معاملات املاک و مستغلات می تواند به طور چشمگیری بسته به قوانین ایالتی و محلی حاکم بر آنها متفاوت باشد.این قوانین بر هر مرحله از بسته شدن اموال، از مذاکره قرارداد تا انتقال نهایی مالکیت، برای خریداران، فروشندگان و متخصصان املاک و مستغلات، نادیده گرفتن الزامات خاص دولت می تواند منجر به تاخیر، اختلافات قانونی، و یا حتی معاملات شکست خورده شود.این مقاله بررسی می کند که چگونه مقررات بسته شدن روند بسته شدن در سراسر قوانین چشم انداز پیچیده، و افشای تفاوت های اساسی در روند افشای تفاوت های مربوط به جزئیات و افشای تفاوت های مربوط به جزئیات و افشای تفاوت های مربوط به این تغییرات اساسی است.

بنیاد: چرا قوانین دولتی در املاک و مستغلات اهمیت دارد

املاک در درجه اول در سطح ایالتی تنظیم شده است، ایجاد یک پچ از قوانین که به طور مستقیم بر هر بسته بندی تاثیر می گذارد، در حالی که قوانین فدرال مانند قانون مسکن املاک و مستغلات (RESPA) الزامات پایه برای افشای و حساب های تنظیم شده، دولت ها دارای اختیارات گسترده ای برای دیکته کردن خاص از انتقال اموال، این قوانین به جنبه های بحرانی مانند اعتبار امضاهای الکترونیکی، اسناد لازم برای ثبت نام و مقررات مربوط به یک سیستم حقوقی، حتی در یک سیستم محلی بسته بندی شهری دیگر، می تواند یک سیستم محلی، اضافه کند.

این محیط قانونی غیر متمرکز به این معنی است که متخصصان املاک و مستغلات که در سراسر خطوط دولتی کار می کنند باید به طور مداوم دانش خود را به روز کنند، به عنوان مثال، یک عامل املاک و مستغلات مجاز در نیوجرسی که به خرید مشتری در پنسیلوانیا کمک می کند ممکن است نیاز به آشنا شدن با فرم های منحصر به فرد افشای املاک و مستغلات پنسیلوانیا، الزامات بیمه و نقش عوامل حل و فصل باشد.

تفاوت های کلیدی بین کشورها: یک Dive عمیق

الزامات Disclosure: از سختی تا حداقل

شاید مهم ترین تنوع در میان دولت ها در حوزه افشای وضعیت اموال باشد.بعضی از ایالت ها فرم های جامع و استاندارد شده فروشنده را که طیف وسیعی از مسائل بالقوه را پوشش می دهند، در حالی که برخی دیگر دارای حداقل الزامات یا به اصل معافیت (FLT:0caveat) هستند.[۱۰]

کشورهای پرکار: کالیفرنیا نمونه ای از یک دولت با تعهدات افشای فروشنده قوی است. فروشنده ها باید یک بیانیه انتقال دقیق انتقال دیسکلومین (TDS) را تکمیل کنند که لیست های نقص شناخته شده در سیستم های مربوط به اموال (تجزیه، برق، سقف)، اجزای ساختاری، و خطرات زیست محیطی مانند قالب، و یا قانون بالقوه آتش نشانی، نیاز به مناطق افشای خطرات خاص دارند (همچنین نیاز به افشای خطرات آشکار کردن مواد مخدر طبیعی دارند).

سایر ایالت ها با قوانین سختگیرانه افشای شامل آلاسکا هستند که به فروشندگان نیاز دارد تا نقص های مواد شناخته شده را فاش کنند و ایلینویز، که یک گزارش دقیق املاک واقعی را که همه چیز را از آسیب آب به آلودگی حشرات پوشش می دهد، ارائه می دهد.

کشورهای کم رنگ: در مقابل، برخی از ایالت ها الزامات افشای بسیار کمی را وضع می کنند. آلاباما، به عنوان مثال، تحت یک دکترین خاموش کننده رنگ اصلاح شده عمل می کند، به این معنی که فروشندگان به طور کلی نیاز به افشای نواقص شناخته شده ندارند، مگر اینکه یک رابطه جعلی یا پنهان سازی فعال وجود داشته باشد.

