چگونه بدون تاخیر یا انکار، تنوع زونینگ را بدست آوریم

به دست آوردن یک تفاوت منطقه ای یکی از مهم ترین موانع صاحبان املاک و توسعه دهندگان است که پروژه آنها به طور کامل با مقررات استفاده از زمین موجود هماهنگ نیست، چه شما نیاز به ساخت نزدیک به خط مالکیت، تبدیل یک ساختار مسکونی به یک فضای تجاری، یا فراتر از محدودیت های ارتفاع، یک ابزار قانونی است که باعث می شود چنین انحرافات ممکن است، با این حال روند به طور آهسته و غیر قابل پیش بینی است: اغلب به دلیل عدم اطمینان از محدودیت های جامعه و یا عدم اطمینان از محدودیت های قانونی، و یا عدم اطمینان از محدودیت های پشتیبانی از محدودیت های واقعی، و یا عدم اطمینان از محدودیت های قانونی، و یا عدم اطمینان از محدودیت های جامعه، و یا عدم اطمینان از محدودیت های دقیق از محدودیت های پشتیبانی از محدودیت های پشتیبانی از محدودیت های قانونی، و یا عدم اطمینان از محدودیت های قانونی، و یا عدم اطمینان از محدودیت های قانونی، و یا عدم اطمینان از محدودیت های قانونی، و یا عدم اطمینان از محدودیت های قانونی، و یا عدم اطمینان از محدودیت های قانونی، یک روش های قانونی، یک روش های پشتیبانی از محدودیت های.

درک تنوع های کوچک

یک اختلاف منطقه ای یک استثنا اختیاری است که توسط هیئت مدیره محلی تنظیم یا هیئت مدیره تجدید نظرات اعطا می شود.این اجازه می دهد تا یک مالک املاک به شیوه ای استفاده کند که در غیر این صورت توسط مقررات منطقه ای ممنوع است. تنوعات معاف از قانون نیستند؛ آنها مکانیسم های امدادی برای موقعیت هایی هستند که در آن استفاده دقیق از قوانین باعث ایجاد مشکلات غیر ضروری یا مشکل عملی می شود.

اکثر حوزه های قضایی نیاز به متقاضی برای نشان دادن معیارهای خاص قبل از تأیید ویتانس دارند، در حالی که این معیارها کمی با محلی بودن متفاوت است، الزامات اصلی به طور معمول شامل: سختی منحصر به فرد برای اموال است؛ وانس شخصیت ضروری محله را تغییر نمی دهد؛ سختی خود ایجاد نمی شود؛ و تفاوت ها حداقل لازم برای تسکین این استانداردهای اولیه در فرآیند ساخت و ساز ضروری است.

انواع تنوع

دو دسته اصلی از تفاوت ها وجود دارد و هر کدام استانداردهای متفاوتی از بررسی را ایجاد می کنند:

استفاده از تنوع: اجازه می دهد یک استفاده از زمین است که در منطقه منطقه منطقه منطقه ای فعلی مجاز نیست، به عنوان مثال، باز کردن یک فروشگاه خرده فروشی در یک منطقه مسکونی است.استفاده از واریانس به طور کلی سخت تر به دست آوردن زیرا آنها شامل یک تغییر اساسی در استفاده، که می تواند اثرات قابل توجهی بر متقاضیان محله داشته باشد، معمولا باید ثابت کند که اموال نمی تواند بازده معقولی را تحت استفاده قرار دهد.
تنوع: اجازه می دهد انحراف از استانداردهای جانبی یا فیزیکی مانند تنظیمback، ارتفاع، پوشش زیاد، نسبت طبقه-ارتا، یا پارکینگ، تغییر نمی کند، زیرا تاثیر اغلب کمتر شدید است، وانس منطقه شایع تر است و بار اثبات کمی پایین تر از مشکلات موجود است، و یا انطباق بسیار عجیب و غریب به عنوان انطباق، به عنوان یک مشکل عجیب و غریب و غریب و غریب و غریب، به عنوان اثبات می تواند به عنوان یک مشکل بسیار نادر است.

دانستن اینکه کدام نوع برای پروژه شما مفید است، اولین گام در خیاط درخواست شما است.برخی از تخته ها فقط یک نوع را اعطا می کنند و مخلوط کردن هر دو می تواند شنوایی را پیچیده کند.

فرآیند کاربرد Variance Application Process

در حالی که جدول زمانی می تواند از 60 تا 180 روز بسته به صلاحیت متفاوت باشد، روند به دنبال یک توالی قابل پیش بینی است. آماده سازی ثور در هر مرحله شایع ترین علل تاخیر را از بین می برد.

تحقیقات و مشاوره پیش از درخواست

قبل از ارسال هرگونه پرونده رسمی، زمان را در درک کد منطقه ای محلی و تصمیمات گذشته هیئت مدیره سرمایه گذاری کنید. بسیاری از شهرداری ها دقیقه های شنوایی های مربوط به تغییرات قبلی را به صورت آنلاین منتشر می کنند. Review این اسناد نشان می دهد که انواع استدلال هایی که با هیئت مدیره و کسانی که رد شده اند، همچنین به شما کمک می کند تا پیش بینی کنید که هیئت مدیره احتمالاً سوال خواهد پرسید.

یک جلسه پیش درخواست با اداره برنامه ریزی یا مدیر منطقه بندی را برنامه ریزی کنید.این مکالمه غیررسمی می تواند بازخورد ارزشمندی در مورد احتمال تایید و اسناد خاص مورد نیاز ارائه دهد.برخی از جوامع حتی یک "بررسی مفهومی" ارائه می دهند که در آن شما یک طرح پیشنهادی خود را ارائه می دهید و ورودی رسمی دریافت می کنید.

اگر اموال شما دارای ویژگی های غیر معمول - توپوگرافی شدید، یک نام تاریخی، محدودیت های زیست محیطی - جمع آوری گزارش های متخصص در اوایل.تحقیقات خاک، مطالعات ترافیکی و اسناد تجزیه و تحلیل سایه می تواند گران باشد، اما آنها زمان را با جلوگیری از درخواست اطلاعات اضافی در روند صرفه جویی می کنند.

آماده سازی بسته درخواست

یک بسته برنامه کامل و حرفه ای قوی ترین ابزار برای جلوگیری از تاخیر است.در حداقل، بسته باید شامل:

[[۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱]] با تمام امضاهای مورد نیاز [۱۰]
یک روایت دقیق توضیح نیاز به اختلاف، سختی یا مشکل عملی، و چرا اختلاف حداقل تسکین لازم است.
طرح های سایت، نقاشی های معماری و عکس [FLT 1] که به وضوح نشان دهنده شرایط موجود و تغییرات پیشنهادی است.
[در این میان] [و] از مالک و یا مجوز [[[۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]
فهرست پستی از تمام صاحبان اموال در شعاع معینی (اغلب 200 تا 500 فوت) برای اهداف اطلاع رسانی.
هر گونه هزینه درخواست مورد نیاز ، که می تواند از چند صد تا چند هزار دلار متغیر باشد.

توجه دقیق به مهلت درخواست. بسیاری از تخته ها جلسات ماهانه یا دو ماهه با قطع نامه های ارسال دقیق دارند.از دست رفته مهلت می تواند شنوایی شما را تا یک ماه کامل یا بیشتر ارسال بسته خود را حداقل یک هفته قبل از مهلت برای اجازه زمان برای اصلاحات در صورت خروج کارکنان.

شنوایی عمومی

شنوایی عمومی جایی است که پیشنهاد شما توسط هیئت مدیره منطقه ای و جامعه مورد بررسی قرار می گیرد. A شنوایی معمولی به شرح زیر است:

گزارش: [ یک عضو کارکنان بخش برنامه ریزی خلاصه ای از درخواست و توصیه (پرونده، تایید با شرایط و یا انکار).
ارائه درخواست: شما یا نماینده خود را ارائه دهید، استفاده از تصاویر - عکس های هوایی، قبل و بعد از رندرها و نمودارها - برای روشن کردن استدلال های خود را به طور مستقیم با معیارهای واریانس صحبت کنید.
نظرات عمومی: همسایگان و دیگر احزاب علاقه مند برای یا در برابر اختلاف نظرها صحبت می کنند، این اغلب لحظه ای است که یا شکست خورده است.
] مرکز Deliberation و رای گیری: [FLT 1 ] هیئت مدیره بحث در مورد درخواست و رای گیری ممکن است فوری یا جدول برای جلسه بعدی.

ارائه خود را در پیشبرد تمرین کنید، با تمرکز بر معیارهای خاص هیئت مدیره خود را استفاده کنید.از اصطلاحات فنی اجتناب کنید و لحن را محترم نگه دارید.اگر مخالفت قوی را پیش بینی می کنید، یک برنامه ریز حرفه ای یا وکیل را برای ارائه از طرف خود در نظر بگیرید.

استراتژی ها برای جلوگیری از تاخیر و انکار

تاخیرها و انکارها تقریبا همیشه با استراتژی مناسب قابل پیشگیری هستند. تاکتیک های زیر به رایج ترین مشکلات پاسخ می دهند.

