درک حداقل های تجاری و اختلافات مشترک

اجاره نامه های تجاری ستون فقرات ترتیبات اموال تجاری را تشکیل می دهند، بر خلاف اجاره های مسکونی، که به شدت تنظیم شده اند تا از مصرف کنندگان محافظت کنند، اجاره های تجاری تحت اصول آزادی قرارداد کار می کنند، این بدان معنی است که احزاب عمدتا آزاد هستند برای مذاکره در مورد شرایط خاص اجاره و نگهداری آنها، هنگامی که یک مستاجر کار خرده فروشی، رستوران، یک عمل پزشکی، یا یک دفتر، تعریف شرایط خاص از جمله حل و یا تغییر جنبه های تجاری، تقریباً تعیین می کند، و یا استفاده از جمله شرایط حیاتی از جمله شرایط حفظ و یا تغییر حقوق و یا تغییر.

انواع مشترک اختلافات تجاری

مکرر ترین اختلافات اجاره تجاری به چندین دسته تقسیم می شود.هر نوع دارای تفاوت های قانونی و استراتژی های خود برای حل و فصل است.

  • [FLT: 1 ] اجاره پایه، مستاجران تجاری به طور معمول پرداخت اجاره اضافی برای هزینه های عملیاتی، مالیات املاک و مستغلات، بیمه و نگهداری منطقه مشترک (FLT-1) اختلافات اغلب هنگامی که صاحبخانه ها از طریق هزینه های که مستاجران اعتقاد دارند بیش از حد یا نادرست محاسبه شده است، ممکن است هزینه های دیرهنگام، و یا هزینه های اجاره ای را برای تعیین هزینه های خاص هزینه های اجاره ای که پرداخت هزینه های پرداخت می کنند، به نظر می رسد.
  • حق بیمه و تعمیرات الزامات: بسیاری از اجاره نامه های تجاری بار تعمیرات را به مستاجر تغییر می دهند، یا از طریق یک ساختار "triple Net" یا پیمان های تعمیر و نگهداری خاص، اختلافات زمانی رخ می دهد که مالک نتواند عناصر ساختاری، سیستم های HVAC یا مناطق مشترک را حفظ کند.
  • استفاده و محدودیت های زودیینگ: اجاره نامه ممکن است مستاجر را به کار یک نوع خاص از کسب و کار و یا ممنوع فعالیت های خاص است که یک مستاجر می خواهد استفاده از آن را تغییر دهد - به عنوان مثال، تبدیل یک رستوران به یک کلوب شبانه یا یک فروشگاه خرده فروشی به یک باشگاه - صاحبخانه ممکن است اعتراض، علاوه مقررات منطقه بندی ممکن است مانع از انعطاف پذیری در نظر گرفته شده است قبل از صدور مجوز و حتی اجازه دهد تا قبل از صدور مجوز استفاده از صدور مجوز استفاده از آن را تایید و یا بسته بندی.
  • مجوز و زیر وعده: زمینداران معمولا نیاز به رضایت قبل از انتقال مستاجر اجاره خود را به طرف دیگر، اختلافات بوجود می آید زمانی که صاحبخانه موافقت بدون تردید و یا شرایط آن را در شرایط غیر قابل قبول است.
  • بندهای اولیه فسخ، گزینه های تجدید، و مقررات نگهداری اغلب دادرسی را ایجاد می کنند. A مستاجر ممکن است تلاش کند تا به طور دائمی بر اساس یک قرارداد اجاره خاص (به عنوان مثال، فروش زیر یک آستانه)، خاتمه یابد، در حالی که مالک اختلاف اعتبار گزینه های بازسازی به طور دائمی نیاز دارد و روش ورزش؛ مهلت اجاره به طور بالقوه پس از اجاره نامه های اجاره نامه های اجاره ای که می تواند بسته به 10 اجاره نامه های اجاره نامه های اجاره ای که به طور بالقوه سه برابر شده باشد.

اصول حقوقی کلیدی برای مقابله با اختلافات تجاری

دادگاه ها و داورها به مجموعه ای از اصول قانونی بنیادی برای حل اختلافات اجاره تجاری متکی هستند، این دکترین ها تفسیر راهنما، تعیین مسئولیت و شکل دادن به درمان های موجود را هدایت می کنند.

