تاثیر آپاراتیسال ها بر روی زمان بسته شدن و فرآیند

هنگام خرید یا فروش یک خانه، چند گام به اندازه ارزیابی حرفه ای انجام می شود، که توسط یک ارزیابی مجاز انجام می شود، ارزش بازار املاک را بر اساس معیارهای عینی تعیین می کند. نتیجه آپاراتال به طور مستقیم بر تأیید وام مسکن، تاکتیک های مذاکره و - انتقادی - زمان بسته بندی یک جدول زمانی صاف است.

نقش آپاراتیسال ها در معاملات املاک و مستغلات

یک ارزیابی بی طرفانه یک برآورد بی طرف از ارزش ملک انجام شده توسط یک ارزیابی معتبر دولتی است. Lenders نیاز به یک ارزیابی قبل از تأیید وام مسکن برای اطمینان از مقدار وام مسکن از ارزش خانه نیست، این از وام دهنده در مورد پیش فرض محافظت می کند، زیرا اموال به عنوان وثیقه برای خریداران، برنامه پرداخت از اعتبار یک بازار عاطفی یا شرایط وابستگی به خانه، برای فروشندگان معتبر است.

فرآیند ارزیابی معمولاً پس از امضای قرارداد خرید اتفاق می افتد. وام دهنده دستور می دهد که برنامه از طریق یک شرکت مدیریت آپاراتال (AMC) برای حفظ استقلال انجام شود. ارزیابی سپس بررسی اموال، عکس های داخلی و ویژگی های خارجی، اندازه گیری و تحقیقات قابل مقایسه فروش (comps) در سه تا شش ماه گذشته، گزارش زمان بندی و زمان بندی آن، معمولاً برای تکمیل و محدودیت های بازار و محدودیت های کامل، می تواند طول بکشد.

Lenders به ارزش ارزیابی شده برای محاسبه نسبت وام به ارزش (LTV) اعتماد دارند، اگر ارزش ارزیابی شده در یا بالاتر از قیمت خرید باشد، LTV در پارامترهای قابل قبول سقوط می کند و وام به جلو حرکت می کند.اگر ارزش ارزیابی شده زیر قیمت خرید باشد، LTV از محدودیت ها تجاوز می کند، باعث نیاز برای مذاکره مجدد یا کاهش هزینه های بزرگ تر می شود.

چگونه Appraisals بر روی بستن Timeline تاثیر می گذارد

Appraisal نقطه لولا در فرایند بسته بندی است.هنگامی که قرارداد خرید امضا شد، ساعت شروع به تیک زدن به تاریخ بسته شدن می کند.برنامه باید تکمیل شود و بررسی شود قبل از وام دهنده می تواند تایید نهایی، شناخته شده به عنوان "پاکسازی به پایان رسید" هر تاخیر در برنامه - چه به دلیل زمان بندی، داده های کم ارزش، و یا تاریخ ارزیابی محتوا - بسته شدن.

هنگامی که بازی های آپاراتال یا قیمت خرید را رد می کنند

این سناریوی ایده آل است. ارزش ارزیابی تأیید می کند که خریدار قیمت بازار منصفانه را پرداخت می کند و وام دهنده هیچ دلیلی برای تأیید وام مسکن ندارد. روند بسته شدن در زمان بندی ادامه می یابد، با خدمت آپاراتی به عنوان یک نقطه عطف به جای یک مانع، تقریباً در همه موارد، یک برنامه مطلوب اجازه می دهد تا معامله از طریق اسناد نهایی بدون وقفه در ابتدا به عنوان یک نوع وام محلی بسته شود و به طور معمول بسته به نوع وام محلی، بسته به 45 روز قبل از حد مجاز است.

وقتی که آپاراتال در پایین می آید

یک ارزیابی پایین – که در آن ارزش ارزیابی شده زیر قیمت خرید توافق شده قرار می گیرد – رایج ترین علت تاخیر مربوط به آپاراتال است.هنگامی که این اتفاق می افتد، وام دهنده تنها وام مسکن را بر اساس ارزش پایین تر تأیید می کند. خریدار با کمبود قیمت خرید و ارزش ارزیابی شده مواجه است.

