درک هزینه های مشترک در کاندمینیوم

هزینه های مشترک - اغلب به نام هزینه های مشترک - پوشش هزینه های عملیاتی و حفظ عناصر مشترک کاندومینیوم شامل محوطه سازی، حذف برف، ساخت بیمه، تعمیر و نگهداری آسانسور، خدمات اداری برای راهروها، کمک های صندوق ذخیره و خدمات برای مناطق مشترک، این هزینه ها به طور معمول در میان صاحبان واحد با توجه به فرمول تنظیم شده در بیانیه کاندومین یا اعلام کار مشترک، به عنوان درصد خاص، به اشتراک گذاری قطعات مالکیت، اختصاص داده می شود.

درک روش تخصیص دقیق (FLT:0) قبل از اختلاف ایجاد می شود، صاحبان باید نه تنها آنچه که انتظار می رود پرداخت کنند، بلکه همچنین اینکه چگونه این هزینه ها محاسبه و حسابرسی می شوند، هنگامی که فرمول تخصیص مبهم یا ناعادلانه است، درگیری تقریبا اجتناب ناپذیر است.

علل مشترک اختلافات در هزینه های مشترک

در حالی که هر جامعه متفاوت است، اکثر اختلافات هزینه به دسته های تکراری می افتد، تشخیص این الگوها به هیئت مدیره و صاحبان کمک می کند تا قبل از اینکه به شکایات رسمی یا دادرسی تبدیل شوند، علل ریشه را حل کنند.

عدم اشتراک گذاری هزینه های مشترک یا نامشخص

هنگامی که فرمول تخصیص به خوبی مستند نیست، یا زمانی که صاحبان معتقدند که آن را خودسرانه است، اختلافات بوجود می آید.یک واحد با بالکن بزرگ ممکن است به طور ناعادلانه توسط تعمیر بالکن شارژ شده به طور مساوی به همه واحدها، اگر یک توسعه دهنده در اصل به طور متناقض اختصاص داده شده است - با برخی از واحدها یک تعهد بالاتر بدون توجیه روشن - یک چالش قانونی ممکن است لازم باشد به طور دوره ای به تصویب و اصلاح (هنوز لازم است).

عدم توافق بر مسئولیت های نگهداری

چه کسی برای یک لوله نشتی در دیوار مشترک بین دو واحد پرداخت می کند؟ آیا chimney تمیز کردن یک هزینه مشترک یا یک مسئولیت فردی است؟ آیا بی نظمی ها در اسناد حاکم در مورد " عناصر مشترک محدود" اغلب منجر به این درگیری ها می شود - عناصر مشترک محدود - مانند بالکن، حیاط، یا فضاهای پارکینگ تعیین شده - معمولا توسط مالک حفظ می شوند اما گاهی اوقات تحت مسئولیت هیئت مدیره باید به طور واضح تعریف شوند که اقلام نگهداری می شوند و به طور ایده آل در موارد نگهداری می شوند.

تاخیر یا اختلافات در پرداخت

مالکی که پرداخت هزینه های ویژه یا هزینه های ماهانه را متوقف می کند می تواند یک آبشار از اختلافات را ایجاد کند، زیرا دیگر صاحبان از حمل بار و مبارزه برای پرداخت صورتحساب خود خودداری می کنند، این اختلافات اغلب با مسائل جمع آوری ادغام می شوند و می توانند به مداخله قانونی نیاز داشته باشند. پرداخت های دیرین همچنین هیئت مدیره را مجبور می کند تا به صندوق های ذخیره یا وام های کوتاه مدت امن، ایجاد اصطکاک بیشتر در هنگام سوال اینکه چرا افزایش هزینه ها.

ارتباطات نادرست در مورد تخصیص بودجه

هیئت مدیره ممکن است بودجه ای را که شامل موارد خط غیر منتظره مانند یک سیستم امنیتی جدید یا تعمیر سقف بزرگ است، بدون توضیح کافی توجیه، صاحبان شگفت زده از افزایش هزینه ناگهانی ممکن است از پرداخت امتناع کنند، ادعا می کنند که هیئت مدیره به طور یکجانبه عدم شفافیت در مورد اقلام خط، مطالعات رزرو و برنامه ریزی چند ساله یک نقطه اصلی اصطکاک است.

استراتژی های حل اختلافات

حل یک اختلاف مشترک مستلزم یک رویکرد سیستماتیک است که به اسناد حاکم احترام می گذارد، گفتگو را تشویق می کند و تنها در صورت لزوم افزایش می یابد.استراتژی های زیر از حداقل به طور رسمی رتبه بندی شده اند و نردبان حل اختلاف را که معمولا در کاندومینیوم توسط قانون ها تعبیه شده است، منعکس می کند.

