مشاوره حقوقی برای حفاظت از حقوق مالکیت در معاملات تجاری املاک

معاملات املاک تجاری شامل تعهدات مالی قابل توجه، چارچوب های حقوقی پیچیده و عواقب بلند مدت برای همه طرف ها است.حفاظت از حقوق مالکیت خود - چه شما خرید یک مرکز خرده فروشی، اجاره فضای اداری، و یا سرمایه گذاری در زمین صنعتی - نیاز به یک استراتژی قانونی فعال بدون برنامه ریزی دقیق، مشکلات رایج مانند نقص عنوان، نقض، یا قراردادهای مبهم می تواند ارزش و دستورالعمل های هزینه ای را برای کمک به پایان دادن به معاملات قانونی و پرداخت هزینه های تجاری خود فراهم کند.

درک حقوق مالکیت در املاک تجاری

حقوق مالکیت در املاک تجاری مطلق نیست؛ آنها مجموعه ای از حق های تعریف شده توسط قانون، قرارداد و مقررات هستند.این حقوق به طور معمول شامل حق مالکیت، استفاده، حذف دیگران و انتقال اموال است.با این حال، حقوق مالکیت تجاری اغلب با سهولت، پیمان های محدود، دروغ، و مقررات دولتی محدود است.

انواع منافع مالکیت

مطلق ساده - کامل ترین شکل مالکیت، اعطای کنترل کامل موضوع به منطقه بندی و دیگر قدرت های پلیس.
[در این میان] [از این رو] بهره مند می شود [و] حق مستاجران برای اشغال و استفاده از اموال تحت اجاره، مالک زمین نیست، بلکه حقوق قابل اجرا علیه مالک است.
Condominium یا مالکیت تعاونی [FLT 1] - مشترک در ساختمان های تجاری چند مستاجر؛ مالکیت به واحد با مناطق مشترک تقسیم شده است.
] حقوق هوا و حقوق زیر سطح [ [FLT 1 ] - منافع جداگانه در فضای بالاتر یا پایین تر از سطح، اغلب فروخته شده یا اجاره شده برای توسعه.

درک اینکه کدام نوع از منافع را به طور مستقیم بر توانایی شما برای تغییر، مالی یا فروش ملک تاثیر می گذارد، به عنوان مثال، یک علاقه اجاره نامه ممکن است تغییرات ساختاری را محدود کند، در حالی که حقوق هوایی ممکن است تحت تأیید شهرداری قرار گیرد.

محدودیت ها و محدودیت های کلیدی

حقوق مالکیت به ندرت غیر قابل تنظیم است.

[[۱] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱]] - حقوق اعطا شده به دیگران (به عنوان مثال، شرکت های سودمند، صاحبان زمین همسایه) برای استفاده از بخشی از اموال.
شرکت کنندگان، شرایط و محدودیت ها (CC&Rs) - محدودیت های استفاده را ثبت کرد، که اغلب در تحولات برنامه ریزی شده یافت می شود.
[FLT 1 ] - ادعاهای طلبکاران، مانند وام دهندگان وام مسکن، مکانیک یا مقامات مالیاتی.
مقررات استفاده از زمین و زمین [FLT 1] - محدودیت های عمومی که استفاده های مجاز، ساخت ارتفاع، موانع و پارکینگ را دیکته می کند.

بررسی کامل از تخصیص در طول تلاش های قانونی می تواند از شگفتی هایی که ارزش مالکیت یا استفاده از آن را کاهش می دهد جلوگیری کند. راهنمای املاک و مستغلات تجاری nolo یک پایه محکم برای درک این مفاهیم فراهم می کند.

گام های حقوقی حیاتی برای محافظت از منافع شما

هر معامله تجاری باید یک فرآیند قانونی منظم را دنبال کند. مراحل زیر اختیاری نیستند؛ حداقل لازم برای محافظت از حقوق شما هستند.

۱- مجموع مسئولیت

با توجه به تلاش، دوره تحقیق است که در طی آن یک خریدار (یا کمتر) وضعیت حقوقی، فیزیکی و مالی ملک را بررسی می کند.

[[۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱]] [۱]] - تأیید نام قانونی مالک فعلی، شناسایی هر دروغ، و اطمینان از عمل قابل فروش است.
[[۱] [۱۰] [[۱۰]] [۱۰] [۱]]] [۱]]] - بررسی خطوط مرزی، تجاوز و سهولت از طریق یک بررسی اخیر ALTA.
تأییدیه - نامه ای از شهرداری دریافت کنید که تایید می کند که استفاده های فعلی و در نظر گرفته شده مجاز است.
ارزیابی زیست محیطی [FLT 1] - انجام یک ارزیابی مرحله I Environmental Site برای شناسایی خطرات آلودگی در CERCLA (Superfund).
] بازرسی فیزیکی - مهندسین را استخدام کنید تا یکپارچگی ساختاری، HVAC، لوله کشی و شرایط سقف را ارزیابی کنند.
] [FLT 1 ] بررسی گردش اجاره، بیانیه های عملیاتی و سوابق مالیاتی برای املاک تولید کننده درآمد.

