کشف اینکه سرمایه گذاری شما درست قبل از بستن سقوط کرده است، تجربه ای برای هر خریدار خانگی است، شما در حال حاضر زمان، احساسات و پول را در بازرسی، ارزیابی های برنامه ریزی شده و سپرده های جدی سرمایه گذاری کرده اید، در حالی که وضعیت احساس بحرانی می کند، ناامید کننده نیست.

وضعیت Thoroughly را بررسی کنید

قبل از اینکه شما وحشت کنید، حقایق را جمع آوری کنید.با افسر وام خود تماس بگیرید و از توضیح دقیق از انکار بپرسید، علل رایج شامل یک افت در نمره اعتباری شما، بدهی های نامشخص کشف شده در طول نوشتن نهایی، یک فرصت تحصیلی در زیر قیمت خرید، یا وام دهنده از دست دادن یک سند مورد نیاز است.

گزارش اعتبار خود را از سه دفتر اصلی (Equifax، Experian، TransUnion) در ارسال کنید تا تأیید کنید که هیچ خطایی وجود ندارد، اگر یک پرداخت دیر یا یک تحقیق جدید امتیاز شما را امضا کند، ممکن است بتوانید به سرعت با استفاده از فرآیند بحث آنلاین، به طور مشابه اگر یک سند پرداخت دیر پرداخت و یا یک گزارش نامه جدید امضا شده است، بحث کنید.

بلافاصله با نماینده املاک و مستغلات خود ارتباط برقرار کنید

نماینده املاک و مستغلات شما در این بحران سه ماهه است و آنها را لحظه ای که شما اخبار بد را می شنوید، به احتمال زیاد پیش از آن به شگفتی های مالی پرداخته اند و می توانند شما را در مراحل بعدی راهنمایی کنند. عامل همچنین می تواند به نماینده فروشنده برای توضیح وضعیت شفاف تر برسد.

از نماینده خود بخواهید که یک درخواست اضافه کردن را برای تمدید تاریخ بسته بندی ارائه دهد – به طور معمول 7 تا 14 روز یک سوال معقول است.شما همچنین ممکن است نیاز به تنظیم تاریخ وام اگر آن را قبلا منقضی شده است آماده مذاکره؛ به عنوان مثال، شما ممکن است موافقت کنید که بخش کوچکی از پول جدی خود را به عنوان یک نمایش خوب از ایمان به عنوان یک اسکریپت برای نماینده خود را "ممکن است انتظار می رود که آنها را به دلیل یک پیشنهاد قبلی کاهش داده اند و به طور جدی به آنها "اما به عنوان یک پیشنهاد غیر قابل پرداخت هزینه های غیر قابل پرداخت هزینه های مالی گذشته، اما ما انتظار می رود.

نقد و بررسی اعتبارنامه شما

اکثر قراردادهای خرید شامل یک توافق مالی است که از سپرده جدی شما محافظت می کند اگر وام شما شکست بخورد. Review که بند به دقت با نماینده یا وکیل خود را، ممکن است شامل مهلت زمانی خاص برای اطلاع از فروشنده و برای اینکه چه مدت شما باید برای درمان بدهی سریع عمل کنید.اگر هنوز در دوره ی ورشکستگی هستید، شما باید با سپرده خود کنار بیایید اگر مهلت از دست رفته را انتخاب کنید، بنابراین می توانید به طور سریع از آن محافظت کنید.

اگر این توافق منقضی شده باشد، ممکن است در موقعیت سخت تری قرار داشته باشید – اما ناامید کننده نباشید، برخی از فروشندگان هنوز به جای ثبت مجدد اموال با شما کار خواهند کرد.اگر شما بتوانید ثابت کنید که به طور فعال به دنبال تامین مالی جایگزین هستید، بسیاری از فروشندگان موافقت خواهند کرد که به جای شروع، در برخی از ایالت ها، یک "زمان از جوهر" پاراگراف اعمال می شود، به این معنی که هر روز می تواند به شما کمک کند تا زمانی که به شما در مورد هر گونه تمدید کوتاه و یا هر گونه محدودیت های جدید کمک کند.

