اشتباهات رایج برای جلوگیری از بسته شدن املاک و مستغلات و چگونگی جلوگیری از آن

درک معایب: چرا املاک و مستغلات بسته می شود اشتباه

بستن یک معامله املاک و مستغلات اغلب پر استرس ترین بخش خرید یا فروش یک خانه است. پس از هفته ها مذاکره، بازرسی ها و تلاش های مالی، گام نهایی نیاز به هماهنگی دقیق در میان دوازده طرف دارد: وام دهندگان، شرکت های عنوان، وکلا، کارگزاران و خریداران و فروشندگان خود را لغو می کنند.حتی یک اشتباه کوچک می تواند تاخیر های گران قیمت، تشنج ها یا یک معامله کامل را برای جلوگیری از بستن تقریباً یک تأخیر در املاک و مستغلات، و یا بستن آن ها، کاهش دهد.

در این راهنما، ما هفت خطای مکرر در هنگام بسته شدن املاک و مستغلات را تجزیه می کنیم و استراتژی های عملی را برای نگه داشتن معامله خود در مسیر ارائه می دهیم، چه شما یک خریدار خانه اول یا یک سرمایه گذار فصلی هستید، این بینش ها به شما کمک می کند تا فرآیند بسته شدن را با اعتماد به نفس هدایت کنید.ما همچنین شامل یک جدول زمانی دقیق و جزئیات نادیده گرفته شده است که حتی گاهی اوقات عوامل تجربه می کنند.

نقد قرارداد Inadequate

توافق خرید پایه قانونی کل معامله است. بسیاری از خریداران و فروشندگان اشتباه از شکستن قرارداد یا تکیه بر نماینده خود برای توضیح محتویات آن است.این نظارت می تواند بعدا منجر به شگفتی شود، مانند کشف شما مسئول تعمیر گران قیمت، که تاریخ بسته شدن غیر قابل مذاکره است، یا اینکه وجود دارد پنهان است که می تواند قرارداد های املاک را مسدود کند، و اسناد مالی متراکم، هر یک از اسناد مالی را حمل می کند.

به طور معمول نگاه کردن به es

قراردادهای املاک استاندارد شامل مقررات متعددی است که به راحتی از دست می دهند. [برای مثال، مهلتی برای خریدار برای به دست آوردن تعهد وام تنظیم می کند] اگر مهلت بدون اقدام باشد، فروشنده ممکن است حق لغو یک حساب دیگر را داشته باشد، appraisalency] اگر مهلت خرید ملک را ارزیابی کند، حتی اگر به طور دقیق پرداخت شود، از آن محافظت می کند، اما اگر آنها به طور دقیق پرداخت هزینه پرداخت می کنند، "و یا نه" اگر آنها به طور دقیق پرداخت می تواند به طور دقیق پرداخت شود، "بلاک کردن "بلاک کردن آن را بررسی کند.

چگونه از اشتباهات قراردادها جلوگیری کنیم

بهترین دفاع یک بررسی کامل و متدی است که یک وکیل املاک و مستغلات را برای خواندن هر خط و توضیح هر گونه شرایط مبهم است. چک لیست بسته بندی nolo توصیه می کند لیستی از تمام تاریخ های کلیدی و یادداشت های مربوط به تقویم را تنظیم کنید.هرگز یک سند را امضا نکنید که به طور کامل درک نمی کنید و همیشه در حال آماده سازی تغییرات در لیست های ساده است، به عنوان یک حساب و یا خلاصه آن به عنوان یک قرارداد ساده است.

عنوان و مسائل مربوط به اموال که Derail بسته می شود

مشکلات عنوان یکی از رایج ترین دلایل بسته شدن تاخیر است. جستجوی عنوان نشان می دهد که دروغ های موجود، مالیات های بدون پرداخت، سهولت ها یا حتی ادعاهای صاحبان قبلی اغلب فرض می کنند که به دست آوردن بیمه عنوان کافی است، اما آنها نمی توانند مسائل کشف شده در طول جستجو را نشان دهند.

