درک حداقل های موجود در هنگام خرید ملک

به دست آوردن یک ملک تولید کننده درآمد با اجاره های فعال به این معنی است که شما نه تنها دیوارها و سقف ها بلکه مجموعه ای از قراردادهای الزام آور قانونی را به ارث می برید، بنابراین هر اجاره نامه حقوق و مسئولیت های بین مالک و مستاجر را تعیین می کند، اجاره، مدت، نگهداری و غیره این قراردادها به طور معمول به مالک جدید برای فروش منتقل می شوند، بنابراین درک کامل از هر دوره اجاره نامه قبل از بستن شما ضروری است.

اجاره نامه های مختلف - اجاره های مسکونی، تجاری، کشاورزی و زمینی - هر کدام با چارچوب های حقوقی متمایز اداره می شوند. اجاره های مسکونی به شدت توسط قوانین دولتی و محلی مستاجر تنظیم شده اند، که اغلب مستاجران را با حفاظت از اجاره نامه های تجاری قوی، به طور مخالف اجازه می دهند انعطاف پذیری بیشتر و اغلب شامل مقررات مانند ترتیبات سه گانه که در آن شانه های اموال کشاورزی و مقررات منحصر به فرد خود را حمل می کنند.

صرف نظر از نوع اجاره نامه، شما باید بندهای استاندارد را بررسی کنید که به طور مستقیم بر حقوق مالکیت و جریان درآمد شما تأثیر می گذارد:

  • آیا این نامه دارای تاریخ نهایی است؟ آیا این امر به صورت خودکار و غیر قابل تمدید است؟ آیا این امر در مورد درخواست مستاجر (یا صاحبخانه) تجدید نظر می شود؟
  • افزایش و تشدید: [FLT 1] اجاره پایه چیست؟ آیا افزایش برنامه ریزی شده است، درصد اجاره (معمولا در خرده فروشی)، یا عبور از هزینه های عملیاتی مانند مالیات اموال و بیمه؟
  • سپرده های امنیتی: چقدر در چه نوع حساب نگهداری می شود، و چه الزامات قانونی برای انتقال این وجوه به مالک جدید است؟ بسیاری از ایالت ها خواستار حسابداری صریح و حساب کاربری اعتماد هستند.
  • آیا می توان از محدودیت های استفاده کرد؟ آیا می توان به این شرط اشاره کرد یا به آن اشاره کرد؟ آیا محدودیت هایی وجود دارد که کسب و کار می تواند در محل کار کار کند؟ نقض می تواند منجر به اختلافات شود.
  • مین و تعمیرات: چه کسی تعمیرات ساختاری، خدمات، نگهداری پارکینگ و نگهداری منطقه مشترک را اداره می کند؟ آیا بی طرفی در اینجا اغلب منجر به درگیری های پر هزینه می شود؟
  • عدم موفقیت و خاتمه: [FLT 1] چه حوادث پیش فرض را آغاز می کند؟ چه دوره های درمانی اعمال می شود؟ آیا می توانید برای عدم پرداخت یا سایر نقض ها، و آیا شما باید مراحل قانونی خاصی را دنبال کنید؟

به همان اندازه مهم است چک کنید که آیا هر اجاره ای نقض کنترل اجاره محلی یا مقررات تثبیت اجاره اجاره (در حوزه های قضایی مانند نیویورک سیتی، سان فرانسیسکو، لس آنجلس، یا بسیاری از شهرداری ها در نیوجرسی و اورگان، قوانین کنترل اجاره ممکن است افزایش سالانه و نیاز به "فقط علت" برای تخلیه، حتی اگر شما تبدیل به مالک، شما نمی توانید به سادگی افزایش اجاره به بازار و یا حذف مقررات قانونی خاص خود را فراهم می کند.

ملاحظات حقوقی برای خریداران حداقل مالکیت

خرید ملک با مستاجران موجود مستلزم تلاش است که فراتر از بازرسی فیزیکی باشد.شما باید سلامت قانونی هر اجاره نامه، دقت نمایندگی های فروشنده و بدهی های بالقوه ای که شما فرض می کنید را ارزیابی کنید.

درخواست گواهینامه Estoppel

گواهی estoppel یک بیانیه سوگند خورده از هر مستاجر تایید وضعیت فعلی اجاره نامه است: اجاره پرداخت، سپرده امنیتی نگهداری شده، و هر گونه پیش فرض یا اختلافات شناخته شده است.این سند "توقف" مستاجر از بعدا ادعا شرایط مختلف - به عنوان مثال، آنها یک توافق شفاهی برای اجاره اجاره و یا که تعهدات و یا مقررات خاص اجاره نامه پنهان است که حتی اگر رد کردن یک شکایت از پرونده های قابل مذاکره نیست، نمی تواند رد شود.

بررسی حقوق و دستمزد وام دهنده

به عنوان مثال، قوانین ایالتی و محلی، حقوق خاصی را که برای فروش باقی مانده است، اعطا می کنند. [۱] ضمانت ضمنی از عادت پذیری، به مالک جدید نیاز دارد تا اموال را در شرایط امن، بهداشتی نگه دارد - شما نمی توانید سقف نشتی یا سیستم گرمایش شکسته را نادیده بگیرید، زیرا شما فقط می توانید قانون شماره ۱ را چک کنید، برخی از حوزه های قضایی همچنین حقوق اولین امتناع از فروش ملک را اعطا می کنند، یا کمک به مالک جدید (FCECEI) را می دهد.

امنیت سپرده گذاری

سپرده های امنیتی نقطه بحث مکرر در هنگام فروش ملک سوگند خورده است، اکثر ایالت ها به فروشنده نیاز دارند تا یا مقدار کامل سپرده ها را به خریدار منتقل کنند یا قبل از بستن به طور مستقیم به مستاجران بازگردانده شوند، به عنوان خریدار، شما باید حسابداری دقیق از تمام سپرده های سپرده شده را دریافت کنید، تأیید کنید که آنها در حساب های جداگانه مورد علاقه نگه داشته می شوند، و اطمینان حاصل کنید که شما یک اعتبار در بستن سپرده برابر به طور صحیح پرداخت می کنید، اگر شما را در حساب های پرداخت کنید، پرداخت کنید، پرداخت کنید، باید پرداخت کنید، اجازه دهید تا بتوانید به حساب های پرداخت جریمه کامل پرداخت کنید، به حساب های پرداخت کنید، و پرداخت جریمه پرداخت کنید، به حساب های پرداخت کنید، به حساب های پرداخت کنید، تأیید کنید، و پرداخت کنید، تأیید کنید، به صورت پرداخت کنید، به صورت پرداخت کنید، تأیید کنید که در صورت لزوم، تأیید کنید، تأیید کنید، و تأیید کنید، به صورت لزوم، و تأیید کنید.

کنترل اجاره محلی و حفاظت از Eviction

در مناطق تحت کنترل اجاره، شرایط اجاره موجود - از جمله مقادیر اجاره و تخلیه - حمل به مالک جدید، شما ممکن است از بالا بردن اجاره بالاتر از درصد خاصی در سال (گاهی به عنوان پایین به عنوان 1 - 33٪) و یا از evicing یک مستاجر بدون "فقط علت" مانند غیر پرداخت، نقض اجاره، یا مالک نقل قول خانواده که حتی نظارت بر خانه ها: صندوق های واحد، و یا حتی نظارت بر خانه ها، حتی نظارت بر خانه های واحد، حتی نظارت بر خانه ها.

اصلاحات و توافق های پنهان

هرگز فرض نکنید که اجاره نامه نوشته شده شما می بینید کل داستان است که فروشندگان ممکن است وارد توافق نامه های جانبی شده اند - مانند اجاره اجاره نامه، امتیازات ابزار، یا اجازه برای مستاجر به داشتن یک حیوان خانگی یا اجرای یک کسب و کار خانگی - که در سند اجاره نامه منعکس نمی شود، درخواست همه ارتباطات کتبی بین فروشنده و مستاجر که مربوط به اصلاحات اجاره نامه اجاره نامه، و شامل نمایندگی خرید که شما می دانید که شما می تواند به طور کامل بسته شده است یا اگر موافقت نامه های بسته نشده است.

