Table of Contents

درک حقوق مالکیت در طلاق: راهنمای جامع

طلاق اغلب سوال دشواری در مورد آنچه که برای خانواده اتفاق می افتد را به ارمغان می آورد.برای بسیاری از زوج ها، خانه نه تنها سرمایه گذاری مالی بلکه سال ها خاطرات و وابستگی عاطفی را نشان می دهد، هنگامی که ازدواج به پایان می رسد، اختلافات در مورد مالک خانه می تواند به یکی از مسائل نگران کننده تبدیل شود.این راهنما یک مرور کلی از حقوق قانونی، استراتژی های عملی و ملاحظات مالی برای کمک به شما در هدایت این اختلافات به طور موثر فراهم می کند.

طبقه بندی خانه خانوادگی: ماریتال در مقابل مالکیت جداگانه

اولین گام در هر اختلاف مالکیت این است که چگونه قانون مالکیت را طبقه بندی می کند. [۱] در اکثر ایالت ها، خانه خانوادگی در نظر گرفته می شود [FLT: ۱] مالکیت زناشویی [۱۰] اگر در طول ازدواج به دست آورد، صرف نظر از نام خود را در تعمیر و نگهداری از آن، عوارض تا حدودی هنگامی که یک همسر متعلق به خانه قبل از ازدواج، آن را به عنوان هدیه دریافت کرده یا به ارث برده شده است [۳].

توزیع اموال جامعه در مقابل توزیع شفاف

قوانین دولتی به دو دسته گسترده تقسیم می شوند.در مالکیت اموال (Arizona، کالیفرنیا، آیداهو، لوئیزیانا، نوادا، نیومکزیکو، تگزاس، واشنگتن و ویسکانسین)، همه اموال به دست آمده در طول ازدواج به همان اندازه متعلق به هر دو همسر است.

عواملی که بر وضعیت مالکیت تأثیر می گذارند

  • آیا خانه ای است که قبل یا بعد از ازدواج خریده شده است؟
  • ] منبع وجوه: [ پرداخت یا بهبود پرداخت شده با وجوه جداگانه یا زناشویی؟
  • [در این باره] آیا کار و وام مسکن را انجام می دهد؟ [۱] چه کسی به عنوان مالک ذکر شده است؟ چه کسی این یادداشت را امضا کرد؟
  • [در این باره]: [آیا اموال جداگانه ای با وجوه زناشویی ترکیب شده است؟ تغییر شخصیت آن؟
  • توافق نامه های پیش فرض یا پس زمینه ای: این می تواند قوانین پیش فرض دولت را باطل کند.

خانه: گرفتن یک تصویر دقیق

قبل از حل هر گونه اختلاف می توان گفت که هر دو طرف نیاز به برآورد قابل اعتماد از ارزش فعلی بازار دارند.تعاملات بیش از حد ارزش اغلب تعارض سوخت را فراهم می کند. A ارزیابی گواهی شده یک ارزیابی بی طرفانه را بر اساس ارزش گذاری قابل مقایسه، وضعیت و مکان جایگزین، عوامل املاک و مستغلات ممکن است یک تجزیه و تحلیل بازار مقایسه ای ارائه دهند (CMA به عنوان یک ارزیابی دقیق برای جلوگیری از یک ارزش گذاری واحد در نظر نمی دهد.

ارزش پنهان: عدالت و پیشرفت

برابری ارزش بازار خانه، تعادل وام مسکن برجسته را استخراج می کند، با این حال، ارزش اضافی ممکن است از نوسازی های اخیر، سیستم های ارتقاء یافته یا یک محله پس از آن، نگهداری از حد و حصر یا بازار کاهش می تواند ارزش را کاهش دهد.

مفاهیم مالی نگهداری یا فروش خانه

تصمیم گیری در مورد فروش یا حفظ خانه شامل بیش از وابستگی عاطفی است.هر گزینه عواقب مالی قابل توجهی دارد.

گزینه 1: یک همسر خرید از دیگر

اگر یک همسر می خواهد بماند، باید سهم خود را از سهام پرداخت کند، این نیاز به دارایی های مایع یا بازپرداخت وام مسکن دارد. A محاسبه خرید به طور معمول با سهام شروع می شود، سپس هزینه های فروش (کمیسیون املاک، انتقال مالیات وام مسکن، هزینه های وکیل) را که در غیر این صورت در فروش همسر باقی می ماند، و همچنین تنها پرداخت مالیات بر پرداخت وام دهنده، و بیمه می تواند هزینه های تعمیر و پرداخت وام دهنده را تعیین کند.

