درک اسناد اصلی در یک تعطیلی املاک و مستغلات

تعطیلی املاک گام نهایی در انتقال مالکیت اموال است و بر مجموعه ای از اسناد به دقت جمع آوری شده بستگی دارد.هر قطعه کاغذ به یک هدف متمایز عمل می کند، از تأیید آمادگی مالی برای محافظت از هر دو طرف از اختلافات حقوقی آینده بدون انجام کارهای صحیح، بستن اسناد، سقوط، یا ترک خریداران و فروشندگان در معرض مسئولیت، این راهنما از طریق هر بخش ضروری فروشنده پیاده می شود و توضیح می دهد که چرا شما برای خرید یک موضوع یا بسته شدن، اولین بار، به این نکات و یا اینکه آیا شما یک از طریق تخفیف اسناد و یا بسته شدن اسناد، تعجب می دهید.

اسناد ضروری برای خریداران

خریداران باید تعدادی از اسناد قابل توجه را برای اثبات توانایی خود برای خرید و تأیید وضعیت اموال ارائه و بررسی کنند.در زیر یک تجزیه دقیق از هر سند کلیدی، از جمله اشتباهات رایج است که باعث تاخیر می شود.

قرارداد خرید

قرارداد خرید از نظر قانونی الزام آور است که شرایط فروش را مشخص می کند. [۱] شامل قیمت خرید، تاریخ بسته شدن، انقباض (مانند تامین مالی و بازرسی)، و هر گونه تعمیرات یا اعتبارات مذاکره شده، هر دو خریدار و فروشنده این سند را امضا می کنند. اطمینان حاصل کنید که یک کپی کامل اجرا شده را نگه دارید، زیرا هر مرحله بعدی را اداره می کند، شامل امضای نسخه اصلاح شده بدون فرض تغییرات کلامی یا دقیق قرارداد نهایی می شود.

اثبات صندوق ها

وام دهندگان نیاز به اثبات دارند که شما پول کافی برای پرداخت و بستن هزینه ها دارید.این معمولاً فرم بیانیه های بانکی، بیانیه حساب سرمایه گذاری یا نامه هدیه را در صورت هدیه دادن به وجوه شما می گیرد. وام دهنده سپرده های بزرگ را بررسی می کند تا اطمینان حاصل کند که آنها وام های بسته نشده را برای خریداران پول نقد، اثبات وجوه حتی انتقادی تر هستند - نامه ساده ای از بانک یا بیانیه کافی (درخواست می کند که معمولاً می تواند یک سند فروش کافی را توضیح دهد.

دانلود زیرنویس فارسی فیلم Common Pitfall: Gift Funds

اگر شما یک هدیه پرداخت پایین دریافت می کنید، شما نیاز به یک نامه هدیه امضا شده توسط اهدا کننده دارید، به علاوه اثبات آنها وجوه (بیانیه بانکی خود) دارند، اهدا کننده باید نشان دهد که آنها انتظار بازپرداخت ندارند و نمی خواهند نامه هدیه را به زودی ارسال کنند و اجازه وام شما را به برخی وام دهندگان نیاز دارد؛ از افسر خود برای قالب صحیح درخواست کنید.

اسناد موراژ

اگر شما از خرید مالی می کنید، نامه تایید وام، تعهد وام مسکن (و در نهایت افشای وام) تأیید تاییدیه اولیه وام دهنده را دریافت خواهید کرد، در حالی که تعهد وام مسکن یک موضوع قوی تر برای شرایط نهایی است.(به عنوان مثال، اگر شما باید حداقل سه روز قبل از بستن، شرایط وام خود را دریافت کنید، پرداخت ماهانه و هزینه های بسته شدن به دقت پرداخت وام را افزایش دهید.

