معافیت های مالیاتی فروش یک خانه خانوادگی و سرمایه انحصاری

درک سرمایه در فروش خانه

هنگامی که شما یک دارایی سرمایه می فروشید، سود شما در معرض مالیات بر سود سرمایه است. خانه شما به عنوان یک دارایی سرمایه تعیین می کند، بنابراین IRS مالیات بر سود - تفاوت بین قیمت فروش خالص و هزینه تنظیم شده خود را برای اکثر صاحبان خانه، این مالیات قابل توجه است، اما کد درآمد داخلی ارائه می دهد یک محرومیت قدرتمند تحت بخش 121 که اغلب از مالیات به طور کامل حذف.

این سود به شرح زیر محاسبه می شود: با شروع قیمت فروش، هزینه های فروش را کاهش دهید (مانند کمیسیون املاک و مستغلات، هزینه های وکیل و انتقال مالیات، سپس مالیات خود را کاهش دهید، که به طور کلی آنچه که برای خانه پرداخت می کنید، به علاوه هزینه هر گونه بهبود سرمایه ای که انجام داده اید، می شود (اگر مدت زمان کمتری برای به دست آوردن درآمد یا به دست آوردن آن پرداخت کنید).

محرومیت اولیه اقامت (Section 121) توضیح داد

بخش کد درآمد داخلی 121 [FLT 1] اجازه می دهد تا شما را به تقسیم بندی از سود سرمایه (50،000 دلار برای زوج های متاهل به طور مشترک ثبت نام) از فروش اقامت اصلی خود را، این محرومیت دائمی است - و شما هرگز مالیات بر مقدار که شما به دست آوردن سود کامل از این خانه خود را از هر سال است.

الزامات واجد شرایط: آزمون های دو ساله

برای واجد شرایط بودن برای محرومیت کامل، باید دو آزمون را در دوره پنج ساله ای که به تاریخ فروش پایان می دهد، برآورده کنید:

• [در این باره] آزمون شما باید حداقل دو سال از پنج سال گذشته در خانه داشته باشید.
• [در این باره] از آزمون استفاده کنید: [[۱] [۱۰] باید در خانه به عنوان محل اقامت اولیه خود زندگی کنید [[۱۰] [۱۰] [۱۰] برای حداقل ۲ سال از ۵ سال گذشته.
• [در این باره] آزمونی از پیش رو انجام داده اید: [[۱]] شما نمی توانید در دو سال قبل از فروش، از فروش خانه های دیگر خودداری کنید.

دوره های دو ساله نباید به صورت متوالی برگزار شود، به عنوان مثال، اگر شما برای 18 ماه در خانه زندگی می کردید، برای یک سال به دور حرکت کرده و هشت ماه دیگر قبل از فروش به آنجا بازگشته اید، شما نیاز 24 ماهه استفاده را برآورده کرده اید. پنجره پنج ساله همیشه از تاریخ بسته شدن به عقب می آید.

استثناهای جزئی: وقتی زندگی بین

در این میان، اگر شما در این دوره دو ساله به دلیل یکی از شرایط پیش بینی نشده بعدی، به طور قابل پیش بینی از آن استفاده کنید، می توانید برای یک دوره ی آزمایشی (FLT:0) واجد شرایط باشید.

• تغییر در اشتغال - یک جابجایی شغلی که نیاز به شما برای حرکت بیش از 50 مایل دور.
• دلایل سلامتی - حرکتی برای به دست آوردن یا ارائه مراقبت های پزشکی برای خود، همسر یا وابسته.
• حوادث پیش بینی شده - طلاق، تولد متعدد، مرگ همسر، فاجعه طبیعی یا از دست دادن غیر ارادی اشتغال.