گزینه های جایگزین مالی

فرض نکنید که یک انکار به این معنی است که شما نمی توانید وام مسکن را به طور کامل دریافت کنید. وام دهندگان مختلف اشتهای متفاوتی برای ریسک و محصولات وام مختلف دارند.

  • فوراً با وام دهنده دیگری درخواست کنید.[۱۰] بسیاری از وام دهندگان آنلاین و اتحادیه های اعتباری محلی می توانند یک برنامه را در روزهای آینده پردازش کنند، اگر موضوع اعتباری شما جزئی است، وام دهنده دیگری ممکن است شما را با استفاده از همان اسناد تأیید کند. Ask برای یک "پیش از آزمون" و آماده برای ارائه پرداخت به روز رسانی حساب و برخی از وام دهنده های "دو ثانیه" توسط دیگران رد شده است.
  • [FLT: 1 ] اگر شما از وام معمولی استفاده می کنید، یک وام FHA (که اجازه می دهد نمرات اعتباری پایین تر، اغلب به عنوان کم به عنوان 580) و یا وام VA (برای جانبازان واجد شرایط و اعضای خدمات) که هیچ گونه پرداخت وام وام وام وام وام وام مسکن گزینه دیگری برای اموال روستایی و پرداخت صفر برای هر برنامه پرداخت واجد شرایط بیمه و هزینه های مختلف است.
  • از یک وام دهنده نمونه کارها استفاده کنید.[۱۰] این بانک ها وام های خود را بر روی کتاب هایشان نگه می دارند و انعطاف بیشتری برای تایید وام گیرندگان دارند که دستورالعمل های استاندارد مناسب نیستند، آنها ممکن است گزینه های بهره مند یا قابل تنظیم را ارائه دهند که هنوز هم نیازهای شما را برآورده می کنند. وام دهندگان نمونه کارها اغلب نرخ های بالاتری را شارژ می کنند، اما به سرعت نزدیک می شوند زیرا آنها توسط Fannie یا Freddie بیش از مکlay محدود نمی شوند.
  • یک مدیر اجرایی را انتخاب کنید [و] اضافه کردن یک شریک واجد شرایط با اعتبار و درآمد قوی می تواند کار معامله را انجام دهد، این می تواند یک پدر و مادر، نسبی یا نزدیک که مایل به ثبت نام بر وام مسکن هستند. آگاه باشید: یک امضا کننده به همان اندازه مسئول بدهی و اعتبار آنها تحت تاثیر قرار می گیرد.

سریع عمل کنید. Mortgage pre-approval گاهی اوقات می تواند ظرف 24 ساعت تکمیل شود. اداره حفاظت مالی مصرف کننده یک مرور مفید از جدول زمانی مبدأ را فراهم می کند تا شما بدانید که چه انتظاری دارید.

راه حل را با فروشنده مذاکره کنید

اگر فروشنده مشتاق بستن است، ممکن است مایل به ارائه چند امتیاز برای حفظ این توافق باشد.

  • [FLT: 1 ] از فروشنده بپرسید که آیا آنها مایل به نگه داشتن وام مسکن دوم یا حتی ارائه تامین مالی کامل فروشنده هستند، این می تواند الزامات وام دهنده سنتی را دور بزند، این امر با فروشندگانی که مالک ملک آزاد و روشن هستند، فروشنده می تواند یک یادداشت را با نرخ بهره معقول برای یک کوتاه مدت (به عنوان مثال، 5 سال)، حمل کند و یا یک وکیل خود را به عنوان یک پیش نویس ساده و یا پیش نویس اعتماد کنید.
  • کاهش هزینه [اگر برنامه ریزی کم بود، فروشنده ممکن است موافقت کند قیمت خرید را برای مطابقت با ارزش ارزیابی شده، که به شما اجازه می دهد به یک وام متفاوت با نسبت وام کوچکتر به ارزش، جایگزین، اگر برنامهraisal در وام بالا آمده است، اما شما به دلیل دیگری کاهش شدید قیمت می تواند کمک کند.
  • تعهد به هزینه های بسته بندی.[۱۰] دریافت فروشنده برای پرداخت سهم بزرگتر از هزینه های بسته بندی می تواند پول نقد برای پرداخت یا رزرو خود را آزاد کند، بسیاری از قراردادهای استاندارد اجازه می دهند تا اعتبارات هزینه را به درصد خاصی (به عنوان مثال، ۳٪ برای وام های معمولی، ۶٪ برای FHA).
  • عدم سرمایه گذاری [[[ویرایش] ارائه بخش غیر قابل استرداد از پول جدی خود (به عنوان مثال، 5000 دلار) به عنوان یک تضمین در حالی که شما تامین مالی جدید، این نشان می دهد که شما جدی هستید و جبران آنها برای تاخیر شما همچنین ممکن است موافقت به یک قیمت بالاتر خرید در تمدید تمدید.

