Table of Contents

اجاره تجاری ستون فقرات عملیات کسب و کار بی شماری را تشکیل می دهد، اما رابطه مالک با اصطکاک بالقوه است، هنگامی که اختلافات بوجود می آیند - بیش از اجاره، تعمیرات یا شرایط تمدید - آنها می توانند به دادرسی گران قیمت، تخلیه منابع و مختل کردن توابع تجاری اصلی، استراتژی های قانونی، جاسازی شده از آغاز اجاره اجاره، موثرترین راه برای جلوگیری از اختلافات مدنی قبل از اینکه آنها را به طور کامل بررسی کنند، و به طور کامل می توانند از اقدامات قانونی و مدیران دارایی، و مدیریت اموال، و دارایی،

آناتومی تعارض: چرا حداقل تجاری لیبر را جدی می گیرد

برای ایجاد پیشگیری موثر، ابتدا باید علل ریشه را درک کنید که اختلافات به ندرت از یک رویداد واحد ظهور می کنند؛ آنها اغلب از محیط تجمعی، انتظارات نامطلوب یا تغییر واقعیت های رایج فلش شامل موارد زیر می شوند:

  • [FLT 1] زبان اجاره ای بزرگ [FLT 1] - تعاریف مبهم از "هزینه های شتاب"، "بازخوردگان"، یا "استفاده انحصاری" بندها از تفسیرهای متعدد و اختلافات سوخت در مورد تخصیص هزینه یا فعالیت های مجاز دعوت می کنند.
  • ] پیش فرض های مالی - از دست دادن اجاره یا پرداخت های دیر، اغلب توسط مشکلات گردش پول نقد تشدید شده و یا تعمیر و نگهداری منطقه مشترک (CAM) محاسبه شده است که مستاجران به عنوان بیش از حد یا ناعادلانه مشاهده می کنند.
  • مسئولیت های اصلی و تعمیر [FLT 1] - اختلاف نظر در مورد اینکه آیا نشت سقف ساختاری (کار پادشاه) در مقابل لوازم آرایشی (وظیفه مستاجر) است یا که برای جایگزینی HVAC پس از شکست کمپرسور پرداخت می کند.
  • تغییر یا استفاده از [FLT 1] - مستاجران در حال گسترش به مناطق مشترک، ایجاد نشانه بدون تایید، و یا استفاده از محل برای اهداف تایید نشده مانند فضای ذخیره سازی بدون رضایت مستند.
  • اختلافات جدید و پایان [FLT 1] - عدم اطلاع رسانی صحیح، گزینه های تجدید نظر مبهم که منجر به نگه داشتن ده ها تن، و یا اختلاف در مورد محاسبات اجاره نگهداری که می تواند به 200٪ از اجاره پایه دسترسی داشته باشد.
  • درگیری های اجاره و تخصیص [FLT 1] - مالکان بدون تردید موافقت نامه به یک خرده فروش صدا مالی، یا مستاجران تلاش برای انتقال حقوق بدون دنبال روش های اطلاع رسانی قراردادی.

درک این نقاط فشار به هر دو طرف اجازه می دهد تا توافق هایی را پیش نویس کنند که به صراحت آنها را پیش بینی و به آن ها رسیدگی می کنند و وابستگی به تفسیر حقوقی پس از واقعیت را کاهش می دهند. اجاره نامه ای که رایج ترین مناطق اصطکاک را تصدیق می کند و مکانیسم های وضوح را فراهم می کند همیشه یک سند دیگ بخار را تشکیل می دهد.

استراتژی پایه: پیش نویس یک توافق نامه ضد گلوله

تک قدرتمندترین ابزار پیشگیرانه یک توافق نامه اجاره نامه شفاف، جامع و داخلی است. Vague یا زبان دیگ بخار یک دستورالعمل برای اختلافات پر هزینه است.هر بند باید با دقت پیش نویس شود و پیش بینی می کند که احتمالاً زمینه های اختلاف عناصر کلیدی شامل موارد زیر است:

تعریف تعهدات مالی

اجاره پایگاه، هزینه های CAM، خدمات، بیمه و هزینه های دیر باید با فرمول های دقیق و تاریخ های صادر شده مشخص شود. اجاره نامه باید مشخص کند که چگونه هزینه های CAM (در مقایسه با Pro Rata) محاسبه می شود، چه مواردی شامل (جانات، محوطه سازی، امنیت)، و اینکه آیا هزینه های مدیریت در یک درصد از کل هزینه های مصالحه سالانه محدود شده است.