در چنین مواردی، شما می توانید بخش وسیعی از حد ۲۵۰ هزار دلاری را که بر اساس کسری از دوره دو ساله ای که در واقع متعلق به آن هستید و از خانه استفاده می کنید، حذف کنید.برای مثال، اگر ۱۲ ماه در آنجا زندگی می کردید و برای یک کار جدید نقل مکان کردید، می توانید ۱۲/۲۴ دلار (یا ۱.۵۰۰۰ دلار) را حذف کنید، یعنی ۱۲۰۰۰ دلار برای یک فایل باقی مانده مالیات.

محاسبه سود خود: نقش Basis

ثبت دقیق برای به حداقل رساندن سود مالیاتی شما ضروری است. فرمول ساده است:

Gain = قیمت فروش – قیمت فروش – تنظیم شده باسویس

با قیمت خرید اصلی خود شروع می شود (از جمله هزینه های بسته بندی مانند بیمه عنوان، ثبت هزینه ها و هزینه های وکیل) به آن، شما اضافه هزینه هر تعمیر و یا تعمیر یک عرشه حمام، یا اضافه کردن نمونه های تعمیر و نگهداری از هوا: شما در طول مالکیت خود ساخته شده است.

تعمیرات معمولی – نقاشی، تعمیر یک شکاف نشتی، وصل کردن سقف – به صورت اضافی اضافه نمی شود؛ آنها هزینه های فعلی هستند. IRS نیازی به گزارش تنظیمات پایه مگر حسابرسی، اما حفظ رسید، قراردادها و مجوز بهترین دفاع شما در یک دهه است، بهبود سرمایه به راحتی می تواند 500.000 دلار به مبنای شما اضافه کند، یا به طور چشمگیری کاهش به دست آوردن شما.

هزینه های فروش که به دست آوردن شما را کاهش می دهد

هزینه های فروش به طور مستقیم مقدار تحقق یافته را کاهش می دهد.این موارد شامل:

• کمیسیون های املاک (معمولاً 56 درصد از قیمت فروش)
• هزینه های دادستان و هزینه های escrow
• بیمه و انتقال مالیات
• هزینه های تبلیغات
• تعمیرات یا بهبود مورد نیاز خریدار به عنوان یک وضعیت فروش

به عنوان مثال، اگر شما برای $ 500.000 و پرداخت $ 300،000 در کمیسیون و هزینه های بسته بندی، مقدار شما متوجه شده است $ 470,000 ترکیب که با یک پایه قوی، و سود شما ممکن است به خوبی زیر محدودیت های محرومیت سقوط.

استراتژی های برای حداکثر کردن انحصار و مینیمال مالیات

با برنامه ریزی عمدی، اغلب می توانید از پرداخت مالیات بر فروش خانه خانوادگی خود اجتناب کنید:

۱- زمان فروش شما برای دیدار با قانون دو ساله

اگر شما به علامت دو ساله نزدیک هستید، انتظار چند ماه می تواند کل محرومیت را باز کند، به عنوان مثال، اگر شما به خانه خود 22 ماه پیش نقل مکان کرده اید، فروش را به مدت دو ماه دیگر به تعویق بیندازید، این محرومیت همچنین اگر شما به مدت سه سال قبل از فروش به خانه بروید و اجاره کنید – تا زمانی که شما آزمون استفاده را در داخل پنجره پنج ساله انجام دهید، هنوز هم می توانید برای مدت 28 ماه و اگر مالک آن هستید، در خانه باشید، استفاده کنید و اگر هنوز واجد شرایط اقامت خود را اجاره کنید، هنوز هم برای مدت 2 ماه است.

۲- سوابق شگفت انگیز هر پیشرفت را حفظ کنید

هر بهبود سرمایه، پایه شما را افزایش می دهد، کاهش سود قابل پرداخت شما.یک بازسازی آشپزخانه 500.000 دلار به اساس شما اضافه می کند.از یک صفحه گسترده یا ورودی بهبود خانه برای پیگیری تمام هزینه ها، از جمله مواد، کار و مجوز.اگر شما هرگز ادعا می کنید که از نظر اداری در خانه، شما آن تنظیم اساس، شما از دست دادن آن، دلیل دیگر برای مشورت با یک مالیات حرفه ای.