بررسی اسناد Governing Thorough

قبل از هر بحثی، بیانیه کاندومینیوم، قانون ها و هر قطعنامه هیئت مدیره مربوط به هزینه ها را حذف کنید. شناسایی زبان خاص در مورد تخصیص، ارزیابی ها و حل اختلاف. اغلب پاسخ به اختلاف در حال حاضر در سیاه و سفید نوشته شده است، به عنوان مثال، اگر قانون ادعا می کند که تصمیم هیئت مدیره "تعامل نهایی و سوء تفاهم" است، مگر اینکه صاحبان خودسرانه متوجه شوند که هیچ کدام از طرف های قانونی خود را نمی توانند بخوانند.

بررسی بندهای حل اختلاف

بسیاری از اسناد حاکم شامل یک بند اجباری یا داوری برای اختلافات مالی است، اگر چنین باشد، احزاب باید قبل از توسل به دادگاه، این روند را دنبال کنند.من تشخیص می دهم که بند می تواند منجر به اخراج یک شکایت و هزینه های قانونی اضافی شود.

۲) ارتباطات باز و جلسات تسهیل شده

اگر اسناد مسئله را حل نکنند، گام بعدی باز و محترمانه است [۱] هیئت مدیره باید صاحبان شرکت را به جلسه ای دعوت کند که در آن می توانند نگرانی های خود را ارائه دهند. هدف این نیست که "برنده" باشد، بلکه درک هر دیدگاهی که در مورد آن بحث می کند، باید به طور فعال گوش دهد و منطق آن را برای هزینه یا تخصیص داده شود.

۳- میانجیگری و مذاکره

هنگامی که ارتباطات مستقیم شکست می خورد، میانجیگری رسمی مقرون به صرفه ترین جایگزین برای دادرسی است (یک واسطه حرفه ای – اغلب یک وکیل یا قاضی بازنشسته آموزش دیده در حل تعارض – با احزاب برای کمک به آنها برای پیدا کردن یک راه حل متقابلا قابل قبول است؛ رسانه ها به ویژه اختلافات مالی را می توانند به عنوان یک پرونده حقوقی، محرمانه و به طور معمول بسیار سریعتر از یک شکایت نامه ارائه دهند. نقش واسطه تصمیم گیری نیست که چه کسی حق دارد، بلکه به حل احزاب خود کمک می کند.

۴- داوری رسمی

اگر میانجیگری در یک توافق حاصل نشود، داوری الزام آور گام بعدی است. [۱] در داوری، داور بی طرف شواهد را از هر دو طرف می شنود و یک تصمیم که معمولا داوری نهایی و قابل اجرا است، کمتر رسمی از دادگاه است، اما ساختار یافته تر از میانجیگری است: آن اغلب سریعتر و ارزان تر از دادرسی است، اگرچه احزاب به طور معمول حق درخواست بسیاری از ارزیابی های کاندومین نیاز به مقررات داوری مشترک دارند.

۵- به دنبال مشاوره حقوقی و اقدام حقوقی رسمی

هنگامی که تمام راه های دیگر شکست می خورند، مشورت با وکیلی که متخصص در قانون کاندومینیوم است، ضروری است.این وکیل می تواند اسناد را بررسی کند، قدرت موقعیت هر حزب را ارزیابی کند و در مورد خطرات دادرسی توصیه کند - در حالی که اقدامات حقوقی باید آخرین مورد را انجام دهد زیرا گران است، زمان بر آن است و می تواند به روابط جامعه آسیب برساند، اگر اختلاف شامل یک مالک صریح و قانونی باشد - در حالی که فقط به عنوان یک ارزیابی خاص برای جلوگیری از پرونده پرداخت خسارت می پردازد.

نکته کلیدی: قبل از ثبت یک دادخواست، هر دو طرف باید تأیید کنند که آیا عمل کاندومینیوم دولت آنها یک وظیفه قانونی برای میانجیگری یا داوری اول در ایالت هایی مانند فلوریدا و کالیفرنیا تحمیل می کند، و تلاش برای حل اختلاف جایگزین می تواند بازیابی هزینه های وکیل را کاهش دهد.

نقش هیئت مدیره کاندمینیوم در جلوگیری از اختلافات

هیئت مدیره نقش مهمی نه تنها در حل اختلافات بلکه در جلوگیری از آنها ایفا می کند.یک هیئت مدیره فعال می تواند فرکانس و شدت درگیری های هزینه را از طریق شفافیت، آموزش و سیاست های به خوبی طراحی شده کاهش دهد.

گزارش مالی شفاف

ارائه بیانیه های مالی ماهانه یا فصلی که به وضوح نشان می دهد درآمد، هزینه ها و صندوق ذخیره کمک می کند، شامل تجزیه هر آیتم خط و برجسته تغییرات از دوره قبل. Post این اسناد در یک پورتال مالک امن و توزیع آنها از طریق ایمیل است.هنگامی که صاحبان می توانند دقیقا ببینند که پول آنها کجا می رود، آنها کمتر احتمال دارد مشکوک به سوء مدیریت.

