حرکت به تنوع و مجوز استفاده ویژه در قانون زودیینگ

قوانین کوچک سازی ستون فقرات مقررات استفاده از زمین را در شهرداری های سراسر ایالات متحده تشکیل می دهند، آنها دیکته می کنند که چه چیزی می تواند ساخته شود، چگونه ساختارهای بلند ممکن است و چه فعالیت هایی می تواند در یک بسته خاص انجام شود، در حالی که این قوانین نظم و پیش بینی را فراهم می کند، آنها همچنین می توانند موانعی برای صاحبان اموال و توسعه دهندگان که نیاز به انعطاف پذیری دارند ایجاد کنند. - تفاوت های خاص و ابزارهای درک دقیق از آن استفاده می کنند.

درک قوانین کوچک و نیاز به انعطاف پذیری

مقررات زودیینگ یک جامعه را به مناطق تقسیم می کند - مسکونی، تجاری، صنعتی، کشاورزی - و تنظیم قوانین خاص برای هر کدام از قوانین، ابعاد زیادی، ارتفاع ساختمان، موانع از خطوط مالکیت، تراکم و اجازه استفاده از زمین، هدف ترویج رشد منظم، حفاظت از ارزش های اموال و استفاده های جداگانه ناسازگار است، با این حال هیچ کد منطقه ای نمی تواند هر وضعیت منحصر به فرد، اشکال بالا، و یا نیازهای عمومی در حال تحول، در حالی که اغلب نیاز به فرد است.

تمایز کلیدی در آنچه که آنها آدرس می دهند، اختلاف اجازه می دهد تا انحراف از الزامات فیزیکی یا بعدی (متفاوت) یا در موارد نادر، از لیست استفاده مجاز (تقاضی استفاده) اجازه استفاده ویژه، از سوی دیگر، اجازه می دهد یک استفاده زمینی که تنها تحت شرایط خاص در یک منطقه مجاز است - به عنوان مثال، یک مدرسه در یک منطقه مسکونی نیاز به یک درخواست، و تصمیم گیری اساسی تر از طریق این است.

تنوع چیست؟

یک تفاوت یک استثنا قانونی است که اجازه می دهد مالک ملک از زمین خود به نحوی استفاده کند که از الزامات سختگیرانه مقررات منطقه ای خارج شود، استدلال در مورد تفاوت ها این است که اجرای سفت و سخت قوانین می تواند مشکلات غیر ضروری ایجاد کند، زمانی که یک ملک دارای ویژگی های منحصر به فرد است. تنوعات به راحتی اعطا نمی شود؛ متقاضی باید ثابت کند که سختی خود ایجاد نمی شود و انحرافات محله آسیب نمی رساند.

انواع تنوع

دو دسته اصلی از تفاوت ها وجود دارد که هر کدام با معیارهای قانونی خود دارند:

استفاده از تنوع: این نوع اجازه می دهد یک استفاده از زمین است که در منطقه منطقه منطقه منطقه اجازه داده نمی شود به عنوان مثال، باز کردن یک فروشگاه خرده فروشی کوچک در منطقه که اجازه می دهد تنها خانه های تک خانواده و یا تفاوت های استفاده سخت تر به دست آوردن زیرا آنها اساسا تغییر شخصیت منطقه است.
تنوع: این با الزامات جانبی یا فیزیکی سروکار دارد -عقب نشینی، محدودیت ارتفاع، پوشش زیاد، فضاهای پارکینگ، یا نسبت منطقه کف، به عنوان مثال، صاحب خانه که می خواهد یک ایوان را ایجاد کند که به جلو مورد نیاز توسط سه فوت گسترش می یابد ممکن است برای یک منطقه تست "سخت" به جای استفاده از مشکلات جامعه "به طور قابل توجهی" برای تعادل در برابر مشکلات جامعه "سختی" استفاده می کند.

الزامات برای به دست آوردن تنوع

برای تضمین یک اختلاف، متقاضی باید به طور کلی چندین عنصر را ثابت کند در حالی که قوانین ایالتی و قوانین محلی متفاوت است، استانداردهای مشترک عبارتند از:

بی حسی از اموال: سختی باید از شرایط عجیب و غریب به اموال، مانند شکل نامنظم، شیب شیب شیب شیب دار، یا عرض باریک - نه از شرایط مشترک توسط بسیاری از در منطقه.
[در این باره] [و] [از خود ساخته نشده است؛ [[۱]] سختی ها نمی توانند نتیجه اعمال مالک باشند، اگر شما به گونه ای تقسیم شوید که چیزهای غیر قابل درک ایجاد کرده باشد، احتمالاً نمی توانید برای آن شرایط، تفاوت قائل شوید.
هیچ کاهش قابل توجهی به محله نیست: تفاوت ها نباید شخصیت اصلی منطقه را تغییر دهند، خطرات ترافیکی را افزایش دهند یا ارزش های اموال را برای همسایگان کاهش دهند.
حداقل اختلاف لازم است؛ تسکین داده شده باید کوچکترین انحرافی باشد که هنوز امکان استفاده معقول از اموال را فراهم می کند.