۳- نگاهی به کسب و کار-استفاده از Pitfall

اگر از خانه خود به طور انحصاری برای کسب و کار (به عنوان مثال، یک دفتر خانه) استفاده کرده و بعد از 6 می 1997 ادعا کرده اید که سود قابل توجهی برای استفاده از کسب و کار است (FLT:0) واجد شرایط برای بخش 121 محرومیت از شما ممکن است به پرداخت مجدد (F:2depreci) پرداخت مالیات بر روی کاهش 25٪ از مالیات های شخصی ادعا شده است.

۴ زوج های متاهل و ۵۰۰ هزار نفر از انحصار

برای زوج های متاهل که به طور مشترک ثبت نام می کنند، هر دو باید با مالکیت و آزمایش ها برای ادعای محرومیت کامل ۵۰۰ هزار دلاری مواجه شوند، اما یک قانون ویژه وجود دارد: اگر یک همسر هر دو آزمون را انجام دهد و دیگری نمی تواند ادعا کند که ۵۰۰ هزار دلار تا زمانی که هر دو در عنوان و پرونده مشترک هستند، همسر باقی مانده که در عرض دو سال می میرد، اغلب می تواند ادعا کند که کل محرومیت تحت قوانین خاص است.

نکات کلیدی اضافی

درمان مالیات دولتی Variesly

در حالی که سود سرمایه فدرال اغلب توسط بخش 121 محرومیت از بین می رود، ایالت ها به طور متفاوتی با قوانین فدرال مطابقت دارند؛ برخی دیگر مالیات بر درآمد دولتی ندارند، بنابراین شما فقط اجازه می دهید یک رول جزئی از سود برای سالمندان (در مقابل 55 یا افراد معلول) به طور کامل از فدرال، به ویژه در ایالت نیویورک، چک کنید.

1031 مبادلات و اقامت های اولیه

]1031 مبادله مانند نوع به طور کلی [[[ برای اقامت اولیه استفاده می شود؛ بخش 121 محرومیت ابزار اصلی برای مالکان خانه است، با این حال، اگر خانه خود را به یک ملک اجاره ای تبدیل کنید و بعدا آن را بفروشید، ممکن است قادر به ترکیب بخش محرومیت 121 (برای مدت 1031) باشید و آن را با یک دوره پرداخت هزینه ی پرداخت کنید.

تأثیر قانون مالیات و شغل (2017)

قانون مالیات و شغل دو مورد مهم برای صاحبان خانه را تغییر داد: محدودیت کاهش بهره وام مسکن به ۷۵۰ هزار دلار بدهی خرید کاهش یافت (برای وام مسکن پس از ۱۵ دسامبر ۲۰۱۷ آغاز شد)، و کسر استاندارد تقریبا دو برابر شد در حالی که این تغییرات به طور مستقیم بر محرومیت تأثیر نمی گذارد، آنها تصویر کلی مالیات شما را هنگام خرید یک خانه جدید تحت تاثیر قرار می دهند، همچنین کاهش هزینه های فعال (به جز زمان بندی نظامی).

گزارش فروش در بازگشت مالیاتی شما

اگر سود شما در بخش 121 به طور کلی از جدا شده است، شما باید فروش را در بخش 121 خود گزارش دهید، با این حال، اگر شما یک فرم 1099-S [FLT3] را دریافت کنید، از شرکت عنوان (که برای فروش مورد نیاز است)، باید فرم 8949 را ارائه دهید و D را گزارش دهید اگر نمی توانید به فروش برسید.