گزینه دوم: فروش خانه و تقسیم Proceeds

فروش یک استراحت تمیز و آزاد را فراهم می کند، اما با هزینه ها و مسائل زمان بندی می آید.پروس ها با توجه به قانون ایالتی یا توافق تقسیم می شوند.هر همسر ممکن است واجد شرایط حذف تا ۲۵۰ هزار دلار سود سرمایه (یا ۵۰۰۰۰۰ دلار برای فایل های مشترک) اگر آنها با مالکیت و استفاده از آزمون ها مطابقت داشته باشند؛ برای جزئیات بیشتر، ببینید [F0IRS] ۷۰: ۱ [۱۰] با این حال، به زودی پس از معافیت فروش، ممکن است کاهش یابد.

گزینه 3: Co-Ownership پس از طلاق

برخی از زوج ها موافقت می کنند که برای یک دوره زمانی، خانه را به صورت همزمان ادامه دهند – اغلب تا زمانی که کودکان مدرسه را به پایان برسانند یا بازار بهبود یابد، این ترتیب نیاز به یک توافق نامه دقیق کتبی دارد که پرداخت وام مسکن، مسئولیت های نگهداری، مزایای مالیاتی و یک عامل فروش آینده را پوشش می دهد.شرکت مالک می تواند اصطکاک ایجاد کند، بنابراین مشاوره حقوقی ضروری است.

استراتژی های حل اختلافات بدون دادگاه

اخراج گران، وقت گیر و از نظر عاطفی، بسیاری از اختلافات را می توان از طریق روش های جایگزین حل کرد.

ارتباطات باز و مذاکرات مبتنی بر منافع

هر دو طرف باید منافع اساسی خود را شناسایی کنند: امنیت مالی، ثبات برای کودکان، اجتناب از سرمایه، مالیات بر دست می آورد یا حفظ ارزش احساسی.هنگامی که هر یک اولویت های یکدیگر را درک می کنند، راه حل های خلاقانه ظهور می کنند - مانند حذف خرید در ازای سهم بزرگتر از دارایی های بازنشستگی.

رسانه ها

یک واسطه خنثی گفتگو را تسهیل می کند و به هر دو طرف کمک می کند تا گزینه هایی را ایجاد کنند که رسانه ها محرمانه، کمتر محرمانه هستند و زوج ها را بر نتیجه کنترل می کنند. بسیاری از دادگاه ها قبل از محاکمه نیاز به میانجیگری دارند.

طلاق مشارکتی

در طلاق مشترک، هر همسر یک وکیل آموزش دیده را استخدام می کند و هر دو موافقت می کنند که به برنامه ریزان مالی، ارزیابی کنندگان و متخصصان کودک اشاره نکنند.اگر مذاکرات شکست بخورد، هر دو وکلا عقب نشینی می کنند و زوج باید با مشورت جدید شروع کنند – یک انگیزه برای رسیدن به توافق.

داوری داوری داوری داوری داوری داوری داوری داوری

داوری رسمی تر از میانجیگری است، اما هنوز خصوصی است.یک داور شواهد را می شنود و تصمیم الزام آور می سازد که سریعتر از دادگاه است اما می تواند گران باشد، زمانی که هر دو طرف بدون دادرسی عمومی یک قطعنامه قطعی می خواهند.

مداخله های حقوقی وقتی که مذاکرات شکست می خورد

اگر مذاکره و حل اختلاف جایگزین توافق ایجاد نکند، مداخله دادگاه ممکن است لازم باشد.

دانلود بازی Petition for Partition

هنگامی که مالکان نمی توانند در مورد فروش توافق کنند، می توانند یک اقدام پارتیشنی را برای مجبور کردن یک تقسیم یا فروش ملک انجام دهند، این در طلاق رایج است که هر دو نام در آن باقی می مانند. فروش سفارش دادگاه معمولاً سودهای خود را بر اساس سهام مالکیت توزیع می کند.اما اقدامات پارتیشن می تواند گران باشد و فروش را در زمان حمل و نقل اجباری کند.