بسیاری از تخته های منطقه ای به یک سیستم چک لیستی متکی هستند، برای یک شیرجه عمیق تر به استانداردهای قانونی، خلاصه قوانین وانس اتحادیه ی آمریکا زمینه ای عالی ارائه می دهد.

فرآیند کاربرد Variance Application Process

این فرآیند به طور معمول با یک جلسه پیش درخواست با کارکنان منطقه ای شروع می شود تا در مورد پیشنهاد و مستندات مورد نیاز بحث کند. متقاضی سپس یک درخواست رسمی را ارائه می دهد، اغلب از جمله برنامه های سایت، نظرسنجی ها، عکس ها و روایت کتبی که چرا اختلاف نظرها مورد نیاز است. هیئت مدیره محلی درخواست تجدید نظر (BZA) یا هیئت مدیره تنظیم برنامه های جلسه جلسه جلسه جلسه جلسه عمومی شنوایی، که در آن ها و همسایگان می توانند شواهد کتبی را انکار کنند (قانون گذاری شده است.

نمونه های معمول تنوع

ساخت یک حصار بلندتر از فرمان اجازه می دهد به دلیل شیب شیب شیب شیب دار که نیاز به حریم خصوصی اضافی.
اضافه کردن گاراژ که به سمت چپ کمر می رود، زیرا بسیاری به طور عجیبی شکل گرفته است.
عملیات یک کسب و کار خانگی که از حد معمول فیلم های مربع برای استفاده های لوازم جانبی تجاوز می کند.
کاهش تعداد فضاهای پارکینگ مورد نیاز در یک ساختمان تجاری موجود به دلیل محدودیت های سایت.

مجوز استفاده ویژه چیست؟

مجوز های استفاده ویژه - همچنین مجوز استفاده مشروط، استثنائات ویژه یا اجازه استفاده از شرایط - اجازه می دهد یک استفاده از زمین که مقررات منطقه ای به طور بالقوه مناسب است، اما تنها پس از بررسی موردی به مورد، بر خلاف تفاوت ها، که انحراف از قوانین را حل می کند، مجوز های استفاده ویژه در مورد تأیید استفاده است که در حال حاضر توسط دستورالعمل مورد بررسی قرار گرفته است، مشروط بر اینکه برخی از مقررات به طور کامل مورد استفاده قرار گیرد.

هدف و محدوده

نمونه های رایج استفاده که نیاز به مجوز استفاده ویژه دارند شامل مدارس، کلیساها، بیمارستان ها، مراکز مراقبت روزانه، خانه های مراسم تشییع جنازه، ایستگاه های ارتباطی بی سیم و پیشرفت های تجاری در مناطق مختلف استفاده می شود، این استفاده ها به طور ذاتی با منطقه ناسازگار نیستند، اما ممکن است ترافیک، سر و صدا یا سایر اثرات که باید از طریق شرایط مدیریت شوند، اجازه می دهد تا کمیسیون یا ساعات عملیات خاص را به حداقل برسانند - مانند کاهش ترافیک، و یا اثرات کاهش ترافیک، به حداقل رساندن نیازهای خاص، به عنوان کاهش ترافیک، به حداقل رساندن نیازهای خاص، و یا کاهش ترافیک،

استاندارد قانونی برای مجوز استفاده خاص متفاوت از تفاوت های بین المللی است. متقاضی نیازی به نشان دادن سختی ندارد، بلکه باید نشان دهند که استفاده پیشنهادی مطابق با معیارهای دستورالعمل است و به طور نامطلوب بر سلامت عمومی، ایمنی یا رفاه تأثیر نمی گذارد. بسیاری از دستورالعمل ها نیاز به یافته هایی دارند که استفاده "مطوف با طرح جامع" است و باعث ترافیک یا "ضربه" نمی شود.

فرآیند برای اخذ مجوز استفاده ویژه

این فرآیند آینه هایی از یک اختلاف است اما اغلب شامل بررسی دقیق تر و فریم های زمانی طولانی تر می شود:

کنفرانس درخواست پیش از آن: [FLT 1] بحث در مورد استفاده پیشنهادی با کارکنان برنامه ریزی برای شناسایی مسائل بالقوه.
درخواست فرم: برنامه های سایت، مطالعات ترافیک، ارزیابی های زیست محیطی و روایت توضیح می دهد که چگونه استفاده با هر معیار در دستورالعمل مطابقت دارد.
بررسی است: کارکنان برنامه ریزی ارزیابی برنامه و آماده سازی گزارش با توصیه.
شنیدن عمومی: کمیسیون برنامه ریزی محلی یا هیئت مدیره یک جلسه عمومی، اغلب با یک اطلاع نامه به صاحبان اموال نزدیک است.
تصمیم و شرایط: هیئت مدیره ممکن است تصویب، تایید با شرایط، و یا انکار شرایط ممکن است شامل محوطه سازی، محدودیت های نورپردازی، استانداردهای عملکرد و یا تمدید دوره ای.
درخواست: تصمیمات می تواند به یک مقام یا دادگاه بالاتر، بسته به قوانین محلی، مورد توجه قرار گیرد.

