ملاحظات اخلاقی برای وکلا اداره اختلافات املاک

اختلافات املاک و مستغلات از نظر عاطفی متهم و از نظر قانونی پیچیده ترین زمینه های عمل است.هنگامی که یک عضو خانواده می میرد، غم و اندوه، رقابت های حل نشده، و فشار تقسیم دارایی ها می تواند حتی هماهنگ ترین خانواده ها علیه یکدیگر را تبدیل کند، وکلا که این اختلافات را اداره می کنند باید نه تنها پیچیدگی های فنی اراده، اعتماد، آزمایش، و حسابداری اخلاقی را بررسی کنند، در حالی که تعهدات اخلاقی کلیدی برای آسیب پذیری می تواند منجر به سوء استفاده از منافع اخلاقی باشد:

بنیاد اختلافات اخلاقی در املاک

وکلا در رسیدگی به اختلافات املاک و مستغلات توسط همان قوانین حرفه ای که بر همه تمرین کنندگان قانونی حکومت می کنند، محدود می شوند، اما زمینه دادرسی املاک و مستغلات وظایف خاصی را تقویت می کند. قوانین مدل انجمن بار آمریکایی برای رفتار حرفه ای [FLT 1] به عنوان پایه برای اکثر میله های دولتی خدمت می کند.

محرمانه بودن و مرزها

قانون 1.6 قوانین مدل ABA نیاز به وکلا برای محافظت از اطلاعات مربوط به نمایندگی از مشتری، مگر اینکه مشتری رضایت آگاهانه یا یک استثناء را ارائه دهد (به عنوان مثال، برای جلوگیری از مرگ منطقی یا آسیب فیزیکی قابل توجه) در اختلافات املاک، مشتریان اغلب جزئیات شخصی در مورد روابط خانوادگی، اسرار مالی، و یا سابقه سلامت دسبک باید این اطلاعات را در طول تشخیص و یا حتی در سایر فشارهای دیگر در معرض دید.

یک تله اخلاقی رایج هنگامی بوجود می آید که یک وکیل نماینده چند ذینفع یا خود املاک باشد.در چنین مواردی، تعهدات محرمانه به نهاد یا گروه جریان می یابد، نه به اعضای خانواده فردی، اگر وکیل یاد بگیرد که یک ذینفع دارایی های فراموش شده یا شهادت کاذب داده شده، وکیل ممکن است قادر به استفاده از این اطلاعات در برابر دیگر ذینفعان بدون نقض دقیق وظیفه باشد [۱] که باید هدایت کننده باشد.

علاوه بر این، وظیفه محرمانه ماندن در مرگ مشتری است.یک وکیل نمی تواند ارتباطات ممتاز در مورد برنامه املاک و مستغلات را فاش کند مگر اینکه توسط یک دادگاه یا نماینده مجاز مشتری مجاز باشد، این تنش اغلب زمانی رخ می دهد که یک قانون به دلایل نفوذ غیر قانونی مورد بحث قرار گیرد: دانش وکیل از افشای وضعیت ذهنی دِسِر ممکن است مرکزی باشد، اما اگر این امر به دلیل نقض حریم خصوصی باشد (۶) باید به درخواست «قانون دفاع از خود اعتماد کند.

تعارض منافع: یک Perilous Terrain

تعارض منافع شاید رایج ترین نقض اخلاقی در عمل املاک و مستغلات باشد.قانون 1.7 حق نمایندگی را که به طور مستقیم به مشتری آسیب می رساند یا خطر قابل توجهی برای محدود کردن توانایی وکیل برای نشان دادن این مشتری ایجاد می کند، اختلافات می تواند به چندین طریق بوجود آید:

• [در این میان] [و] [و] [و] [و] [و] [و] [و] [و] [و]] [و [از اموال]]] نمایندگی [و] [و]] [از]] اموال و سودهای [از دست رفته] ممکن است با میل بهره مند کننده ای از حداکثر رساندن سهم خود یا به چالش کشیدن اراده برخورد کنند.
• ارائه چندین ذینفع؛ حتی اگر همه در همان طرف در ابتدا، منافع خود را ممکن است به عنوان پرونده آشکار - به عنوان مثال، هنگامی که سود سهام مجدد و یک امتیاز خاص اختلاف نظر ارزش گذاری از اعتماد.
• ارتباطات شخصی وکیلی که عضو خانواده، دوست یا شریک تجاری از دِسِر یا ذینفع است ممکن است دچار تعارضی شود که به زیان آن دچار می شود.
• نمایندگی مشتری فرمر اگر وکیل قبلا نماینده ی سلب صلاحیت در برنامه ریزی املاک بود، وکیل ممکن است اطلاعات محرمانه ای داشته باشد که می تواند در برابر املاک و مستغلات در یک بحث استفاده شود.

برای جلوگیری از این مشکلات، وکلا باید قبل از پذیرش هر گونه موضوع جدید، یک بررسی کامل را انجام دهند.اگر یک درگیری وجود داشته باشد، وکیل باید رضایت آگاهانه ای در نوشتن از تمام مشتریان تحت تاثیر یا کاهش نمایندگی داشته باشد. قانون مدل 1.4 [FLT 1] الزامات رضایت را مشخص می کند و بسیاری از میله های دولتی قوانین خاصی برای برنامه ریزی و مدیریت املاک دارند.

یک درگیری اغلب مشاهده می شود که یک وکیل همچنین به عنوان یک قانون عمل می کند، مانند executor یا اعتماد کننده، در حالی که یک وکیل ممکن است به عنوان هر دو عمل کند، نقش دوگانه می تواند وظایف متناقضی ایجاد کند، به عنوان مثال، یک وکیل مدافع باید به طور بی طرفانه اداره کند، در حالی که وکیل به یک وظیفه وفاداری به مشتری بدهکار است (اگر هر گونه اقدامات بهره برداری از اموال خود را انتخاب کند، و یا به عنوان شرایط قانونی).

صلاحیت و وظیفه برای ماندن در شکل گیری

قانون 1.1 به وکلا نیاز دارد تا نمایندگی شایسته را ارائه دهند که شامل دانش حقوقی، مهارت، کامل بودن و آماده سازی منطقی برای مسائل مربوط به اموال و مستغلات است که اغلب شامل مناطق ظریف قانون می شود - تفسیر، اعتماد، پیامدهای مالیاتی، ظرفیت و تقلب. A وکیل که فاقد تجربه در مسائل مربوط به مسائل مربوط به مسائل مورد بحث و جدل است ممکن است به مشتری آسیب برساند.

صلاحیت همچنین برای درک قوانین اخلاقی گسترش می یابد. وکلا باید با قوانین اخلاقی قابل اجرا، قوانین دادگاه محلی و روش های منحصر به فرد برای امتحان و اعتماد دادرسی آشنا شوند. ادامه آموزش حقوقی در برنامه ریزی املاک و اخلاق به شدت توصیه می شود. ABA قانون مدل 1.1 بیان می کند که صلاحیت شامل "توانایی انجام خدمات حقوقی لازم برای تجزیه و تحلیل مسائل و تحلیل دقیق و آماده سازی؛

وظیفه ی تبلیغاتی: فراتر از نقش یک مدافع معمولی

هنگامی که یک وکیل نمایندگی از یک املاک و یا اعتماد، وکیل گام به یک نقش محرمانه است. \"مؤمنان املاک (کاربر، مدیر یا اعتماد) وظایف خود را به ذینفعانی که شامل وفاداری، احتیاط، بی طرفی و وکیل کامل افشای می شود، مشاوره که فیبری باید از فیبری و وظایف اخلاقی اطمینان حاصل کند، اگر برخی از مسئولیت های نادرست را تشویق کند.