تفسیر قرارداد

سنگ بنای قانون اجاره تجاری قانون معنی ساده است: دادگاه ها زبان بی ابهام اجاره نامه را به عنوان نوشته شده اجرا می کنند، اگر یک اصطلاح روشن، شواهد بیرونی - مانند مذاکرات پیش از توافق یا سفارشی صنعت - به طور کلی در طول شرایط اجاره نامه مهم است، مقررات نمایشگاه های بزرگ در برابر پیش نویس ( دکترین تعریف شده است که به طور مداوم تعریف شده است "شرایط کلیدی، اما باید از طریق "یادداشت های فروش "به طور منظم جلوگیری کنند.

پیمانان

حتی فاقد زبان صریح، برخی از پیمان های ضمنی محافظت از هر دو طرف. پیمان لذت آرام تضمین حق مالکیت و استفاده از محل بدون دخالت از مالک، BRAN زمانی رخ می دهد که مالک به طور فیزیکی موافقت می کند تا اجاره خانه را به عنوان یک محل اجاره ای به طور سازنده به معنای ده دلیل با مداخله قابل ملاحظه ای در استفاده از آن (به عنوان مثال مسدود کردن دسترسی، عدم اطمینان از خدمات تجاری است که به طور معقولی از آن استفاده می کند.

قانون و قانون پرونده

اختلافات اجاره تجاری عمدتا توسط قرارداد دولتی و قانون مالکیت اداره می شود.کد تجاری یکنواخت (UCC) به اجاره املاک و مستغلات اعمال نمی شود، اما اصول قرارداد عمومی از Restatement (دوم) قراردادها به طور گسترده ای تصویب می شود، هر ایالت دارای مقررات مربوط به مسائل مربوط به مالکیت تجاری، مانند رویه های کاهش، ممنوعیت خود کمک، و الزامات قانونی (قانون مجازات مجازات مجازات) است، و یا مجازات به طور دقیق، باید به طور دقیق مجازات اموال مسدود کردن.

روش های حل اختلاف و روش های حقوقی

اختلافات اجاره نامه تجاری را می توان از طریق چندین کانال حل کرد. اجاره نامه خود اغلب روش مورد نیاز یا ترجیحی را تعیین می کند. انتخاب روش مناسب صرفه جویی در زمان، پول و رابطه تجاری.

مذاکرات مذاکره

مذاکره مستقیم کمترین راه و مقرون به صرفه ترین راه است.هر دو طرف باید با درک روشنی از حقوق قانونی و اهداف تجاری خود به مذاکرات نزدیک شوند. آمادگی شامل بررسی اجاره نامه، جمع آوری شواهد (به عنوان مثال، سوابق مالی امن تر، مکاتبات، عکس ها)، و ارزیابی نقاط قوت و ضعف هر طرف مذاکرات موفق اغلب شامل بررسی قرارداد مبادله تجاری است: یک قرارداد اجاره نامه معتبر برای مبادله رسمی و مبادله ای که ممکن است به عنوان یک اصلاح رسمی پرداخت کند.

رسانه ها

میانجیگری شامل یک شخص ثالث خنثی است که بحث را تسهیل می کند اما تصمیم نمی گیرد، اکثر اجاره نامه های تجاری با بندهای حل اختلاف نیاز به میانجیگری قبل از دادرسی یا داوری رسانه ها خصوصی، محرمانه و نسبتا سریع است - اغلب در روزهای یا هفته های دولتی ارائه می دهد برنامه های میانجیگری تجاری، و یا احزاب می توانند یک واسطه جاری استخدام کنند.

داوری داوری داوری داوری داوری داوری داوری داوری

داوری یک فرایند الزام آور یا غیر الزام آور است که در آن یک داور یا پانل شواهد را می شنود و تصمیم را می گیرد. داوری می تواند سریع تر و کمتر رسمی از دادرسی باشد، و اغلب محرمانه است، با این حال، زمینه های درخواست تجدید نظر بسیار محدود است. طرف ها باید اطمینان حاصل کنند که داوری قوانین را مشخص می کند (به عنوان مثال، انجمن داوری آمریکا یا JAMS)، تعداد نقص های داور، و هزینه های اداری برای داوری فنی، هزینه های مربوط به طور معمول مورد استفاده قرار می گیرد.

