نکات حفاظت از دارایی برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات

اهمیت حیاتی حفاظت از دارایی برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات

سرمایه گذاری املاک و مستغلات ثروت قابل توجهی ایجاد می کند، اما همچنین سرمایه گذاران را به خطرات منحصر به فرد قانونی و مالی نیز افشا می کند.یک شکایت واحد از یک آسیب مستاجر، یک تصادف لغزش و سقوط در یک ملک اجاره ای، یک ادعا نقص ساخت و ساز، یا حتی یک مسئله آلودگی زیست محیطی می تواند سال ها سود را از بین ببرد و تهدید به صرفه جویی در دارایی شخصی.

بدون محافظت مناسب، دارایی های شخصی شما – حساب های خانه، خودرو و پس انداز – می تواند در معرض خطر قرار گیرد اگر یک ادعا از پوشش بیمه شما تجاوز کند، کلید ایجاد لایه های دفاعی است که برای شاکیان برای دستیابی به ثروت شخصی شما دشوار است.این مقاله استراتژی های عملی و قانونی صوتی را بررسی می کند که سرمایه گذاران املاک می توانند برای محافظت از نمونه کارها و ایجاد امنیت مالی پایدار پیاده سازی کنند.

درک اصول اصلی حفاظت از دارایی

حفاظت از دارایی برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات در سه اصل اساسی قرار دارد: جدایی، بیمه و ساختار حقوقی. جدایی به معنی حفظ دارایی های شخصی شما متمایز از اموال سرمایه گذاری شما است. بیمه اولین خط دفاع را برای پوشش ادعاهای و هزینه های حقوقی جامع مانند LLCs، اعتمادها و شرکت ها ایجاد موانع است که طلبکاران باید برای رسیدن به دارایی های خود غلبه کنند، زمانی که این عناصر با هم کار می کنند، آنها یک شکایت جامع را تشکیل می دهند و می توانند از ثروت خود محافظت کنند.

مهم است که توجه داشته باشید که استراتژی های حفاظت از دارایی باید قبل از اجرا شود یک ادعا مطرح می شود.دادها به طور نامطلوب در انتقال های ساخته شده پس از دادخواست ثبت شده است، که می تواند جعلی تلقی شود و ممکن است معکوس شود.برنامه ریزی فعال تنها راه موثر است، علاوه بر این، هیچ استراتژی واحد در انزوا کار نمی کند؛ یک نهاد دفاعی که شامل بیمه است، و نظارت بسیار قوی تر از هر یک تاکتیک است.

ساختار حقوقی کلیدی برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات

انتخاب یک نهاد حقوقی مناسب یکی از قوی ترین گام هایی است که می توانید بردارید.هر ساختار مزایای و محدودیت های مختلفی را ارائه می دهد.در زیر یک نگاه دقیق به گزینه های مشترک و چگونگی استفاده موثر از آنها است.

شرکت های مسئولیت محدود (LLC)

LLC محبوب ترین وسیله نقلیه برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات است، زیرا در هنگام ارائه انعطاف پذیری در مالیات و مدیریت، هنگامی که شما یک ملک اجاره در LLC نگه دارید، شرکت مالک قانونی است.اگر یک دادخواست از آن ملک ناشی می شود، شاکی به طور معمول می تواند تنها پس از دارایی های موجود در داخل آن LLC، نه دارایی های شخصی شما و یا اموال در LLC های دیگر.

ویژگی کلیدی LLCs (FLT:0) محافظت از سفارش در بسیاری از ایالت ها، اگر یک اعتبار داوری سعی می کند شخصا از شما جمع آوری، آنها نمی توانند از اموال LLC استفاده کنند؛ در عوض، آنها فقط می توانند یک سفارش شارژ را بررسی کنند، که به آنها حق توزیع LLC را می دهد که به طور موثر این اعتبار را ارائه دهد یا نمی تواند به همه دارایی های قوی برای اداره مالیات های خود را ارائه دهد، و یا به دولت های پشتیبانی از شرکت های اداره خدمات مالی ارائه دهد.