] دولتهای میانه-Ground: بسیاری از ایالت ها بین تگزاس سقوط می کنند، فروشندگان نیاز به تکمیل اطلاعیه افشای اعتبار فروشنده (که توسط کمیسیون املاک تگزاس اعلام شده است) دارند که وضعیت عمومی را پوشش می دهد اما دارای معافیت های خاص (به عنوان مثال، برای فروش محرمانه) قوانین افشای فلوریدا، نقص های نسبتاً متوسط و نگرانی های محیط زیست مانند تخلیه کالیفرنیا است.

درک این تفاوت ها برای خریدارانی که ممکن است فرض کنند که افشای دقیق فروشنده در همه جا استاندارد است، بسیار مهم است.یک خریدار که از کالیفرنیا به آلاباما نقل مکان می کند، اگر به فروشنده برای افشای داوطلبانه مسائل تکیه کنند، می تواند از نگهبان خارج شود.

روش های Escrow و Title: چه کسی صندوق ها را نگه می دارد؟

روشی که در آن سپرده های پول و صندوق های بسته بندی به طور قابل توجهی توسط دولت اداره می شود، برخی از ایالت ها دارای سنت قوی از شرکت های مستقل هستند، در حالی که دیگران به وکلا یا شرکت های عنوان با ادارات escrow تکیه می کنند.

Attorney ایالات: در شمال شرقی ایالات متحده، به ویژه در نیویورک، کانکتیک، و ماساچوست، وکلا نقش مهمی در روند بسته شدن ایفا می کنند، در نیویورک، معمول است برای هر دو خریدار و فروشنده نمایندگی توسط وکلا، و بستن خود اغلب در وکیل دفتر دادستان انجام می شود، به طور معمول نظارت بر عنوان مدیر عامل پرداخت مالیات بر حساب پرداخت، و نظارت بر حساب پرداخت مالیات بر حساب پرداخت مالیات بر حساب پرداخت مالیات بر حساب پرداخت، و تخفیف، و تخفیف، به طور کلی، به طور کلی، به طور کلی، تایید اعتبار، و حساب کاربری اعتماد به عنوان مدیر عامل، و بستن حساب کاربری، به طور کلی، به عنوان تخفیف حساب کاربری، به عنوان مدیر عامل، به طور کلی، به طور کلی، به طور کلی، بسته شدن حساب کاربری، به طور کلی، بسته بندی اعتماد به عنوان مدیر عامل، به طور کلی، بسته بندی حساب کاربری پرداخت می دهد.

ایالات شرکت های دارای مجوز / تی شرت: در بسیاری از کشورهای غربی و جنوبی، بسته بندی توسط عوامل مجاز یا شرکت های عنوان انجام می شود، تگزاس یک نمونه قوی است: کمیسیون املاک تگزاس تنظیم استفاده از افسران escrow، و اکثر معاملات مسکونی استفاده از یک شرکت عنوان که ارائه می دهد، اغلب نیاز به جمع آوری یک افسر بسته بندی خاص، در حالی که می تواند اسناد را جمع آوری کند، و یا افسران بسته بندی.

[FLT: 1 ] برخی از ایالت ها اجازه انعطاف پذیری را می دهند.در فلوریدا، یا وکلا یا شرکت های عنوان می توانند بسته بندی را اداره کنند، اما دولت نیاز دارد که تعهد بیمه عنوان قبل از بستن صادر شود.

این تفاوت های رویه ای بر جدول زمانی، هزینه و پیچیدگی بسته بندی ها تاثیر می گذارد.برای مثال، خریدار در نیویورک باید انتظار زمان بندی های طولانی را به دلیل فرآیند بررسی وکیل داشته باشد، در حالی که خریدار در تگزاس ممکن است روند رشد را بیشتر ساده تر کند اما باید از دستورالعمل های دقیق برای رسیدگی به پول آگاه باشد.

درخواست وکیل: یا اختیاری؟

در رابطه با روش های escrow درجه مشارکت اجباری وکیل است. تعدادی از ایالت ها نیاز به یک وکیل املاک و مستغلات در بستن دارند یا یک وکیل مجاز، عمل و سایر اسناد انتقال را آماده می کند.

] کشورهای دادستان وان: علاوه بر نیویورک ذکر شده در بالا، ایالت هایی مانند کارولینای جنوبی، گرجستان (برای برخی از مناطق)، و می سی سی سی سی سی سی سی سی سی سی نیاز به دخالت وکیل در بستن دارد، به ویژه سخت است: تنها یک وکیل مجاز کارولینای شمالی می تواند بسته شدن املاک و مستغلات را انجام دهد و آماده سازی اسناد حقوقی مانند اعتماد و توجه به این دولت ها و یا اغلب نیاز به اطمینان از طرف های محلی دارند.

