چگونه برای بستن در یک بازار املاک و مستغلات رقابتی آماده کنیم

خرید خانه در بازار فروشنده نیاز به بیش از یک پیشنهاد قوی دارد – این امر نیاز به آماده سازی بی عیب و نقص برای فرآیند بسته شدن دارد.با خریداران متعدد رقابت برای همان ملک، حتی تاخیرهای جزئی یا اشتباهات می تواند هزینه معامله را برای شما فراهم کند. بسته شدن آخرین مرحله ای است که در آن انتقال های قانونی و آماده شدن برای آن می تواند به معنای تفاوت بین ایمن کردن خانه رویایی شما و تماشای راه رفتن مشتری دیگر با افزایش اعتماد به نفس در هر مرحله مالی نهایی است.

درک دیدگاه تجاری املاک و مستغلات رقابتی

در بازار فروشنده، موجودی کم است و تقاضا بالا است. Properties اغلب پیشنهادات متعدد را در عرض چند روز جذب می کند و فروشندگان می توانند برخلاف بازارهای متعادل بسیار انتخابی باشند، خریداران در شرایط رقابتی باید سریع تر عمل کنند، پیشنهادات قوی تر ارائه دهند و پیش بینی موانع بالقوه قبل از این فرایند، اطمینان از زمان بسته شدن - اغلب 30 تا 45 روز از پذیرش به امضا - اشتباهات کوچک برای تامین مالی، جلوگیری از هر گونه حل و فصل اختلافات، یا جلوگیری از دست رفتن، کمک به شما کمک می کند.

فروشندگان در یک بازار رقابتی نیز تمایل به خریدارانی دارند که به نظر سازمان یافته و کم خطر می رسند، به این معنی که هر سند شما ارائه می دهد، هر تماس تلفنی که شما به سرعت به آن برمی گردید و هرگونه مشکلی که به طور موثر مدیریت می کنید اعتبار شما را تقویت می کند. خریدار که به نظر می رسد یک چیز مطمئن اغلب برنده است، حتی اگر پیشنهاد عالی نباشد.

فرآیند بسته شدن: یک خط زمانی دقیق

هنگامی که پیشنهاد شما پذیرفته می شود، ساعت شروع به تیک زدن می کند.در اینجا یک توالی معمول از وقایع در یک بازار رقابتی است، با مهلت های بحرانی نشان داده شده در زیر:

  • [روز اول تا 5] سود سپرده گذاری پول (معمولا در 24 تا 48 ساعت پذیرش)؛ بازرسی خانه و ارزیابی بلافاصله.
  • [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱۰] در صورت مجاز به قرارداد شما، [۱]، [۹] [۱] [۱] [۱] [۱] [و [و [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [
  • روز 11-20 وام مسکن را به صورت مکتوب نهایی کنید؛ همه مدارک درخواست شده را به وام دهنده خود در عرض چند ساعت، نه روزها، ارائه دهید.
  • [در روز ۲۱ تا ۲۸] [[۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۸] [۹] [۱] [۱] [۱] [۹] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۹] [۹] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [
  • روز 29-30 پیاده روی نهایی را انجام دهید؛ بررسی بسته شدن Disclosure (CD)؛ وجوه سیم برای بستن هزینه ها و پرداخت های پایین.
  • [در روز قیامت]: [[۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] اسناد ثبت شده، هزینه های باقی مانده را پرداخت کنید، کلیدها را دریافت کنید و اعمال را ثبت کنید.

در یک بازار رقابتی، بسیاری از خریداران تصمیم می گیرند که دوره های بازرسی را کوتاه کنند یا برخی از تخفیف های خاص را برای جذاب تر کردن پیشنهاد خود کاهش دهند، اما کوتاه کردن مهلت ها به معنای حذف آمادگی دیلیغی نیست – به این معنی است که قبل از اینکه حتی پیشنهاد را ارائه دهید، آماده باشید.

بازیگران کلیدی در بستن

چندین طرف پشت صحنه هماهنگ می شوند تا معامله را به یک پایان تمیز برسانند:

  • خریدار و فروشنده - مدیران در معامله؛ هر دو باید اسناد نهایی را امضا کنند.
  • نمایندگان املاک و مستغلات [FLT 1] - تسهیل مذاکرات، ارائه راهنمایی و مدیریت جریان اسناد و ارتباطات.
  • {FLT 1} وام را فراهم می کند و تضمین می کند که همه شرایط زیر نوشتن راضی هستند.
  • شرکت یا افسر Escrow [FLT 1] - انتقال قانونی مالکیت را اداره می کند، پول جدی و بسته شدن وجوه را دارد و جلسه بسته بندی را مدیریت می کند.
  • بازرس خانه و Appuser [FLT 1] - به ترتیب ارزیابی وضعیت مالکیت و ارزش بازار، یافته های آنها می تواند بر تایید وام و مذاکرات تاثیر بگذارد.
  • دادستان املاک و مستغلات - در برخی از ایالت ها برای بررسی قراردادها و رسیدگی به مسائل حقوقی مانند نقص عنوان یا مسائل منطقه ای مورد نیاز است.

هر بازیکن باید با سرعت و دقت کار کند.یک اشتباه توسط هر یک از آنها می تواند بسته شدن را به تاخیر بیندازد، بنابراین ضروری است که شما به عنوان خریدار، فعال و آگاهانه باشید.

پیش از تایید در مقابل، پیش از تثبیت: تفاوت را بشناسید

پیش از اتمام یک برآورد گاه به گاه بر اساس اطلاعات خود گزارش شده است - آن را حمل می کند وزن کمی با فروشندگان. A پیش از ارزیابی یک بررسی کامل از اعتبار، درآمد، عوامل و بدهی، منجر به تعهد مشروط از یک وام دهنده رقابتی، تنها یک نامه پیش از برنامه فروشنده نیاز به ارائه سیگنال های جدی و حتی پیش از ارائه به فروشنده، انتظار می رود که شما ارائه دهنده های معتبر و حتی انتظار می رود.

اطمینان حاصل کنید که از یک وام دهنده با شرایط بازار خود تأیید شده اید. [۱] شرایط پیش از ارزیابی خود را درک کنید: مبلغ وام، دوره قفل نرخ بهره و هر شرایطی که هنوز در انتظار آن هستید، برای درک عمیق تر از آمادگی وام مسکن، اداره حمایت مالی مصرف کننده منابع عالی را در consumer Financial Budget.gov] [۳: ۱) همچنین در نظر بگیرید که خرید با نرخ خرید چند روزه، با استفاده از شرایط سخت، مقایسه کنید.

تقویت پروفایل مالی خود

فراتر از پیش ارزیابی، این مراحل را برای تثبیت موقعیت مالی خود و تمیز کردن فایل وام خود به عنوان ممکن انجام دهید:

  • [در این باره] گزارش اعتباری خود را بررسی کنید [[۱۰] [۱۰] برای خطا حداقل ۶ هفته قبل از درخواست، هر گونه تخلف را بلافاصله مورد بررسی قرار دهید.
  • درخواست های اعتباری جدید [FLT 1] یا خریدهای بزرگ در طول فرایند، ماشین را تامین نکنید، کارت های اعتباری جدید را باز کنید یا برای هر کسی ثبت نام کنید.
  • بیانیه های بانکی آماده را نشان می دهد که وجوه کافی برای پرداخت، هزینه های بسته بندی و ذخایر را نشان می دهد.
  • ] اشتغال پایدار - وام دهندگان وضعیت شغلی شما را قبل از بستن، تأیید می کنند.
  • نسبت بدهی به درآمد خود را کاهش دهید [FLT 1] با پرداخت تعادل کارت اعتباری یا وام های قسط در صورت امکان، حتی کاهش کوچک می تواند شرایط وام شما را بهبود بخشد.

داشتن یک فایل وام "پاک" سرعت را به پایین نوشتن و کاهش خطر انکار مالی آخرین دقیقه ای در یک بازار رقابتی، خریدار که فایل وام کامل و سازمان یافته است به احتمال زیاد در زمان نزدیک است.

ساخت یک پیشنهاد برنده

پیشنهاد شما اولین تصور است و در یک بازار رقابتی، باید در حالی که هنوز از منافع خود محافظت می کنید، در اینجا عناصر کلیدی برای در نظر گرفتن:

  • سپرده گذاری پول - به طور معمول 1 - 33٪ از قیمت خرید. ارائه یک سپرده بالاتر (به عنوان مثال، 5%) نشان می دهد که شما متعهد هستید و مایل به قرار دادن پوست در بازی هستید.
  • بند تنش ( - به طور خودکار پیشنهاد خود را به حداکثر مقدار افزایش دهید اگر پیشنهادات رقابت وارد شود.این می تواند شما را در بازی بدون بیش از حد از شروع نگه دارد.
  • پوشش شکاف برنامه ریزی [FLT 1] - موافقت کنید که هر گونه تفاوت را پوشش دهید اگر ملک در زیر قیمت قرارداد ارزیابی شود، تا مقدار مشخصی از آن قدرتمند است، زیرا یک برنامه کم می تواند معامله ای را بکشد اگر خریدار نتواند پول اضافی را به دست آورد.
  • ] تاریخ بسته بندی قابل تنظیم [FLT 1 ] - تنظیم جدول زمانی فروشنده (چه آنها نیاز به بستن سریع و یا می خواهند زمان اضافی برای پیدا کردن یک خانه جدید) می تواند پیشنهاد شما جذاب تر باشد.
  • (به عنوان مثال، اگر شما در حال تجربه هستید یا در خانه هستید، یا در حالت عالی قرار می گیرید) یا در صورت لزوم، از پس گرفتن هزینه های بازرسی (اگر شما دارای ذخایر نقدی هستید) خودداری کنید.

نزدیک با نماینده خود کار کنید تا پیشنهادی را ارائه دهید که قانع کننده است اما هنوز در تحمل ریسک شما قرار دارد.در بازاری که لیست ها 10 یا بیشتر دریافت می کنند، نماینده لیست ممکن است درخواست کند تا با یک مهلت خاص "بالا و بهترین" را پاسخ دهد.

آماده سازی برای بازرسی ها و ارزیابی ها

حتی در یک بازار رقابتی، شما باید هنوز هم یک بازرسی خانگی انجام دهید – اگرچه ممکن است لازم باشد که به سرعت آن را انجام دهید.بررسی را در عرض 2 تا 3 روز از پذیرش پیشنهاد کنید.استفاده از یک بازرس مجاز وابسته به یک سازمان حرفه ای مانند جامعه آمریکایی بازرس خانه (ASHI) [F:1] همچنین بازرسی های تخصصی برای قالب های pest، رای یا منطقه را در نظر بگیرید.

اگر بازرسی مسائل عمده ای را نشان دهد (مشکلات تثبیت، شکست سقف یا سیستم HVAC نزدیک به پایان عمر)، شما زمان محدودی برای مذاکره در مورد تعمیرات یا اعتبارات دارید، اما بسیاری از خریداران در بازارهای رقابتی، بازرسی "pass/fail" یا "اطلاعاتی" را انتخاب می کنند، به این معنی که آنها برای تعمیرات برای اقلام کوچک درخواست نمی کنند، اما بلافاصله برای راه رفتن در صورتی که یک رویکرد مهم وجود داشته باشد، در حالی که هنوز از امنیت خارج شده است.

این برنامه توسط وام دهنده سفارش داده شده و تعیین می کند که آیا خانه ارزش وام را دارد یا خیر، در یک بازار رقابتی، قیمت فروش اغلب از ارزش های ارزیابی شده تجاوز می کند.با توجه به یک بسته شدن هزینه های بسته بندی مک قرمز (FLT 1)، شما می توانید خود را با یک شکاف appraisal محافظت کنید: موافقت کنید تا مقدار مشخصی را که در بازار آماده نیست، اما اگر مایل به توافق هستید، اگر اختلاف نظر دارید.

جمع آوری اسناد بسته بندی شده شما

Lenders نیاز به لیست طولانی از اسناد و مدارک است که آنها آماده در پیشبرد جلوگیری از تاخیر.استفاده از چک لیست از انجمن ملی Realtors به عنوان یک راهنما، اما آماده برای درخواست های خاص وام دهنده شامل:

  • پرداخت های اخیر پوشش 30 روز گذشته
  • W-2 ها و مالیات ها برای دو سال اخیر (تمام صفحات)
  • بیانیه های بانک برای تمام حساب ها (بررسی، پس انداز، سرمایه گذاری) برای 2 تا 3 ماه گذشته
  • اثبات هر گونه پول هدیه، از جمله نامه هدیه امضا شده و مستندات توانایی اهدا کننده برای ارائه
  • کپی از مجوز رانندگی یا پاسپورت
  • صفحه اعلام بیمه Home مالک
  • قرارداد خرید امضا و همه Addenda
  • • افشای رنگ های مبتنی بر سرب (برای خانه هایی که قبل از 1978 ساخته شده اند)
  • نامه تایید اشتغال یا پرداخت هزینه اگر شما اخیرا تغییر شغل

کپی های دیجیتال را در یک پوشه ابری سازماندهی کنید که می توانید بلافاصله با وام دهنده یا نماینده خود به اشتراک بگذارید، زمانی که زمان کوتاه است، دسترسی سریع به اسناد می تواند روزها را از این فرآیند حذف کند، بسیاری از وام دهندگان در حال حاضر دارای پورتال های قرض دهنده هستند - اسناد آپلود به محض درخواست آنها، حتی اگر فکر می کنید ممکن است بعدا به آنها نیاز داشته باشند.