دانلود آهنگ های Hidden Liens and Encumbrances

صورتحساب های پیمانکار غیر پرداخت، اتحادیه صاحبان خانه (HOA) هزینه های مالیاتی یا قضاوت های مالیاتی می تواند عنوان را به صورت ابری تنظیم کند.در برخی موارد، یک وارث مالک قبلی ممکن است به جلو بیاید و مدعی شود که این مشکلات همیشه تا زمانی که بسته شدن به حساب فروشنده مشخص شود، شناسایی نمی شوند.

بازرسی مالکیت و Disclosure Pitfalls

شکست در انجام بازرسی کامل خانه اشتباه دیگری است، حتی اگر شما یک خانه جدید خریداری می کنید، مسائل مانند آسیب سقف، قالب یا سیم کشی معیوب می تواند پنهان باشد، هنگامی که گزارش بازرسی را دریافت می کنید، هر آیتم را با نماینده و فروشنده خود به سرعت بررسی کنید، تا زمانی که آخرین راه رفتن برای کشف نقص های جدی صبر نکنید.

سرمایه گذاری شکست ها: از پیش درخواست تا بستن روز

مشکلات مالی یکی از مهمترین دلایل بسته شدن تاخیر است. بسیاری از خریداران خطای حیاتی فرض می کنند که یک نامه پیش از اتمام همان نامه همان است که پیش از موعد، پیش از ارزیابی، پیش از ارزیابی شامل بررسی کامل اعتبار، درآمد و دارایی های شما می شود و وزن بیشتری با فروشندگان و وام دهندگان حمل می کند، با این حال حتی خریداران پیش تأیید شده می توانند قبل از بستن سرمایه گذاری های مالی قابل توجه، به مشکل برسند.

اشتباهات مالی مشترک

مشاغل ماساژ یا گرفتن اعتبار جدید - باز کردن یک کارت اعتباری جدید، گرفتن وام خودرو، یا تغییر کارفرمایان می تواند نسبت بدهی به درآمد خود را تغییر و به خطر انداختن وام.حتی یک تحقیق اعتباری کوچک می تواند بر نمره شما تاثیر بگذارد.
هزینه های بسته بندی - خریداران گاهی فراموش می کنند که هزینه های بسته شدن به طور معمول 2٪ به 5% از قیمت خرید اجرا می شود.این شامل هزینه های وام دهنده، بیمه عنوان، و مالیات پیش پرداخت و بیمه.
از دست دادن پنجره قفل نرخ - شکست در قفل در نرخ بهره به اندازه کافی زود می تواند شما را به نوسانات بازار نشان دهد.از وام دهنده خود در مورد شرایط قفل نرخ و هر گونه هزینه مرتبط بپرسید.
نداشتن ذخایر کافی - بسیاری از وام دهندگان نیاز به خریداران برای دو تا شش ماه پرداخت وام مسکن پس از بسته شدن دارند.

چگونه از مسائل مالی جلوگیری کنیم

تأیید وام امن در اسرع وقت، و حفظ ارتباط باز با وام دهنده خود را در طول فرایند ارائه هر گونه اسناد درخواست شده بلافاصله اجتناب از هر حرکت عمده مالی - مانند تغییر شغل، خرید بزرگ، یا وام های ثبت نام وام - تا زمانی که بسته شدن کامل است. Consumer مالی حفاظت از منابع مالک اداره خدمات مالی [FLT 1: 1] ارائه راهنمایی قبل از هر گزارش وام مسکن و همچنین از هر گزارش وام مسکن.

دانلود بازی Lost Critical Delays and Document

بسته بندی املاک در یک برنامه تنگ با مهلت های متعدد اجرا می شود. خریداران و فروشندگان اغلب مهلت برای سپرده های پول جدی، دوره های بازرسی، نامه های تعهد وام، و آخرین بررسی افشای از دست رفته می تواند منجر به سپرده های از دست رفته، هزینه های مجازات، و یا حتی خاتمه قرارداد. فشار چندین وظیفه همزمان اغلب باعث می شود مردم به کاهش توپ در یکی.

