چگونه به هنگام خرید یک خانه جدید بروید

آناتومی منحصر به فرد یک ساختمان جدید

خرید یک خانه ساختمانی جدید یک نقطه عطف است که هیجان فضای جدید با پیچیدگی یک معامله بسیار ساختار یافته را ترکیب می کند، بر خلاف خانه های فروش مجدد، که در آن فرآیند بسته بندی نسبتا استاندارد است، بسته بندی های ساخت و ساز جدید شامل لایه های اضافی است: ساخت مراحل، قراردادهای خاص سازنده و یک جدول زمانی که می تواند به طور غیرمنتظره ای تغییر کند، به عنوان توسعه دهنده و فروشنده، به این معنی بازرسی زمان بندی آنها، و اطمینان از اینکه شما نیاز به تنظیم کامل از مقررات تعمیر و یا بسته شدن بسته بندی دقیق دارد، به احتمال زیاد از بسته شدن قرارداد بسته بندی دقیق دارد، به جزئیات دقیق و یا بسته شدن بسته شدن بسته شدن بسته شدن بسته بندی های تعمیر و یا بستن قرارداد خرید، کمک می کند.

قرارداد های سازنده و قاره

قرارداد خرید شما با یک سازنده معمولا دقیق تر و به شدت در نفع سازنده نسبت به یک قرارداد فروش مجدد استاندارد است.این نه تنها انتخاب قیمت و طراحی را مشخص می کند بلکه همچنین تعهدات سازنده در مورد تکمیل، ضمانت ها و حل اختلاف را نیز به دقت مورد توجه قرار می دهد:

انعطاف پذیری تاریخ از دست رفته - بسیاری از قراردادهای سازنده اجازه تاخیر بدون مجازات، گاهی تا 30 تا 60 روز فراتر از تاریخ اصلی، با این حال، برخی از قراردادها یک "زمان از جوهر" بند که می تواند شما را مجازات کند اگر شما آماده نیستید تا در یک پنجره تنظیم شده پس از اتمام، نیروی انسانی را به دقت بخوانید تا درک کنید که چگونه کمبود هوا یا ضرب و یا ضرب و شتم مواد.
حذف تعهد - شما ممکن است پول جدی از دست بدهید اگر شما نمی توانید در زمان نزدیک، حتی اگر سازنده باعث تاخیر. برخی از سازندگان ارائه می دهند "تعهد" که از پول جدی خود محافظت اگر تاخیر گسترش می یابد فراتر از یک آستانه خاص، اما این متفاوت توسط دولت و سیاست سازنده.
تغییر سفارش - هر گونه اصلاح پس از قرارداد امضا می تواند بر قیمت گذاری و جدول زمانی تاثیر بگذارد. سفارشات تغییر باید در نوشتن و امضا شده توسط هر دو طرف قابل اجرا نیست، بنابراین همیشه هر درخواست را از طریق ایمیل یا اسناد رسمی پیگیری کنید.
شرایط اعطایی - خانه های جدید با گارانتی سازنده (اغلب یک سال برای کار، دو برای سیستم های عمده، ده برای ساختاری)، اما پوشش و ادعا روند به طور گسترده ای متفاوت است.برخی از سازندگان از برنامه های گارانتی شخص ثالث که نیاز به داوری، محدود کردن توانایی شما برای شکایت برای نقص اسناد گارانتی قبل از امضای قرارداد، نه در بستن قرارداد.

قراردادهای سازنده همچنین معمولا شامل بندهای تشدید، موافقت نامه های داوری و معافیت از دادگاه هیئت منصفه است، یک وکیل املاک و مستغلات قبل از امضای قرارداد بررسی قرارداد را بررسی کنید.چندین صد دلار که شما برای بررسی قانونی هزینه می کنید می تواند از اختلافات گران قیمت جلوگیری کند.

راهنمای گام به گام برای یک ساخت و ساز موفق جدید

۱- Master the Pre-Closing Timeline

تاریخ بسته شدن شما تا زمانی که گواهی اشغال صادر شود، به طور نزدیک با سازنده خود کار کنید تا برنامه خود را درک کنید.به طور معمول، شما یک "پنجره بسته" 30 تا 45 روز پس از اتمام ساخت و ساز دارید.

