تفاوت بین منطقه های کوچک و منطقه های بیش از حد توضیح داده شده است

برنامه ریزی شهری و مقررات استفاده از زمین ستون فقرات توسعه جامعه سازمان یافته را تشکیل می دهند.در میان مهم ترین ابزارهایی که دولت های محلی از آن استفاده می کنند، مناطق منطقه منطقه ای و مناطق پرشمار هستند، در حالی که هدف مشترک هدایت رشد و حفاظت از رفاه عمومی را به اشتراک می گذارند، آنها اساسا نقش های مختلف را برای درک این مناطق پایه برای استفاده از زمین ایجاد می کنند، مشخص می کنند که چه فعالیت هایی می تواند رخ دهد.

منطقه های کوچک سازی چه هستند؟

مناطق کوچک سازی دسته های اولیه ی استفاده ی زمینی هستند که توسط قوانین شهری، شهر یا شهرستان به مناطق جغرافیایی تقسیم می شوند، هر کدام مجموعه ای خاص از استفاده های مجاز، ابعاد ساختمان و محدودیت های تراکم را تعیین می کنند، به عنوان مثال، یک منطقه مسکونی ممکن است توسعه را به خانه های تک خانواده محدود کند، در حالی که یک منطقه تجاری ممکن است اجازه دهد فروشگاه ها، ادارات و رستوران ها و کارخانه های اجازه ی کشاورزی باز و مناطق باز و فضای باز را ذخیره کند.

مفهوم منطقه بندی در اوایل قرن بیستم ظهور کرد، با شهر نیویورک[ویرایش] تصویب اولین قطعنامه جامع منطقه ای کشور در سال 1916. بنیاد حقوقی در پرونده دادگاه عالی 1926 (FLT:0Village of EucLTlid v.Ambler Realty Co [F:1]، که به عنوان یک فعالیت معتبر از قدرت توسعه شهری (F) تأیید شده است، و از آن استفاده می کند.

انواع معمول منطقه Zoning

مقررات مدرن منطقه بندی معمولا شامل چندین دسته گسترده، هر کدام با زیرمجموعه برای تنازات مختلف است:

[R] - کم درآمد (R-1: تک خانواده)، متوسط (R-2: دوبلکس، شهرستانها)، و تراکم بالا (R-3: آپارتمان، آپارتمان، کاندومینیوم).
[C] - تجاری همسایه (C-1)، بازرگانی عمومی (C-2)، و منطقه کسب و کار مرکزی (C-3 یا CBD).
[I] صنعتی - نور صنعتی (I-1) برای مونتاژ و انبار؛ صنعتی سنگین (I-2) برای تولید و پردازش.
کشاورزی [A] [FLT 1] - حفظ زمین های کشاورزی و شخصیت روستایی، اغلب با حداقل اندازه های بزرگ.
[MU] استفاده از (MU) - یک گروه جدید که ترکیبی از مسکونی، تجاری، و گاهی اوقات استفاده صنعتی نور در یک منطقه است.

هر منطقه با یک جدول جزئیات (FLT:0) سرعت بندی مشخص کردن استفاده های مجاز، موانع، محدودیت های ارتفاع، نسبت های منطقه کف (FAR)، الزامات پارکینگ و پوشش بسیاری از قوانین در نظر گرفته شده برای محافظت از ارزش های اموال، بهداشت عمومی و شخصیت جامعه.

چگونه منطقه های کوچک سازی ایجاد می شوند

مناطق کوچک سازی از طریق یک فرآیند قانونی ایجاد می شوند که به طور معمول شامل کمیسیون های برنامه ریزی، شنوایی عمومی و شورای شهر یا تصویب هیئت مدیره شهرستان است.این فرایند با یک برنامه پیش بینی کننده [FLT 1] آغاز می شود که اهداف جامع جامعه را بر اساس آن برنامه، یک نقشه منطقه ای کشیده شده است، اختصاص داده شده به هر بسته از صاحبان زمین، اما باید با جزئیات جامع (سرعت می تواند توسط مقررات اموال تنظیم شده است).

مناطق پر از حد چیست؟

مناطق Overlay مقررات مکملی هستند که در بالای مناطق منطقه منطقه ای موجود قرار می گیرند، آنها مجموعه ای از قوانین اضافی را که الزامات منطقه ای زمینه ای را تغییر یا افزایش می دهد، اضافه می کنند؛ به جای آن، شرایطی را اضافه می کند که باید علاوه بر مقررات پایه، با آن روبرو شوند.این اجازه می دهد تا شهرداری برای هدف قرار دادن مناطق خاص یا تغییر بدون نقشه کل منطقه منطقه ای، به یک منطقه خاص بپردازد.