آشنایی با هزینه های بسته

هزینه های بسته بندی معمولا از 2٪ تا 5٪ از قیمت خرید است.آنها شامل هزینه های وام دهنده (انتقاد، پردازش، زیر نوشتن)، بیمه عنوان، ثبت هزینه، ذخیره اجاره برای مالیات اموال و بیمه صاحبان خانه، بهره پیش پرداخت و مالیات اموال را در عرض سه روز از درخواست، وام دهنده شما باید یک (FLT:0Loan برآورد [F=2] را به دقت مقایسه کنید.

برای آماده شدن کامل، انتقال سیم یا ارائه چک گواهی برای مقدار دقیق مورد نیاز. بسیاری از شرکت های عنوان نیاز به صندوق های سیمی در روز قبل از بستن دارند. دستورالعمل های سیم را به طور مستقیم با عامل بسته بندی بر روی تلفن (با استفاده از یک شماره قابل اعتماد، نه یکی از ایمیل) برای جلوگیری از کلاهبرداری سیم، که به طور فزاینده ای در معاملات املاک رایج است.

پیاده روی نهایی در سراسر

برنامه ریزی پیاده روی نهایی را از طریق 24 ساعت قبل از بستن، این آخرین فرصت شما برای تأیید وضعیت ملک است.

  • تمام تعمیرات توافق شده به رضایت شما تکمیل شده است
  • تمام لوازم و سیستم ها (HVAC، لوله کشی، برق) به طور معمول کار می کنند
  • هیچ آسیب جدیدی از زمان آخرین بازدید شما رخ نداده است (به عنوان مثال نشت آب، پنجره های شکسته، آسیب حرکت)
  • خانه به طور قابل ملاحظه ای همان شرایطی است که شما پیشنهاد را انجام می دهید.
  • هرگونه مالکیت شخصی موجود در قرارداد (به عنوان مثال، شستشو / خشک کننده، پوشش پنجره، قفسه های پنجره، قفسه های داخلی) هنوز هم وجود دارد.
  • تمام اموال و اموال فروشنده حذف شده اند (مگر اینکه در غیر این صورت توافق شده باشد).

اگر مسائل بوجود بیاید، بلافاصله به نماینده خود اطلاع دهید، ممکن است بتوانید از فروشنده اعتبار بخواهید، بسته شدن یا تاخیر را تا زمانی که مشکلات حل شود، درخواست کنید.با این حال، فروشندگان ممکن است در برابر تاخیر مقاومت کنند.

ارتباط با نماینده و Lender

در طول دوره نوشتن، پاسخ به هر درخواست از وام دهنده خود را در عرض چند ساعت، نه روزها.یک ایمیل یا سند به تأخیر افتاده می تواند تاریخ بسته شدن خود را به عقب فشار دهد. ایجاد یک خط مستقیم از ارتباط با افسر وام و نماینده املاک و مستغلات خود را چک کنید هیچ چیز از طریق ترک در یک بازار رقابتی، خریدار که به سرعت ارتباط برقرار می کند، ابتدا یک چک لیست مشترک با پرونده وام و تحویل مهلت و تحویل وام دهنده خود را در نظر بگیرید.