برای مثال دنیای واقعی یک حکم مجوز استفاده شهری، بخش ویژه استفاده از کد Zoning را نشان می دهد سطح جزئیات مورد نیاز را نشان می دهد.

نمونه هایی از شرایط مجوز استفاده ویژه

کلیسایی که در یک محله مسکونی باز می شود، تنها در صورتی که با پارکینگ و شرایط پوشش زیاد مطابقت داشته باشد، تبرئه می شود.
مرکز مراقبت از کودک که از یک خانه تک نفره سابق کار می کند، در معرض محدودیت در مناطق بازی در فضای باز و ترافیک کم است.
یک فروشگاه بزرگ مواد غذایی که مایل به ساخت در یک منطقه مخلوط مسکونی است، نیاز به کاهش سیلاب و ارائه پارکینگ دوچرخه دارد.

تفاوت های کلیدی بین تنوع و مجوز های استفاده ویژه

صاحبان املاک و توسعه دهندگان اغلب این دو ابزار را اشتباه می گیرند، اما تفاوت ها اساسی هستند. درک آنها برای انتخاب رویکرد مناسب و آماده سازی یک برنامه موفق بسیار مهم است.

هدف

[[[۱]]] [[۱۰]]] [[۱]]] [[۳]]] [[۳]]] [۱]] [تضعیف] از یک الزام خاص منطقه ای که در غیر این صورت ممکن است بر محدودیت های فیزیکی اموال متمرکز شود و یا اینکه آیا می تواند از شرایط استفاده کند یا نه.

استاندارد تایید

[[۱] [۱۰] [[۱]] [۱۰] [۱] [۱]] سختی های سخت یا دشواری های عملی [۱] باید منحصر به فرد و بدون خود خلق سختی را اثبات کند [۲۲] مجوز استفاده ویژه: [FLT: ۴] انطباق با معیارهای و سازگاری با جامعه لازم نیست.

محدوده محدوده

[[۱] [۱۰] [[۱۰]] [[۱۰]] [[۳]]] [[۳]]] [[۳]]] به طور معمول انحرافات فیزیکی یا فیزیکی (مشرکانه) را مورد توجه قرار می دهد؛ یا به ندرت استفاده از آن مجاز است؛ استفاده از خود ذکر شده در حکم نیاز به مجوز است.

شرایط

شرایط ممکن است اعمال شود، اما به معنای به حداقل رساندن تاثیر انحراف است. [نیازمند منبع] اختلاف با زمین اجرا می شود.
مجوز استفاده ویژه: شرایط تقریبا همیشه متصل و اغلب شامل محدودیت های عملیاتی است.

عواقب عدم انطباق

[[۱] [۱۰] [[۱]] [۱] [۱]] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۳] [۱] [۱] [۱] [۱۰]] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۳] [۳] [۳] [۳] [و [از انجام اعمال] [به [مشرکانه]] اجازهٔ [و [و [از اعمال] [و] از شرایط [و] استفاده از آن] می توان] استفاده] استفاده از [و [مشرکانلازم است] [و [و [و] [و [و] [و [و [و [و [و [و [و] [از این [از آن]]] [از [و] [از این کار] [از این [از آن] [از این [از این [و] [از حق] [از] [از] [از]]]] [از حق] [و] [و] [و] [و] [از آن] [از حق] [از [از [از حق]] [و [مشر

برای مقایسه دقیق تر، یک وب سایت منابع برنامه ریزی مانند بخش کاربری زمین APA ارائه می دهد راهنمای جامع.