مناطق بیش از حد معمولا برای رسیدگی به حفظ تاریخی، حفاظت از محیط زیست، مسکن مقرون به صرفه، استانداردهای طراحی، مدیریت سیللین و توسعه حمل و نقل محور استفاده می شود، به عنوان مثال، یک پوشش تاریخی ممکن است تغییرات بیرونی را برای حفظ شخصیت معماری محدود کند، حتی اگر منطقه زیر زمینی اجازه استفاده تجاری را بدهد.

چگونه مناطق پر ازlay کار می کنند

یک منطقه بیش از حد بر روی نقشه ای تعریف شده است که مرزهای آن را در داخل آن مرزها، مقررات بیش از حد حد (FLT:0) پیش فرض یا فوق العاده مشخص می کند قوانین منطقه ای زیر زمینی به طور معمول، مقررات محدودتر اعمال می شود.اگر منطقه پایه اجازه می دهد تا ارتفاع ساختمان 35 فوت اما بیش از حد آن را در 25 فوت، از حد مجاز است (اگر واحد های مسکن ارائه می دهد).

مناطق بیش از حد می تواند در سراسر شهر یا به راهروهای خاص، محله ها یا ویژگی های زیست محیطی اعمال شود، آنها اغلب به عنوان بخشی از یک اصلاح متن و از طریق یک فرایند بررسی عمومی مشابه به عنوان تغییرات اساسی منطقه بندی شده است.

انواع مناطق Overlay

نظارت تاریخی بر Overlay - حفاظت از مناطق تاریخی تعیین شده با کنترل تخریب، تغییرات و ساخت و ساز جدید اغلب نیاز به بررسی توسط یک کمیسیون حفظ تاریخی.
حفاظت از محیط زیست - محافظان مرطوب، شیب های شیب دار، زیستگاه های حیات وحش و کیفیت آب.می محدود توسعه نزدیک به جریان یا نیاز به بافر بزرگتر.
] Floodplain Overlay [FLT 1 ] - استانداردهای توسعه سخت تر را در مناطق سیل-پروne مانند ساختارهای حاشیه ای بالاتر از ارتفاع سیل پایه و ممنوعیت استفاده های خاص.
مسکن مقرون به صرفه [FLT 1] - تشویق یا تخصیص درصد از واحدها مقرون به صرفه برای خانواده های کم درآمد و متوسط درآمد اغلب پاداش تراکم و یا کاهش الزامات پارکینگ فراهم می کند.
کد مبتنی بر فرم Overlay [FLT 1] - تمرکز بر شکل ساختمان و خیابان به جای استفاده از زمین، ترویج طراحی دوستانه عابر پیاده اغلب در مرکز شهر یا در امتداد راهروهای حمل و نقل استفاده می شود.
رویکرد حمل و نقل هوایی بیش از حد [FLT 1] - محدودیت ساخت ارتفاع و زمین استفاده در نزدیکی فرودگاه برای اطمینان از ایمنی و کاهش اثرات سر و صدا.

تفاوت های کلیدی بین منطقه های کوچک و مناطق بیش از حد

در حالی که هر دو ابزار نظارتی هستند، آنها در محدوده، هدف و کاربرد متفاوت هستند. جدول زیر برجسته تفاوت های اصلی (که به عنوان یک لیست برای وضوح ارائه شده است):

[[۱] [۱۰] [[۱]] [۱۰] [۱] [۱]] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰]] [۱] [۱] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱۰] [۱۰]] [۱۰]] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۳] [۳] [۳] [۱] [۳] [۳] [۳] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۱] [۳]] [۳] [۳] [۳] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۳] [۱] [۱] [۳] [۳] [۳] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۳] [۳] [۱] [۱] [۳] [۳] [۱] [۱] [۱] [
محدوده جغرافیایی: مناطق Zoning کل حوزه های قضایی یا توده های بزرگ را پوشش می دهند؛ مناطق بیش از حد به طور معمول در مناطق کوچکتر و هدفمند (به عنوان مثال، یک محله تاریخی، سیل، یک راهرو حمل و نقل) اعمال می شود.
مناطق Zoning تعریف آنچه که استفاده می شود مجاز، مشروط یا ممنوع است. مناطق Overlay تغییر قوانین استفاده و یا اضافه کردن استانداردهای جدید (به عنوان مثال، طراحی، تراکم، عملکرد زیست محیطی).
مناطقی را می توان به شرایط خاص طراحی کرد و می تواند شامل انگیزه (به عنوان مثال، پاداش تراکم) باشد که منطقه بندی پایه ارائه نمی دهد.
در مورد درگیری، مقررات محدودتر معمولا غالب است. مناطق بیش از حد اولویت بر قوانین منطقه پایه که در آن اختلاف دارند.
Purpose: مناطق Zoning زمین را سازماندهی می کنند استفاده از شهرستان در سراسر شهرستان برای جدا کردن مناطق دور افتاده اهداف خاص جامعه مانند حفظ، مقرون به صرفه بودن، و یا کیفیت زیست محیطی.