تعمیر و نگهداری و تعمیرات

از یک ماتریس روشن که بین نگهداری روزمره (مسئولیت مستاجر) و تعمیرات سرمایه (مسئولیتlandlord) متمایز می کند استفاده کنید، به عنوان مثال، مستاجر ممکن است مسئول لامپ های چراغ های چراغ های داخلی، فیلتر HVAC هر 90 روز تغییر کند و لوله کشی کوچک، در حالی که صاحبخانه مسئولیت سقف، دیوارهای ساختاری، سیستم های مکانیکی عمده، و پارکینگ بسیاری از چک لیست های بسته بندی شده را برای تعمیر هزینه های اضطراری متوقف می کند:

تجدید و تصویب

شامل دوره های اطلاع رسانی خاص (به عنوان مثال، 180 روز در نوشتن)، شرایط تجدید خودکار (با حق انتخاب)، و شرایط برای خاتمه زود (به عنوان مثال، تعطیلی کسب و کار مجاور، مرگ مستاجر، یا طرح های توسعه مجدد مالک ملک) باید به اندازه کافی مجازات برای جلوگیری از ماندن در دوره گذشته، به طور معمول 150 تا200٪ از پایه اجاره، و همچنین باید در صورت عدم نیاز به جلوگیری از از از دست دادن محدودیت های اضافی در صورت عدم نیاز به عنوان یک مانع از دست دادن 10 مورد خسارت های اضافی برای جلوگیری از از از از از دست دادن محدودیت های اجاره اموال جدید.

حاشیه و نشانه گذاری

Landlords باید حق تأیید یا انکار زیرمجموعه ها را بر اساس اعتبار مالی، نوع کسب و کار و استفاده از سازگاری رزرو کند. اجاره نامه باید بیان کند که رضایت به طور غیر منطقی نادیده گرفته نمی شود و یک فرایند بررسی ساده (به عنوان مثال، دوره پاسخ 30 روزه، الزامات مالی) را تعیین کند.

حل و فصل اختلافات مکانیسم

حتی اجاره نامه بهترین سرقت ممکن است هنوز منجر به اختلافات شود. یکپارچه سازی مقررات حل اختلاف جایگزین (ADR) در اجاره نامه می تواند بدون توسل به دادرسی مدنی - صرفه جویی در وقت، هزینه های قانونی و روابط تجاری حل و فصل تعارض.

رسانه ها

نیاز به میانجیگری قبل از هر گونه دعوی قضایی.یک شخص ثالث خنثی بحث را تسهیل می کند اما نمی تواند راه حل را تحمیل کند. میانجیگری غیر الزام آور، مقرون به صرفه است و اغلب روابط تجاری را حفظ می کند. بسیاری از اجاره های تجاری در حال حاضر شامل یک بند اجباری میانجی با یک چارچوب زمانی کوتاه (به عنوان مثال، 60 روز تکمیل) و یک الزام است که هر دو طرف هزینه های واسطه را به همان اندازه انتخاب می کنند.

داوری داوری داوری داوری داوری داوری داوری داوری

برای اختلافاتی که میانجیگری نمی تواند حل شود، داوری الزام آور جایگزین خصوصی و سریع تر برای دادگاه است. اجاره نامه باید انجمن داوری (به عنوان مثال، انجمن داوری آمریکا، JAMS)، تعداد داوران (معمولا یک یا سه)، محل و قوانین شامل مزایای محدود کشف، محرمانه بودن، و نهایی - جوایز نقل و انتقالات عمومی با زمینه های بسیار تأخیر برای درخواست محدود در نظر گرفتن حق تجدید نظر در مورد عدالت، و محدودیت، و قوانین محدود است.

روش های ویرایش شده برای ادعاهای کوچک

برای اختلافات کم ارزش (به عنوان مثال، زیر 25000 دلار)، یک فرایند داوری ساده را با کشف مختصر و یک داور منفرد در نظر بگیرید.این مانع از اختلاف نظر جزئی در هزینه های دیر یا هزینه های تعمیر کوچک از مارپیچ به دادخواهی کامل می شود. برخی از طرف ها یک داوری "فقط مستند" را انتخاب می کنند که در آن داور تنها بر اساس زمان ارسال شده تصمیم می گیرد و حتی هزینه های اضافی را کاهش می دهد.