قانون 3 روزه بستن Disclosure Rule

قانون فدرال نیاز به وام دهندگان برای ارائه یک افشای (CD) حداقل سه روز کسب و کار قبل از بستن دارد. خریداران باید این سند را به دقت بررسی کنند تا هر گونه اختلاف بین برآورد وام و هزینه های بسته بندی واقعی در CD را بررسی کنند - مانند مقدار وام اشتباه، نرخ بهره نادرست یا هزینه های از دست رفته - اگر شما یک خطا را پیدا کنید، بلافاصله اطلاع دهید که وام دهنده باید درخواست فروش را کوتاه کند.

برگزاری سازمان

یک تقویم کارشناسی ارشد با تمام تاریخ های مورد نیاز قراردادی ایجاد کنید که شامل مهلت بازرسی خانه، محدودیت زمانی برای پاسخ به گزارش بازرسی، تاریخ تعهد مالی و تاریخ پیاده روی است.از چک لیست برای پیگیری هر سند مورد نیاز استفاده کنید: اثبات بیمه مالک خانه، افشای امضا شده و دستورالعمل های سیم کشی برای پرداخت شما. برخی از خریداران و فروشندگان برای پیدا کردن آن مفید برای استفاده از یک برنامه اختصاص داده شده یا هشدار های ایمیل و یا ارسال یک هفته هشدار های ارسال ایمیل و یا مدیر ایمیل.

ارتباطات ضعیف در میان همه احزاب

بسته بندی املاک شامل یک وب پیچیده از متخصصان است: فهرست و نمایندگان خریدار، وام دهندگان، ارزیابی کنندگان، بازرسان، نمایندگان شرکت و وکلا.هنگامی که ارتباطات قطع می شود، دستورالعمل ها از دست رفته، مهلت ها و مسائل ساده به مشکلات عمده افزایش می یابد. یک ایمیل از دست رفته یا ایمیل فراموش شده می تواند یک آبشار از خطا ایجاد کند.

چه کسی باید در حلقه باشد؟

به طور ایده آل، خریدار و فروشنده باید یک نقطه اصلی تماس (معمولاً عامل های مربوطه) را برای ارسال به روز رسانی و سوالات طراحی کنند، با این حال، این بدان معنا نیست که مدیران باید ساکت باشند. خریداران باید احساس کنند که از نماینده یا وام دهنده خود برای به روز رسانی وضعیت در نقاط عطف کلیدی درخواست می کنند. فروشنده ها باید تأیید کنند که شرکت عنوان تمام اسناد مورد نیاز را دریافت کرده است، مانند مالیات پرداخت شده و تعمیر صورتحساب، باید پیام های دقیق و پیام های تماس را مسدود کنند.

بهترین روش ها برای ارتباطات

درخواست های هفتگی چک در طول 30 روز گذشته قبل از بسته شدن.
از ایمیل برای مستندسازی تمام درخواست ها و تایید های مهم استفاده کنید.
ارائه وام دهنده و شرکت عنوان خود را با اطلاعات تماس به روز شده.
در پاسخ به درخواست های امضا یا اسناد در عرض 24 ساعت
ایجاد یک چت گروهی یا ایمیل موضوع که شامل تمام احزاب کلیدی (با اجازه) برای به اشتراک گذاری به روز رسانی سریع.

هنگامی که همه آگاه می شوند، مسائل کوچک را می توان قبل از اینکه آنها تبدیل به مقابله شوند حل کرد.یک رویکرد فعال به ارتباطات اغلب بسته های صاف را از افراد پر تنش جدا می کند.

دانلود بازی The Final Walk

پیاده روی نهایی، به طور معمول 24 تا 48 ساعت قبل از بستن، آخرین فرصت خریدار برای تأیید این است که ملک در شرایطی مشخص شده در قرارداد است. بسیاری از خریداران این مرحله را به عنوان یک بازدید گاه به گاه به گاه به جای بازرسی جدی درمان می کنند، این می تواند منجر به شگفتی های ناخوشایند پس از بستن، مانند وسایل از دست رفته، وسایل آسیب دیده، یا باقی مانده از فروشنده نیز باید برای پیاده روی تمام اموال و تعمیرات تمیز آماده شوند.

چه چیزی را در طول پیاده روی بررسی کنید

تمام لوازمی که در فروش گنجانده شده اند (بازنویسندگان، شستشوی ظرف، اجاق، اجاق، شستشو / خشک کننده) وجود دارند و کار می کنند.
هیچ آسیب جدیدی از زمان آخرین بازدید (پنجره های پاره شده، لکه های آب، حفره ها در دیوارها) رخ نداده است.
این ملک تمیز و آزاد از وسایل شخصی و زباله است.
تمام وسایل نور، سوئیچ ها و عملکرد رسانه ها
وسایل لوله کشی به درستی اجرا و تخلیه می شوند.
سیستم HVAC (در صورت آزمایش مجوز هوا) عمل می کند.
درب های گاراژ و بازکنان تابع
کلیدها، کنترل های از راه دور و هر مبلمان موجود است.
ویژگی های بیرونی مانند آب نبات، دروازه ها و کار نورپردازی در فضای باز.

یک کپی از گزارش بازرسی و قرارداد خرید را در طول پیاده روی ارجاع دهید.اگر مشکلات را کشف می کنید، بلافاصله به نماینده خود اطلاع دهید، بسته به شدت، ممکن است درخواست اعتبار، تعمیر یا حتی تاخیر بسته شدن تا زمانی که مسئله حل شود.

بستن هزینه ها و تخفیف های هزینه

خریداران و فروشندگان گاهی هزینه های کل را به دلیل بستن خریداران، اغلب بر پرداخت پایین تمرکز می کنند، فراموش می کنند که هزینه های بسته بندی نیز باید پوشش داده شود. فروشندگان ممکن است کمیسیون املاک و مستغلات، انتقال مالیات، هزینه های وکیل و مالیات های اموال را پیش بینی نکنند.

خرید گیفت کارت اپل | The عادی خریدار بستن Costs

هزینه وام
هزینه Appraisal Cost
گزارش اعتباری
عنوان جستجو و بیمه عنوان
هزینه های ضبط
سود پرداخت
مالیات بر اموال (escrow)
بیمه بیمه خانه دار (اول سال)
سپرده گذاری Escrow برای مالیات های آینده و بیمه
بیمه وام مسکن خصوصی (PMI) اگر پرداخت کمتر از 20٪ باشد

خرید گیفت کارت اپل | The عادی Sales End Costs

کمیسیون های نمایندگی املاک (معمولا ۵ تا ۴۶ درصد)
مالیات انتقال یا تمبر مالیات
بیمه نامه (سیاست مالک)
هزینه های وکالت
هزینه های ضبط
مالیات بر اموال
هر گونه اعتبار به خریدار برای تعمیرات
خانه (اگر موافقت کرد)

از این رو، از سه روز قبل از بستن و مقایسه آن با مبلغ وام که قبلا دریافت کرده اید، درخواست کنید تا به طور عمیق تر به هزینه های معمول، راهنمایی کنید و آن را با هزینه های بسته بندی شده مقایسه کنید.[۱۰] اگر هر گونه هزینه ای تغییر کرده اید، از یک وام دهنده جامع و پیش بینی شده بپرسید که از آن ها بپرسید و از آن ها بپرسید که وام دهنده های شما چه می خواهید از آن ها بپرسید.

ایجاد یک چک لیست املاک و مستغلات

یکی از بهترین راه ها برای جلوگیری از اشتباهات ایجاد چک لیست شخصی سازی شده است.با قرارداد و لیست هر مهلت و نیاز شروع کنید، سپس مراحل را برای تامین مالی، بازرسی، کار عنوان، بیمه و آخرین راه رفتن به اشتراک گذاری این چک لیست با نماینده، وام دهنده و وکیل خود اضافه کنید، بنابراین همه در زیر یک جدول زمانی دقیق تر است که می توانید آن را تطبیق دهید.

