درک درآمد اجاره برای اهداف مالیاتی

درآمد اجاره شامل هر گونه پرداخت شما برای استفاده یا اشغال اموال شما است. اداره درآمد داخلی (IRS) که شما گزارش می دهید all درآمد اجاره اجاره اجاره اجاره، صرف نظر از مقدار یا روش پرداخت مشترک شامل پرداخت ماهانه، اجاره اجاره اجاره اجاره برای دوره های آینده، سپرده های امنیتی که بعدا به عنوان درآمد نهایی استفاده می شود و اجاره برای پرداخت های پرداخت های نقدی حتی اگر پرداخت های پرداخت های پرداخت های پرداخت های پرداخت های پرداخت های پرداخت را به صورت پرداخت های پرداخت های پرداخت 10.

در دوره حسابداری پولی که برای اکثر صاحبان فردی اعمال می شود، درآمد در سال جاری قابل پرداخت است (FLT:0) داوری ؛ و نه هنگامی که درآمد کامل کسب می شود، اگر یک مستاجر در ژانویه 2025 اجاره در دسامبر 2024 پرداخت کند، باید گزارش دهید که درآمد در سال 2024 بازگشت مالیاتی شما، اگر از روش درآمد متوسط (IRS) استفاده کنید، اگر درآمد کمی دریافت کنید (IRF)

منابع کمتر مبهم درآمد اجاره

بسیاری از صاحبان خانه ها به طور ناخواسته از جریان های درآمد خاصی غافل می شوند.

  • (اگر از این طریق به صورت مستقیم به شما کمک کند، اگر از آن ها پول پرداخت کنید، یا به آن ها بازپرداخت کنید، این بازپرداخت درآمد اجاره ای است.
  • [در این میان] هزینه ها و مجازات ها [در برابر آیات و روایات] کاهش می یابد؛ هر گونه هزینه ای برای اجاره بیش از حد، درآمد است.
  • اجاره و هزینه - مقادیر اضافی برای اجازه دادن به حیوانات خانگی.
  • هزینه های ذخیره سازی یا ذخیره سازی [FLT 1] - اجاره یک فضای پارکینگ یا انبار کردن اموال.
  • (FLT:0) و یا ماشین فروش (به جای آن) ادامه می یابد (اگر شما برای استفاده از مستاجر ماشین کار می کنید، درآمد اجاره ای است.
  • [در این باره] [و [از پرداخت های لغوی] خودداری کنید [[۱]] - مبالغی که برای ثبت نام در اوایل دریافت می شود.
  • یا اموال دریافت شده در نوع [FLT 1] - اگر یک مستاجر تعمیرات لوله کشی در ازای کاهش اجاره، ارزش بازار منصفانه این خدمات درآمد قابل گزارش است.

اگر به جای پول نقد ملک یا خدمات دریافت می کنید، باید ارزش بازار منصفانه را به عنوان درآمد اجاره ای گزارش دهید، به عنوان مثال، اگر مستاجری که یک پنیر است، یک عرشه جدید را در ازای اجاره یک ماه ایجاد می کند، باید نرخ بازار محلی را برای چنین کاری تعیین کنید و گزارش دهید که مقدار آن را نگه دارید.

یک حساب بانکی اختصاصی و کارت اعتباری را به طور انحصاری برای فعالیت های اجاره باز کنید، این ردیابی را ساده می کند و یک مسیر حسابرسی را فراهم می کند.از نرم افزار حسابداری مانند QuickBooks یا Stessa برای دسته بندی خودکار معاملات استفاده کنید.