سفارش های موقت برای استفاده انحصاری

در طول فرایند طلاق، یک همسر ممکن است نیاز به اقامت در خانه با کودکان داشته باشد.دادگاه ها می توانند سفارشات موقت برای اعطای استفاده منحصر به فرد از خانه صادر کنند، گاهی اوقات نیاز به همسر دیگر برای ادامه پرداخت وام مسکن یا کمک به هزینه های خانوار دارند.

مطالبات و اصلاح

اگر یک حکم دادگاه ناعادلانه یا تغییر شرایط باشد (به عنوان مثال، از دست دادن درآمد، بازگشت)، یک حزب می تواند به دنبال تغییرات باشد.این پیچیده است و نیاز به نمایندگی قانونی دارد.

معافیت مالیاتی که نمی توانید نادیده بگیرید

عواقب مالیاتی می تواند به طور چشمگیری مزایای خالص هر گونه وضوح مالکیت را تغییر دهد.

سرمایه انحصاری را به دست می آورد

در ، شما ممکن است تا ۲۵۰٫۰۰۰ دلار از سود (۵۰۰۰۰ دلار برای زوج های متاهل به طور مشترک) را حذف کنید اگر شما مالک و استفاده از خانه به عنوان محل اقامت اصلی خود را برای حداقل دو سال قبل از فروش، پس از طلاق، محرومیت ممکن است برای همسر که خارج از خانه به عنوان سود برای خرید مالیات پرداخت می شود، بنابراین اگر سود دریافت مالیات پرداخت می شود، ممکن است از پرداخت مالیات پرداخت مالیات پرداخت شود.

مالیات بر املاک

انتقال مالکیت بین همسران تفرقه اغلب از ارزیابی مالیات بر اموال در بسیاری از ایالت ها معاف است، اما قوانین متفاوت است.

علیمونی و حمایت از کودکان

اگر یک همسر موافقت کند که دیگری را با پرداخت های پشتیبانی آینده خریداری کند، این ترتیب ممکن است بر کسر مالیات و محاسبات درآمد تأثیر بگذارد، زیرا طلاق ها پس از 2018 نهایی شده اند، بی اعتبار بودن توسط پرداخت کننده و یا مالیات بر گیرنده (تحت مالیات کاهش و کار) حمایت از کودک همچنان غیر قابل قبول و غیر مالیاتی است.

علاقه کودکان و خانه خانوادگی

هنگامی که کودکان درگیر هستند، نقش خانه فراتر از امور مالی گسترش می یابد. ثبات در مسکن و مناطق مدرسه اغلب به اولویت تبدیل می شود.

بهترین منافع استاندارد کودک

دادگاه ها نیاز کودک به ثبات، دسترسی به مدارس و روابط با هر دو والدین را در نظر می گیرند. والدینی که حضانت فیزیکی اولیه را دریافت می کنند ممکن است استدلال کنند که نگه داشتن خانه در بهترین منافع کودک است.

قرارداد فروش ضعیف

یک راه حل مشترک این است که اجازه دهید والدین قانونی در خانه بمانند تا جوان ترین کودک 18 ساله یا فارغ التحصیلان دبیرستان را به خود اختصاص دهد.در آن زمان خانه فروخته شده و به صورت جداگانه تقسیم می شود.این ترتیب نیاز به یک توافق روشن در مورد اینکه چه کسی برای تعمیرات، بیمه، مالیات اموال و وام مسکن در طول دوره های انتقالی پرداخت می کند.

تاثیر بر حمایت از کودک

اگر یک همسر وام مسکن را به عنوان بخشی از حمایت از کودکان پرداخت کند، ممکن است پرداخت به حساب حمایت شود.دادگاه ها می خواهند از دو حساب اجتناب کنند: پرداخت وام مسکن نباید هر دو بخشی از حمایت کودک باشد و همچنین به عنوان بخشی از اموال به حساب آید.

جنبه های عاطفی و روانی

طلاق یک فرایند غم انگیز است و خانه اغلب نماد خود ازدواج است.( احساسات قوی می تواند قضاوت ابر را انجام دهد) ممکن است به کار با یک مربی یا درمانگر کمک کند تا احساسات را از تصمیمات مالی جدا کند.به یاد داشته باشید که هدف یک نتیجه منصفانه و پایدار است که هر دو طرف را قادر می سازد به حرکت به جلو.