مذاکرات پس از یک برنامه کم می تواند روزها یا حتی هفته ها طول بکشد. نماینده خریدار به طور معمول گزارش ارزیابی را به نماینده فروشنده ارائه می دهد، همراه با پشتیبانی از شرکا یا اسناد که ممکن است ارزش بالاتری را توجیه کند، فروشنده ممکن است موافقت کند تا قیمت را کاهش دهد، خریدار ممکن است پرداخت خود را کاهش دهد یا هر دو طرف ممکن است سازش کنند.

طول تاخیر بستگی به این دارد که چگونه طرف ها به سرعت پاسخ می دهند.یک فروشنده که بلافاصله کاهش قیمت را می پذیرد ممکن است در عرض یک هفته بسته شدن را ادامه دهد. فروشنده ای که با قیمت اصلی مقابله می کند یا اصرار می کند می تواند مذاکره مجدد را به دو یا سه هفته آینده ادامه دهد.

وقتی که قانون اساسی مسائل را مطرح می کند

گاهی اوقات یک برنامه تنها بر ارزش تمرکز نمی کند، بلکه نگرانی های مربوط به وضعیت اموال را نیز نشان می دهد. Apprs یادآوری خطرات ایمنی، مسائل ساختاری یا نقض کد که ممکن است بر عادت خانه یا اعتبار وام مسکن تاثیر بگذارد، ممکن است لازم باشد که Lenders قبل از بستن، به ویژه برای FHA یا وام های VA، که استانداردهای دقیق اموال مورد نیاز دارند، تعمیرات زمان بندی شده را به عنوان یک روز قبل از بستن مجدد، و تعداد کمی از بستن مجدد، انجام دهد.

وقتی نوبت به آرامی است

حتی اگر آپاراتال در نهایت از قیمت خرید پشتیبانی کند، یک چرخش آهسته می تواند تاریخ بسته شدن را به عقب برگرداند. تقاضای بالا در بازار رقابتی، کمبود ارزیابی در مناطق روستایی یا خواص پیچیده که نیاز به تجزیه و تحلیل بیشتر دارند می تواند باعث تاخیر خریداران و فروشندگان به طور یکسان برای یک پنجره بالقوه 10 تا 14 روز کسب و کار، به جای ارتباط استاندارد با وام دهنده برنامه ریزی برای بستن وضعیت واقعی است.

عواملی که بر نتایج آپاراتال تأثیر می گذارند

Apprsition از ترکیبی از داده های مالکیت و تجزیه و تحلیل بازار برای به دست آوردن یک ارزش استفاده می کنند. چندین عامل کلیدی بر شماره نهایی تأثیر می گذارند و درک آنها می تواند به خریداران و فروشندگان کمک کند تا مسائل بالقوه را پیش بینی کنند.

شرایط بازار

بازارهای املاک و مستغلات هرگز ثابت نیستند.در بازار فروشنده با قیمت های به سرعت در حال افزایش، Appraisals اغلب پشت قیمت خرید قرار می گیرند، زیرا ارزیابی کنندگان وابسته به فروش بسته از سه تا شش ماه گذشته هستند، این مقایسه ها ممکن است منعکس کننده مقادیر پایین تر از دوره های قبلی باشد، در مقابل، در بازار خریدار که قیمت ها در حال کاهش است، Appraisals ممکن است در خرید بالاتر باشد، اما نوسانات قیمت های معمول، و تغییرات فروش.

وضعیت مالکیت و ارتقاء

یک خانه به خوبی نگهداری شده با به روز رسانی های اخیر تمایل به ارزیابی بالاتر از یک ملک مشابه در نیاز به تعمیرات دارد. Apppers نگاهی به وضعیت سیستم های عمده (roof، HVAC، لوله کشی، برق)، و همچنین ویژگی های آرایشی مانند کفپوش، رنگ و لوازم آشپزخانه، ارتقاء های اخیر مانند پنجره های جدید، حمام بازسازی شده، یا بهبود انرژی کارآمد، با این حال می تواند به طور قابل توجهی جزئیات را ارائه دهد، و یا عدم دسترسی به طور قابل توجهی از منابع کلیدی.