اخراج

هنگامی که روش های دیگر شکست می خورند، ممکن است یک شکایت نامه لازم باشد. دادخواست اجاره تجاری به طور معمول در دادگاه ایالتی برگزار می شود. شاکی شکایت را ارسال می کند و متهم باید در زمان مجاز توسط قوانین ایالتی پاسخ دهد.فضر اسناد مبادله، گرفتن سپرده گذاری های قانونی و درخواست بازجوها (به عنوان مثال قضاوت خلاصه) بدون اینکه هیچ گونه پرونده قضایی قانونی وجود داشته باشد (برای جبران خسارت های پرداخت شده، و یا درخواست مجوز قانونی)

ملاحظات مهم در Lideration

  • هزینه ها و هزینه های آتاتورنی: بسیاری از اجاره نامه های تجاری شامل یک بند هزینه های وکلای حزب غالب است که می تواند به طور قابل توجهی افزایش سهام؛ حزبی که از دست می دهد ممکن است مجبور به پرداخت صورتحساب قانونی حریف. برخی از ایالت ها محدود چنین بند به مواردی که در آن دادگاه پیدا می کند از دست دادن حزب در ایمان بد و یا بدون اطلاع از اجاره یک مورد کوچک است که حتی می تواند یک مورد کوچک است که حتی یک مورد کوچک است که حتی یک مورد کوچک است که حتی می تواند به یک مورد از اجاره.
  • معافیت های محاکمه ی اجباری: برخی از اجاره نامه ها شامل معافیت از حق محاکمه هیئت منصفه هستند، احزاب باید اجاره نامه خود را بررسی کنند تا درک کنند که آیا آنها حق دارند هیئت منصفه را بگیرند و اگر نه، در نظر بگیرند که آیا دادگاه قابل قبول است.
  • آمار محدودیت ها: زمان برای ثبت یک پرونده دعوی توسط دولت و نوع ادعای متفاوت است، برای نقض قرارداد، معمولا چهار تا شش سال است که ادعاهای مانند تقلب یا حذف سازنده، دوره های کوتاه تر ممکن است اعمال شود ضروری است؛ انتظار می رود که مدت زمان زیادی می تواند ادعای کل زمیندار را یادداشت کند که اغلب به دلیل محدودیت های اجاره نامه، زمانی که هر بار می رسد، اجاره نامه به پایان می رسد.

ملاحظات حقوقی کلیدی برای Landlords

صاحبان زمین باید فعالانه برای به حداقل رساندن اختلافات و محافظت از منافع اموال خود را. ملاحظات زیر برای یک نمونه کار اجاره غیر قابل دفاع حیاتی است.

دانلود بازی Clear Lease Draft

اجاره نامه به خوبی سرقت شده است اولین خط دفاع مالک است که شامل مقررات دقیق برای افزایش اجاره (به عنوان مثال، افزایش ثابت، تعدیل های CPI، اجاره درصد)، هزینه های CAM (با حق اجاره و حسابرسی)، تعهدات تعمیر و نگهداری (به وضوح تمایز وظایف مستاجر از وظایف صاحبخانه)، الزامات بیمه (با حداقل پوشش و تایید اضافی)، و تسریع پیش فرض (از جمله هزینه های ثبت نام دقیق، و استفاده از آنها، و موارد دقیق تر).

هشدار و درمان مناسب

قبل از صدور اجاره یا اخراج مستاجر، صاحبخانه ها باید به شدت از دوره های اطلاع و درمان پیروی کنند.قانون ایالتی اغلب نیاز به یک اطلاع کتبی دارد که نشان می دهد نقض و دادن مستاجر یک زمان معقول (به عنوان مثال، 10 تا 30 روز) برای درمان آن باید هشدار داده شود. اطلاع رسانی باید به آدرس صحیح ارسال شود و با روش مورد نیاز در اجاره (به عنوان مثال، وکیل رسمی برای جلوگیری از تحویل شخصی یا ارسال حق ارسال مجوز ارسال مجوز ارسال مجوز).