قرص های معمول و چگونگی اجتناب از آن

بسیاری از صاحبان خانه به طور ناخواسته کاهش یا از دست دادن محرومیت خود را برای این اشتباهات:

• تعریف کردن بی فایده بودن از پیش بینی کسب و کار بدون درک مجدد سود اختصاص داده شده به استفاده از کسب و کار، غیر قابل انکار نیست و مالیات های بازپرداخت تخفیف می تواند شیب دار باشد.
• بیش از سه سال از خانه را تقویت کنید و به مدت یک سال در یک پنجره پنج ساله به دو سال استفاده نکنید.
• به تعهدات مالیاتی دولتی [FLT1] دست یابید؛ حتی اگر سود شما به صورت فدرالی از بین برود، ممکن است در برخی از کشورها مالیات دولتی را به شما بدهکار باشید.
• برای حفظ رسید های بهبود [و] [FLT 1] بدون اثبات، IRS ممکن است افزایش بی درنگ، منجر به افزایش مالیات بزرگتر.
• [در این میان] پس از گذشت دو سال از این پس، به زودی از آن [از این رو] گذشت.[۱۰]

سناریوهای ویژه: طلاق، عدم مسئولیت و خدمت نظامی

طلاق

طلاق، محرومیت را پیچیده می کند، اگر یک همسر حرکت کند اما هنوز صاحب خانه است، آزمون استفاده بر اساس فردی است که ادعا می کند محرومیت است. همسری که در خانه باقی می ماند، هنوز می تواند واجد شرایط باشد اگر آنها با الزامات مالکیت و استفاده از الزامات مطابقت داشته باشند، با این حال، اگر حکم طلاق خانه را به یک همسر منتقل کند، محرومیت خانه را با همان اساس مالک اصلی دریافت می کند - بدون هیچ گام - اگر همسر ادعا کند که بخشی از فروش مالیات است.

خانه های Inherited Homes

هنگامی که شما یک خانه را به ارث می برید، پایه به ارزش بازار منصفانه خود در تاریخ مرگ افزایش می یابد، این بدان معنی است که شما به طور کلی هیچ مالیاتی را در هر سود که قبل از به ارث بردن خانه، بخش 121 محرومیت در دسترس به ارث برده و اگر آنها از خانه به عنوان محل اقامت اصلی خود برای دو نفر از پنج سال قبل از فروش استفاده کنید، بنابراین اگر شما یک خانه را به ارث ببرید، و زندگی می کنید، قبل از اینکه به فروش 2 $ پرداخت کنید (اگر ازدواج کنید)

پرسنل نظامی و خدمات خارجی

اعضای ارتش، خدمات خارجی و جامعه اطلاعاتی ممکن است دوره آزمایشی پنج ساله را تا 10 سال در حالی که در وظیفه رسمی واجد شرایط گسترش یافته است، به این معنی که آنها می توانند یک سال خانه پس از حرکت و هنوز واجد شرایط برای محرومیت فروش کنند. IRS قوانین ویژه ای را در بخش 121 (d) (9) برای این شرایط فراهم می کند.

وقتی هدایت حرفه ای ضروری است

برای اکثر صاحبان خانه که سال ها در یک خانه زندگی کرده اند و هرگز از پیش بینی نمی کنند، بخش 121 محرومیت ساده است، اما اگر شما مالکیت اجاره ای دارید، از یک دفتر خانه استفاده می کنید، در خارج از کشور زندگی می کنید، از طریق طلاق یا مرگ همسر، یا فروش خانه در طی دو سال محرومیت قبلی، محاسبات پیچیده می شوند.

با درک بخش 121 محرومیت، نگه داشتن سوابق دقیق و برنامه ریزی زمان فروش خود، می توانید خانه خانوادگی خود را با مسئولیت مالیاتی کم یا بدون مالیات فدرال بفروشید. کلید این است که به طور عمدی عمل کنید - نه واکنشی - و مشورت با یک حرفه ای زمانی که وضعیت شما شامل عوامل متعدد است.