عنوان جستجو و بیمه عنوان

جستجوی عنوان تضمین می کند که ملک هیچ گونه دروغ، مالیات های پرداخت نشده یا اختلافات مالکیت ندارد؛ شرکت عنوان یا وکیل سوابق عمومی و مسائل مربوط به گزارش را بررسی می کند، بر اساس گزارش، وام دهنده (و اغلب خریدار) بیمه خرید را پوشش می دهد، که در صورت وجود یک گزارش رسمی، از هزاران دلار پنهان که ممکن است بعداً سطح آن را بررسی کند، محافظت می کند، یک سیاست مالک اختیاری است اما به شدت توصیه می کند - سرمایه گذاری شما را پوشش نمی دهد.

گزارش های بازرسی

بازرسی کامل خانه شامل بازرسی های ساختاری، مکانیکی، لوله کشی، برق و گاهی اوقات مسائل مربوط به بازرسی است. گزارش بازرسی به شما اهرمی برای درخواست تعمیرات یا اعتبارات می دهد، برخی خریداران همچنین بازرسی های تخصصی (رو، پایه، قالب، رادون) رای می دهند تا اطمینان حاصل کنند که گزارش را به طور کامل و بحث در مورد پرچم های قرمز با عامل خود را دریافت کنید تا آخرین دقیقه برای بازرسی زمان دیگری را فشار دهید.

گواهی بیمه خانه داران

وام دهندگان نیاز به شواهدی از سیاست بیمه مالکان فعال قبل از بودجه دارند. [سیاست باید هزینه جایگزینی را حداقل تا یک هفته قبل از بسته شدن، پوشش دهد. ] اغلب فراموش می کنند که این سیاست باید وام دهنده را به عنوان یک بیمه اضافی فهرست کند. بیمه خود را به عامل بسته شدن حداقل یک هفته قبل از بسته شدن محدود می کند.[۱]

اسناد ضروری برای فروشندگان

فروشندگان باید اسنادی را ارائه دهند که حق قانونی خود را برای فروش و افشای وضعیت واقعی ملک تأیید می کنند. اسناد فروشنده ای مفقود یا نادرست یکی از دلایل اصلی شکایت های پس از افشای است.

د

این سند است که انتقال مالکیت. اکثر معاملات مسکونی از یک عمل گارانتی عمومی استفاده می کند (که تضمین می کند فروشنده عنوان روشن دارد و در برابر هر گونه ادعا دفاع می کند.برخی از ایالت ها از اعمال گارانتی ویژه یا اعمال درخواست خود استفاده می کنند.) این عمل باید به درستی اجرا شود، و اگر با تصحیح شهرستان ثبت شود، خطای A Privener (به عنوان مثال، نام یا شرح قانونی نادرست) را ثبت کند.

عنوان گزارش

گزارش عنوان، تهیه شده توسط یک شرکت عنوان، نشان می دهد مالکیت قانونی فروشنده (و لیست هر گونه دروغ، قضاوت، و یا محدودیت های موجود، فروشنده ها باید هر گونه مسائل را حل کنند - مانند مالیات اموال بدون پرداخت و یا دروغ یک مکانیک از یک پیمانکار شماره 10 - قبل از بستن وام دهنده، مبلغ پرداخت می شود.

بیانیه املاک Disclosure

تقریباً هر دولتی نیاز به فروشندگان برای افشای نقص های شناخته شده دارد که بر ارزش یا ایمنی ملک تأثیر می گذارد (این فرم به طور معمول مسائل مانند آسیب آب، ترک های پایه، نشت سقف، مشکلات HVAC و خطرات محیطی را پوشش می دهد (به هر حال، رنگ سرب، آزبست و کامل؛ حذف می تواند منجر به شکایت سال های بعدی شود، اگر شما در مورد چیزی مطمئن نیستید، به هر گونه ای که شما ادعا می کنید، باید یک مشکل جدید را حل کنید.