[کشورهای انتخابی یا بدون نیاز: اکثر ایالت ها نیازی به وکیل ندارند که به صورت فیزیکی در حال حاضر باشد، اگرچه بسیاری از احزاب انتخاب می کنند که نمایندگی قانونی داشته باشند.در کالیفرنیا، شما می توانید یک معامله نقدی را بدون یک وکیل کامل کنید، اگرچه داشتن یکی برای معاملات پیچیده توصیه می شود، تگزاس به وکیل نیاز ندارد؛ esrow با بستن بسیاری از خریداران مشورت می کند و هنوز هم برای وکلا مشورت می کند.

حضور یا عدم وجود یک وکیل به طور قابل توجهی بر هزینه های بسته بندی تأثیر می گذارد.دولت های صادرکننده معمولا هزینه های قانونی بالاتری دارند، اما این هزینه ها بعدا می توانند از اختلافات قانونی جلوگیری کنند.

بستن هزینه ها و پیامدهای مالیاتی: تنوع در مالیات انتقال و هزینه های ضبط

هزینه های بسته شدن - هزینه های پرداخت شده در محل سکونت - شامل هزینه های وام دهنده، بیمه عنوان، ثبت هزینه ها و انتقال مالیات.دولت و قوانین محلی تعیین مقدار و تخصیص مالیات انتقال، که می تواند هزینه بزرگ است.

مالیات انتقال: برخی از ایالت ها مالیات انتقال املاک و مستغلات قابل توجهی را اعمال می کنند. نیویورک مالیات انتقال $ 2 در هر 500 $ در نظر گرفته (4 در هر 1000 دلار) برای اکثر املاک، به علاوه شهرستان اضافی و مالیات شهرستان در شهر نیویورک (تا 1.425٪ برای املاک با ارزش بالا) به طور مشابه، مریلند دارای یک مالیات دولتی است و اجازه نمی دهد تا برخی از کل مالیات بر اساس 1.5%، و یا تعداد کل مالیات بر اساس مالیات، اضافه کردن مالیات، به طور بالقوه، یک ایالت تگزاس، به طور بالقوه، اضافه کردن یک حساب مالیات، و یا کاهش 1.5%.

هزینه های ثبت نام: این ها توسط دولت های شهرستان تنظیم شده و می تواند به طور گسترده ای متفاوت است.هزینه ثبت برای یک عمل ممکن است 30 دلار در یک شهرستان و 200 در یک دیگر نیز اعمال می شود "مالیات پس انداز" هنگام ثبت یک سند وام.

در حالی که به طور مستقیم مالیات نیست، حق بیمه عنوان توسط دولت تنظیم می شود. برخی از ایالت ها نرخ استاندارد (به عنوان مثال تگزاس، که در آن وزارت بیمه تگزاس تنظیم بیمه بیمه عنوان بیمه، اطمینان از آنها در سراسر شرکت برای پوشش مشابه در ایالت های دیگر، نرخ های مختلف می تواند مورد مذاکره قرار گیرد و به طور موثر در مقایسه با این فروشندگان بیمه کمک می کند.

برای خریداران و فروشندگانی که از یک ایالت به کشور دیگر نقل مکان می کنند، این تفاوت های هزینه می تواند تکان دهنده باشد.یک فروشنده که به هیچ مالیات انتقال در کلرادو عادت ندارد، ممکن است از پیدا کردن یک لایحه مالیاتی ۱۰ هزار دلاری که در آن یک خانه ۵۰۰ هزار دلاری در نیویورک به فروش می رسد، متعجب شود.

زمان و قاره: چگونه قوانین دولتی بر بسته شدن تقویم تأثیر می گذارد

قانون ایالتی می تواند دوره های انتظار اجباری را دیکته کند یا دوره های منظم را گسترش دهد.