عدم انجام کار کافی می تواند منجر به بدهی های نامشخص شود. [برای مثال خرید یک سایت تمیز کننده سابق بدون تست محیط زیست می تواند شما را مسئول تمیز کردن هزینه های سنگین تحت قانون فدرال قرار دهد. EPA] خلاصه CERCLA مسئولیت صاحبان اموال را مشخص می کند.

۲- قرارداد های شفاف و جامع

یک قرارداد خرید خوب یا اجاره، سنگ بنای حفاظت از حقوق مالکیت است. بندهای بحرانی شامل:

[[۱] [۱۰] [۱] [۱۰] - [۱] - [۱] -] - [۱] - [۱] - [۱] - [۱] -] - [۱] - [۱] - [۱] -] - [۱] - [۱] - [۱] - [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱]]] [۱]]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱]]]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]] [۱] [۱] [۱]] [۱] [
[[۱] [۱۰] [۱] [۱]] - بیانیه های فروشنده در مورد وضعیت اموال، انطباق و عدم وجود نقص های آشکار.
مقررات پاداش دهی [FLT 1] - اختصاص خطر برای مسائل خاص مانند آلودگی زیست محیطی یا ادعاهای مستاجر قبلی.
[[۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]]- [۱] [۱]]- [۱]]- [۱]-]- [۱]-]- [۱]- [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]] [۱] [۱]]] [۱] [۱]] [۱] [۱]] [۱]]]]] [۱]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]] [۱] [۱]]]] [۱] [
عدم موفقیت و درمان [FLT 1] تعریف آنچه که شامل نقض و درمان های موجود (عملکرد خاص، خسارت، خاتمه).

زبان بزرگ یک منبع مشترک از اختلافات است.ارائه یک وکیل با تجربه در املاک تجاری برای بررسی یا پیش نویس همه توافق ها. بسیاری از ایالت ها نیاز به نوشتن قراردادهای املاک و مستغلات برای رفع مقررات تقلب دارند.

بیمه نامه

بیمه عنوان در برابر زیان ناشی از نقص در عنوان محافظت می کند که یک جستجوی عنوان ممکن است از دست بدهد، مانند اسناد جعلی، وارثان ناشناخته، یا خطاهای در پرونده های عمومی دو نوع اصلی وجود دارد:

[[۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱]]]] [۱]]]]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]] [۱] [۱]]] [۱] [۱
[[۱] [۱۰] [۱] [۱]] سیاست وام دهنده [۱] را حفظ کنید.

در حالی که سیاست های وام دهنده به طور معمول توسط تامین مالی مورد نیاز است، سیاست مالک اختیاری است اما به شدت توصیه می شود، هزینه های قانونی و زیان به مقدار سیاست اگر یک موضوع پوشش داده شده با دقت استثنائات را بخوانید؛ بسیاری از سیاست ها حذف سهولت های شناخته شده و یا نقض منطقه بندی مگر اینکه پوشش اضافی مذاکره شود.

۴- بررسی های حرفه ای و بازرسی های فیزیکی

نظرسنجی ALTA /NSPS (انجمن عنوان سرزمین آمریکا / جامعه ملی از بررسی کنندگان حرفه ای) یک نقشه دقیق از اموال نشان می دهد بهبود، مرزها، سهولت ها و encroachments را فراهم می کند، این نظرسنجی اغلب توسط وام دهندگان و بیمه گران عنوان مورد نیاز است: بازرسی فیزیکی توسط مهندسین مجاز می تواند مشکلات ساختاری، نقض کد، یا ADA (با معلولیت) قانون غیر وابسته به اموال عمومی را به ویژه الزامات انطباق عمومی تحمیل کند:

اسناد حقوقی ضروری در معاملات تجاری

فراتر از توافق خرید اولیه، چندین سند نقش مهمی در تعریف و محافظت از حقوق مالکیت ایفا می کنند.

