Table of Contents

درک دیدگاه حقوقی خریدهای ترکیبی-Asset

به دست آوردن املاک و مستغلات همراه با دارایی های عملیاتی یک کسب و کار که ممکن است شامل تجهیزات، موجودی، مالکیت معنوی، و قراردادهای مشتری ارائه یک محیط حقوقی منحصر به فرد پیچیده است. خریداران و فروشندگان باید چارچوب های قانونی همپوشانی را که بر هر دو قانون مالکیت و معاملات تجاری حکومت می کنند، بدون توجه دقیق به اینکه چگونه این دارایی ها می توانند به اختلافات پر هزینه، بدهی های غیر منتظره، و یا حتی باز کردن کامل معاملات پس از بستن معاملات.

چالش این است که املاک و مستغلات توسط قوانین مالکیت دولتی، قوانین ضبط و اغلب مقررات منطقه ای محلی اداره می شود، در حالی که دارایی های تجاری تحت قوانین تجاری، قوانین تراکنش امن و قانون قرارداد قرار می گیرند، زمانی که دو بسته بندی می شوند، تلاش قانونی باید به هر دو حوزه به طور همزمان رسیدگی کند، درک متقابل بین این رژیم های حقوقی اختیاری نیست و قانون پرداخت می شود؛ حفاظت از ارزش سرمایه گذاری ضروری و انتقال پاک است.

نقد و بررسی قانونی: Beyond Surface-Level Review

تلاش قانونی باعث ایجاد بستر هر گونه خرید صدا شامل املاک و مستغلات و دارایی های تجاری می شود، این فرآیند فراتر از یک جستجوی عنوان ساده یا بررسی یک بیانیه سود و زیان است.این نیاز به یک تحقیق سیستماتیک در مورد وضعیت حقوقی، جذب و رعایت وضعیت هر دارایی شامل در معامله دارد.

بررسی مالکیت و عنوان

اولین گام به دست آوردن گزارش عنوان فعلی یا انتزاعی از یک شرکت معتبر یا وکیل است.این سند زنجیره ای از عنوان را نشان می دهد، تایید می کند که فروشنده عنوان قابل فروش را به املاک و مستغلات می دهد، همچنین هر گونه دروغ، سهولت ثبت شده، محدودیت های عمل، یا سایر خریداران وام مسکن باید اصرار در تعهد عنوان نشان دهد که چه چیزی باید قبل از بستن به طور کامل حذف شود یا مسائل مربوط به عنوان حل و یا به عنوان مشکلات مانند حل و یا حل و یا به عنوان مشکلات وام مسکن.

ارزیابی Liens و Encumbrances در دارایی های تجاری

دارایی های کسب و کار مانند تجهیزات، وسایل نقلیه و موجودی اغلب به صورت قانون تجاری (UCC) بیانیه های مالی ارائه شده توسط وام دهندگان، جستجوی UCC در سطح دولتی بسیار مهم است تا تعیین کند که آیا هر اعتباری دارای منافع امنیتی در این دارایی ها است.اگر چنین دروغ هایی وجود دارد، آنها باید راضی یا زیردستان قبل از اینکه خریدار بتواند دارایی های آزاد را بگیرد و روشن کند.

Zoning، استفاده از زمین و سازگاری زیست محیطی

قوانین کوچک سازی چگونگی استفاده از اموال واقعی را تنظیم می کنند و به طور مستقیم بر ارزش و امکان سنجی کسب و کار در آن ملک تأثیر می گذارند. خریدار باید تأیید کند که استفاده های فعلی و در نظر گرفته شده در زمینه های منطقه ای محلی مجاز است.

بررسی حداقل ها و موافقت نامه های جمع آوری

اگر ملک در معرض اجاره نامه های موجود با مستاجران باشد، خریدار باید آن موافقت نامه های اجاره نامه را بررسی کند تا حقوق، تعهدات و مقررات خاتمه را درک کند، به طور مشابه، هر گونه موافقت نامه های مدیریتی، سهولت های ابزار یا توافق های دسترسی مشترک که بر اموال تأثیر می گذارد باید بررسی شود.این اسناد می تواند تعهدات مداوم را اعمال کند که بر انعطاف پذیری عملیاتی خریدار و سودآوری تاثیر می گذارد.

ساختار قرارداد قرارداد برای فروش دارایی های ترکیبی

قرارداد خرید سند مرکزی است که بر معامله حاکم است.در یک خرید مختلط، این قرارداد باید با دقت پیش نویس شود تا از ابهام در مورد آنچه که خریداری و فروخته می شود جلوگیری شود.

تعریف محدوده دارایی ها

این توافق باید شامل لیست دقیق برنامه های بسته های املاک و مستغلات همراه با توصیف های حقوقی خود، و برنامه های جداگانه مورد نیاز دارایی های کسب و کار شامل در فروش باشد.این برنامه ها باید تجهیزات، موجودی، مبلمان، وسایل، حقوق مالکیت معنوی (از جمله علامت تجاری و اختراعات)، لیست مشتری، قراردادها و حسن نیت را پوشش دهند.هر دارایی های غیر مجاز از فروش باید به طور واضح با استفاده از زبان مانند "تمام دارایی های استفاده از کار امن تر" بیان شود؛ شناسایی خاص فروشنده، شناسایی خاص کافی نیست؛

خرید قیمت Allocation

چگونه قیمت خرید بین املاک و مستغلات و سایر دارایی های تجاری هر دو عواقب قانونی و مالیاتی اختصاص داده شده است. خریدار و فروشنده باید در مورد تخصیص منصفانه ای که منعکس کننده ارزش نسبی هر جزء است موافقت کنند، این تخصیص به مقامات مالیاتی گزارش می شود و بر برنامه های کاهشی، محاسبات سرمایه و انتقال تعهدات مالیاتی نادرست تأثیر می گذارد.

نمایندگی، و وان و وانحی

قرارداد خرید استاندارد شامل نمایندگی ها و ضمانت نامه های مربوط به عنوان پوشش فروشنده، اقتدار برای فروش، وضعیت دارایی ها، انطباق با قوانین و عدم مسئولیت های نامشخص است.برای معاملات مختلف، این مقررات باید به هر دو املاک و مستغلات و دارایی های تجاری گسترش یابد.

شرایط و ضوابط پیش از

توافق های موثر شامل هماهنگی هایی است که از منافع خریدار محافظت می کند. سابقه شرایط مشترک شامل تکمیل رضایت بخش از تلاش، به دست آوردن تامین مالی، به دست آوردن موافقت های لازم از صاحبخانه ها یا وام دهندگان، و دریافت مجوز دولتی برای انتقال مجوز یا مجوز است. خریدار باید حق پایان دادن به توافق بدون مجازات اگر هر شرایطی در چارچوب زمانی مشخص برآورده نشده است.

انتقال مالکیت و بستن رویه ها

بسته شدن یک خرید مختلط شامل چندین گام قانونی است که باید با دقت هماهنگ شود. انتقال املاک و مستغلات به طور معمول نیاز به اجرای و تحویل یک عمل (مانند یک عمل گارانتی قانونی یا عمل گارانتی ویژه) و ضبط آن با ثبت شهرستان از نقل و نقل و انتقالات دارایی شامل صورتحساب فروش، تکالیف قراردادها و مالکیت فکری، و تأیید عناوین برای وسایل نقلیه.

بسته بندی ضروری

  • [[۱] [۱۰] [۱] و [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] و [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] و [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [
  • ] بیل فروش ] وndash؛ انتقال مالکیت اموال شخصی ملموس از جمله تجهیزات و موجودی
  • کاهش و قرارداد &ndash؛ به طور رسمی انتقال حقوق و تعهدات فروشنده تحت اجاره های موجود، موافقت نامه های خدمات و قراردادهای فروشنده و قراردادهای فروشنده
  • مالکیت فکری ( &ndash؛ انتقال مالکیت علامت تجاری، حق چاپ، اختراعات، و یا اسرار تجاری
  • ] بیانیه های دوره ای وndash؛ هر گونه منافع امنیتی موجود در دارایی های تجاری را آزاد کنید
  • انتقال مجوز و مجوز وndash؛ برخی از مجوز های کسب و کار و مجوز غیر قابل انتقال هستند و باید در نام خریدار صادر شود
  • بیانیه یا بیانیه تسویه حساب وndash؛ جزئیات آشتی مالی از جمله تکثیر مالیات، سپرده های ابزار و اجاره ها

ضبط بلافاصله پس از بستن، اطلاع سازنده ای را به دنیای مالکیت خریدار می دهد و اولویت را بر ادعاهای بعدی تعیین می کند. خریداران همچنین باید تکالیف هر اجاره نامه یا سهولت که بر اموال تاثیر می گذارد را ثبت کنند تا اطمینان حاصل کنند که منافع آنها محافظت می شود.

ریسک های قانونی و استراتژی های مالی

خریدهای ترکیبی دارای ریسک های قانونی متمایز هستند که نیاز به مدیریت فعال دارند.برخی از رایج ترین خطرات شامل دروغ های ناشناخته، نقض منطقه ای، تکالیف اجاره نامه غیر اجباری و مسئولیت اقدامات گذشته کسب و کار است.