به دلیل اختلاف و خطر Allocation

پیشگیری فراتر از سند اجاره ای گسترش می یابد. انجام چک های پس زمینه کامل و بررسی مالی می تواند پرچم های قرمز را قبل از ثبت قرارداد شناسایی کند.

بهداشت مالی Tenant Financial Health

بیانیه های مالی مورد نیاز، سه سال بازگشت مالیاتی، گزارش های اعتباری و ارجاعات بانکی برای استارتاپ ها، درخواست تضمین های شخصی یا نامه های اعتباری از بانک های معتبر با یک بند همیشه سبز (جدید خودکار مگر اینکه با 60 روز اعلام شود) پرونده های عمومی (بانکداری، دروغ، قضاوت) می تواند پیش فرض های قبلی را برای فضای بزرگتر آشکار کند، در نظر بگیرید که نیاز به یک شرکت یا تضمین خطر اجاره شش ماه است.

وضعیت املاک و مستغلات Landlord Reputation and property

مستاجرها باید سوابق پیگیری مالک را بررسی کنند: دادخواست گذشته، کیفیت مدیریت اموال و ثبات مالی. بازرسی اموال توسط یک مهندس مجاز می تواند مسائل نگهداری پنهان را کشف کند که بعدا می تواند به نقاط اختلاف مانند واحدهای HVAC، نشت سقف یا مشکلات رطوبت مداوم تبدیل شود.

سازگاری با Zoning و مجوزهای

هر دو طرف باید تأیید کنند که محل برای استفاده تجاری مورد نظر منطقه ای است و تمام مجوزهای مورد نیاز در محل قرار دارند. A بند نیاز به مالک برای ارائه گواهی فعلی از اشغال استاندارد است. مستاجران همچنین باید بررسی کنند که آیا استفاده مورد نظر باعث ایجاد هر گونه شرایط خاص تحت قوانین محلی، مانند الزامات آتش نشانی برای رستوران ها یا نسبت پارکینگ برای فضاهای خرده فروشی می شود.

سازگاری و حسابرسی

اختلافات اغلب سال ها به اجاره نامه ای منجر می شوند که شرایط اولیه منسوخ یا فراموش می شوند. حسابرسی های قانونی فعال – هر 12 تا 24 ماه – تضمین اجاره نامه با تغییر قوانین و نیازهای تجاری سازگار است.

بررسی های حقوقی برای اسناد Lease

تمام اجاره نامه های فعال برای گواهینامه های بیمه منقضی شده، گواهینامه های توقف و یا اسناد تعمیر و نگهداری غیر سازگار با آن. Updateplate زبان را برای منعکس کردن قانون پرونده جدید یا تغییرات قانونی (به عنوان مثال، آمریکایی ها با به روز رسانی قانون معلولیت، مهلت تخلیه، قوانین حریم خصوصی داده) توجه ویژه به مجبور کردن مقررات majeureure، که به شدت در طول تعطیلی بیماری آزمایش شده اند؛ یک زنجیره طبیعی و نه تنها باید مواد طبیعی را پوشش دهد، بلکه باید مواد مخدر را پوشش دهد.

مدیریت مالکیت و آموزش نمایندگی

Landlords باید در آموزش مدیران املاک در اجرای اجاره، الزامات اطلاع رسانی و پروتکل های اسناد سرمایه گذاری کنند. خطوط وضوح اقتدار (که می توانند تغییرات را تایید کنند، امتیازات اجاره را تأیید کنند) از تغییرات غیر مجاز که بعداً می تواند مورد بحث قرار گیرد، مدیران باید برای تشخیص علائم هشدار اولیه آموزش ببینند - مانند پرداخت های مداوم، تغییرات تایید نشده، یا شکایات تعمیر و نگهداری - و آنها را به وکیل قانونی که آنها به ادعاهای رسمی بالغ می شود، افزایش دهند.

مستند سازی تمام ارتباطات

تمام مکاتبات نوشته شده - ایمیل ها، اطلاعیه ها، جلسه دقیقه - باید توسط مستاجر ذخیره و سازماندهی شود، این دنباله کاغذی ارزشمند است اگر اختلاف به دادرسی افزایش یابد، از یک پلت فرم مدیریت اموال متمرکز برای ورود درخواست ها، تایید و بلیط های تعمیر و نگهداری با زماننامه ها استفاده کنید. (به عنوان مثال، یک بار اجاره اجاره اجاره نامه)، با تأیید یک واقعیت نامه نامه به سرعت حل و فصل اختلافات.