انتقال حقوق مالکیت با حداقل Intact

هنگامی که شما یک موضوع ملک را به اجاره های موجود خریداری می کنید، به طور خودکار به نقش مالکی وارد می شوید مگر اینکه اجاره نامه ها به طور واضح رزرو را ممنوع کرده یا قبل از بسته شدن خاتمه یابد، این انتقال توسط این اصل اداره می شود که اجاره نامه یک قرارداد "با زمین" است - مالک جدید جایگزین مالک سابق در تمام تعهدات اجاره شده است، از جمله وظیفه ارائه لذت آرام، حفظ مناطق مشترک، و احترام به انتقال منحصر به فرد در این انتقال است.

معرفی بازی Tenants of Ownership Change

اطلاع مناسب برای حفظ روابط مستاجر و جلوگیری از سردرگمی اجاره نامه ضروری است. فروشنده باید هر مستاجر را با اطلاع کتبی حداقل 30 روز قبل از بستن، اطلاع رسانی آنها از تغییر در انتظار و به آنها که اجاره آینده باید پرداخت شود پس از بستن، ارسال نامه خوش آمدید خود را شناسایی خود را به عنوان صاحب جدید، ارائه اطلاعات تماس خود (mailing آدرس، تلفن، و پرداخت)، که در واقع می تواند به منظور کاهش خطر ارسال این پیام های قدیمی ارسال.

کاهش در برابر حکم

در اکثر معاملات، اجاره نامه ها به طور خودکار به خریدار اختصاص داده می شوند بدون نیاز به رضایت مستاجر - مگر اینکه اجاره نامه حاوی یک بند ضد مجوز است، حتی پس از آن، زبان اجاره استاندارد اغلب اجازه می دهد تا پرداخت هزینه ملک، به ویژه در اجاره نامه های تجاری، برخی از اجاره نامه های بلند مدت و یا اجاره نامه با شرایط غیر معمول ممکن است نیاز به یک قرارداد رسمی تخصیص (F0: هیچ فروشنده) است که به طور معمول پرداخت بدهی های اولیه (در انتظار نمی رود که در آن را پوشش دهد.

مدیریت سپرده های امنیتی و اجاره پیش پرداخت

دریافت تمام سوابق سپرده امنیتی از فروشنده، از جمله دریافت کنندگان نشان می دهد مقدار و حساب بانکی که در آن نگهداری می شوند، بسیاری از ایالت ها نیاز دارند که خریدار (1) مسئولیت سپرده گذاری را فرض کند و یک دریافت کتبی به هر مستاجر ارائه دهد که سپرده به طور معمول به عنوان وام دهنده پرداخت می شود، یا (2) سپرده های (به علاوه هر گونه علاقه) را قبل از بستن، پرداخت کنید.

تنظیم قیمت خرید برای شرایط Lease

حداقل ها به طور مستقیم بر ارزش بازار ملک تأثیر می گذارند.یک ملک با اجاره های طولانی مدت، اجاره های پایین تر از اجاره های خالی قابل مقایسه است، زیرا شما نمی توانید بلافاصله اجاره ملک را با افزایش مطلوب و بدهی های قوی می توانید حق بیمه سفارش دهید، زیرا جریان درآمد نسبتا امن است. کار با یک ارزیابی تجاری یا وکیل املاک با تجربه برای تجزیه و تحلیل هزینه های اجاره ای که شما در واقع اجاره می دهد و یا اگر شما را با پرداخت مالیات بر اساس آن تنظیم کنید.

مدیریت مسائل مربوط به خرید در طول فرآیند خرید

حتی با تلاش های قانونی، مشکلات می توانند بین امضای قرارداد خرید و بسته شدن به سطح برسند – یا به زودی پس از آن باید به این مسائل به طور فعالانه برای جلوگیری از مسئولیت قانونی و محافظت از سرمایه گذاری خود توجه کنید.