تعهد وام مسکن خود را (معمولا 45 تا 60 روز قبل از تاریخ بسته بندی انتظار می رود) وام شما باید یک تایید مشروط که لیست تمام شرایط باقی مانده است.
سفارش یک برنامه مسکونی (اغلب توسط وام دهندگان برای ساخت و ساز جدید مورد نیاز است) برنامه های ساختمانی جدید از یک " رویکرد هزینه" علاوه بر فروش قابل مقایسه استفاده می کنند که می تواند منجر به شکاف های آپاراتیال شود اگر خانه نتواند قیمت خرید را ارزیابی کند.
برنامه ریزی و حضور در یک پیاده روی نهایی 5 تا 7 روز قبل از بسته شدن، این یک بازدید خوب نیست - این آخرین فرصت برای شناسایی مشکلات قبل از اینکه شما صاحب خانه هستید.
بررسی و ثبت بیانیه حل و فصل (از دست دادن دیسک) حداقل سه روز قبل از بستن در هر قوانین TRID.قانون سه روزه به شما زمان می دهد تا خطاها یا هزینه های غیر منتظره را دریافت کنید.
تأیید کار عنوان.اطمینان حاصل کنید که هیچ دروغ، سهولت یا تجاوز وجود ندارد که بتواند بر مالکیت شما تأثیر بگذارد.شرکت عنوان یک سیاست بیمه عنوان را صادر خواهد کرد، اما شما باید گزارش مقدماتی عنوان را بررسی کنید.

یک جدول زمانی کارشناسی ارشد با نقاط عطف ایجاد کنید و آن را با سازنده، وام دهنده و نماینده املاک و مستغلات خود به اشتراک بگذارید. تقویم مشترک ارتباطات نادرست را کاهش می دهد و همه را پاسخگو نگه می دارد.

۲- تأمین مالی اولیه

بسیاری از سازندگان وام دهندگان را ترجیح داده اند که مشوق هایی مانند کاهش نرخ یا بستن اعتبار هزینه را ارائه می دهند، در حالی که این می تواند جذاب باشد، شما ملزم به استفاده از آنها نیستید. مقایسه برآورد وام از حداقل دو وام دهنده، و اطمینان حاصل کنید که وام دهنده شما درک جدید برنامه های ساخت و ساز - این می تواند پیچیده تر باشد زیرا تعداد کمی فروش اخیر قابل مقایسه وجود دارد پس از اینکه ایستگاه آبی شما را متوقف می کند (اگر بسته شدن نرخ توقف آن کاهش یابد).

اگر از وام دهنده ترجیحی سازنده استفاده می کنید، از لیستی از مشوق ها درخواست کنید و تأیید کنید که شرایط وام مسکن رقابتی است.برخی سازندگان انگیزه هایی را برای استفاده از وام دهنده خود به هم پیوند می دهند، اما پس انداز باید در برابر نرخ های بهره بالقوه بالاتر یا هزینه ها وزن داشته باشد. اداره حفاظت مالی مصرف کننده یک چک لیست مفید را فراهم می کند:0 خرید خانه که مراحل تامین مالی را پوشش می دهد.

یکی دیگر از ملاحظات مالی مهم: اجتناب از تغییر شغل، درخواست کارت های اعتباری جدید، وام های اعتباری، یا سپرده های بزرگ پول نقد در طول دوره ساخت و ساز. Lenders وضعیت مالی خود را فقط قبل از بستن دوباره برقرار می کند و هر گونه تغییر می تواند تایید وام خود را از بین ببرد.

۳- پیاده روی نهایی بحرانی

آخرین راه رفتن شما آخرین شانس شما برای گرفتن مشکلات قبل از خانه است، این یک چک لیست ساده "نگاه کنید" نیست [FLT: 1 برای خانه های جدید چک کردن: و یا دوربین (یا تلفن) استفاده کنید.

تمام لوازم، وسایل و وسایل، و پایان دادن به انتخاب های شما. Check Model number، رنگ های رنگ، مواد کفینگ، کابینت ها و الگوهای ضد لبه. سازندگان گاهی اوقات مواد جایگزین بدون اطلاع؛ این زمان برای شی است.
هیچ نقص قابل مشاهده در رنگ، کفپوش، کابینت یا ضد لبه ها.در امتداد درزهای ضد لبه، کشوها و کابینت ها، و بررسی گرانول های کاشی برای ترک ها یا شکاف ها.
سیستم های لوله کشی، الکتریکی و HVAC به درستی کار می کنند (بر روی هر نخ، هر توالت را خاموش کنید، هر پنجره را باز کنید، هر سوئیچ نور و خروجی را امتحان کنید) شارژر تلفن برای تأیید عملکرد خروجی ها را بیاورید.
درجه بندی و زهکشی کافی است (آب باید از پایه عبور کند) برای هر استخر در نزدیکی دیواره های اسل یا زیرزمین چک کنید.
ویندوز و درها باز، نزدیک و مهر و موم به درستی چک کنید نشت هوا در اطراف فریم پنجره، و اطمینان حاصل کنید که صفحه نمایش به درستی نصب شده است.
بررسی کنید که تمام ویژگی های ایمنی موجود هستند: آشکارسازهای دود، آشکارسازهای مونوکسید کربن، GFCI در مناطق مرطوب و ریل های دستی در پله ها.