بیانیه های مالیاتی اخیر

بیانیه های مالیاتی املاک نشان می دهد ارزیابی های فعلی، معافیت ها (مانند خانه به جای)، و وضعیت پرداخت (واکنش) مالیات بین خریدار و فروشنده را بر اساس تاریخ بسته شدن، اگر مالیات پرداخت شده است، مبلغ پرداخت خواهد شد از پرداخت مالیات بر اساس نظر شما، بررسی کنید که مقامات مالیاتی آدرس ایمیل صحیح شما را دارند - از دست رفته اطلاع می تواند منجر به مجازات و بستن تاخیر شود.

بیانیه تسویه حساب

بیانیه تسویه حساب، معمولاً یک افشای (برای خریداران) یا HUD-1 (برای معاملات نقدی)، هر هزینه را مورد قرار می دهد: کمیسیون املاک، انتقال مالیات، ثبت هزینه، سپرده های سر و صدا، و وام پرداخت وام (به ازای پرداخت مالیات) برآورد شده است. فروشنده بیانیه خالص را با طرف قرارداد لیست خود بررسی می کند تا درصد کمیسیون را تأیید کند و هر گونه اعتبار خرید فوری را تأیید کند.

اسناد مهم اضافی

فراتر از مقالات خاص خریدار و فروشنده، چندین سند شامل هر دو طرف و عامل بسته شدن است که اغلب موارد نادیده گرفته شده می تواند باعث ایجاد هرج و مرج در دقیقه آخر در صورت از دست رفتن شود.

شناسایی هویت

هر سند امضای حزب باید یک شناسه عکس معتبر و صادر شده توسط دولت ارائه دهد (معمولا مجوز یا گذرنامه راننده) ، عموم مردم قبل از ثبت نام امضا هویت شما را تأیید می کنند.اگر شما یک شناسه خارجی هستید یا شناسه شماره 1 را ندارید ، با نماینده بسته شدن زمان در مورد فرم های جایگزین ، مانند گذرنامه خارجی با ویزا یا یک شناسه نظامی (F) اجازه دهید تا یک فرم شناسایی دیجیتال دیگر را امضا کنید.

دستورالعمل های Escrow

دستورالعمل های Escrow جزئیات چگونگی مدیریت وجوه و اسناد را مشخص می کند.آنها شرایط مانند اجرای توافق خرید، ترخیص عنوان و زمان بندی بودجه را مشخص می کنند. هر دو طرف این دستورالعمل ها را امضا می کنند. افسر escrow این دستورالعمل ها را به نامه می گوید، بنابراین هر انحراف دلخواه باید در نوشتن موافقت شود.

گزارش آپاراتال

Lenders نیاز به یک برنامه برای تایید ارزش ملک () مطابقت یا تجاوز از قیمت خرید. گزارش Appraisal شامل داده های فروش قابل مقایسه و عکس ها است.اگر Appraisal در پایین آمده است، خریدار ممکن است نیاز به مذاکره مجدد داشته باشد، پول اضافی را وارد کند یا معامله را لغو کند. تأخیرهای آپاراتال اغلب زمانی رخ می دهد که ارزیابی نمی تواند به فروشنده دسترسی پیدا کند یا فروش قابل مقایسه باشد.

بررسی بررسی Survey Survey Survey Survey

بررسی اموال مرزهای، سهولت، موانع و بهبود (مانند حصارها یا ریخته ها) اغلب نیاز به یک نظرسنجی برای اطمینان از عدم وجود وجود دارد، نظرسنجی که نشان می دهد یک ریخته گری همسایه در مورد صدور یک قرارداد بیمه فروشنده است، اگر یک قرارداد خط یا جابجایی قبل از بستن سفارش اولیه برای حل زمان تغییر یافته است.

قدرت دادستان (در صورت لزوم)

اگر یک حزب نتواند به صورت شخصی بسته شود، قدرت وکیل (POA) ممکن است به شخص تعیین شده اجازه دهد اسناد را از طرف خود امضا کند. POA باید به معاملات املاک و مستغلات خاص باشد، نه، و اغلب پیش از تایید توسط شرکت عنوان و وام دهنده به طور فزاینده ای POLT به پذیرش POAs به دلیل نگرانی های تقلب تردید دارند.

