Table of Contents

درک اینکه چرا تعطیلی املاک به تاخیر افتاد

بستن یک معامله املاک و مستغلات آخرین گام حیاتی است که انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار است، در حالی که این یک نقطه عطف هیجان انگیز است، فرایند بسته شدن اغلب با مشکلات بالقوه است که می تواند تاریخ برنامه ریزی شده را به روز یا حتی هفته ها به عقب برگردانده شود. تأخیر نه تنها خسته کننده است، بلکه می تواند عواقب مالی داشته باشد، مانند قفل نرخ قفل، هزینه های ذخیره سازی برای کامیون های متحرک، یا هزینه های موقت مسکن، با درک مداوم از تاخیرها، می تواند مراحل پیشگیرانه خود را دنبال کند.

بسته بندی املاک شامل یک زنجیره پیچیده از حوادث، از جمله وام مسکن تحت نوشتن، جستجو عنوان، بازرسی، آپاراتال ها و آماده سازی سند قانونی است.هر لینک ضعیف در آن زنجیره می تواند باعث ایجاد یک نگه داری در زیر، ما اغلب منابع تاخیر و آنچه شما می توانید در مورد آنها انجام دهید.

1. وام و سرمایه گذاری مالی Mortgage Funding &؛ Underwriting Hiccups

رایج ترین دلیل برای بستن تاخیر، یک snag در تامین مالی خریدار است، حتی پس از یک پیش از ارزیابی، وام دهندگان باید درآمد، دارایی ها و تاریخ اعتباری را در طول مرحله نوشتن بررسی کنند:

  • تغییرات اعتباری دقیقه ای گذشته: خریدار باز می کند یک کارت اعتباری جدید و یا یک خرید بزرگ، که تغییر نسبت بدهی به درآمد.
  • اسناد کامل: پرداخت های مفقود، بیانیه های بانکی یا بازده مالیاتی می تواند بررسی زیر نویسنده را متوقف کند.
  • کمبودهای موقت: اگر اموال کمتر از قیمت خرید موافقت شده ارزیابی شود، وام دهنده ممکن است نیاز به مذاکره مجدد یا پرداخت بزرگتر داشته باشد.
  • تغییر در وضعیت اشتغال: [FLT 1] تغییر شغل یا شکاف در اشتغال درست قبل از بستن می تواند نظارت اضافی را ایجاد کند.

لینک خارجی: بیشتر در مورد روند وام مسکن از راهنمای مالک خانه داری اداره امور مالی یاد بگیرید.

۲- اختلافات مالکیت و مالکیت

جستجوی عنوان برای اطمینان از اینکه فروشنده دارای مالکیت روشن و هیچ دروغ یا ادعایی در برابر مشکلات اموال است که اغلب باعث تاخیر می شود، انجام می شود:

  • دروغ های پرداخت نشده: پیمانکاران دروغ می گویند، هزینه های پرداخت نشده HOA یا دروغ های مالیاتی باید قبل از شرکت عنوان می تواند یک سیاست تمیز را حل کند.
  • در پرونده های عمومی: نام های بد، توصیف های نادرست بسته، یا اسناد از دست رفته می تواند نقص عنوان ایجاد کند.
  • [در این باره] اگر کسی از فروش یا طلاق محروم باشد، پس اگر اموال متعلق به چندین حزب باشد که همگی با فروش موافق نیستند، بسته بندی تا زمانی که همه نشانه ها به فروش نرسیده اند، متوقف می شود.
  • یا در این میان، از جمله یا در صورتی که در آن اختلافی وجود داشته باشد، می توان به آن اشاره کرد.

کار عنوان اغلب در اوایل فرآیند به اتمام می رسد، اما مسائل می توانند در دقیقه آخر به سطح برسند و بلافاصله پس از امضای قرارداد، خطر غافلگیری را کاهش می دهند.

۳- بازرسی و آپاراتال شدوله

هر دو بازرسی و آپاراتیسال نیاز به متخصصان مجوز برای بازدید از اموال دارند.در بازارهای شلوغ، تقویم های آنها به سرعت پر می شوند. تأخیر زمانی رخ می دهد که:

  • دسترسی به مراقبت محدود است: به ویژه در طول فصل خرید اوج، ممکن است یک هفته یا بیشتر طول بکشد تا بازرسی خانه را برنامه ریزی کند.
  • backlogsal backlogs: Lenders سفارش Appraisals از طریق یک شرکت مدیریت، و اگر ارزیابی محلی اضافه شده است، گزارش طول می کشد طولانی تر.
  • مذاکرات ترمیم: پس از بازرسی، اگر مسائل مهم یافت می شود (بازنم، برق معیوب، قالب)، خریدار ممکن است تعمیرات یا کاهش قیمت را درخواست کند، نیاز به اضافه کردن جدید و احتمالاً یک برنامه دیگر.
  • بازرسی های شکست خورده: [FLT 1] مشکلات بحرانی مانند ترک های پایه و یا اصطلاحات می تواند اموال را به طور موقت برای تامین مالی، نیاز به اصلاح قبل از بسته شدن.

برای جلوگیری از تاخیر، بازرسی های زمانی که قرارداد امضا شده و به سرعت به درخواست های تعمیر پاسخ می دهد.

۴- مسائل اساسی که فراتر از عدد می روند

حتی زمانی که ارزیابی کننده بتواند بلافاصله از ملک بازدید کند، ارزش گذاری خود می تواند مشکلات را فراتر از یک ارزیابی کم ایجاد کند.

  • فروش قابل مقایسه غیر معمول: اگر اموال منحصر به فرد (به عنوان مثال، روستایی، تاریخی، یا بالا) باشد، ارزیابی ممکن است برای پیدا کردن یک مقایسه خوب تلاش کند، که منجر به یک گزارش پیچیده است که طول می کشد.
  • تعمیرات برای واجد شرایط بودن وام: FHA، VA، و USDA وام دارای استانداردهای وضعیت اموال سخت است.
  • (فَلَّهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُوا وَهُمَهُوا بِهَهَهُمَهُمْهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُوَهُوا مَهُمَهُوا مَهُمْهُمْهُمَهُوا مَهُمَا مَهُمَهُمَهُمَهُوَهُوَهُمْهُوَهُوَهُوَهُوَهُمَا مَا مَهُمَهُمَهُمَا بِهُمَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُمَهُوَهُوَهُوَهُ

۵- شکست های قانونی و هماهنگ کننده وکیل

در ایالت هایی که وکلا بسته بندی ها را اداره می کنند (به عنوان مثال نیویورک، نیوجرسی، گرجستان)، این فرآیند شامل چندین شرکت حقوقی است که اسناد را آماده می کنند.

  • اختلاف برنامه های آتی؛ [FLT 1] پیدا کردن یک تاریخ در دسترس متقابل برای وکلای خریدار و فروشنده برای بررسی و ثبت اسناد می تواند دشوار باشد.
  • تجدید نظر در زمان: هر تجدید نظر از قرارداد، عمل، و یا بیانیه بستن نیاز به بررسی قانونی، و وکلا ممکن است مشتریان دیگر با مهلت.
  • دستورالعمل های دیر شده اند: Lenders دستورالعمل های بسته بندی را به شرکت یا وکیل ارسال می کنند، اما اگر هر جزئیات ناقص باشد، حل و فصل نمی تواند ادامه یابد.

استراتژی های اثبات شده برای سرعت بخشیدن به املاک و مستغلات شما

در حالی که شما نمی توانید هر متغیر را کنترل کنید، می توانید مراحل مشخصی را برای کاهش احتمال تاخیر در این استراتژی ها انجام دهید، این که آیا شما خریدار، فروشنده یا نماینده هستید.

۱- پیش-Ap ثابت کنید، نه فقط Pre-Qualified

پیش از اتمام یک برآورد ساده بر اساس اطلاعات خودگزارش شده است.یک پیش از ارزیابی، از سوی دیگر، شامل چک اعتباری کامل و بررسی سند است.این اطمینان فروشنده را می دهد و همچنین مسائل اعتباری بالقوه را در اوایل قرارداد شناسایی می کند، یک بار در تماس با وام دهنده خود باقی بمانید و از ایجاد هر گونه تغییرات مالی تا زمانی که بسته بندی شود.

نکته: از وام دهنده خود بخواهید به محض نوشتن، نامه ای را امضا کنید، این یک گام قوی تر از پیش تأیید و سیگنال به تمام احزاب است که تامین مالی جامد است.

دستور کار و بررسی بلافاصله

منتظر نمانید تا قرارداد به طور کامل برای تماس با یک شرکت عنوان اجرا شود، به محض اینکه پیشنهاد پذیرفته شود، اجازه دهید که عنوان جستجو و پرداخت برای گزارش اولیه را تایید کند.اگر ملک نیاز به یک نظرسنجی جدید دارد، به این ترتیب که در همان زمان این شرکت هفته ها را برای حل هر گونه مسائل قبل از بسته بندی برنامه ریزی شده ارائه می دهد.

  • برای خریداران: از نماینده خود بخواهید که اولویت شرکت را در پیشنهاد قرار دهد تا سفارش را در همان روز قرار دهد.
  • [در این باره] اگر شما یک تحقیق یا سیاست عنوان اخیر از خرید خود دارید، آن را زود برای صرفه جویی در وقت فراهم کنید.

۳- یک تیم تجربه شده، پاسخگو را انتخاب کنید

حرفه ای که با آن کار می کنید می تواند یک جدول زمانی بسته بندی را ایجاد یا شکستن کند.به دنبال یک نماینده املاک و مستغلات که سابقه ای از بستن زمان دارد، یک وام دهنده شناخته شده برای نوشتن سریع (بعضی از آنها برای تاخیر بدنام هستند)، و یک وکیل املاک و یا عامل عنوان که به ایمیل ها و تماس های آنلاین پاسخ می دهد و از ارجاعات افرادی که اخیرا بسته شده اند سوال کنید.

(و اگر شما یک نماینده یا وام دهنده استخدام کنید، از آنها بپرسید: «به طور متوسط روزهای تعطیلی شما چیست؟» و «چگونه می توانید مسائل را در آخرین لحظه حل کنید؟»

تیمی که به خوبی ارتباط برقرار می کند و فرآیندهای داخلی روشن دارد، سریعتر از یک تیم که از هم جدا شده اند، مشکلات غیرمنتظره ای را به پیش می گیرد.

۴- ارتباط واضح و اغلب

سکوت دشمن بسته بندی صاف است. تنظیم یک مرکز ارتباطی مشترک (یک متن گروهی، زنجیره ایمیل یا ابزار مدیریت پروژه اختصاصی) با همه طرف ها: خریدار، فروشنده، هر دو عامل، وام دهنده، وکیل و شرکت عنوان استفاده از آن به:

  • مهلت ها را به اشتراک بگذارید و دریافت اسناد را تایید کنید.
  • بلافاصله به همه هشدار دهید که یک مشکل بوجود می آید.
  • زمان و تاریخ بسته شدن برنامه را به محض اینکه وام دهنده نور سبز را می دهد، برنامه ریزی کنید.
  • در ادامه بخوانید: آیا این گزارش هنوز منتشر شده است؟

پاسخ سریع به درخواست های اسناد یا امضا های اضافی می تواند روزهایی را از جدول زمانی حذف کند.