[[۱] [۱۰] [۱۰] [۱]] - ابزار قانونی که عنوان را نقل می کند، شامل کارهای عمومی (قوی ترین محافظت) و اعمال لغو (هر گونه منافع اعطایی را بدون هیچ حکمی) است.
یادداشت و وام مسکن / وام دهنده اعتماد - شواهد بدهی و منافع امنیت وام دهنده در اموال.
توافق نامه برای املاک اجاره نامه، اجاره نامه باید به وضوح اجاره اجاره، اصطلاح، گزینه های تمدید، مسئولیت های تعمیر و نگهداری، بهبود مستاجر و حقوق اجاره.
تعهد و سیاست [FLT 1] - تعهد عنوان شرایطی را که شرکت عنوان نیاز به صدور یک سیاست است، فهرست می کند.
[[۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱]] [۱]] [۱] [۱]] [۱] [۱]] [۱]] [۱] [۱] [۱]] [۱]] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱]]]]] [۱]]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۳] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]] [۱] [۱
[در این باره] [و] [وزیر] [و [نقد]] [و [نقد]] [و [مشرکان] [و] [به]] [و] [به] [و]]] [به] [و]]] [مشرکان]] [و [به]] وام دهنده] وام دهنده مالک]، و تضمین کننده ی حق بیمه، از مستاجران محافظت می کند.

هر سند باید به دقت به معامله طراحی شود.شکل های ژنریک اغلب محافظت های حیاتی را حذف می کنند، به عنوان مثال، SNDA که به وام دهنده برای احترام به بهبود مستاجر موجود نیاز ندارد، می تواند یک مستاجر را در معرض خطر قرار دهد اگر اموال تغییر دست.

پیاده سازی در جهت اجرای مقررات

مقررات دولتی در سطوح فدرال، ایالتی و محلی محدودیت های قابل توجهی را بر استفاده از اموال تحمیل می کند.مخشگری یک دفاع نیست؛ عدم انطباق می تواند منجر به جریمه، دستورالعمل ها یا حتی از دست دادن اموال شود.

استفاده از Zoning و Land Use

Zoning ordinances divide municipalities into districts with specific permitted uses. Before purchasing, verify that both the current use and any planned future use are allowed. Conditional use permits or variances may be available but often require public hearings and can be costly and time-consuming. Also review overlay districts (e.g., historic preservation, floodplain) that add additional restrictions.

مقررات زیست محیطی

قانون جامع محیط زیست، جبران خسارت و مسئولیت پذیری (CERCLA) صاحبان و اپراتورهای مسئول هزینه های تمیز کردن را بدون در نظر گرفتن خطا، برای واجد شرایط برای دفاع از "نقصد زمینداران" (CERCLA) باید قبل از خرید "همه تحقیقات مناسب" (AAI) انجام دهید - به طور معمول یک فاز I ESA پیدا شده است، یک بررسی فاز دوم (نفت و نمونه گیری آب های زیرزمینی) ممکن است قوانین سختگیرانه ای را تحمیل کند.

ساخت کد و ADA

ساختمان های تجاری باید با کدهای ساختمان محلی مطابقت داشته باشند و آمریکایی ها با قانون معلول (ADA) عنوان III از ADA نیاز به "مزامات عمومی" دارند (به عنوان مثال، فروشگاه های خرده فروشی، رستوران ها، ادارات) برای حذف موانع معماری که در آن به راحتی قابل دستیابی است. عدم انطباق می تواند منجر به شکایت و وزارت تحقیقات دادگستری شود.

نظارت تاریخی و دیگر موارد

املاک ذکر شده در ثبت ملی مکان های تاریخی یا در یک منطقه تاریخی محدودیت در تغییرات خارجی. اعتبارات مالیاتی ممکن است برای توانبخشی در دسترس باشد، اما نیاز به تایید از دفتر نظارت تاریخی دولت است. همیشه قبل از تعهد به برنامه های توسعه مجدد، به بررسی بیش از حد تاریخی بپردازید.

استراتژی های حقوقی سود آور-Specificial

احزاب مختلف با خطرات و فرصت های منحصر به فرد مواجه هستند.در زیر توصیه های طراحی شده برای هر سهامدار اصلی است.

خریداران

خریداران بیشترین خطر را در معامله دارند زیرا سرمایه را بدون اینکه به طور کامل از تاریخ دارایی آگاه باشند، سرمایه گذاری می کنند.

انجام اقدامات احتیاطی قبل از امضای قرارداد الزام آور؛ استفاده از یک دوره ی تعیین کننده ی 30 تا 60 روز بسته به پیچیدگی اموال.
در یک عمل گارانتی عمومی برای به دست آوردن قوی ترین تضمین فروشنده در برابر نقص عنوان.
دریافت بیمه عنوان مالک با پوشش گسترده (به عنوان مثال، ALTA فرم 2006-03)
یک وکیل املاک و مستغلات برای بررسی تمام اسناد و هماهنگی با وام دهنده، شرکت عنوان و بررسی کننده.
بیمه مسئولیت پذیری محیط زیست برای خواص قهوه ای را در نظر بگیرید.