پایان نامه و بسته بندی

بستن Disclosure (CD) یک فرم پنج صفحه ای است که خریدار سه روز کسب و کار قبل از بستن دریافت می کند، خلاصه کردن شرایط وام، پرداخت ماهانه، هزینه های بسته بندی و پول نقد برای بستن است.[۱] فروشنده یک سند مشابه به نام بیانیه تسویه حساب (یا بیانیه HUD-1 برای معاملات نقدی) دریافت می کند. مقایسه CD به برآورد وام خود - هر گونه هزینه قابل توجهی در توضیح نیاز به بررسی دقیق محصول دارد.

موضوعات مستند و چگونگی جلوگیری از تاخیر

حتی خریداران و فروشندگان باتجربه نیز با مشکلات مکرر و راه حل های عملی مواجه هستند.

  • امضاها یا حروف اولیه: برخی از اسناد نیاز به اولیه در هر صفحه.استفاده از چک لیست ارائه شده توسط عامل بسته بندی خود را. ثبت نام و همه چیز اولیه در جدول بسته بندی، و صفحات بسته بندی الکترونیکی بسیاری از پلت فرم های بسته بندی برجسته زمینه های از دست رفته.
  • اسناد مربوط به: بیانیه بانک، بازده مالیاتی و اثبات وجوه پس از 30 تا 60 روز منقضی می شود، درخواست نسخه های تازه در عرض دو هفته بسته شدن اگر وضعیت مالی شما تغییر (به عنوان مثال، تغییر شغل)، بلافاصله آن را به وام دهنده اعلام کنید.
  • شرح قانونی صحیح: عمل باید با شرح قانونی در گزارش عنوان مطابقت داشته باشد.یک تایپ ساده می تواند از ضبط جلوگیری کند.از شرکت عنوان بخواهید قبل از ضبط یک تأیید کلامی را اجرا کند.
  • دروغ های برجسته یا قضاوت: جستجو عنوان ممکن است قضاوت های قدیمی و یا دروغ های مالیاتی را نشان دهد.فروشان باید گزارش مقدماتی در مرحله فهرست را برای رسیدگی به این زود هنگام سفارش دهند.حتی یک بلیط پارکینگ کوچک بدون پرداخت می تواند تاخیر ایجاد کند؛ تمام بدهی های برجسته قبل از اجرای عنوان جستجو.
  • سهولت های بی سابقه یا حبس؛ یک نظرسنجی اغلب این را می گیرد.اگر یک سطح مشکل، مذاکره در مورد یک قطعنامه (مانند توافق یا سیاست بیمه) به جای اجازه دادن به آن را به کشتن یک وکیل املاک و مستغلات در ابتدا می تواند به پیدا کردن راه حل های مقرون به صرفه کمک کند.
  • شکست های هماهنگی: وام دهنده خریدار، بانک پرداخت فروشنده، و عامل بسته باید اسناد را به صورت موازی مبادله کند.استفاده از یک جدول زمانی مشترک یا بستن تقویم برای ردیابی مهلت های زمانی.

بررسی دقیق اسناد با نماینده املاک و مستغلات و بستن عامل دو هفته قبل از بستن می تواند 90٪ از مسائل را قبل از تبدیل شدن به موارد اضطراری دریافت کند. یک جلسه بررسی پیش از افشای از طریق تلفن یا تماس ویدئویی [FLT 1] برای عبور از هر نوع سند.

نقش ها و مسئولیت ها: چه کسی آنچه را که آماده می کند، آماده می کند

درک اینکه چه کسی مسئول هر سند است سردرگمی را کاهش می دهد، وام دهنده خریدار (به هر حال افشای، اسناد وام و اثبات الزامات بیمه را آماده می کند. وکیل فروشنده یا شرکت بستن کار را آماده می کند، دستورالعمل های وکیل خود را از عنوان قرارداد اجاره نامه، و بیانیه حل و فصل (در همکاری با طرف نماینده خریدار) شناسایی، اثبات وجوه، و بیمه نامه ارائه می دهد.