آماده سازی تمام مستندات در پیشرفت

از قمار برای خریداران در دقیقه گذشته خودداری کنید، این به معنی جمع آوری موارد زیر قبل از شروع شکار خانه است:

  • دو سال بازگشت مالیاتی و W-2
  • پرداخت های اخیر (آخرین 30 روز)
  • بیانیه های بانک برای تمام حساب ها (دو تا دو ماه)
  • شناسه عکس (شناسنامه یا پاسپورت راننده)
  • اثبات هر سپرده بزرگ یا هدیه (با یک نامه هدیه)

برای فروشندگان، جمع آوری کنید:

  • سیاست بیمه عنوان موجود
  • دریافت مالیات املاک و اسناد HOA
  • جزئیات گارانتی خانه (در صورت انتقال)
  • رکورد های تعمیر و دریافت برای هر ارتقاء اخیر
  • هر گونه مجوز برای کار در خانه

داشتن این اسناد آماده در ابتدای فرآیند، نیاز به درخواست های پشت و برای آن ها را بعداً از بین می برد.

ریسک های بازرسی را با یک بازرسی پیش از پایان

فروشندگان می توانند به طور چشمگیری سرعت فرآیند را با سفارش بازرسی خانه قبل از فهرست اموال افزایش دهند.هنگامی که شما قبلا وضعیت سقف، HVAC، لوله کشی و بنیاد را می دانید، می توانید تعمیرات را در پیش یا افشای مسائل پیش بینی شده انجام دهید، این امر مانع از دوره بازرسی معمولی 10 تا 14 روزه می شود و مانع از مذاکره مجدد خریداران می شود.

استفاده از تکنولوژی برای E-Signatures و Virtual بستن

روزهایی که هر سند بسته باید به صورت شخصی با جوهر مرطوب امضا شود، امروزه اکثر وام دهندگان و شرکت های عنوان از امضاهای الکترونیکی از طریق پلتفرم هایی مانند DocuSign یا Adobe Sign پشتیبانی می کنند، این اجازه می دهد تا اسناد به جای حمل و نقل شبانه امضا و بازگردانده شوند.از وام دهنده و وکیل خود بپرسید که آیا می توانند ثبت نام الکترونیکی برای اسناد اولیه را برای بستن نهایی، برخی از ایالت های آنلاین اجازه دهند (که به هیچ وجه نمی توانند به صورت فیزیکی از طریق وسایل نقلیه نزدیک شوند).

لینک خارجی: [FLT3] را بررسی کنید [و] راهنمایان برای فرایند بسته شدن برای راهنمایی در مورد استفاده از فن آوری است.

نکات پیشرفته برای جلوگیری از سقوط های معمول

۱- نرخ بهره خود را زود و مناسب قفل کنید

قفل نرخ بهره معمولا 30، 45 یا 60 روز طول می کشد.اگر بسته شدن شما به تأخیر افتاده است، ممکن است مجبور باشید هزینه ای برای تمدید قفل یا قبول نرخ بالاتر را پرداخت کنید.با وام دهنده خود برای انتخاب یک دوره قفل که به طور واقعی با تاریخ بسته شدن مورد انتظار شما مطابقت دارد، اضافه کردن یک بافر حداقل 10 روز اگر قفل منقضی شود، از گزینه های "پایین" بپرسید.

۲- بیمه صاحبان خانه را قبل از بستن هفته بررسی کنید

بسیاری از خریداران فراموش می کنند که قبل از وام دهنده به مدرک بیمه صاحبان خانه نیاز دارند تا وام را برای بیمه در اوایل وام تامین کنند و حداقل 10 روز قبل از بسته شدن به وام دهنده متصل شوند.اگر ملک دارای ویژگی های منحصر به فرد (مانند سقف تخت یا سیم کشی قدیمی)، برخی از بیمه گران ممکن است نیاز به بازرسی داشته باشند که زمان اضافه می کند.

۳- درک آنچه می تواند باعث ایجاد یک دوره CFPB TRID "Cooling" شود

قوانین TILA-RESPA یکپارچه Disclosure (TRID) نیاز به بستن Disclosure (CD) حداقل سه روز کسب و کار قبل از بستن تحویل داده می شود اگر هر گونه تغییر قابل توجه رخ دهد (به عنوان مثال، برآورد وام جدید، تغییر در APR یا تغییر در وام)، یک افشای جدید ایجاد شده است، از سه روز به تاخیر در کاهش نرخ پرداخت، حتی کاهش هزینه های کوچک، حتی می تواند یک تغییر در پرداخت را کاهش دهد.

