چگونه قوانین زودیینگ بر توسعه املاک و مستغلات تجاری تأثیر می گذارد

مقررات زودیینگ یک عنصر اساسی از توسعه املاک تجاری است، که بر چگونگی استفاده از زمین و آنچه که ساختارها را می توان در مناطق خاص ساخته شده است، این قوانین محلی همه چیز را از ساخت ارتفاع و پروتزها به انواع کسب و کارهایی که می توانند در یک منطقه خاص کار کنند، برای توسعه دهندگان، سرمایه گذاران و برنامه ریزان شهر، درک عمیق از منطقه بندی برای امکان سنجی پروژه، برآورد هزینه و قوانین تأیید طولانی مدت، در حالی که به منظور جلوگیری از روند کاهش ارزش های ساخت و توسعه املاک و توسعه، استفاده از ویژگی های خاص، و مقررات کاهش یافته های خاص، و مقررات کاهش یافته، و مقررات مربوط به منظور جلوگیری از ویژگی های خاص، و مقررات مربوط به منظور جلوگیری از ویژگی های خاص، استفاده از ویژگی های خاص، و توسعه، و مقررات مربوط به منظور جلوگیری از ویژگی های خاص، شناسایی ویژگی های خاص، استفاده از ویژگی های خاص، و مقررات مربوط به توسعه، شناسایی ویژگی های تجاری، و توسعه، شناسایی ویژگی های خاص، شناسایی دقیق، شناسایی دقیق، و توسعه، و توسعه، شناسایی ویژگی های خاص، شناسایی ویژگی های خاص، و مقررات مربوط به توسعه، و مقررات مربوط به توسعه، شناسایی ویژگی های خاص، تعیین ویژگی های خاص، ضروری است.

قوانین زودیینگ چیست؟

مقررات زودیینگ چارچوب های قانونی است که توسط دولت های شهری برای کنترل استفاده و توسعه زمین ایجاد شده است.آنها یک شهر یا شهرستان را به مناطق تقسیم می کنند، یا مناطق، هر کدام با قوانین خاص در مورد استفاده مجاز، ابعاد ساختمان، پروتزها و موانع توسعه شهری، به طور معمول در یک دستورالعمل منطقه بندی یا توسط قانون و بازرسی از طریق مجوز و بررسی اعمال می شود.

دستورالعمل های کوچک سازی به طور کلی سه بعد اصلی را مشخص می کنند: استفاده (چه فعالیتی مجاز است)، شدت (چقدر توسعه مجاز است)، و فرم (ویژگی های فیزیکی ساختمان ها) برای املاک تجاری، این مقررات تعیین می کند که آیا یک ملک می تواند میزبان خرده فروشی، دفتر، صنعتی، یا توابع ترکیبی باشد و آنها محدودیت هایی مانند حداکثر نسبت های منطقه (FAR)، ارتفاع ساختمان، و الزامات پارکینگ، و پوشش های بالقوه در ارزیابی این مکان های مرحله ای است.

[[۱] [۱۰] [[۱]] [[۱۰]] [[۱۰]]] [[۳]]] [FLT: [۲] [۳] [FLT:] [۲] [۳] منطقه بندی ثابت به عنوان یک تمرین قانون اساسی قدرت پلیس، ارائه شده است که به طور منطقی به سلامت عمومی، و یا مقررات تفکیک اخلاقی (Fez) مربوط می شود.

انواع دسته بندی های Zoning

زمین به طور معمول به دسته های گسترده طبقه بندی می شود، هر کدام با زیرمجموعه هایی که استفاده های مجاز را اصلاح می کنند شامل:

مناطق محرمانه - برای خانه های تک خانواده، آپارتمان ها، خانه ها، و کاربردهای مرتبط، این ممکن است محدودیت های تراکم (واحدها در هر هکتار) و محدودیت های ارتفاع ساختمان شامل R-1 (کم-density تک خانواده)، R-2 (دو-خانواده)، و خانواده R-Multi-3).
مناطق مشترک - برای خرده فروشی فروشگاه ها، دفاتر، رستوران ها، هتل ها و سالن های سرگرمی شامل بازرگانی محله (C-1)، بازرگانی عمومی (C-2)، و منطقه کسب و کار مرکزی (CBD) هر کدام ممکن است دارای محدودیت های خاص منطقه و لیست های استفاده باشد.
منطقه صنعتی - برای تولید، انبارداری، توزیع و فعالیت های صنعتی سنگین است که اغلب دارای استانداردهای سخت گیرانه محیط زیست و عملکرد هستند.
منطقه کشاورزی - برای کشاورزی، مزرعه و استفاده های مرتبط، اغلب با هزینه های بسیار کم تراکم، برخی شامل فعالیت های تجاری محدود مانند مزرعه می شوند.
- ترکیب دو یا بیشتر استفاده سازگار، مانند مسکونی بالاتر خرده فروشی، تشویق محله های قابل پیاده روی، انواع مشترک شامل تجاری (C-R) و توسعه واحد برنامه ریزی شده (PUDs).

