" را در نظر بگیرید تا خطر غافلگیری های پس از اخراج را کاهش دهید.
• شفاف باشید: مسائل شناخته شده را به طور تقریبی برای جلوگیری از تاخیر از مذاکره مجدد پس از بازرسی، جدا کنید.

برای نمایندگی های املاک و مستغلات

• مشتریان خود را به اشتراک بگذارید: [FLT 1] قبل از پیشنهاد، انتظارات روشن در مورد زمان بسته شدن احتمالا بر اساس شرایط محلی فعلی ارائه جدول زمانی نوشته شده و چک لیست.
• یک لیست از فروشندگان را در نظر بگیرید: یک دایرکتوری به روز شده از بازرسان قابل اعتماد، ارزیابی، وام دهندگان و شرکت های عنوان که به طور مداوم در زمان انجام می دهند، نگه دارید.
• داده های بازار اکسپلورر: نرخ جذب محلی، روزهای رسانه ای در بازار را پیگیری کنید و به طور متوسط زمان بسته شدن این داده ها را با مشتریان به اشتراک بگذارید تا استراتژی خود را مطلع کنند.
• با پیگیری فعال باشید: یک چک هفتگی یا حتی روزانه با وام دهنده و شرکت عنوان می تواند مسائل بالقوه را در اوایل به ثبت برساند.

قرص های معمولی برای جلوگیری از

حتی با بهترین استراتژی ها، تاخیر های بسته بندی می تواند رخ دهد، در اینجا مشکلاتی وجود دارد که اغلب افراد را از گارد دور می کند:

• برآورد یک جدول زمانی استاندارد در همه جا اعمال می شود: هنجارهای محلی متفاوت است.در برخی از مکان ها، بسته بندی های 30 روزه معمول هستند؛ در برخی دیگر، 45-60 روز استاندارد است.
• وام دهنده اشتباه را به کار می برد؛ همه وام دهندگان در زمان پردازش برابر نیستند.یک بانک بزرگ ممکن است نرخ پایین را ارائه دهد، اما طولانی تر از یک اتحادیه اعتباری محلی است که بازار را می شناسد.
• به طور خلاصه به دنبال مقررات HOA و آپارتمان: در جوامع با انجمن های صاحب خانه، HOA باید اسناد (CC & Rs، بیانیه های مالی) را در یک بازه زمانی خاص ارائه دهد.
• آماده سازی برای تاخیر انتقال سیم: در روز بسته شدن، بودجه باید سیم کشی شود (اغلب 3 یا 4 PM زمان محلی) می تواند یک تاخیر یک روزه ایجاد کند اگر سیم دیر شود.
• تشخیص مسائل عنوان: یک جستجو عنوان ممکن است دروغ، سهولت و یا اختلافات مالکیت را آشکار کند. حل این موارد می تواند هفته ها طول بکشد.

نقش تکنولوژی در کوتاه کردن زمان

صنعت املاک به تدریج از ابزارهای دیجیتال استفاده می کند که می تواند بدون در نظر گرفتن شرایط بازار، زمان بندی های زمانی را فشرده کند.

مدل های خودکار ویت (AVMs)

در برخی موارد، وام دهندگان می توانند به جای پرکاری از AVM ها استفاده کنند، به ویژه برای بازپرداخت وام مسکن یا وام مسکن های کم خطر، این می تواند روزها را از فرآیند حذف کند، در حالی که Appraisals استاندارد برای معاملات خرید باقی می ماند، استفاده رو به رشد از AVM در برخی از بازارهای کمک به کاهش تخفیف های Appraisal.

نام دیجیتال و پلتفرم های Escrow

شرکت هایی مانند Qualia و Notarize اتاق های بسته بندی دیجیتال را ارائه می دهند که در آن همه اسناد آپلود می شوند، بررسی می شوند و به صورت آنلاین امضا می شوند.این سیستم عامل ها با سیستم های وام دهنده ادغام می شوند تا پیشرفت در زمان واقعی را پیگیری کنند.در بازارهایی که چنین پلتفرم هایی به طور گسترده ای مورد استفاده قرار می گیرند، زمان بسته شدن را می توان تا 20 تا 30 درصد کاهش داد.

قراردادهای هوشمند و بلاک چین

اگرچه هنوز در حال ظهور است، معاملات املاک مبتنی بر بلاک چین پتانسیل خودکار سازی و انتقال عنوان را دارند، اما زمان های بسته شدن به روزها را به جای هفته ها کاهش می دهند. چند منطقه پیشگام در ایالات متحده شروع به پذیرش سوابق مالکیت دیجیتال کرده اند.

نتیجه گیری

تاثیر شرایط بازار املاک محلی در زمان بسته شدن عمیق و چند وجهی است.از سرعت خشمگین بازار فروشنده تا جدول زمانی کشیده بازار خریدار، هر محیط محلی مجموعه ای از چالش ها و فرصت های خود را به ارمغان می آورد، موفقیت در تلاش برای مبارزه با بازار نیست، بلکه در درک ریتم های آن و آماده سازی آن با جمع آوری یک تیم محلی قوی، بازرسی فعال با اطمینان و اطمینان از اینکه شما در حال حاضر با بستن فرصت های بازار خود هستید، و بدون اینکه مشتریان باز است، می توانید به یاد داشته باشید و بدون اینکه آیا می توانید با بستن شرایط فروش محلی، و بستن فرصت های منحصر به روز گذشته، و بسته شدن با استفاده از طریق بستن فرصت های منحصر به فرد، و بستن فرصت های فروش سایت، و بستن فرصت های منحصر به فرد، و بستن یک تیم های تجاری، بدون اینکه شما را به روز، و بستن یک تیم های تجاری، بدون اینکه شما، و بستن فرصت های تجاری، و بستن فرصت های تجاری، و بستن فرصت های خاص، بدون اینکه شما را به روز به فرد، بدون اینکه شما را به فرد، بدون اینکه شما را به روز گذشته، بدون اینکه شما را به روز تعطیل کردن آن ها، بدون اینکه شما را به روز، بدون اینکه شما را به روز، بدون اطلاع رسانی به روز، بدون اینکه