حتی زمانی که وکیل تنها یک طرف را در یک بحث نشان می دهد – مثلا یک مسابقه بهره مند کننده – وکیل به یک وظیفه ی محرمانه به طرف های دیگر بدهکار نیست، اما وکیل نباید در تاکتیک هایی شرکت کند که قوانین رفتار حرفه ای را نقض می کند، مانند پنهان کردن شواهد، ایجاد بیانیه های نادرست به دادگاه یا مربیگری شاهدان برای دروغ گفتن خط حمایت و اطاعت از آن به ویژه سوء رفتار خانوادگی، بلکه شامل پول خانوادگی است.

شفافیت و اعتبار کامل

وظیفه ی حقوقی مستلزم باز بودن است.یک وکیل که نماینده ی املاک یا یک وکیل است، باید اطمینان حاصل کند که همه ی ذینفعان اطلاعات مربوط به دارایی ها، بدهی ها و دولت های املاک را دریافت می کنند مگر اینکه اراده یا اعتماد به افشای اطلاعات مربوط به استفاده از مزایای دادرسی را محدود کند، به عنوان مثال، اگر وکیل املاک بداند که یک ذینفع در مورد یک مدل حسابداری کامل است.

حمایت در مرزها اخلاقی

وکلا در اختلافات املاک باید وظیفه خود را برای حمایت از مشتری خود با محدودیت های قوانین اخلاقی متعادل کنند، این بدان معنی است که به مشتری توصیه نمی کند بدون تصویب دادگاه مالکیت املاک را به دست آورد، دارایی های پنهان را پنهان نکند و قبل از اجرای یک قانون اثبات نشده، قانون 3.1 قوانین مدل ABA ممنوعیت ورود یا دفاع نادرست را ممنوع می کند مگر اینکه مبنایی در قانون وجود داشته باشد و در حقیقت، ظرفیت بحث و عدم اجرای یک متن خوب وجود دارد.

علاوه بر این، وکلا باید از شهود مربیگری یا از بین بردن شواهد خودداری کنند، اگر یک وکیل متوجه شود که یک مشتری یک اراده قبلی را تغییر داده یا پنهان کرده است، وکیل باید از نمایندگی خارج شود و ممکن است لازم باشد تا سوء رفتار دادگاه یا نوار را گزارش دهد. وظیفه جذب شدن به سمت دادگاه تحت قانون 3.3 نیازمند وکیل برای اصلاح یک بیانیه نادرست از واقعیت مواد یا قانون که قبلاً برای دادگاه ساخته شده است، حتی اگر آن مورد آسیب مشتری باشد.

چالش مشتریان عاطفی

پویایی خانواده در اختلافات املاک می تواند در برابر غم و اندوه، خشم و احساس حق بیمه باشد، ممکن است مشتریان را به درخواست تاکتیک های تهاجمی که از خطوط اخلاقی عبور می کنند، هدایت کند، به عنوان مثال، یک مشتری ممکن است بخواهد قانون شکنی کیفری را تهدید کند، مگر اینکه آنها موافقت کنند که یک وکیل حل و فصل را پرداخت کنند، باید توضیح دهد که چنین رفتاری می تواند اخاذی یا سوء استفاده از وکیل را متوقف کند.

حفظ جدایی حرفه ای در حالی که هنوز هم با درد عاطفی مشتری همدردی می کند، مهارت ظریفی است که وکلا باید مرزهای روشنی را در اوایل نمایندگی تنظیم کنند: توضیح دهید که این پرونده در قانون و واقعیت ها، نه در خشم یا انتقام، تصمیم می گیرد.

مسائل اخلاقی خاص برای برنامه ریزی و اختلافات املاک

بسیاری از اختلافات املاک و مستغلات ناشی از برنامه های نادرست املاک و مستغلات است که وکلا که پیش نویس اراده یا اعتماد ممکن است به عنوان متهم در یک عمل قانونی سوء استفاده نام برده شود.