  • در نظر گرفتن و با توجه به دوره های مختلف: در تگزاس، قرارداد مسکونی استاندارد شامل یک دوره گزینه (معمولا 7 تا 10 روز) است که خریدار می تواند به هر دلیلی خاتمه دهد، خارج از آن دوره، خارج از قرارداد بسیار سخت تر می شود.در مقابل، قراردادهای کالیفرنیا اغلب 17 بازرسی روزانه دارند، اما می تواند برای برخی از زمان های خاص (به طور خاص) معاملات ".
  • الزامات ثبات: اکثر ایالت ها اجازه می دهند وام مسکن، اما زبان خاص و مهلت اغلب توسط قانون ایالتی اداره می شود.در نیویورک، وام مسکن جداگانه است که باید به طور خاص مذاکره شود، اشکال استاندارد کلرادو شامل یک مهلت مجوز وام، و اگر خریدار که در صورت عدم پرداخت هزینه جدی، از دست دادن پول، اگر آنها را به طور خاص از دست بدهند.
  • ] دوره انتظار انتظار برای اقامت: برای مثال، قانون فلوریدا نیاز به یک حق سه روزه برای بازپرداخت وام های مسکن خانه اما نه برای وام مسکن خرید وام مسکن، با این حال، برخی از ایالت ها دارای مقررات ویژه ای برای املاک در بیمه یا فروش کوتاه.
  • قوانین تعطیلی الکترونیکی و دور از راه دور: COVID-19 همه گیر تسریع پذیرش از راه دور آنلاین (RON)، اما قوانین دولتی متفاوت است. برخی از ایالت ها مانند فلوریدا، تگزاس، و ویرجینیا قوانین دائمی دارند که اجازه می دهد بسته شدن از طریق ویدئوکنت، دیگران مانند نیویورک، مقررات محدود یا نیاز به سرعت بستن، و به راحتی بستن خریداران، به طور خاص.

عوامل املاک و مستغلات باید اطمینان حاصل کنند که مشتریان خود را درک مهلت های پذیرش و که همه طرف ها به الزامات اطلاع رسانی خاص دولت پایبند هستند، از دست دادن یک مهلت به دلیل سوء تفاهم از قانون محلی می تواند منجر به از دست دادن سپرده پول جدی یا حق خاتمه قرارداد شود.

تاثیر بر خریداران و فروشندگان

مفاهیم مالی

قوانین خاص دولتی به طور مستقیم بر خط پایین مالی یک معامله تأثیر می گذارد، همانطور که اشاره شد، انتقال مالیات می تواند هزاران هزینه را به بستن، تاثیر گذاری پرداخت خالص برای فروشندگان و پول نقد مورد نیاز برای خریداران افزایش هزینه های قانونی، اما ممکن است خطر رسیدگی به پرونده های الکترونیکی را کاهش دهد. Escrow همچنین بر زمان دسترسی به صندوق تاثیر می گذارد: در برخی از ایالت ها، فروشنده ممکن است در روز تعطیلی، یا برای چند روز پردازش وجوه برای چندین روز پردازش شود.

حمایت های قانونی و خطرات

خریداران در ایالت های با تخفیف بالا دارای گزینه های قانونی بیشتری هستند اگر فروشنده نتواند یک نقص را فاش کند.در کالیفرنیا، خریدار می تواند برای نقض قرارداد یا تقلب شکایت کند اگر یک نقص شناخته شده افشا نشود.در یک حالت کم هزینه مانند آلاباما، تنها راه حل خریدار ممکن است برای تقلب فعال یا نادرست باشد که سخت تر است به فروشنده اثبات برساند، اغلب به دلیل تخفیف در ایالت های سخت تر توصیه می شود.

سرعت معاملات و برخی

در ایالت هایی که دارای الزامات افشای گسترده و مشارکت وکیل اجباری هستند، بسته بندی ها معمولاً طولانی تر می شوند.یک بسته بندی معمولی نیویورک ممکن است 60 تا 90 روز از قرارداد به کلیدها برسد، در حالی که بسته شدن تگزاس می تواند در 30 تا 45 روز با یک فرآیند صاف تکمیل شود، این موضوع برای خریداران در یک برنامه تنگ (به عنوان مثال، مکان یابی برای یک شغل) و فروشندگانی که به سرعت نیاز به خرید یک زمان دیگر دارند، می تواند زمان بیشتری را فراهم کند.

