چگونه از قوانین کوچک برای جلوگیری از توسعه بیش از حد در همسایگی خود استفاده کنیم

درک تهدید توسعه بیش از حد

توسعه زمانی رخ می دهد که سرعت و چگالی ساخت و ساز جدید ظرفیت زیرساخت های موجود، سیستم های طبیعی و شخصیت جامعه را محدود می کند، عواقب مشترک شامل ترافیک مزمن، سیلاب طوفان سیل، از دست دادن سایبان درخت و فضای باز، مدارس و خدمات غرق شده، و کاهش در انسجام محله است، در حالی که رشد غیر قابل اجتناب است، توسعه بدون نظارت می تواند کیفیت بسیار که یک جامعه را به آنها ارائه می دهد قوانین فعال، و کاهش می دهد، در حالی که آنها را مدیریت قوانین رشد محلی، اما به طور فعال، در حال توسعه.

Zoning یک مفهوم حقوقی انتزاعی نیست؛ آن یک جعبه ابزار عملی است که به درستی استفاده می شود، می تواند مرزهای روشن را در اندازه ساختمان، استفاده از زمین و چگالی تنظیم کند، اطمینان حاصل کند که پروژه های جدید به جای اینکه محیط اطراف خود را پر کنند، این مقاله مکانیک منطقه بندی را توضیح می دهد، چگونه از توسعه جلوگیری می کند و مراحل بتن می تواند برای محافظت از محله های خود استفاده کند.

قوانین کوچک سازی: بنیاد کنترل استفاده از زمین

آنچه که تنظیم کننده های Zoning تنظیم می کند

مقررات کوچک سازی یک شهرداری را به مناطق تقسیم می کند و آنچه را که در هر یک از آنها مجاز است، تجویز می کند.

• (فَهُوَهُمْهُمْهُمْهُمْهُمْهُمْهُمْهُمْهُوا مِنَهُواًاًاًاًاًاًاًاً، صَنَهُمْهُوا وَهُمَهُوا وَهُمَهُمْهُوا مَهُمْهُوا مَهُوا مَهُوا مَهُوا مَهُوا مَهُوا مَهُمْهُمْهُمْهُمْهُمْهُوا مَهُمْهُوَهُمْهُوا مَهُوا مَهُمْهُوا مَهُمْهُمْهُمْهُوا مَهُوَهُمَهُمْهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوا مَ
• [[۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰]] [۱۰]] [۱۰] [۱]] [۱۰]] [۱]] [۱۰]] [۱]] [۱۰] [۱]]] [۱۰] [۱]] [۱]] [۳] [۱]] [۱]] [۳] [۱] [۱] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۱] [۱] [۳] [۱] [۱] [۳] [۲] [۳] [۱] [۱]]] [۱]]]] [۳] [۳] [۳] [۱] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۳] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳]] [۳] [۱] [۳] [۳] [۳
• ارتفاع ساخت - حداکثر محدودیت های عمودی، اغلب در پاها یا داستان ها.
• [در این میان] [[[۱]]] [۱۰] [۱۰] [۱۰]] [۱۰] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱۰]
• [در این میان] [از [به جز] [از دست دادن] [[[۱]]] [۱]] [۱۰] [۱]] [۱]] [۱]] [۱]] [۵]] [۱]] [۵]] [۱] [۱]] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۲]] [۲] [۲] [۵] [۳] [۵] [۱] [۳] [۱] [۵] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۲] [۵] [۵] [۲] [۲] [۱]] [۵]] [۱]]]] [۲] [۱] [۳] [۲] [۱] [۲] [۲] [۳] [۵] [۱] [۱] [۲]]]] [۲] [۲] [۲] [۳] [۱] [۳] [۵] [۱] [۱] [۱] [۳] [۵] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۵]] [۲] [۲]
• باز کردن الزامات فضایی - پارک های اجباری، مناطق سبز یا بافرهای طبیعی.
• [[۱] [۱۰] [۱۰] - حداقل یا حداکثر تعداد فضاهای خارج از خیابان.

دولت های محلی قوانین منطقه ای را تحت اقتدار اعمال فعال دولتی اتخاذ می کنند.اولین دستورالعمل جامع منطقه ای در ایالات متحده در سال ۱۹۱۶ در نیویورک تصویب شد، پاسخی به آسمان خراش های تاریک زمان امروز، بیش از ۹۰ درصد از شهرداری های ایالات متحده از منطقه بندی استفاده می کنند، طبق انجمن برنامه ریزی آمریکا .

انواع کدهای Zoning

[که پس از پرونده دیوان عالی 1926، Euclid v. Ambler] جدا از استفاده در مناطق متمایز در حالی که ساده برای اداره، می تواند گسترش و وابستگی ماشین بیشتر شامل:

• کدهای مبتنی بر فرم - اولویت بندی فرم ساختمان و خیابان را بر استفاده، اجازه می دهد توسعه مخلوط با استفاده از شخصیت فیزیکی قابل پیش بینی.
• Performance Zone - تنظیم نتایج مانند سر و صدا، تولید ترافیک و یا تاثیر زیست محیطی به جای استفاده های خاص.
• منطقه بندی پیشگیرانه - ارائه می دهد پاداش تراکم و یا سایر کمک هزینه های در ازای مزایای عمومی مانند مسکن مقرون به صرفه و یا میدان عمومی.

برای پیشگیری از توسعه، مهم ترین ابزار استاندارد اساسی منطقه بندی بدون محدودیت های عددی روشن است، توسعه دهندگان می توانند پروژه هایی را که از ظرفیت زیرساختی فراتر می رود، فشار دهند.

چگونه زونینگ از توسعه جلوگیری می کند

تنظیم هارد Caps در چگالی و شدت

مستقیم ترین راه برای جلوگیری از توسعه، ایجاد حداکثر تراکم و استانداردهای شدت است.[۵] برای مثال، یک منطقه مسکونی ممکن است حداکثر ۸ واحد مسکونی را در هر هکتار ایجاد کند.یک توسعه دهنده پیشنهاد یک مجتمع آپارتمان ۵۰ واحد در یک مقیاس ۵-۱، به یک تنوع منطقه یا rezoning، که به جامعه فرصتی برای بررسی تاثیر پروژه می دهد.

در بسیاری از جوامع، افزایش (افزایش تراکم مجاز) بحث برانگیز است. [۱] با حفظ محدودیت های چگالی متوسط، ساکنان می توانند شخصیت موجود را حفظ کنند در حالی که اجتناب از نوع پروژه های بزرگ که جاده ها، سیستم های آب و مدارس را تحت فشار قرار می دهند، Lincoln Institute of Land Policy [FLT 1] اشاره می کند که چگالی به خوبی کالیبره شده در میان ابزار موثر برای تطبیق ظرفیت های رشد است.

حفاظت از منابع طبیعی و فضای باز

Zoning می تواند نیاز به درصد از هر مقدار زیادی به عنوان فضای باز بی نظیر باقی بماند. توسعه تابش مقررات اجازه می دهد تا سازندگان مسکن را بر روی بخشی از یک سایت متمرکز کنند در حالی که حفظ بقیه به عنوان فضای باز مشترک، زیرنظری، که حداقل 50٪ از زمین بدون توسعه باقی مانده، روند رو به رشد آب به ویژه مناطق آلوده کننده است، و آلودگی های مسدود شده است:

بسیاری از جوامع نیز از مقررات حفظ درخت استفاده می کنند در داخل کد منطقه ای خود، نیاز به توسعه دهندگان برای محافظت از درختان بالغ یا جایگزینی آنها، این مقررات مانع از روشن شدن این که شخصیت محله را از بین می برد و جزایر گرما را تشدید می کند.

کنترل طراحی که مقیاس توسعه

Zoning می تواند بیش از فقط اعداد را دیکته کند دستورالعمل های طراحی یکپارچه در کد منطقه ای اطمینان حاصل کند که ساختمان های جدید متناسب با شرایط بصری و فضایی هستند.

• [[۱] [۱۰]-۱]-۱]- [۱۰]- [۱]-۱]- [۱]- [۱]-۱]- [۱]-۱]- [۱]- [۱]-۱]- [۱]- [۱]-۱]- [۱]-۱]- [۱]-۱]- [۱]-۱]- [۱]- [۱]-۱]- [۱] [۱] [۱]-۱]-۱] [۱]- [۱]-۱]- [۱]-۱]- [۱]-۱]- [۱]- [۱]- [۱]-۱]-۱]- [۱]- [۱]- [۱]-۱]- [۱]-۱]- [۱]- [۱]- [۱]- [۱]-۱]- [برگرداندنعزِ [برگرداندنِ [برگرداندنِ [بر فراز و [بر فراز و [بر فراز و [به سوی [بر فراز و [بر فراز و [بر فراز و [بر فراز و [بر فراز و [بر فراز و [بر فراز و
• تفسیر [FLT 1] - اجتناب از دیوارهای بلند، سفید از طریق پنجره، کاشت و تغییرات مواد.
• [[۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰]] [۱۰] [۱]] - حفظ یک خط ساختمان ثابت در امتداد خیابان.

این مقررات باعث می شود که پیشرفت های بزرگ کمتر یکنواخت و یکپارچه تر در پارچه محله بدون آنها، حتی یک پروژه نسبتا بزرگ می تواند احساس کند که خسته کننده است.

مجوز استفاده مشروط و تنوع: طرفداران امن جامعه

همه توسعه ها از نقض مستقیم منطقه بندی نمی آیند، بسیاری از پروژه های مشکل ساز از طریق مجوز استفاده مشروط (CUPs) یا variances ایجاد می شود. A CUP اجازه می دهد تا استفاده که به درستی مجاز نیست اگر آن را با شرایط خاص مطابقت دهد، به عنوان مثال، یک ایستگاه گاز در محدوده خاص (تنظیم شده است).

این ابزارها به منظور ارائه انعطاف پذیری هستند، اما اغلب مورد سوء استفاده قرار می گیرند تا از توسعه بیش از حد جلوگیری کنند، ساکنان باید CUP و برنامه های نوسان را به دقت بررسی کنند. [۱] هیئت مدیره Zoning باید نیاز داشته باشند که متقاضی سختی را نشان دهد یا استفاده مشروط بر اینکه چگونه یک فرآیند شنوایی عمومی دقیق ضروری است.

هزینه های تاثیر و زیرساخت های منطقه Overlay

هنگامی که منطقه بندی اجازه می دهد تا رشد کند، باید اطمینان حاصل کند که توسعه جدید برای زیرساخت ها پرداخت می کند هزینه های عملیاتی - هزینه های ساخت و ساز جدید برای تامین مالی جاده ها، پارک ها، مدارس و خدمات - راه مستقیم برای جلوگیری از توسعه بار از ساکنان موجود است.

زیرساخت های مناطق بیش از حد می تواند توسعه در مناطق مستعد سیل، آتش سوزی یا ترافیک را محدود کند.با لایه سازی مقررات اضافی در بالای منطقه بندی پایه، این پوشش اطمینان حاصل می کند که شدت توسعه از آنچه که زمین و خدمات می تواند اداره کند، فراتر نمی رود.

گام های برای ساکنان برای استفاده از قوانین کوچک سازی به طور موثر

استراتژی های فوق تنها به اندازه تمایل جامعه برای اجرای و بهبود آنها قدرتمند هستند.در اینجا یک نقشه عملی برای ساکنان است که می خواهند از منطقه بندی برای جلوگیری از توسعه بیش از حد استفاده کنند:

۱- کد Zoning خود را در داخل و خارج یاد بگیرید

هر شهرداری مقررات منطقه ای خود را به صورت آنلاین یا در سالن شهر منتشر می کند.بخش هایی را پیدا کنید که منطقه خاص منطقه منطقه ای شما را اداره می کنند: اجازه استفاده، محدودیت های چگالی، عقب نشینی، ارتفاع و پارکینگ را می دهد. یک ورق تقلب ایجاد کنید برای محله شما همچنین نقشه را شناسایی کنید - مرزهای منطقه ای تغییر زمانی که خواص دوباره منطقه بندی شده اند، می دانند چه چیزی مجاز است] درست در مقابل نیاز به درک یک پیشنهاد خاص.

۲- در نشست های هیئت مدیره و کمیسیون برنامه ریزی شرکت کنید

این مستقیم ترین راه نفوذ است. تابلوهای تبلیغاتی (ZBA) شنیدن و پاسخ های CUP. کمیسیون های برنامه ریزی برنامه ریزی برنامه های تجدید نظر و اصلاحات برنامه جامع است.حتی اگر شما نمی توانید صحبت کنید، نشان دادن یک پیام است. پیش ازpare نوشته شده [ [F:1] که به بخش های خاص منطقه بندی اشاره می کند: "هیچ محدودیت بالا برای 35 فوت است، اما یک کد منطقه ای که تنظیم آن را توجیه نمی کند.