مطالبات و مطالبات بی سابقه

حتی با تلاش های جستجوی کامل، برخی از ادعاهای ممکن است در رکوردهای عمومی استاندارد ظاهر نشوند.آشکارهای مکانیکک، می توانند توسط پیمانکارانی که بر روی ملک کار می کردند ثبت شوند و ممکن است بلافاصله با توجه به مهلت ثبت نام دولتی، بیمه عنوان یکی از موثرترین ابزار برای کاهش این خطر باشد.

مسئولیت مداوم برای عملیات تجاری

هنگامی که به دست آوردن دارایی های تجاری در کنار املاک و مستغلات، خریدار به طور کلی بدهی های فروشنده را فرض نمی کند، با این حال، استثنائاتی وجود دارد که تحت دکترین مسئولیت جانشین، خریدار که همان کسب و کار را ادامه می دهد، از همان نام استفاده می کند یا به طور قابل ملاحظه ای همان عملیات را حفظ می کند، از جمله مسئولیت محصول یا مالیات پرداخت شده، خریدار باید معامله را به عنوان یک دارایی به جای خرید یا به حداقل رساندن قرار دادن موجودی پاک سازی و یا کاهش دهد.

رعایت قوانین فروش فله

چندین ایالت ماده 6 از UCC یا قوانین فروش عمده مشابه را تصویب کرده اند که خریداران را ملزم می کند قبل از خرید بخش قابل توجهی از موجودی و تجهیزات یک کسب و کار، متوجه طلبکاران شوند و ممکن است به آنها اجازه دهند تا خریدار را برای بدهی های پرداخت نشده فروشنده دنبال کنند.

معافیت مالیاتی: انطباق قانونی و برنامه ریزی استراتژیک

عواقب مالیاتی خریدهای مختلط گسترده است و می تواند به طور قابل توجهی بر هزینه خالص یا سود معامله تأثیر بگذارد. خریداران و فروشندگان باید قبل از توسعه یک استراتژی سازگار و سودمند با متخصصان مالیاتی مشورت کنند.

انتقال مالیات و هزینه های ضبط

اکثر ایالت ها و برخی از حوزه های قضایی محلی مالیات انتقال یا مالیات تمبر مستند را بر انتقال اموال واقعی اعمال می کنند.این مالیات ها معمولا بر اساس قیمت خرید قابل پرداخت به املاک و مستغلات محاسبه می شوند و باید در بسته شدن پرداخت شوند. برخی از ایالت ها همچنین مالیات فروش را بر انتقال اموال شخصی ملموس مانند تجهیزات یا موجودی اعمال می کنند که ممکن است هزینه قابل توجهی برای معامله اضافه کنند.

سرمایه گذاری و بازسازی سرمایه

فروشندگان با سود سرمایه بر قدردانی از املاک و مستغلات و دارایی های تجاری مواجه هستند. دارایی های نگهداری شده برای بیش از یک سال به طور کلی برای نرخ سود سرمایه بلند مدت واجد شرایط هستند، با این حال، بخش املاک و مستغلات ممکن است به کاهش نرخ 25 درصد برای هر کاهش شتابزده مالیات ادعا شده در طول مالکیت.

مشتری و حفظ

خریداران از اینکه قادر به پیش بینی بهبود املاک و مستغلات خرید و دارایی های تجاری ملموس در مورد زندگی مفید خود هستند، سود می برند.هزینه اختصاص داده شده به تجهیزات و مبلمان ممکن است واجد شرایط کاهش سریع در سیستم بازیابی هزینه های تسریع شده و یا از طریق بخش 179 انقضای مالیات مناسب است.

تنظیم مقررات انطباق و ملاحظات صنعت

بسته به ماهیت کسب و کار، موانع نظارتی اضافی ممکن است وجود داشته باشد.کسب و کارها در صنایع به شدت تنظیم شده مانند مراقبت های بهداشتی، مهمان نوازی، خدمات غذایی یا تولید با الزامات قانونی ویژه که بر املاک و مستغلات و دارایی های عملیاتی تاثیر می گذارد.

قوانین زیست محیطی

قوانین زیست محیطی فدرال و ایالتی مسئولیت پاکسازی آلودگی را بر صاحبان فعلی و سابق املاک تحمیل می کنند.پاسخ جامع محیط زیست، جبران و مسئولیت می تواند خریداران را مسئول آلودگی از قبل موجود نگه دارد، حتی اگر آنها آن را انجام ندهند.ارزیابی محیط زیست یک روش مدیریت ریسک استاندارد است اگر شرایط محیطی شناخته شده شناسایی شود، یک تحقیق فاز دوم شامل خاک یا آزمایش آب زیرزمینی ممکن است پس از بستن خریدار نیز در نظر گرفته شود.