هزینه های اجاره ای: حداکثر نوشتن خود را

IRS اجازه می دهد کسر برای و لازم هزینه های مربوط به مدیریت، حفظ و حفظ اموال اجاره خود را مشترک و پذیرفته شده در کسب و کار اجاره؛ هزینه های لازم مناسب و مفید هستند.این کسرها به طور مستقیم کاهش درآمد اجاره ای قابل پرداخت شامل:

  • [[۱] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱]] - علاقه به وام های مورد استفاده برای خرید، ساخت و یا بهبود اموال، این شامل امتیازات پرداخت شده در وام، حفظ بیش از مدت وام.
  • ] مالیات های گران قیمت [ - دولت و مالیات املاک و مستغلات محلی ارزیابی شده در اموال اجاره.
  • [در این باره] [و [از این رو] حق بیمه [از سوی] [و [به] [و] [و [به]] [و [به]]] [و [به]]] حق بیمه [و] [و]]] [و [در برابر] [و]]] [و [به سبب] حق] [در برابر [و [از دست دادن حق] [و [و [و [و [و [و] [از حق]] [و [و [و [از دست دادن [و [و] بیمه]]]]]]]]]]]] [و [و [و [و [و [و [و [و [و [و [از دست دادن [و [و [و [از دست دادن [از دست دادن [و [از دست دادن [از دست دادن [و [از دست دادن [و [و]]]]]]]] [از دست دادن [از حق]]]]]]]]]]]] [از زیان] [از دست دادن [و [و [و [از زیان] [از [از زیان] [از زیان] [از دست دادن [و [از دست دادن [
  • (فَلَّهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُوا وَهُمَهُوا مَنَهُمَا مَهُمْهُمَا مَهُمَهُمَهُمَهُمَهُوا مَهُمَهُمَهُوا مَهُوا مَهُمْهُوا مَهُمَهُوا مَهُمْهُمَهُمَهُمَهُمْهُوا مَهُوَهُوَهُوَهُمَهُوا مَهُمَهُمَا مَا مَهُمَهُمَهُوَا مَهُمَهُمَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَه
  • (فَلَّهُوَهُمْهُمْهُمْهُمْهِ وَهُمْهُمْهِ وَهُمْهِهِهُوا بِهِهِهِهُمْهِهِهُمَهُمَهُمَهُمَهُوا مِهِهُمْهُمَا مِهُمْهُوَهُوَهُوا مِهُوَهُوا مِهُوا مِهُوَا مِهُمْهُمْهُمْهُمْهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَا مِهُوَهُمْهُمْهُوَا بِهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُ
  • ] هزینه های مدیریت بهینه [FLT 1 ] - هزینه پرداخت به یک شرکت مدیریت یا مدیر فردی، به طور معمول درصد اجاره.
  • [FLT 1] - هزینه برای لیست های آنلاین، نشانه های حیاط، تبلیغات روزنامه یا عکاسی حرفه ای.
  • هزینه های سفر - پیگیری و هزینه های دیگر برای سفر به اموال اجاره برای تعمیر و نگهداری، تعمیرات و یا مدیریت. نرخ مسافت استاندارد برای 2024 67 سنت در هر مایل است؛ شما همچنین می توانید از هزینه های واقعی استفاده کنید.
  • خدمات حرفه ای - هزینه برای وکلا، حسابداران، عوامل املاک و مستغلات، و یا مشاوران که کار آنها مربوط به اجاره.
  • - کسر غیر پولی که به شما اجازه می دهد هزینه ساختمان را بهبود بخشید و برخی از پیشرفت ها در طول 27.5 سال (مملکه) یا 39 سال (تجاری) قابل پیش بینی نیست.

تقسیم بندی یکی از ارزشمندترین کسرها برای مالکان است. [۱] شما معمولاً هزینه ساختمان (به استثنای زمین) را با استفاده از روش خط مستقیم، برای بهبود مانند سقف جدید، سیستم HVAC یا بازسازی آشپزخانه، به طور جداگانه از آنها در مورد زندگی مفید خود (اغلب ۲٫۵ سال اگر بخشی از ساختمان، یا کمتر برای فروش اموال شخصی باشد، می توانید مالیات را به عنوان ۴۵.۲.۶۲٪ از درآمد معمولی کاهش دهید.