هرگونه کمبود عکس و یک لیست مشت نوشته شده را مستند کنید.ساز باید به یک جدول زمانی برای تعمیرات متعهد شود – قبل یا بعد از بسته شدن، اما قبل از پیاده روی، هیچ علامتی از راه رفتن ثبت نکنید تا زمانی که از وضعیت خانه راضی شوید، اگر لیست مشت طولانی باشد، به استخدام یک بازرس خانه حرفه ای برای انجام بازرسی های جدید جداگانه قبل از پیاده روی نهایی، بسیاری از بازرسی های جدید که بسته های ساخت و ساخت و ساز جدید را ارائه می دهند، ممکن است ۴۰۰ دلار از دست بدهند و یا مسائل مربوط به شما را از دست بدهند.

۴- هزینه های بسته بندی خود را بشناسید

بسته بندی های جدید ساخت و ساز با هزینه های معمول همراه هستند - منشأ، بیمه عنوان، هزینه های افزایشی - به علاوه هزینه های خاص سازنده که ممکن است انتظار نداشته باشید موارد مشترک عبارتند از:

انتقال یا هزینه های آماده سازی عمل [FLT 1] - گاهی صدها دلار قابل مذاکره است، به ویژه اگر شما از وام دهنده یا شرکت عنوان ترجیح می دهید.
[HOA] هزینه انتقال - اگر جامعه دارای HOA، انتظار هزینه های سهم سرمایه، هزینه های انتقال و احتمالا بخش عمده ای از علل سالانه.
هزینه های تاثیر از دست رفته - هزینه برای مدرسه، جاده، یا بهبود های سودمند که شهرستان یا شهرستان هزینه در زمان گواهی از اشغال متفاوت است، این به طور گسترده ای توسط محل؛ درخواست برآورد در نوشتن.
] مالیات های پر از هزینه - ممکن است به طور متفاوتی نسبت به بازپرداخت مالیات ساخت و ساز جدید اغلب بر اساس ارزش زمین به تنهایی تا زمانی که شهرستان پس از خانه کامل است.این می تواند منجر به کمبود مالیات پس از برآورد مالیات که منعکس کننده ارزش خانه تکمیل شده است.
حق بیمه - سازندگان گاهی اوقات نیاز به سیاست مالک اما ممکن است ارائه دهنده ترجیح داده اند نرخ مقایسه بین ارائه دهندگان؛ هزینه های بیمه عنوان در برخی از کشورها تنظیم اما قابل مذاکره در دیگران.

از سازنده خود برای “هزینه های کاهش یافته” حداقل دو هفته قبل از بستن آن را با برآورد وام خود از وام دهنده مقایسه کنید.اگر هزینه هایی را که نمی شناسید، از سازنده یا شرکت عنوان بخواهید تا هر آیتم خط را توضیح دهد.

۵- هماهنگ کردن بسته رسمی

جلسه بسته بندی (که اغلب به نام "settlement") به طور معمول در یک شرکت یا دفتر وکیل رخ می دهد.شما یک پشته از اسناد را امضا خواهید کرد، از جمله یادداشت وام مسکن، عمل اعتماد و افشای برای ساخت و ساز جدید، شما همچنین ممکن است نیاز به ثبت نام معافیت های خاص سازنده و تایید پذیرش خانه.

چک گواهی یا صندوق های سیم برای پرداخت و بستن هزینه ها (تأضیح دقیق 24 ساعت قبل) تقلب سیم یک خطر جدی است؛ دستورالعمل های سیم کشی را با استفاده از یک شماره که می دانید قانونی است، تأیید کنید، نه یک مورد توسط ایمیل.
بیانیه نهایی حل و فصل برای هر گونه تغییر از برآورد. مقایسه موارد خط با برآورد وام خود را؛ هر افزایش در هزینه بیش از 10٪ باید در نوشتن توضیح داده شده است.
در مورد هر گونه مسئولیت های پس از بسته بندی مانند ادعاهای گارانتی یا ثبت نام های HOA سوال کنید.اطلاعات تماس را برای بخش گارانتی سازنده، هیئت مدیره HOA و شرکت مدیریت اموال دریافت کنید.
تایید کننده تمام مجوزهای لازم را ثبت کرده و گواهی اشغالگری بدون داشتن یک CO معتبر صادر شده است، خانه ممکن است از نظر قانونی قابل سکونت نباشد و وام دهنده شما ممکن است وام را تامین نکند.

پس از امضای، شما بسته بسته بسته بسته بسته بسته ای را که شامل تمام اسناد، عمل و سیاست بیمه عنوان شما می شود، دریافت خواهید کرد؛ این موارد را در یک مکان امن نگه دارید؛ شما به آنها برای ثبت مالیات، ادعاهای گارانتی و فروش آینده خانه نیاز خواهید داشت.

قرص های معمول و چگونگی اجتناب از آن

تاخیر در ساخت و ساز

اختلالات زنجیره تامین و کمبود نیروی کار رایج است.ساز شما ممکن است چندین بار تاریخ بسته شدن را فشار دهد تا از خودتان محافظت کند، از برنامه های غیر قابل استرداد (مانند رزرو یا خاتمه اجاره) جلوگیری کند تا زمانی که شما یک تاریخ بسته شدن تایید شده با شرکت عنوان خود را داشته باشید، یک بافر 30 روزه در انتقال مسکن خود بسازید.

اگر سازنده بسته شدن را فراتر از تاریخ قرارداد به تعویق اندازد، قرارداد را برای درمان ها بررسی کنید، برخی قراردادها به شما حق لغو و دریافت بازپرداخت کامل پول جدی را می دهند اگر تأخیر بیش از یک دوره خاص (اغلب 90 روز) باشد، برخی دیگر به شما اجازه می دهند که برای هر روز سازنده مهلت زمانی را از دست بدهد.

آخرین وام های اعتباری

اگر تأخیر سازنده، قفل نرخ شما ممکن است منقضی شود، بسیاری از سازندگان قفل نرخ خود را بدون هزینه تمدید می کنند اگر تاخیر تقصیر آنها باشد، اما اگر شما باید برای تمدید پرداخت کنید، هزینه به طور معمول 0.25٪ به 0.5٪ از مبلغ وام شما می تواند تاثیر بگذارد.اگر تغییرات مالی شما (نماز اعتباری، تغییر شغل)، شما می توانید از دست دادن پول برای اعتباری جدید یا خرید جدید حتی قبل از بستن کارت جدید، حتی اگر کارت ویزیت جدید کاهش یابد.

یکی دیگر از مسائل رایج: شکاف های ارزیابی شده.اگر خانه کمتر از قیمت قرارداد ارزیابی کند، وام دهنده بیش از ارزش ارزیابی وام نمی دهد.شما می توانید با سازنده برای کاهش قیمت مذاکره کنید، تفاوت جیب را پرداخت کنید یا با فروش قابل مقایسه، چالش کنید.

دانلود بازی Incomplete Punch List

سازندگان گاهی اوقات عجله می کنند تا قبل از هر آیتم در لیست راه رفتن شما بسته شوند (تا زمانی که کمبود شدید باشد) یک سیستم تهویه مطبوع غیر کارآمد، نشت سقف، شما می توانید با یک توافق کتبی که سازنده تعمیرات را در یک زمان تنظیم شده تکمیل کند، بسته شوید – اغلب 30 روز. موافقت نامه امضا شده و در صورت امکان، امضا و عدم افزایش یافته است.

تمام کمبودها را به طور کامل مستند کنید، عکس های روشن را با یک تمبر زمان بگیرید، هر مسئله را در نوشتن توصیف کنید و یک log از تمام ارتباطات را با سازنده در مورد تعمیرات نگه دارید، اگر سازنده نتواند کار مورد توافق را تکمیل کند، ممکن است دارای دسترسی قانونی باشد، اما شما نیاز به شواهد برای حمایت از ادعای خود دارید.