برای فروشندگان

فروشندگان می خواهند قیمت را به حداکثر برسانند در حالی که به حداقل رساندن مسئولیت پس از بسته بندی می پردازند، استراتژی ها عبارتند از:

افشای کامل نقص های شناخته شده برای جلوگیری از ادعاهای تقلب را فراهم کنید، بسیاری از ایالت ها نیاز به بیانیه افشای فروشنده برای املاک تجاری دارند.
بندهای "اساس" را با زبان دقیق مذاکره کنید؛ از سلب مسئولیت های پتوی که دادگاه ممکن است غیرقابل انکار باشد، خودداری کنید.
انتقال اموال از طریق یک شرکت مسئولیت محدود (LLC) را در نظر بگیرید تا مسئولیت شخصی را از ادعاهای آینده محدود کنید.
دریافت گواهی نامه estoppel از مستاجران برای تأیید شرایط اجاره و جلوگیری از اختلافات پس از بستن.
حق استفاده از ملک را تا زمان بستن و حفظ بیمه استاندارد حفظ کنید.

برای سرمایه گذاران و Lenders

سرمایه گذاران و وام دهندگان بر حفظ ارزش بلند مدت و کاهش ریسک تمرکز می کنند:

اگر مقرر شود، یک فاز I و ESA، یک فاز 2، Lenders اغلب سیاست های زیست محیطی خود را دارند.
Insist on a non-re دوره برای کلاهبرداری، نادرست و آلودگی زیست محیطی در موافقت نامه وام.
از یک ساختار اجاره ای کارشناسی ارشد برای کنترل چندین ویژگی تحت یک واحد استفاده کنید.
اجاره زمین به دقت: آنها بلند مدت (اغلب 50 سال) و شامل تمدید پیچیده، تنظیم اجاره و مقررات هماهنگی هستند.
نظارت بر انطباق مداوم با لایه بندی و کدهای ساختمان؛ تغییر در استفاده توسط مستاجر می تواند باعث نقض شود که بر ارزش ملک تأثیر می گذارد.

برای مستاجران

مستاجران تجاری اغلب به حفاظت قوی نیاز دارند، به ویژه در اجاره نامه های بلند مدت:

یک حق امتناع اول یا حق پیشنهاد اول برای خرید ملک را در صورت تصمیم به فروش، به مذاکره بپردازید.
اطمینان حاصل کنید که اجاره نامه شامل SNDA از وام دهنده برای محافظت در برابر بیمه است.
به دست آوردن شرح خاص از محل اجاره و هر گونه حقوق منحصر به فرد استفاده (به عنوان مثال، تنها کافی شاپ در یک مرکز خرید).
شامل یک بند تخریبی است که مستاجر را جبران می کند اگر مالک قصد دارد دوباره توسعه یابد.
بررسی کنید که بیمه مالک، بهبود های مستاجر را در هزینه جایگزینی پوشش می دهد.

نقش مشاور حقوقی

املاک تجاری یک منطقه تخصصی است.یک وکیل املاک و مستغلات با تجربه نه تنها در پیش نویس اسناد، بلکه در شناسایی خطرات پنهان و مذاکره در مورد شرایط مطلوب شامل:

بررسی و پیش نویس قرارداد خرید، اجاره نامه و اسناد وام.
هماهنگی با تلاش و مدیریت مسائل عنوان و نظرسنجی.
مشاوره در مورد رعایت مقررات محلی، ایالتی و فدرال
حل اختلافات از طریق مذاکره، میانجیگری یا دادخواهی
ساختار مالکیت (به عنوان مثال LLCs، مشارکت، REITs) برای حفاظت از دارایی و بهره وری مالیاتی.

حتی سرمایه گذاران باتجربه از مشاوره حقوقی در معاملات پیچیده بهره مند می شوند. بخش آمریکایی Bar Association از املاک واقعی، اعتماد و قانون املاک و مستغلات منابع برای پیدا کردن وکلا واجد شرایط ارائه می دهد.

نتیجه گیری

حفاظت از حقوق مالکیت در معاملات املاک تجاری بیش از یک چک لیست استاندارد را می طلبد – این نیاز به یک رویکرد استراتژیک و قانونی آگاهانه دارد.از جستجوی عنوان اولیه به امضای نهایی در عمل، هر گام باید با درک روشنی از حقوق شما در حال کسب و کار و انتقال اموال خاص هدایت شود.