هر منطقه دارای یک جدول مجاز (به راست)، مشروط (با صدور مجوز ویژه)، و استفاده های ممنوع است.برای توسعه دهندگان تجاری، مناسب ترین آنها مناطق تجاری و مخلوط است، که انعطاف پذیری و اجازه استفاده مستقیم از نقشه های فرود، توزیع فضایی این مناطق را نشان می دهد و هر انحراف از قوانین معمولا نیازمند تفاوت، استثنا، یا کاربرد مجدد است.

چگونه کاهش تاثیر توسعه تجاری

قوانین کوچک تقریباً بر هر جنبه ای از یک پروژه تجاری املاک و مستغلات تأثیر می گذارد – از انتخاب سایت و طراحی تا تامین مالی و ساخت و ساز، این تاثیر می تواند مثبت و منفی باشد و بسته به محیط تنظیم کننده و اهداف توسعه دهنده باشد.

اثرات مثبت

توسعه سازمان یافته - Zoning جلوگیری از استفاده از زمین ناسازگار از مجاور، کاهش درگیری (به عنوان مثال، نگه داشتن صنعت سنگین دور از مدارس) چارچوب قابل پیش بینی برای سرمایه گذاری فراهم می کند.
ارزش مالکیت محافظت - با ایجاد حداقل استانداردهای برای کیفیت ساختمان، موانع و محوطه سازی، کمک می کند تا حفظ شخصیت محله و ثبات بازار.
ایمنی و سازگاری [FLT 1] - مقررات دسترسی به آتش، پارکینگ و عملکرد زیست محیطی محافظت از ساکنان و مناطق اطراف.
از برنامه ریزی زیرساخت عمومی پشتیبانی می کند - Zoning هماهنگ سازی توسعه با جاده ها، خدمات و حمل و نقل، کاهش فشار بر منابع عمومی.

چالش ها و محدودیت ها

قوانین انقباضی - محدودیت ارتفاع سفت، کلاه های چگالی، و یا استفاده از محدودیت می تواند پروژه های غیر قابل اجرا را مانع شود.
افزایش هزینه ها و تاخیرها [FLT 1] - پیاده روی کدهای پیچیده منطقه بندی، شنوایی عمومی و بررسی های زیست محیطی اضافه می کند زمان و هزینه.
[FLT 1 ] - اگر مناطق تجاری به راهروهای خاصی محدود هستند، ممکن است توسعه را به بیرون، مصرف زمین های کشاورزی و افزایش وابستگی به ماشین را مجبور کند.
] ریسک های برابری - اختلافات کوچک می تواند منجر به دادرسی شود، به ویژه هنگامی که صاحبان اموال انکار اختلافات و یا تشدید ادعاهای محکوم به محکومیت معکوس ممکن است در صورت وجود مقررات بیش از حد بوجود آید.

تنوع و استثناهای خاص

هنگامی که یک توسعه پیشنهادی مطابق با قوانین منطقه ای موجود نیست، توسعه دهندگان ممکن است برای یک متغیر درخواست دهند (تأسید از الزامات خاص) یا یک استثناء خاص (استفاده که تنها تحت شرایط خاص مجاز است).

استانداردهای کلیدی بعد زمینه برای توسعه تجاری

توسعه دهندگان تجاری باید توجه دقیق به مقررات حاکم بر فرم ساختمان و چگالی را در نظر بگیرند:

[Floor Area Ratio] - نسبت کل مساحت کف به منطقه زیاد است. A FAR از 3.0 به این معنی است که یک ساختمان می تواند سه برابر مساحت در فضای کف، که شکل می دهد ارتفاع و توده بالاتر FAR اجازه می دهد تراکم بیشتر اما ممکن است نیاز به موانع و فضای باز تجارت.
ساخت ارتفاع - حداکثر ارتفاع در پاها یا داستان ها، که بر دیدگاه ها، سایه ها و تراکم دامنه ها تأثیر می گذارد، اغلب در نزدیکی مناطق مسکونی پایین می آید.
تنظیمات - فاصله های مورد نیاز از خطوط مالکیت برای جلو، طرف و حیاط عقب، تاثیر قرار دادن ساختمان و فضای باز.
الزامات قایقرانی - حداقل تعداد فضاهای پارکینگ خارج از خیابان بر اساس استفاده و فیلم های مربع است.این می تواند یک راننده هزینه عمده - اغلب $ 15,000 به $ 30000 در هر نقطه پارکینگ زیرزمینی - و اغلب تعارض با اهداف شهری در محل دفن.
پوشش - درصد از چیزهای که می توان با ساختمان ها، سطوح ضعیف و یا سازه ها پوشش داده شده است، کاهش پوشش های زیاد و محدود کردن راه آهن و می تواند توسعه دهندگان را مجبور به ساخت به سمت بالا، که ممکن است با محدودیت های ارتفاع تعارض داشته باشد.

این استانداردهای عددی به طور مستقیم بر امکان سنجی پروژه تأثیر می گذارد.یک FAR پایین یا پارکینگ بالا می تواند یک سایت را برای توسعه تجاری غیراقتصادی کند، در حالی که مقررات انعطاف پذیر تر - مانند کاهش حداقل پارکینگ یا جایزه FAR برای امکانات عمومی - می تواند نتایج مطلوب مانند مسکن مقرون به صرفه یا میدان های عمومی را تحریک کند.

حرکت در فرآیند حق

حق، فرایند به دست آوردن تمام موافقت نامه های لازم، مجوز ها و مجوز های اختیاری برای توسعه یک ملک است.این معمولا شامل موارد زیر است:

] پیش درخواست تجدید نظر - جلسه با کارکنان برنامه ریزی برای بحث در مورد مفهوم پروژه، منطقه بندی قابل اجرا و مسائل بالقوه.این مرحله می تواند بلوک های جاده ای اولیه و ساده روند.
- بسیاری از حوزه های قضایی نیاز به ارزیابی اثرات زیست محیطی (EIA) یا کاهش بیانیه منفی تحت قانون سیاست زیست محیطی ملی (NEPA) یا معادل دولت (به عنوان مثال CEQA در کالیفرنیا) دارند.
جلسات عمومی - کمیسیون برنامه ریزی و جلسات شورای شهر که در آن اعضای جامعه می توانند شهادت دهند.
اصلاح یا تنوع - اگر پروژه مطابق با منطقه بندی فعلی نیست، تصویب قانونی یا شبه-قضاوت مورد نیاز است.
[[۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱]]] - هنگامی که تصویب شد، مجوز ساخت و ساز و مجوز های اشغال باید به دست آید.

مشارکت یک وکیل کاربری زمینی و یک مشاور برنامه ریزی، عمل استاندارد است.دسترسی به جامعه - جلسات همسایه، طرح های مبهم و توافق های سود - می تواند مخالفت و تسریع تصویب توسعه دهندگان را نیز باید نظارت بر سیاست های محلی، به عنوان هیئت های منطقه ای و اعضای شورا ممکن است با انتخابات، تغییر آب و هوا تنظیم کننده تغییر کند.

AST به عنوان یک ابزار برای سیاست عمومی

به طور فزاینده ای، شهرها از منطقه بندی برای دستیابی به اهداف سیاست گسترده تر فراتر از جدایی زمین استفاده می کنند. مکانیزم های کلیدی شامل:

[10] - ماکت ها یا مشوق های مسکن مقرون به صرفه در توسعه های تجاری جدید یا مخلوط مورد استفاده قرار می گیرند.به عنوان مثال، یک توسعه دهنده ممکن است لازم باشد تا 10 تا 20 درصد از واحدهای مسکونی را در نرخ پایین بازار در ازای پاداش های تراکم قرار دهد.
[FLT 1] پاداش های تخفیف [FLT 1] - اجازه می دهد تا منطقه اضافی کف یا ارتفاع در ازای مزایای عمومی مانند مسکن مقرون به صرفه، میدان عمومی یا گواهی LEED، این می تواند یک پروژه حاشیه ای به یک سودآور تبدیل کند.
انتقال حقوق توسعه (TDR) - اجازه می دهد صاحبان اموال در یک منطقه ارسال (به عنوان مثال، زمین های کشاورزی) برای فروش حقوق توسعه خود را به صاحبان در یک منطقه دریافت (به عنوان مثال، مرکز شهر)، تراکم بالاتر در حالی که حفظ فضای باز.
هزینه های عملیاتی - هزینه های یک بار در توسعه جدید برای بهبود زیرساخت (جاده ها، پارک ها، مدارس) در حالی که به طور جداگانه منطقه ای نیست، آنها اغلب در مقررات منطقه ای سازی جمع آوری می شوند.
کشاورزی و زمین باز زودیینگ - منطقه سازی بزرگ و یا سهولت های حفاظت برای محافظت از زمین های کشاورزی و مناطق طبیعی.توسعه دهندگان پروژه های تجاری در نزدیکی این مناطق باید به الزامات بافر احترام بگذارند.