۳- ایجاد یک ائتلاف با همسایگان و گروه های محلی

یک صدا به راحتی رد می شود؛ یک صد نفر به شکل یا پیوستن به یک انجمن محله متمرکز بر استفاده از زمین است. شریک با گروه های زیست محیطی، جوامع حفظ تاریخی و سازمان های مدنی، این گروه ها اغلب دارای تخصص قانونی و برنامه ریزی هستند. یک ائتلاف می تواند یک وکیل یا برنامه ریز برای بررسی برنامه های پیچیده استخدام کند. بسیاری از چالش های موفق برای توسعه با یک گروه کوچک که به یک جنبش گسترده شهری تبدیل شده اند شروع شده است.

۴- استفاده از ابزار فراتر از اتاق شنوایی

Zoning تنها یک بخش از تصویر است. برنامه های پیشگیرانه چشم انداز رشد آینده را تنظیم می کند.اگر طرح خواستار حفظ شخصیت مسکونی کم تراکم، پس هر گونه تجدید نظر برای اجازه دادن به تراکم بالاتر باید به عنوان متناقض با برنامه ساکنان می تواند حمایت از اصلاحات که توسعه محدودیت های توسعه.

سایر ابزارهای قانونی شامل:

• [FLT: 1] [FLT: 1] [FLT] - در کشورهایی که اجازه می دهند دموکراسی مستقیم، رای دهندگان می توانند تغییرات منطقه ای را تایید یا رد کنند.
• قانونها - به چالش کشیدن یک تصمیم منطقه ای که نقض مقررات و یا عدم شواهد قابل توجهی است.
• [در این باره] اگر [از نظر] اختلاف نظر داشته باشد، [و] شکایت [و] [و] [و [از این رو] اگر اعضای هیئت مدیره در تضاد با منافع هستند.

۵- ارائه ی طرح های جدید و یا اصلاح نامه های متنی

فقط به پیشنهادات واکنش نشان ندهید؛ فعال باشید، اگر محله شما فاقد حفاظت است، با شورای شهر یا بخش برنامه ریزی خود کار کنید تا یک منطقه حفاظت از محدوده محدوده (FLT:1) را معرفی کنید که تخریب را محدود می کند، بررسی طراحی را اضافه می کند یا تراکم کلاه ها دارد، بسیاری از شهرها "برنامه های منطقه کوچک" دارند که ساکنان می توانند از فرآیند زمان استفاده کنند، اما در نتیجه محافظت دائمی کد جاسازی شده است.

۶- استفاده از سوابق عمومی و داده ها

توسعه اغلب ادامه می دهد، زیرا مخالفان فاقد شماره های سخت هستند.درخواست های عمومی برای مطالعات ترافیکی، گزارش های اثرات زیست محیطی و ارزیابی ظرفیت زیرساختی.استفاده از ابزارهای نقشه برداری مانند Zoning Atlas [FLT 1] برای تجسم تراکم در سراسر منطقه شما.داده ها نشان می دهد که توسعه پیشنهادی ترافیک را فراتر از سطوح قابل قبول افزایش می دهد یا ظرفیت فاضلاب می تواند در شنوایی تعیین کننده باشد.

• نظارت بر Zoning و Rezoning Requests

یکی از رایج ترین مسیرهای توسعه بیش از حد منطقه بندی است - تغییر منطقه بندی یک بسته واحد برای اجازه دادن به استفاده شدید تر در حالی که منطقه اطراف بدون تغییر باقی مانده است. Watch برای برنامه های تسریع کننده که به نظر می رسد از گام با شخصیت محله است، زمانی که یک بسته از کم تراکم مسکونی به تجاری یا با تراکم بالا، تغییر مسکونی، می تواند یک برنامه جامع برای جمع آوری تماس های مکرر در مورد بحث و گفتگو در مورد نگرانی های جامع است.

۸- در نظر بگیرید که برای اداره یا خدمت در یک هیئت مدیره اجرا می شود

پایدارترین راه برای محافظت از یک محله، داشتن صندلی در جدول است.کمیسیون های برنامه ریزی، تخته های منطقه ای و شوراهای شهری اغلب موقعیت های داوطلبانه هستند که نفوذ اندازه ای دارند و مقامات منتخبی که منطقه بندی را درک و ارزش می کنند به عنوان یک ابزار حفاظت می توانند سیاست را برای یک دفتر محلی شکل دهند، اما بسیاری از جوامع دارای محدودیت های مکرر و خالی هستند - به ویژه در برنامه ریزی دقیق تر، حتی یک مدافع دقیق تر می توانند یک دفاع از یک دفاع از محیط زیست را تنظیم کنند.