مذاکره پس از بررسی سند: ثبات و تعمیرات

اسنادی که در طول فرآیند بسته بندی دریافت می کنید، اغلب باعث مذاکره مجدد می شوند. [۳] گزارش بازرسی ممکن است تعمیرات گران قیمت را آشکار کند؛ برنامه ممکن است در پایین باشد؛ این نظرسنجی می تواند یک وقفه قابل مقایسه را در مورد قرارداد خرید، اگر درخواست تغییر در برنامه را انجام دهید، موافقت کند. هر گزارش با نماینده خود را بررسی کنید.

آماده سازی برای یک بسته شدن دیجیتال یا از راه دور

بسته های بیشتر از راه دور اتفاق می افتد، با اسناد امضا شده به صورت الکترونیکی و غیر رسمی از طریق ویدئو. [] بسته بندی های دیجیتال نیاز به همان اسناد دارند، اما با ملاحظات فنی خریداران و فروشندگان نیاز به یک کامپیوتر یا تبلت با یک دوربین، اتصال اینترنت پایدار، و یک آدرس ایمیل برای دریافت لینک های ارسالی، بسته بندی دستگاه و اتصال با پلت فرم بسته بندی یک روز قبل از بستن است.[۱] ممکن است به طور کامل یک صفحه کلید تماس بگیرید.

آخرین چک لیست

چند روز قبل از بسته شدن، از طریق این لیست اجرا کنید تا مطمئن شوید هیچ چیز از دست رفته است:

  • خریدار: تایید رسید از بستن دیسکلوsure حداقل 3 روز کسب و کار قبل از تایید تعهد وام بدون قید و شرط است، ارائه مدرک بیمه مالک خانه (بinder یا سیاست) را به رسمیت شناختن معتبر و دستورالعمل های نقدی برای پول نقد برای بستن، همچنین هر گونه گزارش بازرسی و تعمیر موافقت نامه.
  • مقدار پرداخت از وام دهنده خود را تایید کنید، ثبت نام و تایید نام (نام شما ارائه می دهد) افشای اموال و هر گونه دریافت تعمیرات. آوردن هر کلید، بازان گاراژ و کدهای دسترسی.
  • بیانیه حل و فصل برای خطاهای ریاضی را بررسی کنید.اطمینان حاصل کنید که تمام تخصیصها از زمان دقیق و محل بسته شدن (بسیاری از بسته بندی ها اکنون توسط ایمیل یا از راه دور انجام می شوند) و دستورالعمل های سیم را با دستورالعمل های بستن مستقیم تأیید کنید - که نمی تواند به ایمیل های جعلی اعتماد کند.

برای راهنمایی دقیق تر، راهنمای بسته شدن اداره امور مالی یک پیاده روی گام به گام از طریق فرآیند ارائه می دهد، علاوه بر این، گزارش رسمی بخش سرمایه گذاری و بررسی هزینه های بسته بندی [FLT3] به شما کمک می کند تا هزینه های پیش بینی کنید.

بسته شدن املاک و مستغلات موفقیت آمیز بستگی به سازمان و ارتباطات دارد، با درک نقش هر سند و آماده سازی در پیشبرد، خریداران و فروشندگان می توانند از منافع خود محافظت کنند و روز را با اعتماد به نفس بسته کنند. جمع آوری و بررسی اسناد به محض اینکه پیشنهاد شما پذیرفته می شود، نه هفته قبل از بستن [F:1] شما اشتباهات قبلی را دریافت می کنید، روند نرم افزار با موفقیت بسته می شود و بسته شدن هر گونه معامله شما را هدایت می کند.