تاثیر بر حرفه ای املاک و مستغلات

برای عوامل، کارگزاران، وام دهندگان و متخصصان عنوان که در سراسر خطوط دولتی کار می کنند، سازگاری با قوانین مختلف یک چالش بزرگ است. بسیاری از متخصصان تمرین خود را به یک یا دو ایالت محدود می کنند تا از پیچیدگی جلوگیری کنند، با افزایش تحرک و کار از راه دور، مشتریان بیشتری به دنبال خرید یا فروش ملک در کشورهایی هستند که نماینده آنها مجوز ندارد.این منجر به رشد "توسعه شهری" شده است، اما نیاز به درک توافقنامه های عمل مجوز محلی ندارد.

شرکت های املاک و مستغلات ملی اغلب بخش هایی را برای معاملات بین دولتی اختصاص می دهند، اما عوامل مستقل باید خود را آموزش دهند.منابعی مانند انجمن ملی Realtors (NAR) راهنمایی در معاملات بین دولتی را ارائه می دهند، اما نمی توانند جایگزین آموزش های خاص دولتی شوند، به عنوان مثال، وام دهنده ای که وام مسکن در نیویورک را تشکیل می دهد باید با قوانین بانکی نیویورک مطابقت داشته باشد، ما محدودیت های منحصر به فرد و روش های شخصی سازی (فقط برای اداره کردن یک شرکت جداگانه) برای اداره می شود.

علاوه بر این، قوانین دولتی بر ساختارهای کمیسیون و روابط آژانس حاکم است، برخی از کشورها نیاز به افشای آژانس های نوشته شده در اولین تماس های اساسی دارند، در حالی که برخی دیگر قوانین متفاوتی برای آژانس دوگانه دارند.این برای نمایندگانی که خریداران و فروشندگان را در همان معامله نمایندگی می کنند، بسیار مهم است.

پیاده سازی معاملات چند دولتی املاک و مستغلات: نکات عملی

با توجه به پیچیدگی، در اینجا گام های عملی برای هر کسی که درگیر بسته شدن املاک و مستغلات است که شامل چندین حوزه قضایی است:

  1. ] متخصصان محلی: همیشه یک وکیل املاک و مستغلات یا نماینده مجاز و با تجربه در ایالت که در آن ملک قرار دارد را استخدام کنید.
  2. ] قوانین دولتی اولیه: قبل از ارائه، خریداران باید بررسی الزامات افشای، هزینه های معمول بسته بندی و انتظارات جدول زمانی. فروشنده ها باید تعهدات افشای خود را برای جلوگیری از پرونده های پس از افشای.
  3. استفاده از فرم های استاندارد با Addenda دولتی: فرم های ملی (به عنوان مثال، از NAR) اغلب شامل رانندگان خاص دولتی است که اطمینان حاصل می شود که این به جای قراردادهای عمومی که ممکن است غیر قابل اجرا باشد.
  4. ]برنامه برای تفاوت های مالیاتی: مشورت حرفه ای مالیاتی در مورد مالیات انتقال دولتی و محلی، و همچنین پیامدهای مالیاتی بالقوه برای املاک سرمایه گذاری و یا خانه های دوم.به عنوان مثال، برخی از ایالت ها "مالیات مالیات بر ارزش بالا" (مانند مالیات اضافی نیویورک در بیش از 1 میلیون دلار).
  5. ] الزامات مجوز را بررسی کنید: برای وام دهندگان، ارزیابی کنندگان و بازرسان: اطمینان حاصل کنید که آنها در حالت که اموال در آن قرار دارد مجوز دارند. وام دهندگان از دولت سرچشمه می گیرند باید مطابق با قوانین وام دهی دولتی، که ممکن است نیاز به افشای اضافی یا مجوز.
  6. قوانین محرمانه (در صورت لزوم) را رعایت کنید: [ [ ایالات بین معافیت قضایی و غیرقضاوت متفاوت است، این بر جدول زمانی برای معاملات اموال و دوره های رستگاری تاثیر می گذارد.

نتیجه گیری

تاثیر قوانین محلی بر بسته بندی املاک و مستغلات نمی تواند بیش از حد مشخص شود.از فرم های افشای جامع کالیفرنیا به مدل وکیل نیویورک به سیستم مبتنی بر شتاب تگزاس، هر دولت ارائه می دهد یک محیط نظارتی منحصر به فرد و یا تنظیم مقررات خاص که تجربه خریداران، فروشندگان و متخصصان را شکل می دهد، این تغییرات بر هزینه ها، جدول زمانی، حفاظت قانونی، و پیچیدگی کلی کار با توجه به دولت های خاص است که می تواند به اطلاع از معاملات خاص دولت است: