درک نقش مقامات برنامه ریزی و Zoning

مقامات و مقامات برنامه ریزی نهادهای دولتی هستند که مسئول تنظیم استفاده از زمین در یک جامعه هستند، آنها اطمینان حاصل می کنند که توسعه با قوانین محلی، کدهای منطقه ای و برنامه های جامعه هماهنگ است. درک نقش آنها در تهیه مستندات مناسب و ایجاد استراتژی های ارتباطی موثر که می تواند سرعت تصویب پروژه را تسریع کند.

در اساسی ترین سطح، مقامات منطقه ای - که اغلب به عنوان مدیران منطقه ای یا افسران اجرای کد - تفسیر و اجرای دستورالعمل منطقه ای محلی - آنها مجوز ساختمان، صدور گواهینامه های مربوط به اشغال را بررسی می کنند و به شکایات در مورد عدم انطباق گسترده تر پاسخ می دهند، این متخصصان خط مقدم مقررات استفاده از زمین هستند و به طور معمول دانش عمیقی از بخش های کد خاص که برای برنامه ریزی اموال خود درخواست می کنند، از طریق دستورالعمل های جامع و یا اجازه می دهند که شامل تغییرات استفاده از منابع محلی و یا شامل توصیه های کاربردی از منابع مالی.

این مقامات همچنین در ساختار متفاوت هستند. برخی شهرها و مناطق برنامه ریزان حرفه ای تمام وقت را با درجه در برنامه ریزی شهری و سال تجربه در دولت شهرداری استخدام می کنند. دیگران به کمیسیون های برنامه ریزی داوطلبانه متکی هستند که ممکن است هیچ آموزش رسمی برای استفاده از زمین نداشته باشند اما دیدگاه های ارزشمندی را از زمینه هایی مانند املاک، قانون، معماری یا سازماندهی جامعه ارائه دهند.

رابطه بین این مقامات نیز مهم است.در بسیاری از حوزه های قضایی، کمیسیون برنامه ریزی (به عنوان یک بدن توصیه شده به شورای شهر یا هیئت مدیره نظارت، این بدان معنی است که حتی پس از شما تصویب از کمیسیون برنامه ریزی، پروژه شما هنوز هم ممکن است با یک رای نهایی از مقامات منتخب مواجه شود. درک زنجیره کامل تصمیم گیری به شما کمک می کند تا برای چندین دور از سوالات و شهادت عمیق تر [برنامه ریزی های عمومی] در بخش برنامه ریزی محلی "A" ارائه می دهد.

درک چارچوب حقوقی این مقامات به همان اندازه مهم است.مقامات زودیینگ دارای اختیار نامحدود نیستند؛ آنها باید زبان خاص کد منطقه ای را دنبال کنند، قوانین را فعال کنند و گاهی اوقات سابقه دادگاه را هنگامی که شما با مقامات منطقه ای ارتباط برقرار می کنید، شما اساسا در گفتگو در مورد چگونگی متناسب بودن پروژه خود در آن ساختار قانونی درگیر هستید، این مذاکره در مورد اینکه آیا قوانینی که شما را به کار می برید و اینکه چگونه به طور خاص تر از آن آگاه شوید، احترام بگذارید.

آماده سازی برای ارتباطات

آماده سازی تنها عامل مهم در ارتباط موفق با مقامات منطقه ای است که بدون انجام تکالیف خود به جلسه می روند و نه تنها زمان همه را تلف می کند بلکه می تواند به اعتبار شما آسیب برساند و هفته ها یا ماه ها به پروژه شما بازگردد.

  • ] قوانین و مقررات منطقه ای محلی را بررسی کنید. یک کپی از دستورالعمل منطقه بندی شهرداری خود را دریافت کنید. شناسایی منطقه منطقه منطقه منطقه منطقه منطقه ای برای اموال خود، استفاده های مجاز و هر گونه منطقه بیش از حد و یا شرایط خاص. توجه ویژه به الزامات ثبت نام، محدودیت های ارتفاع، نسبت پارکینگ و استانداردهای محوطه سازی اگر پروژه شما نیاز به یک و یا استفاده مشروط دارد، باید نسخه های خاص کد کد نویسی را بخواند و یا خدمات آنلاین مانند آدرس های کد های مربوط به آدرس های بسته بندی شده را مشاهده کنید.
  • تمام اسناد و برنامه های پروژه مربوطه را این شامل برنامه های سایت، نقاشی های معماری، مطالعات ترافیک، ارزیابی های زیست محیطی و هر گونه گزارش مورد نیاز توسط کد محلی است. اطمینان حاصل کنید که اسناد روشن، قابل کنترل و تا به امروز مجموعه ای از برنامه ها نشان می دهد تفکر مبهم در مورد انطباق است، نسخه های دیجیتال و چاپ شده و سپس برنامه ریزی اولیه، سپس تکمیل آن ها، سپس یک سایت منطقی، سپس.
  • من سوالات یا نگرانی های خاص را تأیید می کنم.[۱۰] قبل از تماس با بخش برنامه ریزی، دقیقاً بنویسید که چه چیزی باید بدانید، آیا مطمئن نیستید که آیا یک شغل خانگی در آن منطقه مجاز است؟ آیا شما نیاز به روشن سازی در مورد چگونگی اندازه گیری منطقه کف برای محاسبات FAR دارید؟ آیا یک اصلاح کد اخیر وجود دارد که ممکن است بر پروژه شما تأثیر بگذارد؟ یک لیست نوشته شده است به شما نشان دهد که شما ارزش زمان و زمان آن را نشان می دهد.
  • آماده سازی خلاصه ای روشن از پروژه خود را یک شرح مختصر یک صفحه ای پروژه که توضیح می دهد که شما در حال ساخت، که در آن، و چرا شامل استفاده پیشنهادی، فیلم مربع، تعداد واحدها یا مستاجران، فضاهای پارکینگ، و هر ویژگی های مهم طراحی است، این خلاصه زمین آسانسور و سند مرجع شما است اگر شما با یک مهندس کار می کنید، می توانید به آنها کمک کنید تا به نوشتن این زمینه ساده کمک کند.
  • فرایند جلسه عمومی را مرور کنید.[۱۰] بسیاری از تصمیمات منطقه ای از طریق جلسات عمومی می رود.دانست تقویم، مهلت ارسال مواد و قوانین شهادت، اگر شما نیاز به یک جلسه عمومی، برنامه ریزی برای حضور و، اگر اجازه داده شده، سوالات ضد انضباطی از کمیسیون ها و همسایگان بررسی دقیقه های گذشته برای درک سوالات کمیسیون و به طور معمول سوال های رای مشابه دارند.
  • ایجاد یک جدول زمانی از فرایند درخواست خود را. نقشه برداری توالی مورد انتظار از بررسی، جلسات پیش از درخواست، بررسی کارکنان، شنوایی عمومی و تصمیم گیری نهایی. شناسایی تنگناهای بالقوه - مانند بررسی های زیست محیطی و یا مطالعات ترافیکی - و شروع این فرآیندها اوایل به اشتراک گذاری این جدول زمانی با مقامات منطقه ای، بنابراین آنها می دانند که شما سازماندهی شده و واقع بینانه در مورد برنامه ریزی هستند.

برای یک مدل از بسته بندی به خوبی آماده شده، شهر از گروه برنامه ریزی Des Moines لیست های نمونه ارسالی را ارائه می دهد که می تواند با هر گونه حوزه قضایی سازگار باشد.این چک لیست ها دقیقا نشان می دهد که چه اسناد و در چه فرمت انتظار می رود، صرفه جویی شما از حدس کار و چندین remittals.

استراتژی های ارتباطی موثر

هنگامی که با مقامات درگیر می شوید، حرفه ای و وضوح کلیدی هستند. روشی که شما با آن ارتباط برقرار می کنید می تواند به اندازه ارزش های فنی پروژه شما مهم باشد.

احترام و قضاوت در همه تعاملات

مقامات برنامه ریزی و منطقه ای اغلب با متقاضیان ناامید و همسایگان عصبانی در تمام روز مواجه می شوند. یک demeanor مودبانه شما را از هم جدا می کند و مردم را مجبور می کند تا به مقامات آدرس را با تصدیق عناوین رسمی خود (به عنوان مثال، "Director Smith" یا "Commissioner Jones") کمک کنند مگر اینکه آنها شما را دعوت به استفاده از نام های اول کنند.نمایش برای زمان و صبر ساده دادگاه مانند یک تلاش طولانی که شما نیاز به دنبال یک ایمیل دارید.

پروژه خود را به وضوح و به طور کامل ارائه دهید

اجتناب از اصطلاحات فنی ضروری است (به عنوان مثال، نسبت منطقه طبقه، "سطح اشباع")، آنها را به طور خلاصه اولین بار که شما از آنها استفاده می کنید، استفاده از نمودارها، نقشه ها و عکس ها، طرح سایت با ابعاد برچسب شده به وضوح ارزش بیش از هزار کلمه از توصیف نوشته شده است.اگر شما در حال پرداختن به یک کمیسیون برنامه ریزی هستید، ارائه کوتاه (no تمرین) و استفاده از برنامه زمانی که حداقل برای تنظیم محتوای ضروری است، و انطباق با هدف جامعه شما، حداقل سه دقیقه نیست.

دقت کنید تا بازخورد و سوالات را به دقت گوش دهید

هنگامی که یک مقام از یک سوال سوال یا نگرانی مطرح می کند، بلافاصله از موقعیت خود دفاع نکنید، به درک مسئله اساسی گوش دهید – این موضوع در مورد ایمنی ترافیک، شخصیت محله، تاثیر محیطی یا چیز دیگری است؟ این نگرانی را تایید می کند: "من درک می کنم که ترافیک یک مسئله بزرگ برای این جامعه است.مطالعه ترافیک ما نشان می دهد که این تقاطع می تواند سفرهای اضافی را در بر جای بگذارد، اما من خوشحال خواهم جزئیات مربوط به راه حل های سخت و به طور جدی این راه حل های رسمی کار را بررسی کنم.

یادداشت ها را در طول جلسات یا تماس ها یادداشت کنید

نکات کلیدی، تصمیمات و مهلت های زمانی را پس از جلسه بنویسید، یک ایمیل کوتاه ارسال کنید که در مورد آن بحث شده است، چه مواردی عمل می کنید و چه مراحل بعدی است.این به عنوان یک رکورد کتبی عمل می کند و تضمین می کند که هر دو طرف در همان صفحه هستند، همچنین مهارت های سازمانی و قابلیت اطمینان شما را نشان می دهد.

پیگیری با Written Summaries یا اطلاعات اضافی اگر نیاز

اغلب یک مقام درخواست مواد تکمیلی می کند: گزارش خاک، یک بررسی درخت، مطالعه سایه یا نظر یک مهندس ساختاری، فورا آن را تحویل می دهد، با یک یادداشت پوشش که تاریخ جلسه اصلی و درخواست خاص را ارجاع می دهد، اطلاعات دیر یا از دست رفته می تواند درخواست شما را به تاخیر بیندازد یا این تصور را ایجاد کند که شما جدی نیستید.

استفاده از ابزارهای ارتباطی بصری به طور موثر

بسیاری از مقامات منطقه ای و کمیسیون ها متفکران بصری هستند.عکس از سایت موجود، شبیه سازی ساختمان پیشنهادی در زمینه، و مقایسه های قبل و بعد می تواند ایده های پیچیده را در ثانیه ها به اشتراک بگذارد، در نظر بگیرید که یک نمونه کارها آنلاین یا یک وب سایت ساده که مقامات می توانند مواد خود را در راحتی خود بررسی کنند.

پیش بینی و آدرس دادن به اشیاء مشترک قبل از آنها

اگر می دانید که پروژه شما دارای مسائل بالقوه است – مانند ارتفاع بیش از ساختمان های مجاور، افزایش ترافیک یا از دست دادن درختان – این موارد را در ارائه اولیه خود توضیح دهید که چه اقداماتی برای کاهش تاثیر انجام داده اید و چرا پروژه هنوز هم به منافع جامعه خدمت می کند.

چالش های مشترک و چگونگی غلبه بر آنم

حتی با آماده سازی کامل، ارتباط با مقامات منطقه ای می تواند به موانعی ضربه بزند که این چالش ها را از قبل درک کرده و برنامه ای برای پرداختن به آنها می تواند از مشکلات کوچک در تبدیل شدن به تاخیرهای بزرگ جلوگیری کند.

• عدم ثبات یا عدم رضایت از مقامات

شخصاً آن را قبول نکنید، ممکن است فقط از یک جلسه عمومی تنشی آمده باشد، انتقاد از یک فرد برتر دریافت کرده باشد یا در همان روز با یک متقاضی سخت برخورد کند، آرام بماند، سخنرانی شما را کند کرده و از زبان «ما» استفاده کند: «ما می خواهیم مطمئن شویم که این پروژه متناسب با دیدگاه جامعه است، می توانید به ما کمک کنید تا درک کنیم که بخش های کد خاص چه نگرانی دائمی ایجاد می کنند؟» اگر شما از طریق یک برنامه مکالمه جداگانه استفاده کنید یا اینکه شما در کانال های تماس بگیرید و یا اینکه آیا می توانید یک پیام مخاطب را تهدید کنید که به طور دقیق و یا یک پیام شما را با کانال های مخاطب نزدیک صحبت کنید یا اینکه شما را تهدید کنید یا اینکه آیا می توانید یک پیام مخاطب را با دقت با دقت با دقت با دقت با دقت با دقت با دقت با دقت با یک پیام مخاطب تماس بگیرید.

اطلاعات محرمانه یا غیر قانونی

کدهای کوچک اغلب پیچیده و گاهی اوقات متناقض داخلی هستند.اگر شما راهنمایی متناقض از اعضای مختلف کارکنان دریافت می کنید، از درخواست کتبی بپرسید که مدیر برنامه ریزی تفسیر رسمی از بخش مورد بحث ارائه می دهد، داشتن یک رکورد کتبی که بعدا از شما محافظت می کند اگر کسی داستان را تغییر دهد یا اگر موضوع در یک جلسه عمومی مطرح شود، شما همچنین می توانید با یک وکیل استفاده از زمین که متخصص در مورد تفسیر محلی است که ممکن است به طور رسمی نیاز داشته باشد مشورت کنید.

تاخیر طولانی در بررسی درخواست

بخش های برنامه ریزی اغلب تحت نظارت و اضافه کردن برنامه ها هستند.اگر درخواست شما در صف گیر افتاده است، یک ایمیل مودبانه ارسال کنید که از یک تاریخ بررسی تخمین زده شده درخواست می کند و دلیل تأخیر برای ارائه هر گونه اطلاعات مفقود شده که ممکن است سرعت چیزها را بررسی کند، اگر تأخیر غیر منطقی شود - هفته ها فراتر از جدول زمانی منتشر شده - یک جلسه برنامه ریزی در زمان باز و کمیسیون محترم برای پشتیبانی از کارکنان، معمولاً می تواند به طور معقول از خدمات مدیریت کمک کند.

مخالفت عمومی

شنوایی عمومی می تواند تنش داشته باشد. همسایگان ممکن است اعتراض های قوی را بر اساس اطلاعات غلط یا نگرانی واقعی بیان کنند.با داشتن پاسخ برای رایج ترین انتقادات آماده شوند: ترافیک، سایه ها، ارزش های اموال، سر و صدا و شخصیت محله، نشان می دهد که شما گزینه های مناسب را در نظر گرفته اید و مایل به سازش هستند (به عنوان مثال، اضافه کردن محوطه سازی، کاهش ارتفاع، تغییر سقف، خلع سلاح، و یا تغییر طرح های منطقی انرژی، پاسخ کار، نشان می دهد که نشان می دهد که چگونه یک شغل محلی را بهبود می دهد:

برای مطالعه موردی در مورد هدایت مخالفان عمومی، مرکز تحقیقات و خدمات واشنگتن راهنمایی عالی در زمینه شنیدن بهترین شیوه ها، از جمله استراتژی های برای رسیدگی به شهادت عاطفی و حفظ گفتگوی سازنده ارائه می دهد.