سازنده: Walk- Through Pressure

سازندگان ممکن است سعی کنند شما را از طریق آخرین راه رفتن، مسائل مربوط به پایین و یا وعده دادن به آنها بعد بدون قرار دادن هر چیزی در نوشتن عجله کنند، اجازه ندهید که آنها را به اندازه ای که نیاز دارید، عجله کنند، یک شخص ثالث را به همراه بیاورید – یک دوست، عضو خانواده یا نماینده املاک – که می تواند به شما کمک کند تا متمرکز و هدف دوم از چیزهایی که اغلب از دست می دهید، تمرکز کنید.

اگر سازنده اصرار دارد قبل از تکمیل آیتم های لیست مشت بسته شود، مذاکره در مورد یک عقب نشینی. A Holdback بخشی از قیمت خرید (معمولا 1.5 تا 2 برابر هزینه تخمین زده شده تعمیرات) است که تا زمانی که کار به پایان برسد، این به شما اهرمی برای اطمینان از تکمیل به موقع می دهد.

نقد و بررسی Post-Closing commentations

انجمن انتقال Home مالکان

اگر خانه جدید شما در یک جامعه با یک HOA است، سازنده هیئت مدیره را تا زمانی که درصد مشخصی از خانه ها فروخته می شود، کنترل می کند.یاد بگیرید که انتقال به کنترل مالک خانه انتظار می رود و در اوایل درگیر می شود.در جلسات HOA شرکت کنید و اسناد حاکم را بررسی کنید تا حقوق و تعهدات خود را در مورد علت، دستورالعمل های معماری و نگهداری منطقه مشترک درک کنید.

مدیریت گارانتی

گارانتی سازنده شما یک دارایی ارزشمند است که بلافاصله پس از بستن آن ثبت نام می کند و تاریخ انقضاء هر دوره پوشش را یادداشت می کند. گزارش هر گونه نقص در نوشتن به محض اینکه شما آنها را کشف کنید، حتی اگر شما قصد تعمیر آنها را بعدا داشته باشید، بسیاری از ضمانت نامه ها نیاز دارند که ادعا در دوره پوشش داده شده است و تاخیر می تواند حقوق شما را باطل کند.

در طول سال اول، لیست مشت های زنده ای از مسائل را به عنوان آنها بوجود می آیند. چک برای ترک های حل، بدخواهانه درب و عملکرد HVAC به عنوان تغییر فصل ارائه تمام ادعاهای گارانتی قبل از سالگرد یک ساله بسته شدن، زیرا بسیاری از ضمانت نامه نیاز به ادعاهای برای کار در عرض 12 ماه.

مطالبات مالیاتی

ساخت و ساز جدید مزایای مالیاتی بالقوه را ارائه می دهد.شما ممکن است قادر به کسر امتیازات پرداخت شده بر وام مسکن خود باشید و مالیات بر اموال در بسته شدن می تواند بر کسر سال اول شما تأثیر بگذارد.با یک حرفه ای مالیاتی در مورد چگونگی رسیدگی به هر گونه هزینه های تاثیر محلی یا ارزیابی های ویژه که ممکن است به عنوان بخشی از هزینه های خود کسر شود.

نکات نهایی برای یک بسته سازی ساخت و ساز جدید

آماده سازی و ارتباطات ستون های دوقلوی یک بسته بندی موفق هستند.یک اتصال اختصاصی ( دیجیتالی یا فیزیکی) را با هر سند حفظ کنید: قرارداد، سفارش، گزارش های بازرسی، ایمیل های سازنده و مکاتبات وام دهنده.در آخرین راه رفتن با یک شخص ثالث قابل اعتماد - یک بازرس خانه یا نماینده املاک و مستغلات که ساخت و ساز جدید را می داند.

به یاد داشته باشید که سازنده شما یک شریک تجاری در این معامله است که یک رابطه مشترک را زود ایجاد می کند، اما برای حمایت از حقوق خود تردید نکنید، اگر مسائل چسبنده باشند، با یک وکیل املاک و مستغلات مشورت کنید که متخصص در ساخت و ساز جدید است.یک سرمایه گذاری کوچک در مشاوره حقوقی می تواند هزاران نفر را در تعمیرات یا اختلافات آینده نجات دهد.

در نهایت، نفس عمیق بکشید که در یک خانه ساختمانی جدید بسته می شود، آخرین مرحله یک سفر طولانی است – اما با یک نقشه راه روشن و توجه دقیق به هر مرحله، شما می توانید با اعتماد به نفس به خانه جدید خود بروید، دانستن اینکه هر جزئیات در دست شما قرار گرفته اند، و خانه ای که از پایه و اساس تا انتها مشاهده کرده اید، در نهایت شما است.