• داوری وابسته وکیل باید از تحت تاثیر قرار گرفتن توسط شخص ثالث (مانند یک خویشاوند مورد علاقه) هنگام پیش نویس طرح املاک و مستغلات، نه ترجیحات وکیل و یا فشار خانواده، باید کنترل.
• ظرفیت ثبت نام هنگامی که نگرانی در مورد ظرفیت ذهنی مشتری وجود دارد، وکیل باید گام هایی برای ارزیابی ظرفیت یا عدم انجام یک حرفه ای پزشکی بردارد.
• ارتباط با ذینفعان؛ [FLT 1] در حالی که وکیل برای داور نمایندگی از ذینفعان نیست، وکیل باید مراقب باشد که وعده های بهره مند در مورد برنامه املاک و مستغلات و یا گمراه کردن آنها در مورد آنچه که دریافت می کنند.

اگر یک وکیل که طرح املاک را پیش نویس کرده است بعداً از وکیل مدافع یا یکی از ذینفعان در یک بحث، سوال شود، تعارض تحلیل منافع حیاتی است. وکیل ممکن است اطلاعات محرمانه ای از عدم صلاحیت که می تواند به بحث مربوط باشد، مگر اینکه وکیل رضایت آگاهانه از نماینده شخصی (که اکنون مشتری است) و احتمالاً از نظر اخلاقی مورد نظر مشتریان سابق (در صورت عدم ارائه دعوی قضایی) را دریافت کند.

میانجیگری و تسویه حساب: فرصت های اخلاقی و Pitfalls

اختلافات مربوط به اموال اغلب از طریق میانجیگری حل می شود. میانجیگری می تواند روابط خانوادگی و کاهش هزینه ها را حفظ کند، اما همچنین مسائل اخلاقی را مطرح می کند. وکلا باید اطمینان حاصل کنند که هر توافق منصفانه است و مشتری شرایط را درک می کند اگر حل و فصل نیاز به یک حزب برای آزاد کردن ادعاهای ناشناخته دارد، وکیل باید مفاهیم را به طور کامل تحت قانون 1.8 (h)، یک وکیل ممکن است موافقت نامه ای ایجاد نکند که وکیل بدون مشاوره مشتری مستقل و مشاوره دادن به مشتری مشاوره کند.

یکی دیگر از نگرانی های اخلاقی، وظیفه برقراری ارتباط با پیشنهادات حل و فصل است. قانون 1.4 به وکیل نیاز دارد تا فوراً به مشتری از تمام پیشنهادات حل و فصل اطلاع دهد و عواقب پذیرش یا رد آنها را توضیح دهد.در اختلافات املاک، احساسات می توانند قضاوت ابر را ارائه دهند و وکیل باید در مورد نتیجه احتمالی محاکمه در مقابل اطمینان از حل و فصل، مشاوره روشنی ارائه دهد.

در نهایت، یک وکیل نباید از تهدید دادرسی برای استخراج یک شهرک از یک ذینفع که توسط مشاور نمایندگی نمی شود استفاده کند، به عنوان مثال، وکیل اجرایی نمی تواند یک فرد ذینفع را برای حل یک ادعا بدون توضیح اینکه حق مشورت با یک وکیل را دارند، توصیه کند.

مقابله با مشتریان آسیب پذیر: ظرفیت، نفوذ بی طرف و ظرفیت های کاهش

اختلافات مربوط به اغلب شامل بزرگسالان مسن یا افراد دارای ظرفیت کاهش یافته است، چه مشتری، اختلال (در مرحله برنامه ریزی) یا یک ذینفع زنده که سالخورده یا معلول است، وکیل باید توانایی خود را برای تصمیم گیری های منطقی قانون 1.14 به مشتریان با ظرفیت پایین تر، ارزیابی کند. A باید یک رابطه عادی مشتری-قانونی را تا جایی که ممکن است به طور منطقی حفظ کند، اما اگر وکیل معتقد باشد که نمی تواند بهترین منافع مراقبت از جمله مراقبت از طریق عمل کند.

در زمینه اختلاف، یک وکیل که نماینده یک فرد با ظرفیت کاهش یافته است باید هوشیار باشد. طرف مخالف ممکن است سعی کند از آسیب پذیری مشتری بهره ببرد. وکیل باید اطمینان حاصل کند که تصمیمات مشتری داوطلبانه و آگاهانه است اگر مشتری نتواند تصمیم بگیرد، وکیل ممکن است نیاز به راهنمایی از یک سوررو گیت یا دادگاه داشته باشد.