قرص های معمولی برای جلوگیری از

حتی تلاش های منطقه ای با توجه به خوبی می تواند شکست بخورد اگر ساکنان دچار اشتباهات اجتناب ناپذیر شوند، در اینجا برخی از مشکلات مکرر وجود دارد:

• واکنش بسیار دیر - هنگامی که یک پروژه تصویب مقدماتی به دست آورد، بازگشت آن بسیار سخت تر است.برنامه های توسعه پیش از درخواست در صورت اجازه ورود به شهر خود را.
• استفاده از اموال خود را - بیش از توسعه اغلب در درب بعدی شروع می شود، اما به سرعت گسترش می یابد. توجه به تغییرات منطقه ای در مناطق مجاور و نقشه های استفاده از زمین آینده.
• به تعویق انداختن طرح جامع [FLT 1] - Zoning باید با برنامه جامع سازگار باشد.اگر طرح توسعه با چگالی بالا در منطقه شما را تشویق کند، بحث در مورد بازگشت به زودی دشوار خواهد بود.
• تشخیص تغییرات قانون ایالتی [FLT 1] - برخی از ایالت ها از اختیارات منطقه ای محلی، به ویژه در مسکن یا مقررات زیست محیطی مطلع شوید.

مطالعات موردی: اصلاحات در حال انجام

رشد شهری پورتلند Boundary

در سال ۱۹۷۳، اورگن هر شهر را ملزم به ایجاد یک مرز رشد شهری (UGB) برای مهار گسترده است، در حالی که UGB بیشتر یک ابزار برنامه ریزی منطقه ای است، آن را به طور مستقیم با منطقه منطقه منطقه ای محلی تعامل می کند، منطقه بندی اجازه می دهد تا پروتزهای بالاتر؛ خارج از آن، توسعه منطقه ای شهری UGB زمین های کشاورزی و جنگل را حفظ کرده است، اما همچنین هزینه های مسکن را به این ترتیب می دهد که باید با سیاست های مسکن مقرون به صرفه باشد.

کد مبتنی بر فرم Arlington County

آرلینگتون، ویرجینیا، کدهای مبتنی بر فرم را برای راهروی راسن-بولستون، جایگزین کردن منطقه ای قدیمی Euclidean، کد حداکثر ارتفاع ساختمان، الزامات دیوار خیابانی و استانداردهای میدان عمومی را با تمرکز بر شکل به جای استفاده، شهرستان جذب توسعه مخلوط استفاده که بدون آن سخت است. نتیجه یک پیاده روی، منطقه حمل و نقل است که بدون هدف قرار دادن به جامعه مدیریت شده است.

دانلود بازی بولدر Overlay

بولدر، کلرادو، از یک طرح بررسی و دستورالعمل طراحی سایت در کد منطقه ای خود استفاده می کند تا اطمینان حاصل شود که ساختمان های جدید متناسب با شخصیت معماری و محیط زیست شهر است. هیئت مدیره بررسی دارای قدرت انکار پروژه هایی است که از مقیاس یا از شخصیت ساکنان اغلب در این جلسات شهادت می دهند. سیستم مانع از ساختمان های عمومی و اندازه از مناطق مسکونی شده است.

نتیجه گیری: Zoning یک مسئولیت مشترک است

قوانین کوچک سازی یک پاناس نیستند، اما آنها معتبرترین چارچوب قانونی برای جلوگیری از توسعه هستند، توسط دولت های محلی ایجاد می شوند، اما توسط یک شهروند آگاه و متعهد پایدار هستند.هر ساکن که کد را یاد می گیرد، در یک جلسه شرکت می کند یا طرفدار دستورالعمل های دقیق تر به جامعه ای کمک می کند که در مقیاس انسانی رشد می کند.

کلید این است که قبل از اینکه یک پروژه پیشنهاد شود، منطقه محله خود را بررسی کنید: آیا چگالی به اندازه کافی بالا است تا از توسعه دعوت شود؟ آیا فضای باز یا الزامات حفاظت از درخت کافی وجود دارد؟ آیا کد اجازه می دهد ساختمان های تجاری بزرگ در مناطق مسکونی به درستی استفاده شود؟ اگر پاسخ به هر یک از این نگرانی ها افزایش می یابد، گفتگو با بخش برنامه ریزی خود را شروع کنید.