فروش مقایسه (Comps)

ارزیابی سه تا پنج ویژگی فروخته شده را انتخاب می کند که در اندازه، سن، محل و ویژگی های مشابه هستند.این مقایسه ها مبنای ارزش گذاری را تشکیل می دهند.اگر این مقایسه ها از یک محله مختلف مشابه باشند، تفاوت های قابل توجهی دارند، یا در یک تصویر مربع بسیار متفاوت هستند، ارزیابی کننده ممکن است ارزش را به سمت پایین تنظیم کند، مقایسه قوی که در یک محدوده خرید بالاتر فروخته شده و با قیمت های خرید قبلی، قیمت های فروش شده را ارزیابی کند و پشتیبانی از طریق یک لیست خرید، می تواند به فروش کمک کند و قیمت های اخیر.

مکان های مکان یابی

محل یک راننده ارزش اصلی است.خانه ها در مناطق مدرسه مطلوب، نزدیک به امکانات، و یا در محله های کم جرم تمایل به ارزیابی بالاتر است، در حالی که املاک نزدیک به بزرگراه ها، مناطق صنعتی یا سیلپلکسلین ممکن است ارزش های پایین تر دریافت کنند. The Rater همچنین اندازه، مشاهده و روند کلی محله را در نظر می گیرد.

تخصص ارزیابی و دانش محلی

همه ارزیابی ها به همان اندازه با هر بازار آشنا نیستند. یک ارزیابی کننده که در درجه اول در مناطق شهری کار می کند ممکن است فاقد بینش در بازارهای روستایی یا طاقچه باشد، این می تواند منجر به جبران نادرست یا تنظیمات وضعیت نادرست شود. Lenders به طور معمول از طریق AMCs برای اطمینان از استقلال چرخش می کند، اما احزاب می توانند درخواست کنند که ارزیابی کننده تجربه اخیر در محله خاص تجربه خاص تجربه دارد، ارزیابی های محلی با واقعیت های قابل اعتماد بیشتری تولید می کند.

حرکت در چالش های مشترک

حتی با آماده سازی دقیق، چالش های آپاراتال می توانند بوجود آیند و بدانند که چگونه هر سناریو را کنترل کنند، استرس را کاهش می دهد و بسته شدن را در مسیر نگه می دارد.

برنامه های کم: رنتی یا تجدید نظر

اگر نرم افزار در پایین باشد، خریدار و فروشنده چندین گزینه دارند. ساده ترین گزینه مذاکره مجدد است. خریدار می تواند از فروشنده بخواهد تا قیمت را به ارزش ارزیابی شده کاهش دهد، به ویژه اگر بازار متعادل باشد یا اگر انگیزه فروش داشته باشد، خریدار می تواند پرداخت را برای پوشش شکاف افزایش دهد، به شرطی که اختلاف پولی در دسترس باشد (معمولاً کمتر از هزاران دلار است).

اگر خریدار معتقد است که آپاراتال ناقص است، ممکن است درخواست تجدید نظر ارزش (ROV) را داشته باشد، نماینده خریدار، جمع آوری های اضافی، تصحیح گزارش ارزیابی را ارائه می دهد (به عنوان مثال، فیلم های مربع نادرست)، یا مستندات ارتقاء های اخیر که نادیده گرفته شده است. وام دهنده ROV را برای بررسی ارزیابی کننده ارائه می دهد در حالی که یک فرآیند ROV تضمین می کند، اگر این امر شامل خطای اصلی باشد، گزارش می شود.