• ایجاد حقوق بدون کمک به خود

قفل کردن یک اموال مستاجر، یا خاموش کردن خدمات بدون دستور دادگاه در اکثر ایالت ها ممنوع است، چنین اقداماتی یک کاهش غیر قانونی را تشکیل می دهد و نشان می دهد که مالک مسئولیت را به عهده دارد، از جمله معافیت، تبدیل و اجبار عمدی از ناراحتی عاطفی. Landlords باید از طریق سیستم قضایی دنبال کند.

آسیب های احتمالی

هنگامی که یک نقض مستاجر با رها کردن محل، مالک وظیفه کاهش خسارت با تلاش های معقول برای بازگرداندن فضا را دارد. صاحبخانه باید نشان دهد که آنها به طور فعال فضای را به بازار عرضه می کنند (به عنوان مثال، لیست با کارگزاران، تبلیغات، نشان دادن به مستاجران آینده نگر) و بدون شک رد مستاجران واجد شرایط برای کاهش یا حتی کاهش هزینه های اجاره نامه ممکن است متفاوت باشد، اما جزئیات مربوط به کاهش هزینه های پرداخت مالیات دولتی، اما کاهش هزینه های پرداخت مالیات بر اساس آن ممکن است به کاهش هزینه های پرداخت مالیات بر اساس آن باشد.

نکات کلیدی حقوقی برای مستاجران

مستاجران باید از حمایت و مسئولیت های خود برای جلوگیری از مسئولیت های غیر ضروری و حفظ عملیات تجاری خود آگاه باشند.

بازبینی شده در ۲۱ سپتامبر ۲۰۱۱. ↑ Thorough Lease Review and Peace

قبل از امضای، مستاجرها باید هر بند را با یک وکیل با تجربه در املاک تجاری بررسی کنند. توجه ویژه ای به فرمول های افزایش اجاره (به ویژه نرخ های ترکیب)، ساختارهای شارژ CAM (حق حسابرسی کتاب های مالک)، کلاه های نگهداری (حداقل محدودیت در مورد معافیت برای تعمیرات عمده سرمایه))، محدودیت های تخصیص (اطمینان از اموال مالک نمی تواند به طور پیش فرض موافقت کند و در صورت عدم رسیدگی به مدت 30 روز (حداقل مقررات لازم برای مدت زمان مناسب) و غیر قابل توجه برای جلوگیری از پرداخت هزینه های لازم برای جلوگیری از پرداخت هزینه های لازم).

مستند سازی و نگهداری

کپی های اجاره نامه، تمام اصلاحات، مکاتبات با مالک، رسید پرداخت، عکس از محل (قبل و بعد از اشغال)، و تعمیر درخواست در نوشتن، سوابق دقیق ارزشمند است اگر بحث در مورد آنچه توافق شده است و یا چه اتفاقی افتاده است.

گزینه های Lease را به درستی بررسی کنید

گزینه های تجدید، گسترش یا خاتمه اجاره اغلب حساس به زمان و موضوع به شرایط سخت گیرانه است.برای تمرین یک گزینه به شیوه و با مهلت مشخص شده در اجاره نامه می تواند منجر به از دست دادن حق است. مستاجر باید یادآوری تقویم ها را به مراتب پیش از آن تنظیم و تحویل اطلاعیه های ورزشی توسط روش مورد نیاز (به عنوان مثال، نامه گواهی، بازگشت دادگاه درخواست شده است، به شدت نیاز است اگر همه الزامات اجاره ای که حتی ممکن است از آن ها رنج ببرند.

درک حذف و Estoppel Doctrines

پذیرش اجاره ملک پس از یک نقض ممکن است حق اجرای اجاره نامه را از بین ببرد، به عنوان مثال، اگر یک مستاجر محدودیت استفاده را نقض کند و مالک اجاره را با دانش نقض می پذیرد، ممکن است مالک به نظر برسد که نقض را متوقف کند، در مقابل، امضای گواهی estop (یک سند تایید وضعیت اجاره) در درخواست ملکدار می تواند بعدا از کاهش ده مجوز آن جلوگیری کند.