چگونه منطقه های کوچک و منطقه های پرشمار با هم کار می کنند

برنامه ریزی موثر استفاده از زمین بر همکاری بین منطقه های پایه و بیش از حد است.منطقه مسکونی از شخصیت محله محافظت می کند، در حالی که یک Overlay تاریخی تضمین می کند که ساخت و ساز جدید به میراث معماری احترام می گذارد.یک راهرو تجاری ممکن است برای خرده فروشی و دفاتر منطقه ای منطقه ای باشد، اما مسکن مقرون به صرفه می تواند نیاز به توسعه درآمد ترکیبی برای مبارزه با جابجایی داشته باشد.

مناطق بیش از حد همچنین اجازه می دهد شهرداری ها سیاست های جدید را بدون اختلال در کل کد منطقه ای آزمایشی آزمایشی کنند، به عنوان مثال، یک شهر ممکن است یک توسعه ی ترانس-محور (TOD) را تصویب کند در امتداد یک خط راه آهن نور جدید، اجازه می دهد تا پروتزهای بالاتر و کاهش پارکینگ نزدیک ایستگاه ها، اگر موفق باشند، اصول می توانند به لایه سازی مشابه متصل شوند.

برای صاحبان املاک، لازم است که هر دو منطقه اصلی و هر گونه منطقه قابل اجرا در مقیاس قبل از توسعه را بررسی کنید.یک مجوز ساختمان ممکن است نیاز به انطباق با استانداردهای بیش از حد مانند بررسی طراحی، مطالعات اثرات زیست محیطی و یا کمک های مسکن مقرون به صرفه داشته باشد.

نمونه های واقعی جهانی از مناطق Overlay در عمل

پوشش تاریخی منطقه: چارلزتون، کارولینای جنوبی

پوشش تاریخی چارلزتون که در سال ۱۹۳۱ تاسیس شد، یکی از اولین در ایالات متحده بود.این معماری نمادین شهر را با تنظیم تخریب، تغییرات بیرونی و ساخت و ساز جدید در داخل قدیمی و تاریخی صاحبان املاک باید گواهی مناسب بودن از هیئت مدیره بررسی معماری به دست آورد. The Overlay در حفظ شخصیت گردشگری سازگار و توسعه گردشگری چارلز نقش کلیدی داشته است.

دانلود بازی The Summer, Texas

هوستون دارای یک پوشش سیلولین است که توسعه در مناطق مستعد سیل را محدود می کند، به ویژه پس از طوفان هاروی.این بیش از حد نیاز دارد که ساختمان ها بالاتر از ارتفاع سیل پایه بالا رفته و ذخیره سازی جبران برای هر پر در سیلبلین ارائه می شود، در حالی که هوستون فاقد مناطق سنتی شهر، سیلولین بر روی اعمال به عنوان یک مقررات استفاده از زمین هدفمند برای کاهش خطر و حفاظت از ایمنی عمومی است.

هزینه مسکن: پورتلند، اورگان

پورتلند Zoning انحصاری در حد هزینه نیاز به ساختمان های مسکونی جدید با 20 یا بیشتر واحد برای جدا کردن درصد از واحدهای مقرون به صرفه برای خانواده های درآمد تا 80٪ از منطقه متوسط منطقه مسکونی منطقه، هزینه های مسکن را به مناطق چند خانواده اعمال می کند و ارائه می دهد پاداش و معافیت های تراکم و هزینه.

Overlay محیط زیست: Austin، تگزاس

حفاظت از کیفیت آب آستین (FLT:0) در آستین [FLT 1] در مناطقی از منطقه شارژ ادواردز Aquifer اعمال می شود. آن پوشش پوشش غیر قابل نفوذ را محدود می کند، نیاز به تکنیک های توسعه کم اثر دارد و استفاده های خطرناک خاصی را ممنوع می کند.

ملاحظات حقوقی و اداری

هر دو منطقه منطقه منطقه ای و مناطق بیش از حد باید مطابق با مقررات دولتی که اکثر ایالت ها اجازه می دهند شهرداری ها از طریق منطقه بندی استفاده از زمین را تنظیم کنند، مشروط بر اینکه منطقی، نه خودسرانه باشد و به یک هدف قانونی عمومی عمل کند.

چالش های مناطق پرشمار گاهی اوقات زمانی بوجود می آیند که صاحبان املاک استدلال می کنند که محدودیت های اضافی شامل "تعامل" اموال بدون جبران خسارت است. دادگاه ها به طور کلی مقررات معقولی را که منافع عمومی قابل توجهی مانند حفظ تاریخی، حفاظت از سیل یا مسکن مقرون به صرفه را افزایش می دهد، رعایت می کنند. کلید این است که منطقه overlay باید اجازه دهد برخی از استفاده اقتصادی معقول از زمین را بدهد، حتی اگر فعالیت های خاصی را محدود کند.