برای سرمایه گذاری بیشتر در زمینه سرمایه گذاری فروشنده، دستورالعمل های جمع آوری سرمایه گذاری از تامین مالی فروشنده را بررسی کنید تا پیامدهای قانونی و مالیاتی را درک کنید.

برنامه های پشتیبان گیری را فراتر از یک Mortgage سنتی در نظر بگیرید

هنگامی که وام معمولی دیگر گزینه ای نیست، تامین مالی خلاق ممکن است شکاف را به هم بزند:

  • وام شخصی یا خط اعتباری. اگر شما فقط به مقدار کمی نیاز دارید تا بسته (به عنوان مثال، به دلیل اینکه شما در ذخایر کوتاه بود)، وام شخصی از بانک یا حتی وام 401 (k) می تواند وجوه را بررسی کند. آگاه باشید که وام های شخصی نرخ بهره بالاتری دارند، اما می توانند به سرعت بسته شوند و به شما اجازه می دهند تا با یک مدیر کل 5 سال ( 401 دلار) وام بگیرید.
  • ] بودجه از خانواده بسیاری از برنامه های وام اجازه می دهد تا هدیه پولی از نسبی دریافت کنید، اگر شما می توانید نامه تایید آن را یک هدیه (و نه وام)، شما می توانید از آن وجوه برای پرداخت و یا بستن هزینه استفاده کنید. FHA حتی اجازه می دهد هدیه از غیر relatives دریافت کنید مطمئن شوید که یک مقاله اهدا کننده را ارائه می دهد:
  • وام Bridge یا وام سخت پول این وام های کوتاه مدت و با منافع بالا می توانند پول نقد را به نزدیک ارائه دهند در حالی که شما دوباره سرمایه گذاری می کنید یا اموال دیگری را می فروشید، اما می توانند از از از از دست دادن خانه و سپرده خود جلوگیری کنند.
  • گزینه حق بیمه یا اجاره نامه اگر شما نمی توانید تامین مالی در حال حاضر، مذاکره قرارداد اجاره نامه با فروشنده، شما به عنوان مستاجر با یک گزینه برای خرید در یک دوره تنظیم (معمولا 1 تا 3 سال)، به شما زمان برای تعمیر اعتبار خود و یا جمع آوری پول نقد ماهانه خود را به سفارش قیمت واقعی است.

حقوق و جایگزین های خود را بشناسید

بسته به علت انکار، شما ممکن است دارای مجوز قانونی باشید، اگر شما معتقد هستید که وام دهنده بر اساس نژاد، مذهب، جنسیت یا سایر کلاس های محافظت شده تبعیض قائل است، می توانید شکایتی را با تقسیم مسکن و توسعه شهری (HUD) اعمال تبعیض آمیز ممنوع کنید.

اگر انکار به دلیل اطلاعات نادرست در گزارش اعتباری شما بود، قانون گزارش اعتباری منصفانه شما را به بحث در مورد خطا می دهد. اداره اعتبار باید ظرف 30 روز بررسی کند اگر آنها خطا را تایید کنند، شما می توانید یک گزارش اصلاح شده را به وام دهنده ارسال کنید.شما همچنین ممکن است حق شکایت برای خسارت واقعی و هزینه های قانونی را داشته باشید.

همچنین از وام دهنده بپرسید که آیا آنها دارای یک اختلاف ارزش (ROV) هستند فرایند برای یک برنامه مورد بحث و بحث و گفتگو است اگر فروش قابل مقایسه با ارزش بالاتر پشتیبانی می کند، شما ممکن است بدون شروع از ابتدا یک لیست از مقایسه قوی تر با عامل خود را آماده کنید و آن را با یک نامه پوشش ارائه دهید که چرا فروش قابل مقایسه است درخواست رسمی است.