این ابزارها می توانند ارزش جامعه را افزایش دهند، اما توسعه دهندگان نیز باید آنها را در مدل های مالی اولیه فاکتور کنند.به عنوان مثال، یک پاداش چگالی ممکن است تنها در صورتی پایدار باشد که جزء مسکن مقرون به صرفه به دقت ساختار یافته باشد. منابع مانند موسسه Urban تحقیقات در مورد اثربخشی این سیاست ها را ارائه می دهد.

روند و اصلاحات اخیر

Zoning در پاسخ به تغییر اولویت های شهری در حال تحول است.

کد های مبتنی بر فرم - به جای تمرکز بر استفاده، کدهای مبتنی بر فرم تنظیم فرم و شخصیت برای ایجاد نتایج فیزیکی قابل پیش بینی و خیابان های قابل پیاده روی، آنها اغلب اجازه می دهند انعطاف پذیری بیشتری در هنگام اجرای استانداردهای طراحی مانند ارتفاع کف به اجرا، جلو خیابان و مواد مدید گسترده [انجمن برنامه ریزی].
- بسیاری از شهرها در حال حاضر نیاز به مسکن مقرون به صرفه به عنوان بخشی از تحولات تجاری جدید یا مخلوط استفاده می کنند.
[Sustainability and Green Zoning - Zoning می تواند شیوه های ساختمان سبز را از طریق پاداش های تراکم برای گواهی LEED، الزامات مدیریت طوفان آب و یا حفاظت از دسترسی خورشیدی تصویب کرده است. برخی از شهرها استانداردهای "عامل سبز" برای محوطه سازی و سطوح قابل توجه.
به عنوان استفاده از ترکیب صحیح [FLT 1] - برای مبارزه با گسترش و ترویج توسعه اقتصادی، برخی از حوزه های قضایی اجازه می دهد تا پیشرفت های مخلوط بدون نیاز به مجوز استفاده مشروط، سرعت بخشیدن به تصویب.
[FLT: 1 ] - چندین ایالت و شهرها توسط منطقه ای مناسب برای پروژه های مسکن مقرون به صرفه تصویب شده اند، کاهش بررسی اختیاری و نقاط وتو جامعه اورگان، به عنوان مثال، دولت در سراسر از بین بردن تنها خانواده خانواده تنها منطقه ای برای اجازه دوبلکس و سه برابر در مناطق مسکونی.
حداقل پارکینگ را در حداقل های - شهرهایی مانند بوفالو، مینیاپولیس و سان فرانسیسکو کاهش یا حذف الزامات پارکینگ از خیابان برای توسعه تجاری، کاهش هزینه ها و امکان جمع آوری بیشتر، پروژه های قابل پیاده روی.

این تغییرات نشان دهنده یک شناخت رو به رشد است که منطقه سازی سنتی Euclidean (که به شدت جدا از آن استفاده می کند) می تواند مانع ایجاد جوامع پر جنب و جوش و پایدار شود.توسعه دهندگان که در مورد این روند آگاه هستند می توانند فرصت هایی را در بازارهایی که کدهای منطقه ای خود را مدرن می کنند شناسایی کنند.

نتیجه گیری

مقررات زودیینگ هر دو یک محدودیت و ابزار برای توسعه املاک تجاری است.آنها پیش بینی و سفارش را ایجاد می کنند، اما همچنین می توانند هزینه ها و موانع قابل توجهی را اعمال کنند، توسعه دهندگان موفق درک می کنند که منطقه بندی استاتیک نیست؛ آن را با سیاست عمومی، ارزش های جامعه و تقاضای بازار به طور موثر می تواند با تسلط بر حوزه بندی قوانین منطقه بندی - از جمله محدودیت ها، استانداردهای بعدی و فرایندهای تایید - به طور موثر هدایت می کند تا به کاهش خطرات محیط زیست و تغییرات محیطی، به عنوان کاهش یابد.