بیمه و انتقال ریسک

بیمه جایگزینی برای پیشگیری قانونی نیست، اما هنگامی که اختلافات شامل آسیب اموال، آسیب شخصی یا وقفه های تجاری می شود، یک شبکه ایمنی حیاتی فراهم می کند.

بیمه مسئولیت عمومی

هر دو مالک و مستاجر باید بیمه عمومی تجاری (CGL) را با حداقل محدودیت های 1 میلیون دلار در هر رویداد حفظ کنند و 2 میلیون دلار کل اجاره نامه باید مستاجر را به عنوان بیمه اضافی در سیاست CGL خود نام گذاری کند و شامل معافیت از بند زیرمجموعه ای است که مانع از بیمه مسکن پس از پرداخت هزینه یک ادعا لندگار می شود.

بیمه املاک

مستاجر باید محتوای خود، وسایل و بهبود خود را تضمین کند، در حالی که صاحبخانه تضمین ساختار ساختمان و مناطق مشترک است. اجاره نامه باید مشخص کند که بیمه اموال هر حزب شامل معافیت از زیرمجموعه در برابر طرف دیگر است.این بند ساده می تواند یک منبع عمده از دادرسی را از بین ببرد: شرکت های بیمه نامه حزب مخالف پس از آتش سوزی یا پرداخت سیل برای جبران هزینه های جبران خسارت.

بیمه تجاری Interruption

مستاجران با عملیات فیزیکی (tail، رستوران ها، سالن های ورزشی) باید پوشش وقفه کسب و کار را برای پوشش درآمد از دست رفته حمل کنند، اگر محل به دلیل آتش سوزی، سیل یا سایر خطرات پوشش داده شده غیر قابل استفاده باشد، این پوشش می تواند مانع از اختلافات پرداخت اجاره در طول زمان خرابی شود، زیرا بیمه مستاجر می تواند تعهدات اجاره را پوشش دهد.

تکنولوژی و اتوماسیون برای انطباق

نرم افزار مدیریت املاک مدرن می تواند بسیاری از فرآیندهای دستی را که منجر به اختلافات می شود، مانند اجاره، درخواست های تعمیر و نگهداری و مشاهده ویژگی های ردیابی را به دنبال موارد زیر را به صورت خودکار خودکار انجام دهد:

  • یادآوری اجاره خودکار و محاسبات هزینه دیر بر اساس شرایط اجاره، با دوره های اعتباری قابل تنظیم و قوانین تشدید
  • ارسال دیجیتال و جریان های کاری تایید برای تغییرات، زیرمجموعه ها و درخواست های تعمیر و نگهداری، با اعلان ایمیل و مسیرهای حسابرسی
  • افزایش خودکار عدم انطباق (به عنوان مثال، انقضای گواهینامه بیمه، پرداخت اجاره از دست رفته) به احزاب تعیین شده با جدول زمانی پیش از تنظیم (پیش از موعد)
  • ذخیره سازی سند مرکزی با کنترل نسخه برای تمام اصلاحات اجاره، اطلاع، مکاتبات و گزارش های بازرسی

با کاهش خطای انسانی و ایجاد مسیرهای حسابرسی غیر قابل انکار، تکنولوژی به طور مستقیم از پیشگیری از اختلاف حمایت می کند. Property management Software همچنین می تواند گزارش هایی را تولید کند که به الگوهای نوظهور مشاور حقوقی در حال ظهور عدم اعتماد به نفس کمک می کند - مانند چندین مستاجر که قادر به ارائه گواهینامه های به روز رسانی نیستند - قبل از اینکه آنها تبدیل به اختلافات کامل شوند.

ملاحظات دولتی-Specifications

قانون اجاره تجاری به طور قابل توجهی با صلاحیت متفاوت است.به عنوان مثال، برخی از دولت ها نیاز به صاحبخانه برای کاهش خسارت پس از پیش فرض مستاجر با تلاش های معقول برای بازگرداندن فضا دارند، در حالی که برخی دیگر اجازه می دهند مالک به طور پیش فرض مسئول کل مدت باقی مانده است. [FLT: توجه: [FLT 1] اطلاعات ارائه شده در این مقاله برای اهداف آموزشی تنها قبل از مشورت با هر گونه استراتژی حقوقی خود را تشکیل دهد.