عدم استفاده از Appraisal

بیش از یک ROV یک بحث رسمی است. خریدار یا فروشنده می تواند درخواست یک ارزیابی دوم از یک ارزیابی مختلف را درخواست کند، اما این نیاز به تایید وام دهنده دارد و ممکن است هزینه های اضافی را به طور خودکار سفارش یک برنامه دوم اگر اولین به طور قابل توجهی زیر قیمت قرارداد بود، چندین ارزیابی می تواند سردرگمی ایجاد کند و تاخیر در زمان بندی بیشتر کارشناسان صنعت مذاکره قبل از پیگیری گزینه های نهایی و برنامه دوم.

تحریم های اضطراری در قرارداد

اکثر قراردادهای خرید شامل یک الزام آور است که به خریدار اجازه می دهد تا عقب نشینی کند اگر آپاراتال برای به دست آوردن سرمایه گذاری بسیار کم است، یا اگر فروشنده از مذاکره امتناع کند، این سازگاری از بدهی جدی خریدار محافظت می کند. فروشنده ها باید آگاه باشند که یک برنامه کم ممکن است آنها را مجبور به کاهش قیمت یا از دست دادن ریسک فروش کامل، به خریداران جذاب تر کند.

برنامه ریزی فعال می تواند احتمال تاخیر های فصلی را کاهش دهد یا آنها را به سرعت در هنگام وقوع آن حل کند.هر دو خریدار و فروشنده گام های عملی برای انجام آن دارند.

خریداران

کار با یک وام دهنده با تجربه: یک افسر وام آگاه می تواند فوراً دستور کار را صادر کند، یک ارزیابی آشنا با بازار محلی را انتخاب کنید و در جدول زمانی از وام دهنده خود در مورد زمان عادی خود بپرسید.
گزینه معافیت از برنامه را بررسی کنید: برخی از وام گیرندگان با نمرات اعتباری بالا و پرداخت های قابل توجه ممکن است واجد شرایط برای معافیت از برنامه از Fannie Mae یا Freddie Mac باشد.این مرحله Appraisal را به طور کامل حذف می کند، 1 -2 هفته از جدول زمانی شما درخواست می کند اگر واجد شرایط هستید.
فهرست ارتقاء ها را تهیه کنید: قبل از رسیدن به ارزیابی، یک سند با تاریخ و هزینه های نوسازی های اخیر، مجوز ها و بهبود های بهره وری انرژی، این را به ارزیابی کننده در طول بازرسی برای حمایت از ارزش گذاری بالاتر.
انعطاف پذیر با تاریخ بسته بندی: ساخت یک بافر در جدول زمانی بسته بندی مورد انتظار خود را در صورت امکان، تنظیم تاریخ بسته شدن در 45 روز به جای 30، اجازه می دهد زمان اضافی برای یک برنامه ریزی ترک.

برای فروشندگان

خانه را به صورت واقع گرایانه تنظیم کنید: بیش از حق داشتن یک خانه احتمال یک محیط کم را افزایش می دهد.کار با نماینده خود را برای تعیین قیمت بر اساس قابل مقایسه های اخیر، نه امید و یا تبلیغات بازار.یک قیمت لیست دقیق از شروع روند حرکت را حفظ می کند.
STage و ارائه خانه به خوبی: یک خانه تمیز و نگهداری شده نشان می دهد به ارزیابی که اموال مراقبت می شود، که می تواند به طور مثبت بر تنظیمات وضعیت تاثیر بگذارد، اطمینان حاصل کنید که همه سیستم ها عملکردی دارند و هر گونه مشکلات تعمیر واضح قبل از آپورایسال.
توافق نامه به ارزیابی کننده: در حالی که ارزیابی کنندگان نمی توانند توسط فروشندگان هدایت شوند، شما یا نماینده شما می توانید به طور مودبانه لیستی از فروش های اخیر را به اشتراک بگذارید که شما باور دارید این به عنوان اطلاعات مفید است، به جای تلاش برای نفوذ.
دسترسی آسان: اطمینان حاصل کنید که ارزیابی کننده می تواند بدون هیچ زحمتی به اموال دسترسی داشته باشد، ارتباطات روشن در مورد اشغال و خانه منظم، بازرسی را به سرعت و به سرعت انجام می دهد.