اقدامات پیشگیرانه و بهترین روش ها

موثرترین راه حل یک اختلاف اجاره تجاری این است که از وقوع آن جلوگیری کنیم.هر دو صاحبخانه و مستاجران می توانند اقداماتی را اتخاذ کنند که احتمال درگیری را کاهش می دهد و زمینه ای برای حل سریع در صورت بروز مشکلات ایجاد می کند.

شامل یک قطعنامه حل و فصل جامع

هر اجاره نامه تجاری باید شامل یک بند حل اختلاف چند مرحله ای باشد. بند باید: (1) اطلاع کتبی از اختلاف با شرح مختصر؛ (2) جلسه یا کنفرانس بین تصمیم گیرندگان در یک زمان مشخص برای تلاش برای مذاکره خوب و عدم اعتبار؛ (3) اطلاع از یک واسطه خنثی اگر مذاکره شکست؛ و (4) اگر روابط جاری حل و فصل بحث، یا داوری به عنوان قوانین داوری نهایی، تعیین هزینه های اساسی و داوری (برای داوری و داوری) مورد توجه قرار گیرد.

درمان دوره ای Lease Audits

Landlords و مستاجران به طور منظم باید رعایت اجاره نامه را بررسی کنند. Landlords باید تأیید کند که مستاجرها محدودیت های استفاده را نقض نمی کنند، باعث آسیب اموال می شوند یا عدم رعایت بیمه می شوند. مستاجرها باید اطمینان حاصل کنند که صاحبان املاک تعهدات نگهداری خود را برآورده می کنند، هزینه های اجاره دقیق هستند و هزینه های CAM به درستی اختصاص داده می شود.

حفظ ارتباطات باز

بسیاری از اختلافات ناشی از سوء تفاهم یا عدم ارتباط است، مکالمات صادقانه در مورد مشکلات - مانند یک مسئله موقت جریان نقدی مستاجر به دلیل رکود کسب و کار، یا نیاز مالک برای انجام تعمیرات که ممکن است عملیات را مختل کند - می تواند منجر به راه حل های موقت مانند اجاره اجاره، تخفیف، یا برنامه های دسترسی تنظیم شده است.

مشاوره حقوقی

اختلافات اجاره تجاری اغلب شامل مسائل پیچیده و حقوقی است. هر دو طرف باید یک وکیل املاک و مستغلات را که متخصص در اجاره تجاری است، استخدام کنند.یک وکیل می تواند به پیش نویس اجاره نامه، مذاکره شهرک ها، نمایندگی حزب در میانجیگری یا داوری، و در صورت لزوم، مسئول هزینه های مالکیت یک سرمایه گذاری است که می تواند به مراتب بیشتر در اشتباهات گران قیمت صرفه جویی کند، مانند عدم استخدام، اطلاع از دست دادن یک وکیل ارزشمند یا در هزینه های اجاره ای خاص برای پرداخت هزینه های دیگر.

نتیجه گیری

اختلافات اجاره تجاری واقعیت انجام کسب و کار است، اما آنها مجبور نیستند ویرانگر باشند، با درک منابع مشترک درگیری، اصول قانونی که تفسیر اجاره نامه را اداره می کنند، و طیف وسیعی از روش های حل اختلاف در دسترس، احزاب می توانند این اختلافات را با اعتماد به نفس هدایت کنند. اقدامات پیشگیرانه مانند پیش نویس اجاره نامه، حسابداری روشن، ارتباطات باز و مشاوره اولیه با مشاوره حقوقی کمک خواهد کرد تا رابطه حرفه ای و حتی خلاق را حفظ کنند.

برای مطالعه بیشتر در مورد قانون اجاره تجاری، با بخش املاک و مستغلات انجمن آمریکایی مشورت کنید ، موسسه اطلاعات حقوقی اتحادیه اروپا از اجاره نامه های تجاری [FLT3]، و loNolot راهنمای برای اجاره نامه های تجاری : قانون خاص] و اغلب باید به عنوان یک مورد خاص مورد مشورت و در مورد خاص، مشورت.