اصلاحات در مقابل بهبود: محرومیت بحرانی

یک سقوط مشترک بهبود سرمایه را به عنوان تعمیرات طبقه بندی می کند (تحریم ها اموال را در شرایط عملیاتی خوب نگه می دارند و در سال جاری کاملاً قابل حذف هستند: وصل کردن یک نشت سقف، تعمیر یک پنجره شکسته، یا جایگزینی یک کاشی واحد در یک جعبه حمام، اضافه کردن ارزش، طولانی تر کردن زندگی مفید ملک، یا انطباق آن برای استفاده های جدید؛ نصب یک آشپزخانه جدید، تعمیر و یا تعویض سریع یک جعبه های ساده، و یا اضافه کردن یک بازسازی سریع از طریق بازسازی یک جعبه های خود.

IRS انتخابات امن بندر را تحت مقررات مالکیت تانگ (TPRs) فراهم می کند مینیاف امن بندر اجازه می دهد تا شما را به عنوان یک آیتم تعمیر (یا اموال) هزینه های انتشار 2 / 2 دلار یا کمتر در هر فاکتور یا مورد، به شرطی که شما یک سیاست رسمی سرمایه گذاری در محل امن استفاده از این بندر امن است، باید به عنوان یک بیانیه امن برای بازگشت مالیات (F) پرداخت کنید.

Tip: هنگامی که شک دارید، کار را به عنوان بهبود و سرمایه گذاری آن درمان کنید، دفاع از کسر بالاتر بعدا آسان تر است اگر شما یک اشتباه منطقی انجام دهید، با این حال، برای اقلام زیر $ $ $ $، استفاده از بندر کوچک برای به حداکثر رساندن کسر های فعلی.

گزارش بازگشت مالیاتی شما: برنامه E و Beyond

اکثر مالکان فردی درآمد و هزینه های اجاره ای را در Schedule E (فرم 1040) گزارش می دهند، درآمد مکمل و زیان، شما باید یک برنامه جداگانه برای هر ملک اجاره ای را ثبت کنید مگر اینکه تحت قوانین IRS برای فعالیت های گروهی دسته بندی شوند.شکل 10 هزینه های درآمد خالص شما را کاهش می دهد.

برنامه E همچنین شامل یک بخش برای مقدار "در معرض خطر" است.شما باید مقدار شما در معرض خطر در هر فعالیت محاسبه کنید (پرداخت به علاوه بدهی بدون هزینه) به طور کلی در معرض خطر نیست.اگر زیان های شما از مقدار ریسک شما تجاوز می کند، مازاد معلق و به جلو انجام می شود.

قوانین از دست دادن فعالیت های پس از فعالیت و حرفه ای املاک و مستغلات

اجاره املاک به طور کلی به عنوان یک فعالیت منفعل طبقه بندی می شود، این بدان معنی است که زیان ها تنها می توانند درآمد غیرفعال دیگر را جبران کنند (به عنوان مثال، از دیگر اجاره ها یا مشارکت های محدود) یک استثنا مهم وجود دارد: اگر شما به طور فعال در فعالیت اجاره ای شرکت کنید (تصمیم گیری های مدیریت مانند اثبات 10GI، تنظیم شرایط اجاره، تعمیر و یا کاهش درآمد (Fmit) ممکن است به طور کامل کاهش درآمد از بین بروند.

اگر شما یک حرفه ای املاک و مستغلات هستید، شما به طور مادی در فعالیت اجاره املاک و مستغلات برای بیش از ۷۵۰ ساعت در سال شرکت می کنید و بیش از ۵۰٪ از خدمات شخصی خود را در معاملات املاک و مستغلات و یا کسب و کار خود را به پرداخت هزینه های فعالیت های غیر فعال است.