۴- پیاده روی از طریق ملک در روز یا دو قبل از بستن

پیاده روی نهایی استاندارد است، اما بسیاری از خریداران آن را در صبح بسته بندی قرار می دهند، اگر پیاده روی مشکلات را نشان می دهد (به عنوان مثال، فروشنده لوازمی را که قرار بود باقی بمانند، یا خانه تمیز نیست، ممکن است مجبور شوید که برای مذاکره به تعویق بیندازید.

۵) یک برنامه B برای صندوق سازی داشته باشید اگر وام خریدار از طریق

در یک بازار رقابتی، برخی از خریداران شامل یک شرط بندی است که معامله در صورت شکست مالی لغو می شود، اما اگر فروشنده هستید، می توانید تاخیر را با بررسی قدرت مالی خریدار در اوایل کاهش دهید.پیشنهاد پیش از تایید با یک گزارش اعتباری قبل از پذیرش پیشنهاد.

[در این باره] [و [از این رو] [از [و] [به سبب] [و] [و] [و]] [و] [در برابر] وام [و]] [و [از]]] [و]]] [و [به]] [و]] [و [به]] [و]] [و [به [و]]] [و [و [و [و]]]]]] [و [و [و [و [و [و [و [به [و]]]]]]]]]]] [و [و [و [و [و [و [و [و [و [و [و [به [به [و [و [و]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]] [و [و [و [و [و [و [و [و [و [به [به [به [و [و [و [و [و [و [و [و [و [به [به [و [و [و [در [و [و [و [

وقتی تاخیرها غیر قابل اجتناب هستند: چگونه می توانید خونسردی خود را حفظ کنید

حتی با بهترین آماده سازی، برخی تاخیرها به سادگی اجتناب ناپذیر هستند – به عنوان مثال، یک فاجعه طبیعی ناگهانی که بر روی آپرایسال، ادغام بانکی که تاخیر پردازش وام یا مرگ در خانواده یک حزب کلیدی را به تاخیر می اندازد، این مراحل را انجام دهید:

  • [در این باره] [به زودی [به صورت مستقیم] به همه بگویید: [و] هر چه زودتر [از این رو] انتظار دارید، آن را بدتر می کند.
  • جدول زمانی اصلاح شده را در نوشتن بنویسید از وام دهنده یا شرکت عنوان برای تاریخ بسته بندی جدید بپرسید.
  • افزونه های عاقلانه: اگر فروشنده هستید، ممکن است حق داشته باشید که هزینه روزانه برای بستن تاخیر (در واقع "زمان از جوهر" است، برای خریداران، از فروشنده بخواهید تا به جای اجازه دادن به قرارداد منقضی شود.
  • احساسات را در نظر بگیرید: به یاد داشته باشید که بیشتر تاخیرها به دلیل مشکلات اداری است، نه ایمان بد.

افکار نهایی: سرعت و قطعی قابل دستیابی هستند

بسته بندی املاک پیچیده است، اما اکثریت قریب به اتفاق تاخیر قابل پیش بینی و قابل پیش بینی است.با درک مشکلات رایج - مسائل مربوط به ارتقاء، مشکلات عنوان، تنگناهای بازرسی و تجزیه و تحلیل ارتباطات - شما می توانید گام های پیشگیرانه برای ادامه روند حرکت در اوایل، تیم خود را عاقلانه انتخاب کنید و در بالای هر مهلت با استراتژی های ذکر شده بالا باقی بمانید، شما می توانید به طور قابل توجهی برای بستن چرخه به طور قابل توجهی، حتی کمتر از 60 روز آماده شوید.

چه شما خرید اولین خانه خود را، فروش به نقل مکان و یا سرمایه گذاری در املاک اجاره، بسته بندی صاف و به موقع به شما آرامش ذهن را می دهد و صرفه جویی در پول این راهنمایی ها، و شما به خوبی در راه خود را برای عبور از خط پایان با اعتماد به نفس.