نکاتی برای کاهش تعارض

  • روی منافع تمرکز کنید نه موقعیت ها.
  • یک بودجه واقعی برای مسکن پس از طلاق تنظیم کنید.
  • از استفاده از خانه به عنوان یک تراشه چانه زنی برای مسائل غیر مرتبط خودداری کنید.
  • ارتباط برقرار کردن مانند و احترام
  • همه پیشنهادات و ضد اخراج کنندگان را مستند کنید.

کار با حرفه ای: تیم خود را بسازید

حل یک بحث صاحب خانه به طور موثر نیاز به یک رویکرد چند رشته ای دارد، در اینجا متخصصان کلیدی برای در نظر گرفتن:

وکیل خانواده

یک وکیل متخصص در طلاق می تواند قوانین دولت شما، پیش نویس توافق نامه ها را توضیح دهد و شما را در دادگاه نمایندگی کند.

تحلیلگر مالی طلاق (CDFA)

این متخصصان تاثیر مالی بلند مدت گزینه های مختلف حل و فصل، از جمله عواقب مالیاتی، جریان نقدی و پیامدهای بازنشستگی را تجزیه و تحلیل می کنند، آنها می توانند به شما کمک کنند تصمیم بگیرید که آیا خانه واقعا مقرون به صرفه است.

نمایندگی املاک و مستغلات

یک مدیر واقعی با تجربه طلاق می تواند داده های دقیق بازار را ارائه دهد، به مرحله خانه برای فروش کمک کند و فرآیند فهرست را به صورت بی طرف مدیریت کند. برخی از عوامل متخصص در مدیریت فروش بین زوج های تفرقه دار هستند.

Appritionr

یک ارزیابی دولتی به یک ارزیابی عینی می دهد.از استفاده از یک نماینده املاک و مستغلات به عنوان تنها ارزش گذاری، زیرا عوامل ممکن است ارزش را برای برنده شدن در یک لیست افزایش دهد.

Mediator یا Arbitrator

اگر مذاکره متوقف شود، یک شخص ثالث خنثی می تواند راه حل را تسهیل کند. فردی را با تخصص در املاک و مستغلات و قوانین خانوادگی انتخاب کنید.

سناریوهای نمونه و نتایج عملی

برای نشان دادن اینکه چگونه این اصول در زندگی واقعی اعمال می شوند، سناریوهای مشترک زیر را در نظر بگیرید:

سناریوی 1: همسر می خواهد خانه را نگه دارد

مارک و لیزا دارای یک خانه با ارزش 4000000 دلار وام مسکن است.م.ن.اس.اس.اس.اس.اس.اس.اس.اس.اس.اس.اس.اس.اس.اس.اس.اس.اس.اس.اس.اس.ی می خواهد خانه را نگه دارد و سهم لیزا را پس از کاهش هزینه های فروش تقریبی (76 $24،000)، سهام خالص 176000 دلار است که ممکن است به آن وام جدید پرداخت کند.

سناریوی دوم: هر دو همسر می خواهند اقامت کنند

نه می تواند هزینه خرید را پرداخت کند، بلکه نه می خواهد به سمت گزینه های حرکت کند: فروش و تقسیم سود، یا هر دو همچنان به خانه با یک قرارداد مالکیت نوشته شده است. دومی اغلب منجر به درگیری می شود و به ندرت طولانی مدت پایدار است.

سناریوی 3: یک همسر حرکت کرد و به کوچک کمک کرد

جین دو سال پیش خانه را ترک کرد، در حالی که جان وام مسکن و نگهداری را پرداخت کرد، جان ممکن است سهم بیشتری از عدالت را برای حساب کردن کمک های پس از جدایی خود دریافت کند.

نتیجه گیری: نمودار یک مسیر به جلو

مدیریت اختلافات در مورد خانه خانوادگی در طول طلاق نیازمند متعادل کردن حقوق حقوقی، واقعیت های مالی و نیازهای عاطفی است. هیچ راه حل همه جانبه وجود ندارد. بهترین نتیجه از ارتباطات روشن، تمایل به کشف جایگزین ها و راهنمایی از متخصصان با تجربه وجود دارد، چه شما انتخاب کنید، همسر خود را بخرید، یا تصمیم بگیرید، داشتن یک توافق نامه کتبی دقیق با یک وکیل خانواده ضروری است و با هدف حل و اجتناب از منافع دقیق شما.