قانون مالیات و شغل نیز یک کسر درآمد کسب و کار واجد شرایط (QBI) تحت بخش 199A برای برخی از عملیات املاک اجاره ای خاص ایجاد کرد.اگر اجاره های شما به عنوان یک تجارت یا کسب و کار (به جای سرمایه گذاری) درمان می شوند، شما ممکن است واجد شرایط برای کاهش تا 20٪ از درآمد اجاره خالص باشید. اجاره کوتاه مدت (به طور متوسط 7 روز یا کمتر) اغلب واجد شرایط مالیات حرفه ای شما هستند.

وضعیت های ویژه: تعطیلات خانه، اجاره کوتاه مدت و خواص ترکیبی

قانون 15 روزه

اگر شما یک ملک برای 15 روز یا کمتر در طول سال اجاره، IRS اجازه می دهد تا شما را به حذف تمام درآمد اجاره از بازگشت مالیات خود را، با این حال، شما نمی توانید هر هزینه اجاره اجاره اجاره اجاره (به جز وام مسکن و مالیات اموال، که شما ممکن است در کسر برنامه) استفاده می شود، این قانون به هر ملک خود شما، از جمله خانه های تعطیلات، به عنوان مثال، اگر شما می توانید به اوج هزینه های اجاره خانه خود را از دست دادن به عنوان هزینه های خود را از دست دادن هزینه های اجاره خانه خود را از دست دادن، اگر شما در طول 12 روز درآمد، اما اگر شما گزارش درآمد، اما نه به عنوان هزینه های اجاره خانه خود را به عنوان گزارش درآمد تابستان، که شما گزارش درآمد، و نه به عنوان گزارش درآمد، که شما گزارش درآمد، که شما، که شما، که شما، که شما گزارش درآمد، که شما، که شما، که شما در طول روز اجاره خانه خود را به عنوان هزینه های اجاره خانه خود را از دست دادن به عنوان بالا، که شما در تابستان، که شما گزارش درآمد، که شما گزارش درآمد، که شما، که شما در طول روز اجاره خانه خود را کاهش دهید، که شما می توانید گزارش درآمد

استفاده شخصی از روزها و هزینه های Allocation

اگر شما از یک ملک اجاره ای به طور شخصی بیش از 14 روز یا 10 درصد از روزهای اجاره (در اجاره منصفانه)، ملک به عنوان یک اقامت شخصی (FLT:0) در نظر گرفته می شود در آن مورد، شما باید هزینه های بین هزینه های شخصی و اجاره اجاره (به غیر از علاقه و مالیات) تنها به میزان کل درآمد اختصاص داده شده است (به طور معمول پرداخت هزینه های شخصی و پرداخت می شود).

برای اجاره تعطیلات کوتاه مدت (به عنوان مثال، Airbnb، VRBO)، IRS آنها را به عنوان ملک اجاره ای در نظر می گیرد اگر میانگین اجاره (FLT:07 روز یا کمتر ، و شما خدمات قابل توجهی (مانند خانه داری روزانه) ارائه نمی دهید، IRS ممکن است آن را به عنوان یک هتل یا محل اقامت در نظر بگیرد، گزارش قابل پرداخت در مورد C برنامه ریزی و همچنین اجازه می دهد تا هزینه های مالیاتی خود را کاهش دهید.

اجاره های کوتاه مدت به تمرکز حسابرسی IRS تبدیل شده اند. آژانس از داده های پلتفرم هایی مانند Airbnb (از طریق کد رفتار و فرم گزارش 1099-K) استفاده می کند اگر شما بیش از 600 دلار از طریق سازمان های حل و فصل شخص ثالث دریافت می کنید، شما ممکن است یک فرم 1099-K را دریافت کنید که همیشه این را با سوابق خود سازگار کنید.

حسابداری: بنیاد انطباق

سوابق دقیق و سازمان یافته برای کسرهای فرعی و اجتناب از مسائل حسابرسی ضروری هستند. IRS به شما نیاز دارد تا سوابقی را که از تمام درآمد و هزینه های توصیه شده پشتیبانی می کند، حفظ کنید.