به طور اداری، مناطق بیش از حد اغلب نیاز به فرآیندهای بررسی اضافی دارند، به عنوان مثال، یک پوشش تاریخی ممکن است شامل یک هیئت مدیره بررسی طراحی باشد، در حالی که یک پوشش محیطی ممکن است نیاز به ارزیابی اثرات زیست محیطی داشته باشد. شهرداری ها باید این تخته ها را استخدام کنند و دستورالعمل های روشنی برای جلوگیری از تصمیم گیری های خودسرانه و تاخیر ارائه دهند.

مزایای و چالش های مناطق Overlay

مزایای مزایای

مقررات تنظیم شده: بیش از حد مناطق بدون اختلال در سیستم گسترده تر منطقه ای به مسائل خاص رسیدگی می کنند.
] آنها می توانند مشوق (پاداش های تبلیغاتی، کاهش هزینه) را که تشویق نتایج مطلوب مانند مسکن مقرون به صرفه یا ساختمان سبز.
بهره وری: مناطق بیش از حد می تواند به روز یا به سادگی به عنوان تغییر شرایط حذف.
مشارکت در ارتباط با یکدیگر: مناطق بیش از حد اغلب نیاز به شنوایی عمومی و ورودی سهامداران دارند، اجازه می دهد محله ها مقرراتی را شکل دهند که مستقیما بر آنها تأثیر می گذارد.
کاهش ریسک: محیط زیست و سیلولین بیش از حد کاهش خطرات فاجعه و هزینه های بلند مدت برای مالیات دهندگان.

چالش ها

پیچیدگی: لایه های متعدد از مقررات می تواند صاحبان اموال، توسعه دهندگان و حتی کارکنان برنامه ریزی را گیج کند.
بازگشت: برخی از صاحبان اموال بیش از حد را به عنوان نقض حقوق مالکیت، منجر به چالش های قانونی و یا مخالفت سیاسی می دانند.
تقویت: [به ترتیب] انطباق با استانداردهای بیش از حد (به عنوان مثال، بررسی طراحی، پیمان مسکن مقرون به صرفه) نیاز به منابع کارکنان اختصاص داده شده است.
نابرابری: [به طور ضعیف طراحی شده بیش از حد می تواند نابرابری را تشدید کند، به عنوان مثال، اضافه کردن تاریخی ممکن است ارزش های اموال و ساکنان کم درآمد را افزایش دهد، اگر با اقدامات هزینه ای جفت نمی شود.
و نزاع: هنگامی که چندین بار به همان بسته اعمال می شود (به عنوان مثال، تاریخی و زیست محیطی)، رفع نیازهای آنها می تواند چالش برانگیز باشد.

نتیجه گیری

مناطق کوچک و مناطق پر ازlay ابزار مکمل هستند که با هم محیط ساخته شده را شکل می دهند. ولسوالی های Zoning نظم بنیادی را ارائه می دهند که استفاده های ناسازگار را جدا می کند و الگوهای توسعه اساسی را ایجاد می کند. مناطق Overlay یک لایه از تفاوت اضافه می کنند، به جوامع اجازه می دهد تا از شخصیت تاریخی محافظت کنند، خطرات زیست محیطی، مسکن مقرون به صرفه را مدیریت کنند و بدون بازآفرینی کل کد منطقه.

برای برنامه ریزان، توسعه دهندگان و شهروندان، درک هر دو برای هدایت فرایند استفاده از زمین ضروری است، چه شما در حال ساخت یک خانه در یک منطقه تاریخی، توسعه یک پروژه مخلوط استفاده در یک راهرو حمل و نقل، و یا دفاع از حفاظت از قوی تر سیلپلکسلین حفاظت، دانستن اینکه چگونه مناطق بیش از حد پوشش با منطقه بندی پایه تعامل به شما کمک خواهد کرد تصمیم گیری آگاهانه، به عنوان شهرستانها ادامه به چالش های رو به رو به رو به رو به رو به رو شدن تغییرات آب و مواد غذایی، و یا صرفه جویی در مناطق نظارتی اقتصادی، و انعطاف پذیر باقی خواهد ماند و انعطاف پذیر بودن، و مناطق انعطاف پذیر باقی خواهد ماند.

برای بیشتر در زمینه های منطقه ای، [FLT:] را ببینید، برای یادگیری در مورد مناطق بیش از حد برای مدیریت سیلولین، از صفحه مدیریت کلی سیلپلین [FLT3] بازدید کنید [F3] برای مسکن مقرون به صرفه بیش از حد، چک کردن H] ویژگی های آموزشی در دسترس است.