تغییرات در عضویت در کارکنان یا کمیسیون

ادارات برنامه ریزی گردش مالی را تجربه می کنند و کمیسیون های جدید به طور منظم منصوب می شوند.یک پروژه که حمایت اولیه از یک عضو کارکنان داشته باشد ممکن است پس از تغییر پرسنل، بررسی های جدیدی را انجام دهد تا این خطر را کاهش دهد، هر تعامل و تصمیم مهم را در نوشتن ثبت کند. روابط با چندین کارمند، نه تنها یک نفر، مواد فعلی خود را معرفی کند و سازمان داده شود تا یک بررسی جدید بتواند به سرعت تاریخچه پروژه را درک کند.

محدودیت های بودجه بر روی زمان نقد تاثیر می گذارد

برخی از ادارات برنامه ریزی هزینه های بررسی را پرداخت می کنند و اگر درخواست شما پیچیده باشد، این هزینه ها می توانند افزایش یابد، در مقابل، اگر بخش تحت بودجه قرار گیرد، بررسی ها ممکن است کندتر باشد.پرستی در مورد ساختار هزینه بپرسید و آیا گزینه هایی برای بررسی سریع تر در هزینه اضافی وجود دارد.اگر بخش کاهش بودجه را تجربه می کند، پیشنهاد می دهد انعطاف پذیر با جدول زمانی و از شما می پرسد که می توانید روند کارآمد را بررسی کنید.

ایجاد روابط بلند مدت

ارتباطات نباید به یک پروژه واحد محدود شود.توسعه دهندگان و صاحبان املاک که به طور مداوم با همان مزایای قضایی از روابط ساخته شده در طول زمان کار می کنند، هنگامی که شما به عنوان یک متقاضی محترم، آماده و انعطاف پذیر شناخته می شوید، شما اعتماد می کنید که به پاسخ سریع تر و حل مسئله همکاری بیشتر تبدیل می شود.این چشم انداز بلند مدت یکی از موثرترین استراتژی ها برای هدایت فرآیندهای منطقه ای است.

در جلسات برنامه ریزی و هیئت مدیره شرکت کنندگان، حتی زمانی که شما یک آیتم در دستور کار ندارید، این نشان می دهد که شما در مورد جامعه فراتر از پروژه خود اهمیت می دهید، همچنین به شما بینش می دهد که کمیسیون چگونه فکر می کند، چه مسائل مربوط به ذهن است و چگونه کمیسیون گذاران مختلف رای می دهند، شما یاد خواهید گرفت که کدام اعضا در مورد طراحی، که نگران ترافیک هستند و چه زمانی می توانند الگوهای تراکم ارزشمندی را تنظیم کنند که شما را در این روش ارائه دهندگان خود را تنظیم کنند.

ارسال تبریک تعطیلات به کارکنان و کمیسیون ها (اگر از نظر اخلاقی توسط قوانین اخلاقی دولت محلی مجاز باشد) یک کارت ساده یا ایمیل که از شما برای خدمات خود تشکر می کند نادر و به یاد ماندنی است، هنگامی که شما یک برنامه جدید را اجرا می کنید، کارکنان شما را به عنوان فردی که به روند احترام می گذارد به یاد خواهند آورد. - مانند آوردن دونات به جلسه صبحگاهی یا ارسال یک یادداشت دست نوشته شده پس از شنیدن موفق - بدون عبور از رسیدن به مرزهای اخلاقی پایدار - بدون داشتن اطمینان اخلاقی.

مشاوران حرفه ای را مدیریت کنید

گاهی اوقات بهترین استراتژی ارتباطی استخدام یک متخصص است که قبلاً به زبان استفاده از وکیل، مشاوران منطقه ای و مهندسان مدنی که به طور منظم با یک بخش برنامه ریزی خاص کار می کنند می توانند موانع ارتباطی را کوتاه کنند، آنها می دانند که اعضای کارکنان تاثیرگذارترین هستند، چه فرمت هایی هستند و چه سطح جزئیات برای انواع مختلف برنامه ها مورد نیاز است.