مجوز و مجوز

بسیاری از کسب و کارها نیاز به مجوز و مجوز خاص برای اجرای قانونی دارند، مانند مجوز های مشروبات الکلی، مجوز بخش بهداشت و یا مجوز پیمانکار، ممکن است آزادانه بین صاحبان انتقال داده نشود. خریدار باید تأیید کند که چه مجوز هایی می توانند منتقل شوند، که نیاز به درخواست مجدد دارند و چه زمانی اعمال می شود.

بررسی قوانین اوراق بهادار در معاملات Syndicated

هنگامی که سرمایه گذاران متعدد برای به دست آوردن املاک و مستغلات و دارایی های تجاری از طریق یک مشارکت، شرکت مسئولیت محدود، یا اعتماد، قوانین اوراق بهادار ممکن است به بازی می آیند. منافع در چنین نهاد اغلب به عنوان یک موضوع امنیتی برای ثبت الزامات تحت قانون اوراق بهادار 1933 و قوانین آب آبی قابل اجرا است.

سرمایه گذاری در نظرگیری و الزامات Lender

به دست آوردن املاک و مستغلات در کنار دارایی های تجاری اغلب نیاز به تامین مالی تخصصی دارد که از وام های سنتی املاک و مستغلات متفاوت است. Lenders ممکن است به عنوان ریسک بالاتر به دلیل ترکیب اموال و دارایی های عملیاتی مشاهده کنید.

خریداران باید برای وام دهندگان آماده باشند تا نیاز به ارزیابی های تخفیفی برای املاک و مستغلات و دارایی های کسب و کار، زیرا این ارزش استفاده از روش های مختلف خرید ملک به طور معمول بر اساس فروش قابل مقایسه و سرمایه گذاری درآمد، در حالی که تجهیزات و موجودی بر اساس شرایط بازار و ارزیابی های غیر انتفاعی برنامه های پرداخت مالیات و همچنین پرداخت هزینه های مالی مورد نیاز است.

مراحل حقوقی پس از عمل

کار قانونی در بستن پایان نمی یابد. خریدار باید چندین گام پس از معامله برای تکمیل حقوق خود و اطمینان از انطباق مداوم انجام دهد.

ضبط و اطلاع

باید فوراً ثبت شود.نشانه های اجاره نامه یا قراردادها باید به همه طرف ها ارائه شود و خریدار باید مدارک کتبی از تخصیص را که در آن ممکن است ارسال کند.

ثبت سوابق شرکت و آداب قانونی

نهاد تجاری مورد استفاده برای کسب باید سوابق شرکت خود را به روز کند، از جمله تصویب قطعنامه های مجاز برای خرید، اصلاح اسناد سازمانی در صورت لزوم، و حفظ سیاست های بیمه دارایی باید به روز شود تا منعکس کننده ساختار مالکیت جدید و پوشش مناسب برای املاک و مستغلات و دارایی های تجاری تایید شود.

ادغام حقوق قراردادی

قراردادهای مشتری موجود، موافقت نامه های فروشنده و قراردادهای خدماتی که در بسته بندی قرار گرفته اند باید مورد بررسی قرار گیرد و در صورت لزوم، تجدید نظر یا مذاکره مجدد، خریدار باید اطمینان حاصل کند که تمام ضمانت ها و ضمانت های تولید کنندگان تجهیزات یا ارائه دهندگان خدمات به درستی منتقل یا تایید می شوند.

ایجاد یک استراتژی حقوقی برای خریدهای ترکیبی

دستیابی موفق به املاک و مستغلات در کنار دارایی های کسب و کار نیاز به جمع آوری یک تیم از متخصصان حقوقی، مالیاتی و مالی در اوایل فرآیند دارد.هر مشاور دانش تخصصی را به ارمغان می آورد که به شناسایی خطرات، ساختار بخشیدن به معامله سودمند، و اطمینان از بستن صاف و پس از بسته شدن کمک می کند.

خریداران نباید به عنوان یک تمرین چک باکس، اقدامات قانونی را مشاهده کنند، اما به عنوان یک فرایند تحقیق مداوم که به عنوان اطلاعات جدید تکامل می یابد، فروشندگان از نگهداری و شفافیت منظم بهره مند می شوند، که می تواند اصطکاک تلاش و حمایت از نزدیک تر شدن سریع تر را کاهش دهد.

برای مطالعه بیشتر در مورد مکانیسم های حقوقی خاص مورد بحث در اینجا، [FLT:] [FLT] [[ویرایش] [FLT] [[۱]] [FLT] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [FLT] راهنمای بخش اطلاعات خصوصی [F] [۳] راهنمای انتقال اطلاعات مربوط به املاک و مستغلات [۳]

با پرداختن به این ملاحظات حقوقی به طور جامع، خریدار و فروشنده می توانند فرآیند را با اعتماد به نفس هدایت کنند و پایه ای برای ادامه موفقیت عملیاتی در کسب و کار به دست آمده ایجاد کنند.