سیاست های شفاف

هیئت مدیره باید یک سیاست رسمی را اتخاذ کند که تعیین می کند که چگونه هزینه های مشترک اختصاص داده می شود، ارزیابی های ویژه ای مورد بازبینی قرار می گیرد و چه چیزی هزینه اضطراری را تشکیل می دهد که نیاز به اقدام فوری هیئت مدیره دارد و شامل نمونه هایی از هزینه های معمول است.

ارتباطات منظم و آموزش مالکان

برگزاری یک جلسه سالانه اختصاص داده شده به بودجه و پروژه های آینده. دعوت صاحبان به سوال در مورد هزینه های برنامه ریزی شده. خبرنامه ارسال یا به روز رسانی ایمیل زمانی که یک تعمیر عمده پیش بینی می شود. صاحبان بیشتر احساس می کنند مطلع هستند، کمتر احتمال دارد که آنها توسط افزایش هزینه، از محافظ خارج شوند. هیئت مدیره همچنین می توانند یک صفحه اختصاصی در وب سایت جامعه ایجاد کنند که هزینه های مشترک، فرمول تخصیص و سوالات مکرر درخواست می کند.

حل اختلاف در Bylaws

انجمن ها باید قوانین خود را به روز کنند تا شامل یک فرآیند حل اختلاف چند مرحله ای باشند: نشست غیررسمی، میانجیگری، داوری و نهایتاً دادرسی در صورت لزوم.این ساختار به احزاب یک مسیر روشن می دهد و وسوسه را برای سر زدن به دادگاه کاهش می دهد.همچنین به صاحبان نشان می دهد که این هیئت عدالت را جدی می گیرد.

چارچوب حقوقی و تنوعات دولتی

اختلافات مشترک با ترکیبی از اسناد خصوصی کاندومینیوم، قوانین ایالتی و - در برخی موارد - مقررات تغذیه شده توسط بسیاری از ایالت های فلوریدا قانون کاندمینیوم یا قانون مالکیت عمومی را در قانون تخصیص مالی خاص (UCIOA) اداره می کنند که قوانین پیش فرض برای تخصیص هزینه، الزامات جلسه و اختیارات هیئت مدیره را تنظیم می کند.

شفافیت مالی: یک ستون اعتماد جامعه

فراتر از وظایف هیئت مدیره، انجمن باید سوابق مالی دقیق را حفظ کند، این شامل نگه داشتن کپی از تمام فاکتورها، رسیدها، بیانیه های بانکی و گزارش های مطالعه رزرو است. صاحبان حق دارند این سوابق را در اکثر ایالت ها بررسی کنند، و به محدودیت های معقول مانند اطلاع رسانی و محدود کردن به ساعت های کسب و کار - دسترسی آسان به اسناد - از طریق پورتال مبتنی بر ابر - اعتماد به طور صحیح و کاهش سوء استفاده از حساب های مالی مستقل می تواند بررسی هزینه های حسابرسی سالانه.

ایجاد فرهنگ تعاونی

در نهایت، بهترین راه برای جلوگیری از اختلافات هزینه، پرورش روحیه همکاری و مسئولیت مشترک هیئت مدیره می تواند این کار را با شناخت صاحبان که داوطلب، جشن نقاط عطف جامعه و ایجاد فرصت برای تعامل اجتماعی است، زمانی که صاحبان احساس ارتباط با همسایگان خود و سرمایه گذاری در موفقیت جامعه، آنها بیشتر مایل به پذیرش تخصیص هزینه های معقول و کار از طریق اختلافات یک کمیته مالی است که به عنوان بودجه های مالی تشکیل می دهد، توصیه می شود، به عنوان یک کمیته مالی به عنوان بودجه های مالی به عنوان بودجه های مالی به عنوان بودجه های مالی به عنوان بودجه های مالی به عنوان یک کمیته مالی، به عنوان یک کمیته مالی، آنها پیشنهاد می دهد، آنها می شود.

نتیجه گیری

اختلافات در مورد هزینه های مشترک تقریباً در جوامع چند مالک اجتناب ناپذیر است، اما آنها مجبور نیستند هماهنگی جامعه را از بین ببرند، با درک اینکه چگونه هزینه ها اختصاص داده می شوند، ارتباط آشکارا، استفاده از میانجیگری و داوری قبل از دادرسی و حفظ شیوه های مالی شفاف، انجمن های کاندومینیوم می توانند به طور موثر و منصفانه مدیریت ارتباط برقرار کنند - سیاست های پاک، مستندات کامل و فرهنگ همکاری - احتمال ایجاد اختلافات در راه حل های جامعه، در حالی که بهترین شیوه های راه حل و منصفانه ارائه می دهد.