  • حساب های بانکی جداگانه و کارت های اعتباری را برای هر ملک اجاره ای یا حداقل برای تمام فعالیت های اجاره ای همراه نگه دارید.
  • از یک نرم افزار حسابداری اختصاصی یا صفحه گسترده برای ضبط هر معامله، طبقه بندی شده توسط نوع (به عنوان مثال، "Repairs"، "Mortgage Interest"، "Utilities") استفاده کنید.
  • کپی از اجاره نامه، برنامه های اجاره، صورتحساب، رسید، بیانیه های بانکی و چک های لغو شده را نگه دارید.
  • فاصله ثبت برای سفر به و از اموال - هدف هر سفر را یادداشت کنید.
  • ارزش بازار منصفانه هر گونه خدمات یا اموال دریافت شده در جای اجاره را مستند کنید.
  • برای پیش بینی، حفظ سوابق هزینه اصلی، تخصیص ارزش زمین، بهبود و زمانی که هر دارایی در خدمت قرار داده شده است.

پس از اتمام مالیات، حداقل سه سال [FLT 1 ] را پس از تاریخ مقرر بازگشت مالیات، اما IRS توصیه می کند شش سال.برای اموال غیر قابل پیش بینی، نگه داشتن سوابق برای کل دوره بازیابی به علاوه سال فروش.

Tip: Digitize all Paper رسید.استفاده از برنامه هایی مانند Expensify، Receipt Bank، یا به سادگی اسکن و ذخیره در پوشه های ابر سازمان یافته توسط سال و اموال، رکورد دیجیتال آسان تر برای بازیابی و کمتر مستعد از دست دادن است.

پرداخت مالیات برآورد شده و اجتناب از مجازات

درآمد اجاره می تواند مسئولیت کلی مالیات شما را افزایش دهد، به ویژه اگر درآمد خالص را تولید کند. IRS نیاز به مالیات دهندگان برای پرداخت مالیات بر درآمد دارد، زیرا به طور معمول از طریق نگهداری یا برآورد پرداخت های سه ماهه، اگر درآمد قابل توجهی دارید، ممکن است نیاز به پرداخت مالیات تخمین زده شده با استفاده از Form 1040-ES .

اگر در طول سال به اندازه کافی پرداخت نکنید، می توانید زیر یک بندر امن قرار بگیرید: حداقل پرداخت کنید (FLT 1) از مالیات نشان داده شده در سال گذشته (۳) اگر درآمد ناخالص شما بیش از ۱۵۰ دلار باشد، می توانید حداقل ۹۰٪ از سال جاری را با برآورد مالیات پرداخت کنید.

نرخ بهره فعلی IRS برای پرداخت هزینه ها 8٪ در سال است که روزانه ترکیب شده است.این می تواند به سرعت اضافه شود.یک تمرین خوب این است که 20 تا 30٪ از هر پرداخت اجاره را در یک حساب پس انداز جداگانه برای مالیات جدا کنید.این به این ترتیب، شما وجوه آماده در هنگام پرداخت تخمین زده شده ( 15 آوریل 15، 15، 15 ژوئن و 15 ژانویه 15 از سال بعد).

مالیات دولتی

اکثر ایالت ها مطابق با قوانین فدرال برای درآمد اجاره ای هستند، اما برای مثال تفاوت هایی وجود دارد:

  • کالیفرنیا نیاز به گزارش جداگانه درآمد اجاره در بازگشت دولتی دارد و اجازه نمی دهد که مالیات بر درآمد دولتی کاهش یابد.
  • برخی از ایالت ها برنامه های مختلف تخریب (به عنوان مثال نیویورک) دارند یا نیاز به هزینه های خاصی دارند که باید به آن اضافه شوند.
  • اگر شما در چندین ایالت مالکیت دارید، ممکن است نیاز به ارسال مالیات غیر مقیم در هر ایالت که در آن شما ملک اجاره ای دارید، داشته باشید.این می تواند مسائل پیچیده ای را ایجاد کند.
  • چند ایالت مانند تگزاس و فلوریدا مالیات بر درآمد دولتی ندارند و پرونده های ساده را ساده می کنند.