نکات عملی برای متقاضیان

این که آیا شما به دنبال یک تغییر و یا یک مجوز استفاده خاص هستید، آماده سازی دقیق شانس تأیید شما را بهبود می بخشد، در اینجا راهنمایی های عملی وجود دارد:

فرمان خود را بشناسید: کد منطقه ای خود را به طور کامل بخوانید، هر شهرداری دارای الزامات درخواست خود، ساختارهای هزینه و جدول زمانی است.
متخصصان مهندسی در اوایل: استفاده از وکلا، معماران، طراحان و نظرسنجی کنندگان می تواند به شما کمک کند تا برنامه خود را برای پاسخگویی به استانداردهای قانونی تنظیم کنید. تخصص آنها به ویژه برای ایجاد استدلال سختی در یک مورد اختلاف ارزشمند است.
مقدمه یک روایت قوی: برای یک اختلاف نظر، بر ویژگی های منحصر به فرد از اموال خود تمرکز کنید و چرا حکم تحمیل سختی برای مجوز استفاده خاص، تاکید کنید که چگونه استفاده شما از جامعه بهره مند خواهد شد و چگونه شرایط پیشنهادی کاهش نگرانی.
همسایه را حمایت کنید: اپوزیسیون جامعه می تواند یک پروژه را غرق کند.با همسایگان قبل از شنیدن، نگرانی های خود را پاسخ دهید و امتیازات پشتیبانی یا درخواست رای هیئت مدیره را در نظر بگیرید.
ابتدا یک جلسه هیئت مدیره را در نظر بگیرید: [FLT 1 ] ببینید که چگونه هیئت مدیره کار می کند، یاد بگیرید که چه نوع سوالات از اعضای بپرسید و چه شواهدی را ارزش گذاری می کنند.
واقع بینانه در مورد زمان بندی: هر دو فرایند اغلب 60 تا 120 روز از برنامه به تصمیم گیری.

نقش هیئت های کوچک و شنوایی عمومی

تنوع و مجوز های استفاده ویژه توسط بدن شبه داوری تصمیم می گیرند - به طور معمول هیئت مدیره تجدید نظر منطقه ای یا کمیسیون برنامه ریزی شده است.این هیئت مدیره از شهروندان منصوب شده تشکیل شده است، اغلب با پیشینه های حرفه ای در املاک و مستغلات، قانون و یا برنامه ریزی آنها قوانین عمل را دنبال می کنند و باید بر اساس شواهد ارائه شده در شنوایی، نه در نظرات شخصی.

شنوایی عمومی یک جزء حیاتی است.یادداشت به صاحبان املاک در یک شعاع خاص داده می شود و هر کسی ممکن است به نفع یا مخالفت صحبت کند. شنوایی هیئت مدیره را با چشم انداز جامعه فراهم می کند، اما تصمیم نهایی باید در استانداردهای قانونی مقررات پایه گذاری شود. هیئت مدیره ممکن است سوالات، درخواست مطالعات اضافی، یا ادامه شنیدن به تاریخ بعد.

مهم است که درک کنیم که اعطای یک اختلاف یا مجوز استفاده خاص حق نیست - این یک امتیاز است. هیئت مدیره دارای اختیار است، اما آنها نمی توانند به صورت خودسرانه عمل کنند.اگر درخواست رد شود، متقاضی ممکن است درخواست به دادگاه، اغلب تحت یک استاندارد غیر قابل استرداد که نیاز به نشان دادن هیئت مدیره مورد سوء استفاده قرار می گیرد.

نتیجه گیری

تنوع و مجوزهای خاص استفاده ابزار ضروری است که انعطاف پذیری را به سفتی قانون منطقه ای تزریق می کند.آنها به جوامع اجازه می دهند تا محدودیت های منحصر به فرد اموال را در خود جای دهند و استفاده از زمین های مفید بدون قربانی کردن چارچوب کلی توسعه منظم، با این حال، آنها قابل تعویض نیستند. A واریانس از یک قاعده رهایی می دهد؛ مجوز استفاده ویژه اجازه می دهد برای استفاده.

صاحبان املاک، توسعه دهندگان و حتی فعالان جامعه از درک روشنی از هر دو مکانیسم بهره مند می شوند، زمانی که به درستی استفاده می شوند، وانس ها و مجوزهای خاص استفاده می توانند تعارض ها را حل کنند، پروژه های خلاقانه را فعال کنند و شخصیت محله را افزایش دهند، هنگامی که اشتباه می کنند، می توانند منجر به دادخواهی، واکنش جامعه و منابع هدر رفته شوند. عاقلانه ترین دوره این است که با استفاده از متخصصان در فرآیند برنامه ریزی اولیه، موانع سرمایه گذاری محلی، به دقت و ابزارهای همکاری و آماده سازی دقیق، به سمت ابزار دقیق و ابزار دقیق و آموزش و تنظیم دقیق و ابزار صوتی، مشاوره با استفاده کنید.

برای مطالعه بیشتر در مورد بهترین شیوه ها در مقررات استفاده از زمین، مرور اجمالی منطقه بندی موسسه اطلاعات حقوقی (FLT:1) یک نقطه شروع مفید فراهم می کند. علاوه بر این، وب سایت های شهری محلی اغلب برنامه های طبقه بندی و تصمیم گیری خود را منتشر می کنند، ارائه نمونه های واقعی از چگونگی تفاوت ها و مجوزهای خاص استفاده در عمل مدیریت می شود.