هنگام انتخاب یک مشاور، درخواست ارجاع از پروژه های مشابه در همان حوزه قضایی.یک مشاور که با موفقیت یک توسعه ترکیبی را از طریق همان کمیسیون برنامه ریزی که با آن مواجه می شوید، ارزش وزن خود را در طلا دارد، ملاقات با حداقل دو یا سه مشاور قبل از تصمیم گیری و درخواست در مورد سبک ارتباطات آنها - آیا آنها جلسات را به طور مستقیم اداره می کنند یا ترجیح می دهند مواد موجود را آماده کنند؟

مشارکت با ذینفعان جامعه

مقامات کوچک توجه به احساسات جامعه را دارند.اگر شما قبلا روابط مثبت با انجمن های محله، مناطق بهبود کسب و کار و دیگر ذینفعان محلی قبل از ارسال درخواست خود داشته باشید، این روابط می تواند شواهد قدرتمندی در طول جلسات عمومی باشد.به صاحبان املاک و ساکنان نزدیک در اوایل فرآیند دسترسی پیدا کنید. میزبان یک خانه باز یا یک جلسه کوچک برای ارائه پروژه و پاسخ سوالات خود را قبل از اینکه آنها به طور رسمی اعتراض کنند، به شما مراجعه کنید.

این تلاش های مشارکت اجتماعی را در پرونده پروژه خود مستند کنید. برگه های امضا شده را از جلسات، سوالات و پاسخ های خود ثبت کنید و هر گونه تغییراتی که بر اساس بازخورد جامعه به پروژه داده اید را یادداشت کنید.این اسناد نشان می دهد که شما یک توسعه دهنده مسئول هستید که به همسایه خوبی اهمیت می دهد.

عدم درک تغییرات در قوانین زودیینگ

کدهای Zoning اسناد زنده ای هستند که در طول زمان تغییر می کنند.یک اصلاح کد، به روز رسانی برنامه جامع یا تغییر نقشه منطقه ای می تواند مدت زمان زیادی بر پروژه شما تأثیر بگذارد، پس از ارسال یک خبرنامه بخش برنامه ریزی خود، در کارگاه های عمومی در مورد به روز رسانی کد شرکت کنید و در روند عمومی برای تغییرات پیشنهادی شرکت کنید.به شما اجازه می دهد تا پروژه خود را به جای تعجب از یک عضو جدید، که شما را به عنوان یک جامعه مثبت می کند، تنظیم کنید.

نتیجه گیری

ارتباط موثر با منطقه بندی و مقامات برنامه ریزی برای تأیید پروژه های صاف، احترام و وضوح تقویت روابط مثبت و کمک به اطمینان از اهداف توسعه خود را به طور موثر برآورده شده است، با تحقیق در مورد قوانین، آماده سازی اسناد کامل، گوش دادن به دقت و حفظ حرفه ای حتی تحت استرس، شما تبدیل آنچه می تواند یک بوروکراسی خسته کننده و یا معامله به یک فرایند مدیریت، حتی موفق، زمان سرمایه گذاری در ساخت این مهارت های ارتباطی، کاهش می دهد و ساز، و کاهش زمان بندی کوتاه تر، و کاهش می دهد که باعث کاهش سرعت و کاهش می شود.

به یاد داشته باشید که مقامات منطقه ای و کمیسیون های برنامه ریزی شرکای شما در شکل دادن به جامعه هستند - آنها را به عنوان چنین رفتاری می کنند و آنها به احتمال زیاد با مراقبتی که شایسته آن است، در زمینه ای که روابط و اعتماد به اندازه انطباق فنی، ارتباطات خوب نه تنها یک مهارت نرم است؛ این یک مزیت استراتژیک است که می تواند تفاوت بین یک پروژه را ایجاد کند که به جلو حرکت می کند و یک تعامل جدی با شما ارتباط مستقیم، به عنوان یک موقعیت واقعی است.