سقوط های رایج برای جلوگیری از یک بازار رقابتی

حتی خریداران آماده نیز می توانند به این موضوع بیفزایید و در اینجا نیز مشکلات مکرری وجود دارد و چگونه از آنها اجتناب کنند:

  • در پول جدی ناکافی: [FLT 1] ارائه بیش از حد کوچک می تواند تعهد ضعیف را نشان دهد، در مقابل، ارائه بیش از حد بدون خطرات حفاظت از کاهش سپرده بزرگ کار با عامل خود را برای پیدا کردن تعادل.
  • تغییرات اعتباری دقیقه ای گذشته: حساب های اعتباری جدید باز نکنید، وام های اعتباری را امضا کنید، یا خریدهای بزرگ (حتی مبلمان) را تا زمانی که بسته شود، وام های اعتباری را فقط قبل از سرمایه گذاری چک کنید.
  • برای قفل کردن نرخ بهره خود: در یک محیط رو به افزایش، نرخ باز می تواند پرداخت ماهانه خود را به طور غیرمنتظره قفل نرخ خود را به محض شما راحت با شرایط.
  • دستورالعمل های سیم را تأیید نکنید: تقلب سیم واقعی است.همیشه دستورالعمل های سیم را با استفاده از شماره قابل اعتماد تأیید کنید، نه با پاسخ به ایمیل. Scammers اغلب ایمیل ها را از شرکت های عنوان ارسال می کنند.
  • گزارش عنوان را نادیده بگیرید: از ابتدا از گزارش عنوان اولیه را بررسی کنید، به دنبال سهولت، دروغ یا تجاوز که می تواند بر مالکیت و یا برنامه های آینده تاثیر بگذارد.

با پیش بینی این مشکلات، می توانید قبل از اینکه به مشکلات تبدیل شوند، آنها را کنار بگذارید.

روز تعطیل: چه انتظاری

بستن به طور معمول در دفتر شرکت یا دفتر نماینده شرکت برگزار می شود، شما اسناد متعددی را امضا خواهید کرد، از جمله یادداشت مقدماتی، عمل اعتماد، افشای بسته بندی و تایید عنوان کل فرآیند می تواند 60 تا 90 دقیقه طول بکشد، شناسه عکس خود را به همراه یک کپی از افشای مرجع، شما وجوه باقی مانده (یا ارائه یک دفتر ضبط معتبر) را دریافت می کنید، اما گاهی اوقات ثبت نام شرکت تایید شده است.

در برخی از بازارهای رقابتی، بسته بندی های از راه دور یا محدودیت های تلفن همراه برای تسریع روند در دسترس هستند، به ویژه اگر شما از خارج از کشور حرکت می کنید، از نماینده خود بپرسید یا وکیل بسته بندی کنید که آیا این گزینه در دسترس است و اگر می تواند سرعت جدول زمانی شما را افزایش دهد.

مراحل پس از شکست

مسئولیت های شما زمانی که جوهر خشک می شود، در عرض چند روز پس از بسته شدن، این مراحل مهم را انجام ندهید:

  • ثبت نام تایید: شرکت عنوان خود را بپرسید و یا نماینده بسته بندی را تایید کنید که این کار با دفتر ثبت نام شهرستان ثبت شده است.
  • تنظیم خدمات و اینترنت؛ [FLT 1] انتقال یا ایجاد برق، گاز، آب، زباله و خدمات اینترنت برای فعال بودن از روز اول.
  • تغییر بلافاصله: برای امنیت، کلید یا جایگزین تمام قفل های بیرونی.
  • به روز رسانی بیمه مالک خانه: [FLT 1] اطمینان حاصل کنید که سیاست شما نشان دهنده پوشش صحیح و جزئیات اموال از روز اول است.
  • [در این صورت] اگر دولت شما یک خانه مالیاتی را به جای معافیت ارائه می دهد، پرونده را به سرعت برای دریافت معافیت مالیاتی ارسال کنید.
  • ] بسته بندی اسناد به طور ایمن: همه اسناد امضا شده را به ویژه عمل، افشای و یادداشت مقدماتی، در یک مکان امن (ضد آتش) شما نیاز به آنها برای بازپرداخت آینده، اهداف مالیاتی و یا فروش مجدد.

نتیجه گیری

آماده سازی برای بستن در یک بازار املاک رقابتی در مورد اقدام با سرعت، دقت و سازمان است.از لحظه ای که تصمیم به خرید دارید، هر مرحله - از قبل تأیید شده، ایجاد یک پیشنهاد قوی با دقت بالا بردن کلید های شلوغ، ایمن کردن اسناد خود و ماندن در تماس نزدیک با تیم خود - ایجاد فاصله به سمت یک درک موفق نزدیک با سرعت بالا، پیش بینی مانع از اینکه شما برای هدایت آرام و یا محدودیت های شدید، و جلوگیری از پنجره های انعطاف پذیر، و اطمینان از پنجره های خود را تنظیم شده است.