نفوذ بی طرف دیگر ادعای مکرر است.یک وکیل هرگز نباید در فعالیت هایی شرکت کند که می تواند به عنوان اعمال نفوذ غیر قانونی بر تصمیمات گواهی مشتری مورد استفاده قرار گیرد. وکیل باید از نام بردن به عنوان یک ذینفع یا داشتن یک عضو نزدیک خانواده به نام یک ذینفع، مگر اینکه مشتری به طور مستقل نماینده باشد، قانون 1.8 (c) وکیل را منع کند تا از طریق یک هدیه قابل توجه، از جمله گواهی مشتری، مگر اینکه مشتری به گواهی مشتری، گواهی، گواهی داده شود.

اجتناب از سوءرسانی: ممنوعیت های خاص در عمل املاک

سوء تفاهم در اختلافات املاک می تواند اشکال زیادی را به خود بگیرد که برخی از آنها منحصر به فرد به این منطقه هستند:

• پنهان کردن اموال [و] وکیلی که به مشتری کمک می کند دارایی های پنهان از اموال را پنهان کند یا از ذینفعان مرتکب کلاهبرداری و ممکن است به اتهام های جنایی و بی اعتنایی.
• [در این باره] به دادگاه آمده است.[۱] تفسیر دروغ یا بیان نادرست درباره وجود یک حکم می تواند منجر به تحریم های شدید شود.
• ترتیبات هزینه ای را پیش بینی می کند.[۱۰] [FLT ۱] هزینه های بیش از حد را شارژ می کند، عدم ارائه یک توافق نامه هزینه های روشن، و یا پرداخت هزینه مشروط در یک اختلاف احتمالی (که ممکن است در بسیاری از حوزه های قضایی ممنوع باشد) قوانین اخلاقی را نقض می کند.
• [در این میان] [از میان] داوری کنندگان [در میان] اختلاف نظر کنید [و] [و] [و] [و] [در برابر] با [و] [در میان] [و]]] [و]]] [در میان] [و]] [و]]] [در [و]]] [در [و]]]] [در مورد مسائل اساسی]، [و [در این [و [در مورد] ناتوان است.
• نگه داشتن اطلاعات از ذینفعان؛ همانطور که اشاره شد، عدم ارائه حسابداری یا کپی از اراده ممکن است وظایف فیبری و قوانین اخلاقی را نقض کند.

Lawyers should also be aware of the emerging trend of states adopting the Uniform Trust Code or similar statutes that impose disclosure obligations on trustees. Ignorance of these statutory duties is not an excuse. The ABA Model Rule 8.4 defines misconduct broadly to include any conduct that is prejudicial to the administration of justice, and knowingly assisting a client in fraudulent conduct falls squarely within that definition.

نتیجه گیری

ملاحظات اخلاقی یک بحث در مورد اختلافات املاک نیست؛ آنها پایه و اساس نمایندگی شایسته و قابل اعتماد هستند.هر وکیلی که این مسائل را اداره می کند باید قوانین محرمانه بودن، تعارض منافع، شایستگی و وظیفه فیبری را درونی کند، آنها باید در برابر فشار مشتریان عاطفی و وسوسه برای دستیابی به یک پیروزی با بالاترین استانداردهای اخلاقی مقاومت کنند، وکلا می توانند از طریق تمام اختلافات و عواقب دردناک در هنگام دستیابی به موفقیت، هدایت کنند.

برای مطالعه بیشتر، تمرین کنندگان باید با قوانین مدل ABA از رفتار حرفه ای مشورت کنند و قوانین خاص نوار دولتی خود را علاوه بر این، منابع مانند بخش اخلاق خاص، اعتماد و قانون املاک و مستغلات [FLT3] نظرات اخلاقی و دستورالعمل های عملی را برای دادخواهی املاک و مستغلات ارائه می دهند.