اختلافات شایع و چگونگی حل آن

  • نقض تنش: اگر یک مستاجر در نقض (به عنوان مثال، غیر پرداخت، غیر اشغالگران غیر مجاز، آسیب اموال)، خریدار ممکن است حق اجرای اجاره نامه داشته باشد، با این حال، شما باید مراحل مناسب تخلیه تحت قانون دولت - کمک به خود (بازگشت خدمات، تغییر قفل های غیرقانونی) و مجازات های جدی.
  • اختلافات غالب: مستاجران ممکن است ادعا کنند که اجاره قبلا به مالک قدیمی پرداخت شده است، یا اینکه توافق نامه های شفاهی برای کاهش اجاره وجود دارد، به عنوان خریدار، شما توسط موافقت نامه های شفاهی بسته نشده محدود نمی شود.
  • [FLT: 1 ] برخی از اجاره نامه ها حاوی بندهایی هستند که به مستاجر اجازه می دهند تا اموال را به فروش برساند (یک "قانون فروش") یا اگر مالک جدید استفاده از اموال را تغییر دهد، بند خاتمه را به دقت بخوانید.اگر یک مستاجر معتبر خاتمه یابد، می توانید بخش قابل توجهی از سرمایه گذاری خود را از دست بدهید - یا ممکن است با یک عامل اجاره ای که به صورت تعدیل اجاره ای که به آن پرداخت می شود - یا اصلاح بخش قابل توجهی از طریق تعدیل درآمد خود باقی بماند.
  • [در این میان] اگر فروشنده نتواند سپرده ها را انتقال دهد یا سوابق نادرستی را ارائه دهد، خریدار ممکن است مسئول دهمین بار سپرده کامل در پایان اجاره باشد.

مذاکره با تغییرات آب قبل از بستن

گاهی اوقات ممکن است بخواهید شرایط اجاره را با شرایط بازار هماهنگ کنید – مثلاً افزایش اجاره به سطوح بازار، حذف محدودیت های اجاره ای یا گسترش مدت زمان برای مستاجر قابل اعتماد، می توانید قبل از بستن با مستاجران مذاکره کنید، اما هر گونه اصلاحی باید در نوشتن و اجرای ساختار هر دو طرف، آگاه باشد که مستاجران ممکن است به خواسته های جدید مالک مشکوک باشند، حتی قبل از اینکه با استفاده از معامله قانونی موافقت کنند یا موافقت نامه ای که به شما ارائه کمک کند (در صورت اصلاح منصفانه) و یا به شما کمک کند.

معامله با مستاجران یا فروشندگان غیرکوقی

اگر یک مستاجر گواهی توقف را امضا نکند، شامل یک بند در توافق خرید که به شما حق خاتمه دادن را می دهد اگر درصد مورد نیاز مستاجران (مثلا 90٪ یا 100٪) دستورالعمل های الکترونیکی را ارائه نمی دهد، به طور مشابه، اگر فروشنده به طور فعال شما را در مورد شرایط اجاره نامه - مانند پنهان کردن یک دوره اجاره اجاره اجاره اجاره اجاره اجاره یا شکایت در انتظار - شما ممکن است یک قانون برای تقلب و تقلب در هر پرونده های دولتی را شامل کنید.

اصلاح قانونی و حل اختلافات

اگر پس از بستن بحث مطرح شود، ابتدا تلاش برای مذاکره مستقیم با مستاجر.اگر این شکست، ممکن است شما نیاز به ثبت یک اقدام بازداشتی غیرقانونی (قانون منع مجازات) یا به دنبال تسکین ناگهانی از یک دادگاه. بسیاری از اجاره نامه های تجاری حاوی بند داوری اجباری هستند؛ بررسی کنید که آیا کسانی که از انتقال مالکیت جان سالم به در می برند، وکیل دادگستری می تواند زمان و پول را صرفه جویی کند - که بهترین راه حل قانونی شما را برای حل رسیدگی به آن نیاز دارد و تنظیم هزینه های قانونی شما را در نظر می دهد.