حمایت از مشارکت اجتماعی و همسایگان

همسایگانی که با استفاده از برنامه های اختلافی احساس کور بودن می کنند، به احتمال زیاد با آن مخالفت می کنند. ارتباطات فعال دشمنان بالقوه را به متحدان تبدیل می کند، قبل از اینکه پرونده را ثبت کنید، با همسایگان فوری خود ملاقات کنید تا پروژه شما را توضیح دهد و به نگرانی های آنها گوش دهد، آماده باشید تا تنظیمات طراحی جزئی را انجام دهید - مانند افزایش یک تنظیم مجدد توسط چند فوت یا اضافه کردن محوطه سازی - اگر نگرانی های آنها را کاهش دهد و جلسات پشتیبانی از حروف.

در جلسات انجمن جامعه یا گردهمایی های محلی مدنی برای ارائه پیشنهاد خود در یک محیط دوستانه، نشان دادن حمایت از جامعه در طول جلسه عمومی می تواند یک هیئت مدیره که در حصار است، اگر مخالفان سازمان یافته ظهور کند، به طور مستقیم آن را تایید کند.

استخدام کمک حرفه ای

قانون کوچک سازی پیچیده است و هزینه اشتباه می تواند مهم باشد.یک وکیل کاربری زمینی که متخصص در حوزه قضایی شما است می تواند ضعف های قانونی را در مورد شما شناسایی کند و در مورد بهترین استراتژی توصیه کند.

علاوه بر مشاوره حقوقی، استخدام یک برنامه ریز حرفه ای یا یک نظرسنجی را برای آماده سازی برنامه های سایت و گزارش توجیه خود در نظر بگیرید. هیئت مدیره به برنامه های کاربردی که منعکس کننده سطح بالایی از حرفه ای است، احترام می گذارد گزارش برنامه ریزی به خوبی منطقی که توضیح می دهد که چگونه تفاوت ها با هر معیار اغلب ارزش سرمایه گذاری است.

اگر اختلاف نظر پیشنهادی شما شامل مسائل زیست محیطی – مانند تالاب ها، سیلپل ها یا شیب های شیب دار – مشاوری مانند یک مهندس مدنی یا دانشمند محیط زیست ممکن است لازم باشد.

روشنگری و مستندات

هر ادعایی در درخواست شما باید با شواهد پشتیبانی شود، به عنوان مثال، اگر استدلال می کنید که یک عقب نشینی شدید شما را مجبور می کند در یک منطقه سیل-پروne بسازید، شامل نقشه منطقه سیل و نامه ای از یک مهندس است.اگر ادعا می کنید که ملک به دلیل شکل نامنظم آن منحصر به فرد است، یک نظرسنجی و مقایسه با تعداد زیادی برای نشان دادن منحصر به فرد بودن.

رایج ترین دلیل انکار این است که سختی ها خودساخته شده اند – به این معنی که متقاضی ملک را خریداری کرده و از محدودیت های منطقه ای مطلع است.برای مقابله با این موضوع، نشان دهید که سختی های موجود قبل از اینکه شما اموال را به دست آوردید یا شرایط پیش بینی نشده (مانند تغییر در منطقه ای یا مقررات زیست محیطی جدید) پس از خرید، اغلب به سختی واقعی که تقصیر متقاضی نیست، بی احترامی می کند.

در مورد حداقل تسکین مورد نیاز دقت کنید.اگر از یک اختلاف ۲۰ فوتی درخواست می کنید، اما فقط یک انحراف ۱۰ فوتی ضروری است، هیئت مدیره ممکن است درخواست شما را به عنوان بیش از حد انکار کند. درخواست خود را به کوچکترین مقدار که هنوز به شما اجازه می دهد تا از ملک به طور منطقی استفاده کنید، این نشان می دهد احترام به طرح منطقه ای و افزایش اعتماد.

دلایل رایج برای انکار تنوع زای

درک اینکه چرا اختلاف ها به اندازه دانستن چگونگی تایید آنها مهم است، در اینجا دلایل اصلی که هیئت مدیره برنامه ها را رد می کنند، همراه با اقدامات پیشگیرانه است.

[در این میان] هیئت مدیره می یابد که مشکل منحصر به فرد نیست و یا اموال را می توان بدون اختلاف توسعه داد : ارائه مقایسه دقیق با خواص همسایه و تجزیه و تحلیل امکان سنجی که نشان می دهد جایگزین غیر عملی است.
خود ساخت سخت افزار: متقاضی زیر زمین را تقسیم کرد یا یک ساختار را ساخت که عدم انطباق را مجبور کرد. پیش از آن، از هر گونه اقداماتی که نیاز به یک تفاوت ایجاد می کند، اجتناب کنید.
مخالفان وکال می توانند یک برنامه غیر قابل اجرا را از بین ببرند مقدمه: [ همسایگان قبل از ثبت و مذاکره در مورد تغییرات آدرس نگرانی در مورد ترافیک، سر و صدا، سایه ها و زیبایی شناسی در ارائه خود را.
در ارتباط با طرح جامع: حتی اگر اختلاف نظر فنی توجیه, هیئت مدیره آن را انکار خواهد کرد اگر آن را تضعیف اهداف برنامه ریزی طولانی مدت از جامعه است، و یا ترویج توسعه فضای باز.
کاربرد کامل: اسناد مفقود شده یا روایت های مبهم منجر به تایید یا انکار می شوند.

ملاحظات ویژه برای پروژه های پیچیده

برای تحولات مسکونی چند واحد، پروژه های ترکیبی یا خواص در مناطق تاریخی، روند وانس حتی بیشتر هماهنگ می شود. کمیسیون های حفظ تاریخی اغلب نیاز به یک "حساسیت مناسب" جداگانه قبل از اینکه یک واریانس می تواند در آن موارد در نظر گرفته شود، هماهنگی با هیئت مدیره تاریخی زود و اطمینان از طراحی شما در مقیاس سازگار، مواد و فرم سازگار است.

اگر پروژه شما شامل مجوز های زیست محیطی – مانند آژانس حفاظت از محیط زیست یا بخش های دولتی منابع طبیعی – شروع به برنامه های به طور همزمان. Delays در یک مجوز می تواند جدول زمانی و پیچیدگی را به وجود آورد. بسیاری از هیئت مدیره یک اختلاف زمانی را تا زمانی که تمام سایر تاییدات امن باشد، بنابراین همگام سازی برنامه شما عاقلانه است.

پروژه های بزرگ همچنین ممکن است باعث ایجاد یک توسعه واحد برنامه ریزی شده (PUD) به جای یک تغییر و ساز ساده شود.A PUD انعطاف پذیر تر است اما نیاز به تصویب قانونی دارد که طولانی تر و سیاسی تر است و با وکیل خود بحث می کند که آیا یک تغییر و یا یک تکرار مسیر بهتری برای پرونده خاص شما است.

چک لیست آماده سازی برای یک فرآیند تنوع آرام

برای نگه داشتن درخواست خود در مسیر، قبل از هر نقطه عطف به این چک لیست مراجعه کنید:

بررسی مقررات منطقه ای و معیارهای اختلاف
برنامه ریزی یک جلسه پیش درخواست با کارکنان برنامه ریزی
گزارش های متخصص جمع آوری (survey، مهندسی، محیط زیست در صورت لزوم).
تمام اسناد را در یک اتصال به خوبی سازمان یافته، با نسخه های دیجیتال تکمیل کنید.
تمام صاحبان املاک نزدیک را نسازید و درخواست ورودی را صادر کنید.
• در یک جلسه هیئت مدیره به عنوان یک ناظر قبل از شنیدن خود را.
پیش نویس یک ارائه روشن که به هر معیار پاسخ می دهد.
آماده کردن یک سند پرسش برانگیز پیش بینی سوالات سخت از هیئت مدیره یا عمومی.
تایید مهلت های درخواست و هزینه های با کارمند شهرداری.
⁇ بسته کامل را زود ارسال کنید و برای تأیید رسید دنبال کنید.

نتیجه گیری

عدم وجود یک تنوع منطقه ای بدون تاخیر یا انکار از طریق آماده سازی دقیق، مشارکت واقعی جامعه و نمایندگی حرفه ای قابل دستیابی است، در حالی که هیچ استراتژی موفقیت را تضمین نمی کند، مراحل ذکر شده در بالا - تحقیقات کامل، مستندات کامل، ارائه همسایه و ارائه شنوایی قانع کننده - به طور چشمگیری چشم انداز خود را افزایش می دهد که هیئت های واریانت دشمنان نیستند؛ آنها با متعادل کردن حقوق مالکیت خصوصی با نمایش عمومی که شما پیشنهاد تعادل را هدایت می کنند و سیستم تعادل به طور موثر هدایت می کنند.

برای هدایت بیشتر معتبر، منابع را از انجمن برنامه ریزی آمریکایی مشورت کنید nolo دانشنامه حقوقی در مورد واننس ، و وب سایت محلی شهری خود را برای فرم های خاص برنامه ریزی، بخش های توسعه جامعه در HUD [FLT5:5 همچنین بهترین راهنمایی برای توسعه دهندگان تاییدیه و اطمینان از سیستم های برنامه خود را بدون استفاده از روش های کاربردی.