برای نمایندگی های املاک و مستغلات

در ارتباط دائمی با وام دهنده باشید: درخواست برای تأیید سفارش ارزیابی و تاریخ تکمیل تخمین زده شده در هفته - یا بیشتر به عنوان روش های تاریخ بسته بندی - برای تأیید برنامه در برنامه زمانبندی است.
پیش از ارزیابی یک بسته: یک پوشه را با قرارداد لیست، فروش قابل مقایسه، ویژگی های اموال و هر برنامه قبلی ارائه این به ارزیابی در ابتدای بازرسی.
مشتریان را به اشتراک بگذارید: در اوایل فرایند، توضیح نقش و اثرات بالقوه Appraisal. تعیین انتظارات واقع بینانه در مورد جدول زمانی و احتمال ارزش گذاری پایین است.

آینده فرآیند ارزیابی و تاثیر آن بر زمان

فناوری تغییر می کند که چگونه ارزیابی ها انجام می شود. Hybrid appraisals، که در آن یک جمع آوری داده های شخص ثالث جمع آوری اطلاعات اموال و تجزیه و تحلیل گواهی ارزیابی آن را از راه دور انجام می شود، در حالی که این می تواند نرخ های معمولی را به 2 - 3 روز کاهش دهد. Desktop Appraisalsals، که استفاده از سوابق عمومی، داده های MLS، و برنامه های طبقه بندی ساده تر (هنوز هم برای دریافت وام های پرداخت وام های پرداخت می شود.A.

تغییرات نظارتی همچنین بر جدول زمانی تأثیر می گذارد. پیاده سازی داده های یکنواخت Appraisal (UAD) و سیم کالپستال پورتال داده (UCDP) توسط Fannie Mae و Freddie Mac دارای استاندارد ارسال داده های آپاراتیال، کاهش زمان بررسی، علاوه بر این، برخی از وام دهندگان در حال حاضر ارائه پوشش شکاف های پر هزینه در فرم وام مسکن یا بیمه معافیت برای خریداران بالا، به عنوان فروشندگان معمولی، به عنوان کاهش فروشندگان زمان بندی بیشتر، به عنوان یک هفته.

این برنامه همچنان یک سنگ بنای وام مسئول است، اما نفوذ آن بر جدول زمانی بسته شدن در حال تکامل است.با اطلاع از روش های جدید ارزیابی، خریداران و فروشندگان می توانند گزینه های سریعتر را در صورت در دسترس استفاده کنند.

نتیجه گیری

Appraisals نه تنها یک جعبه برای بررسی در فرایند خرید خانه است - آنها یک تصمیم گیری قدرتمند از زمان بسته بندی هستند. یک برنامه صاف از بسته شدن در زمان پشتیبانی می کند؛ یک مشکل ساز می تواند باعث مذاکره مجدد، رفع تقاضاها یا تاخیر طولانی مدت از روز یا هفته ها شود.

با قیمت گذاری واقعی، آماده سازی اموال، برقراری ارتباط آشکار و بررسی گزینه های مدرن ارزیابی مانند معافیت ها یا مدل های هیبریدی، خریداران و فروشندگان می توانند خطر مشکلات مربوط به آپاراتیسال را به حداقل برسانند. تقاضاهای بازار املاک و مستغلات آماده سازی، و هیچ گام سزاوار توجه بیشتر از آنچه که Appraisal با دانش و اقدامات فعال مناسب، نرم افزار تبدیل به یک سنگ موفق به بستن به جای یک مسدود کردن سنگ به یک مسدود کردن.

برای مطالعه بیشتر در دستورالعمل های ارزیابی و بهترین شیوه ها، از Fannie Mae Appraisal مورد نیاز ، موسسه ارزیابی (FLT:3) و انجمن ملی Realtors Appraal Resources [FLT5:5] بازدید کنید.