انتقال پس از شکست: تضمین موفقیت بلند مدت

روز تعطیل خط پایان نیست، هفته ها و ماه ها پس از انتقال برای ایجاد شهرت شما به عنوان یک صاحبخانه و اطمینان از انطباق قانونی ضروری است.

  • بازکن با مقامات محلی: برخی از شهرها نیاز به صاحبان جدید برای ثبت اموال اجاره و پرداخت هزینه انتقال.اگر اموال در معرض کنترل اجاره، فایل های لازم با هیئت مدیره اجاره محلی.
  • به روز رسانی رکوردهای مستاجر: ایجاد یک فایل جدید برای هر مستاجر با کپی از اجاره نامه، گواهی estoppel، سوابق سپرده امنیتی و هر گونه مکاتبات.
  • اموال را در نظر بگیرید؛ با مستاجران برای ثبت شرایط موجود، عکس ها را بردارید و هر گونه آسیب از قبل موجود را یادداشت کنید.این از شما محافظت می کند که ادعا می کنید که آسیب می سازید.
  • اطلاع رسمی از دستورالعمل های پرداخت اجاره: هر مستاجر با یک برگه دستورالعمل نوشته شده برای پرداخت اجاره، از جمله روش های پرداخت قابل قبول، تاریخ های مقرر و هزینه های دیر.
  • یک سیستم پاسخ تعمیر و نگهداری را خاموش کنید: مستاجران باید بدانند که چه کسی برای تعمیرات تماس می گیرد.
  • مهلت اجاره نامه: مارک تاریخ مهم در تقویم خود را: اجاره نامه، اجاره اجاره تاریخ، و هر گونه مهلت اجرایی از دست رفته یک مهلت می تواند هزینه شما پول یا حقوق قانونی.

نتیجه گیری: برنامه اقدام شما برای خرید قانونی

اداره حقوق مالکیت به طور قانونی هنگامی که خرید ملک با اجاره نامه های موجود اختیاری نیست - پایه و اساس یک سرمایه گذاری موفق است.با بررسی کامل اجاره نامه، تضمین گواهی های estoppel، درک قوانین محلی و مذاکره در حمایت های مناسب در توافق خرید خود، شما خطر دادخواهی را به حداقل می رسانید و اطمینان از انتقال صاف مالکیت را دنبال کنید:

  • بررسی کامل از هر اجاره نامه، از جمله تمام اصلاحات و توافق نامه های جانبی.
  • درخواست گواهینامه های توقف از همه مستاجران و بررسی دقت خود را در برابر اجاره نامه.
  • درک کنترل اجاره محلی، حفاظت از تخلیه و قوانین سپرده گذاری امنیتی قابل اجرا برای اموال.
  • توافق خرید را برای رسیدگی به اختلافات مربوط به اجاره، پاداش برای نمایندگی های فروشنده و عقب نگه داشتن وجوه برای تأیید سپرده.
  • هماهنگ با فروشنده برای ارائه اطلاع مناسب به مستاجران و انتقال صاف از مجموعه اجاره.
  • یک وکیل املاک و مستغلات واجد شرایط قبل از بستن کل معامله را بررسی کنید - فقط به یک شرکت یا نماینده تکیه نکنید.

با احترام به حقوق قانونی مستاجران و پیروی از قوانین ایالتی و محلی، شما یک پایه پایدار برای سرمایه گذاری خود ایجاد می کنید.یک ملک با اجاره نامه های به خوبی مدیریت شده می تواند جریان نقدی قابل اعتماد را فراهم کند - اما تنها اگر شما هر اجاره نامه را به عنوان یک تعهد الزام آور که شما مایل به افتخار بیشتر هدایت، مشورت با منابع مانند آمریکایی بار در بخش املاک و مستغلات اطمینان است که شما می توانید با اطمینان از حقوق مالکیت محلی خود را امن و مطمئن است.