بستن زمان

] 60-90 روز قبل از بسته شدن: قبل از تأیید، سفارش عنوان جستجو در اوایل، شروع به جمع آوری اسناد (بازگشت مالیات، پرداخت هزینه، بیانیه بانک).
] 30 روز قبل از بسته شدن: بازرسی خانه برنامه (و هر بازرسی اضافی)، تعهد وام نهایی، جمع آوری نقل قول بیمه، بررسی مهلت قرارداد.
]14 روز قبل از بسته شدن: گزارش عنوان بررسی، حل هر گونه درخواست (درخواست های تعمیر، شکاف های ارزیابی)، بررسی سفارش در صورت لزوم، تایید قفل نرخ.
7 روز قبل از بسته شدن: تأیید تاریخ بسته شدن، زمان و مکان با همه احزاب، بررسی دیسکلوsure برای دقت، ثبت اسناد اولیه، به دست آوردن وجوه گواهی شده و یا دستورالعمل های سیم.
]1-2 روز قبل از بسته شدن: پیاده روی نهایی را انجام دهید، دستورالعمل انتقال سیم (نگاه به تقلب)، تایید اتصال بیمه مالک خانه صادر می شود، ID معتبر و وجوه معتبر را به همراه داشته باشید.
روز از دست دادن: بررسی و ثبت همه اسناد با دقت، سوال در مورد هر گونه هزینه و یا شرایط، دریافت کلید، بازان گاراژ و کد، ثبت و وام مسکن.

با دنبال کردن یک چک لیست ساختار یافته، خطر فراموش کردن یک گام ضروری را کاهش می دهید.آن را چاپ کنید و مواردی را که آنها را تکمیل می کنید بررسی کنید.

دانلود بازی Pitfalls to Watch For

فراتر از دسته های اصلی بالا، چند اشتباه دیگر وجود دارد که اغلب خریداران و فروشندگان را جذب می کنند.

کلاهبرداری و پرداخت کلاهبرداری

معاملات املاک و مستغلات اهداف اصلی مجرمان سایبری هستند. هکرها ممکن است مکالمات ایمیل را که به عنوان شرکت یا نماینده شما ایجاد می شود و دستورالعمل های سیم کشی جعلی ارسال کنند، ردیابی کنند. همیشه دستورالعمل های سیم کشی را با استفاده از یک شماره تلفن به طور مستقل می دانید - هرگز از شماره تلفن از همان ایمیل استفاده نکنید. با استفاده از چک گواهی شده به جای سیمی که ممکن است از شرکت خود برای ارسال وجوه امن خود بپرسید.

فرض بر اینکه توافق نامه های کلامی مخالف هستند

در املاک و مستغلات، توافق نامه های کلامی به ندرت قابل اجرا هستند، اگر شما یک گفتگو در مورد اعتبار تعمیر یا یک تمدید تاریخ بسته دارید، آن را در نوشتن به عنوان یک اضافه یا تأیید ایمیل.

نداشتن یک برنامه پشتیبان

حتی با آماده سازی کامل، بسته بندی ها می توانند از طریق خریداران سقوط کنند، باید برنامه های احتیاطی را در نظر بگیرند: اگر وام شما در دقیقه گذشته رد شود چه چیزی اگر فروشنده عقب نشینی کند؟ داشتن منبع تامین مالی پشتیبان یا یک طرح مسکن موقت می تواند استرس را کاهش دهد. فروشنده ها همچنین باید آماده شوند تا اگر معامله سقوط کند، مجددا فهرست شوند، بنابراین وجوه خانه خود را تا زمانی که اخراج نشوند، نگه دارید.

نتیجه گیری: کنترل بسته شدن خود را

بسته بندی املاک به طور ذاتی پیچیده است، اما اکثر اشتباهات قابل پیش بینی و قابل پیشگیری هستند.با بررسی قراردادها به طور کامل، پرداختن به مسائل مربوط به عنوان و اموال در اوایل، ایمن سازی تامین مالی بدون اختلال، ماندن در بالای مهلت، برقراری ارتباط به وضوح، انجام یک پیاده روی سخت، درک تمام هزینه های درگیر، و هشدار برای تقلب، شما می توانید به طور چشمگیری افزایش احتمال یک معامله نرم افزار به یاد داشته باشید که روند بستن شما باید به جزئیات دقیق و توانایی آنها را داشته باشد.

چه شما در حال خرید خانه رویایی خود هستید یا فروش ملک سرمایه گذاری، زمان آماده شدن و پرسیدن سوالات درست را در آینده خود و حساب بانکی خود را صرف کنید، از شما برای منابع اضافی (FLT:0) وزارت مسکن و شهرسازی ایالات متحده برای خرید یک پورتال خانه تشکر می کند. [F:1 راهنمایی بی طرف برای خریداران در اولین بار ارائه می دهد.