همیشه با بخش درآمد دولت یا یک حرفه ای مالیاتی محلی مشورت کنید تا اطمینان حاصل کنید که مطابق با الزامات خاص دولت است.

اشتباهات رایج و محرک های حسابرسی

IRS از نرم افزار تطبیق داده ها و پرچم های قرمز برای شناسایی اشتباهات رایج غیر انطباقی بالقوه استفاده می کند که موجب ممیزی یا اطلاع رسانی می شود:

  • درآمد مشمول - گزارش همه اجاره دریافت نمی شود، به ویژه اگر شما فرم 1099-MISC یا 1099-K دریافت کنید.
  • هزینه های شخصی را به عنوان کسر اجاره ( - با استفاده از اموال برای اهداف شخصی و کاهش هزینه های مرتبط.
  • بهبود طبقه بندی به عنوان تعمیرات [FLT 1] - خرید یک سقف جدید و برش آن را به عنوان تعمیر در یک سال به جای سرمایه گذاری و جلوگیری از آن.
  • محاسبات نادرست و نادرست [FLT 1] - با استفاده از دوره بهبودی اشتباه و یا بین زمین و ساختمان، محاسبه می شود.
  • زیان های اجاره ای سال پس از سال - IRS ممکن است سوال کند که آیا این فعالیت در واقع یک کسب و کار سودآور (قوانین از دست دادن موبی) است.
  • (FLT:0) درخواست برای ثبت نام E [FLT 1] - حتی اگر درآمد خالص ندارید، باید فایل کنید اگر ملک اجاره ای دارید.
  • [در این باره] [و] [از این رو] به حکومت ۱۵ روزه - اجاره یک خانه تعطیلات برای ۲۰ روز و نه گزارش درآمد.

اگر IRS بازگشت شما را برای حسابرسی انتخاب کند، شما باید هر کسر را با شواهد مستند تنظیم کنید. ثبت خوب بهترین دفاع شما است. بسیاری از حسابرسی ها از طریق مکاتبات حل می شوند، اما برخی نیاز به جلسه یا بازدید از میدان دارند.

چه زمانی برای استخدام یک حرفه ای مالیات

در حالی که بسیاری از مالکان می توانند برنامه E را به طور مستقل آماده کنند، برخی شرایط کمک های حرفه ای را تضمین می کنند:

  • مالکیت چندین ملک (به ویژه در ایالت های مختلف)
  • عملیات اجاره کوتاه مدت (Airbnb، VRBO) با خدمات قابل توجهی.
  • ادعای وضعیت حرفه ای املاک برای جلوگیری از محدودیت های از دست دادن منفعل
  • زیان های منفعل بزرگ که ممکن است در برابر درآمد فعال استفاده شود.
  • فروش یک ملک اجاره ای (نیاز به محاسبه مجدد و سود سرمایه دارد).
  • تبدیل اموال شخصی به اجاره (یا برعکس) در اواسط سال.
  • دریافت یک اطلاع IRS یا حسابرسی
  • واجد شرایط بودن برای بخش 199A QBI (به طبقه بندی دقیق نیاز دارد).

یک حرفه ای واجد شرایط مالیاتی می تواند به شما کمک کند تا برنامه ریزی کنید، تمام کسر های موجود را شناسایی کنید و از خطاهای هزینه ای اجتناب کنید.موسسه CPA های آمریکا و انجمن ملی نمایندگان ثبت نام، بسیاری از آنها مشاوره ابتدایی رایگان ارائه می دهند.

اندیشه نهایی: IRS منابع آزاد مانند را فراهم می کند؛ و تخصیص 527 این و ارجاع به آنها قبل از تصمیم گیری مناسب گزارش هزینه های اجاره و هزینه های اجاره فقط در مورد شما سخت است - با اطمینان از ایجاد جریان پول نقد و مجازات های مالی خود را.