آشنایی با کدهای مالکیت محلی، رویه های تخلیه و قوانین کنترل اجاره تجاری ضروری است.آژانوی محلی هنگام تهیه یا تجدید اجاره نامه برای اطمینان از انطباق با مقررات اجاره تجاری خاص دولت، مانند مقررات اجاره نامه خصوصی، می تواند به خصوص برای خواص در ایالت هایی مانند کالیفرنیا، نیویورک، نیویورک، تگزاس و یا که در آن چشم انداز قانونی می تواند اختلافات خاص را ایجاد کند، حتی اگر محدودیت های خاص اجاره ای در نیویورک وجود دارد.

بهترین تمرین ها برای روابط مثبت بلند مدت

فراتر از اسناد قانونی، عنصر انسانی رابطه مالک اغلب تفاوت بین اختلاف و قطعنامه است. تحریک یک محیط تعاونی، شفاف احتمال افزایش مسائل جزئی به ادعاهای رسمی را کاهش می دهد.

پیاده سازی یک برنامه منظم ارتباطات

چک کردن فصلی – به صورت تلفنی یا شخصی – به هر دو طرف اجازه دهید تا درباره ی نگهداری آینده، تغییرات کسب و کار یا نگرانی ها قبل از تبدیل شدن به مشکلات بحث کنند.این جلسات را با خلاصه های ایمیل کوتاه مستند کنید و آنها را در فایل مستاجر ذخیره کنید.از این چک ها برای بررسی آشتی های CAM، پیش بردن نقاط عطف اجاره ای و یا بهبود های سرمایه برنامه ریزی شده که ممکن است بر عملیات مستاجر تأثیر بگذارد، استفاده کنید.

ایجاد یک نردبان اختلاف

حتی با اقدامات پیشگیرانه، اختلافات اتفاق می افتد.ایجاد یک روند تشدید کننده واضح: ده تماس مدیر اموال؛ مسائل حل نشده به مدیر منطقه؛ در نهایت به مشاور حقوقی که هر سطح باید یک زمان پاسخ تعریف شده (به عنوان مثال، 48 ساعت برای تماس اولیه، 10 روز کسب و کار برای یک قطعنامه اساسی) شامل یک بند در اجاره نامه که احزاب نیاز به تعامل در یک جلسه نامه رسمی اغلب به عنوان حل و فصل بحث های شخصی بیشتر دارند.

استفاده از Addenda برای تغییرات

به جای مذاکره مجدد کل اجاره نامه زمانی که شرایط تغییر می کند (به عنوان مثال، گسترش مستاجر، تغییر استفاده، تخصیص فضاهای پارکینگ)، استفاده از Addenda نوشته شده توسط هر دو طرف، این یک رکورد روشن بدون تغییر ساختار اصلی اجاره نامه اصلی ایجاد می کند. کرایه اجاره نامه های خصوصی] می تواند همه چیز را از اولین پایه گذاری مستقیم برای جلوگیری از تنظیمات فضای مجازی بدون اضافه کردن موقت تنظیم کند.

به طور منظم اجاره و هزینه های CAM

بیانیه های اجاره ماهانه باید شامل یک تجزیه دقیق از هزینه های CAM، با رسید ها یا فاکتور های موجود در دسترس بر اساس درخواست. آشتی سالانه برآورد شده از هزینه های واقعی CAM باید اجرا شود و به مستاجر در عرض 90 روز از سال پایان سال تحویل داده شود. Landlords که به طور فعال گزارش های CAM را به اشتراک می گذارند - از جمله موارد خط برای خدمات، janiial، محوطه سازی و هزینه های مدیریت - اطمینان می تواند منجر به طور منظم از هزینه های حسابرسی شود.

نتیجه گیری

جلوگیری از اختلافات مدنی در اجاره تجاری نیاز به بیش از یک قرارداد به خوبی مذاکره شده؛ آن را نیاز به یک رویکرد سیستماتیک و فعال است که شامل تلاش و پیش نویس روشن، انطباق مداوم، و ارتباط قوی با اجرای استراتژی های قانونی ذکر شده در بالا - زبان اجاره نامه، جاسازی مقررات، حسابرسی منظم، پذیرش فن آوری، و مدیریت روابط - هر دو به شدت کاهش هزینه های اداری و یا رسیدگی به طور قابل توجهی در پرونده های تجاری، در رسیدگی به حساب های قانونی مستمر، حفظ شده است.

برای اطلاعات بیشتر، بررسی منابع انجمن آمریکایی در مورد دعوی تجاری اجاره نامه یا مشاوره با یک عضو از شبکه حقوقی املاک و مستغلات همیشه به دنبال مشاوره حرفه ای قانونی متناسب با وضعیت خاص خود باشید.