برای جزئیات بیشتر در مورد حقوق قانونی خود در طول فرایند خرید خانه، با راهنمای Nolo برای انکار وام وام وام وام مسکن مشورت کنید برای توضیح گام به گام از گزینه های خود را.

گام هایی برای جلوگیری از سرمایه گذاری در معاملات آینده بردارید

در حالی که شما بحران فعلی را هدایت می کنید، شروع به اجرای شیوه هایی کنید که از شما در زمان بعدی محافظت می کنند:

  • از پیش نوشته شده به جای فقط قبل از تکمیل، وام پیش نویس توسط یک نویسنده واقعی که درآمد، دارایی ها و اعتبار خود را تایید می کند، بررسی شده است.این احتمال انکار آخرین دقیقه را کاهش می دهد، زیرا بسیاری از وام دهندگان این خدمات را در هیچ هزینه اضافی ارائه می دهند.
  • ثبات مالی خود را حفظ کنید.[۱۰] خریدهای بزرگ، تغییر شغل، یا باز کردن حساب های اعتباری جدید در طول فرآیند وام.حتی تغییرات کوچک مانند خرید مبلمان در یک کارت اعتباری فروشگاه می تواند بیانیه بانک خود را از بین ببرد؛ اجتناب از سپرده های بزرگ پول نقد که به سختی منبع هستند.
  • ذخیره اضافی را نگه دارید.[۱۰] حداقل ۲ ماه پرداخت وام مسکن در پس انداز مایع پس از بسته شدن داشته باشید، این کوسن شما را به خطر کمتری تبدیل می کند و می تواند شگفتی های جزئی مانند افزایش بیمه را جذب کند. وام های FHA اغلب نیاز به ذخیره دارند و وام های معمولی ممکن است برای LTV بالا یا دارایی های سرمایه گذاری به آنها نیاز داشته باشند.
  • وام دهندگان متعدد در اوایل.[۱۰] در سه وام دهنده در طول هفته اول اعمال کنید، حتی اگر شما فقط با یک حرکت کنید، رقابت گزینه های بازگشت به شما را می دهد. برخی از وام دهندگان گزینه های "rate قفل" را ارائه می دهند که اگر نرخ افزایش؛ درخواست در مورد قفل های نرخ تمدید (60-90 روز) برای ساخت و ساز جدید یا بسته شدن سخت است.
  • برآورد وام خود را با دقت بررسی کنید [FLT 1] برآورد وام خود را با بستن اعتبار مقایسه کنید.هر گونه تغییرات بزرگ در هزینه ها یا شرایط نیاز به وام دهنده برای باز کردن اگر چیزی به نظر می رسد، سوال بپرسید قبل از ثبت نام.

برای یک شیرجه عمیق تر به فرآیند خرید خانه و چگونگی تقویت نمایه مالی خود، Fannie Mae برنامه HomeView] ارائه می دهد منابع عالی، علاوه بر این، انجمن ملی Realtors ارائه می دهد یک guide برای جلوگیری از کاهش مالی که شامل راهنمایی های حرفه ای با تجربه.

از این تجربه یاد بگیرید

هر چالش در املاک و مستغلات پرداخت شهریه برای موفقیت های آینده است. یادداشت های دقیق در مورد آنچه اشتباه کرده اید و چگونه آن را ثابت کرده اید. نگه داشتن یک فایل با مستندات خود، ارتباطات وام دهنده و حل نهایی است که این تجربه را با نماینده خود به اشتراک بگذارید و علائم هشدار دهنده ای را که پیش از انکار آن، با درک علل ریشه - آیا آن یک امتیاز اعتباری، شکاف appraal یا ضعیف است - شما آماده معامله بعدی شما خواهد شد.

سرمایه گذاری شما از طریق آن نباید پایان سفر خرید خانه شما باشد، با اقدام سریع، راه حل های خلاقانه و تیم درست، شما اغلب می توانید نزدیک باشید و با درس های ارزشمند برای آینده آرام باشید، این مراحل را دنبال کنید و یک مسیر رو به جلو پیدا کنید.