سری LLC برای چندین املاک

سرمایه گذاران با چندین ویژگی اغلب تعجب می کنند که آیا برای هر دارایی از LLC جداگانه استفاده می کنند. [۱] یک جایگزین کارآمد ارائه می دهد، یک نهاد حقوقی است که برای هر ملک یا خط کسب و کار جداگانه ایجاد می کند.[۱۰] هر سری دارای دارایی های خاص خود، بدهی ها و منافع عضویت است، و آنها از یک دیگر جدا شده اند، این بدان معنی است که یک ادعا در یک ملک نباید به اهداف سری دیگر از مجموعه های خاص، بلکه به طور کامل در بخش های ایالات متحده، به عنوان یک بخش خصوصی، از جمله در بخش های خاص، از ایالت LLC شناخته شده است.

زمین اعتماد به حریم خصوصی و حفاظت از دارایی

اعتمادهای زمینی اغلب در کنار LLC ها برای اضافه کردن لایه ای از حریم خصوصی و گاهی اوقات حفاظت اضافی استفاده می شود، در یک اعتماد زمین، عنوان قانونی به اموال توسط یک اعتماد کننده نگهداری می شود و بهره وری (شما یا LLC) حفظ کنترل عنوان عمومی خود را با LLC حفظ می کند: توافق اعتماد با شهرستان ثبت نمی شود، بنابراین مالک واقعی می تواند ناشناس باقی بماند، این می تواند مانع از شکایت های مالی شود و اطمینان بیشتری برای استفاده از دارایی های خود دارند.

اعتماد به صرفه جویی در دارایی (Domestic and Sav)

برای سرمایه گذاران با ارزش بالا، اعتماد به دارایی ها یک لایه اضافی فراتر از LLCs ارائه می دهد. اعتماد حفاظت از دارایی داخلی (DAPT) یک اعتماد غیر قابل برگشت است که در یک ایالت مانند نوادا، Delware یا آلاسکا تنظیم شده است که اجازه می دهد اعتماد خود را تنظیم کند تا از دارایی های مربوط به طلبکاران آینده محافظت کند.

انتخاب کشور مناسب برای LLC

در جایی که شما LLC خود را تشکیل می دهید، در حالی که می توانید LLC را در هر حالت تشکیل دهید، باید آن را به عنوان یک LLC خارجی در ایالت که در آن شما اموال را اداره می کنید ثبت نام کنید، بسیاری از سرمایه گذاران انتخاب می کنند Delware، وایومینگ یا نوادا برای قوانین کسب و کار مطلوب خود، هزینه های پایین و قوی تر از سفارش های شارژ LLC، با این حال، تشکیل در حالت که شما باید هزینه های ساده تر را پرداخت کنید، و یا مقررات کوچک تر از اداره می شود.

بیمه: خط اول دفاع

نهادهای حقوقی حیاتی هستند، اما آنها جایگزین بیمه جامع نیستند. بیمه جامع می تواند هزینه های قانونی، شهرک سازی و قضاوت هایی را که ممکن است LLC یا صندوق های شخصی شما را تخلیه کنند، پوشش دهد:

] بیمه مسئولیت عمومی: پوشش آسیب فیزیکی و اموال ادعاهای مربوط به مستاجران، بازدید کنندگان، و یا عمومی $ 1 میلیون در هر رویداد حداقل استاندارد است؛ محدودیت های بالاتر برای املاک تجاری یا ساختمان های چند واحد توصیه می شود.
] بیمه گرانی: محافظت در برابر آسیب فیزیکی به ساختمان ها و ساختارهای از آتش، طوفان، خرابکاری و دیگر خطرات است.
] بیمه زمیندار: یک سیاست تخصصی که شامل پوشش مسئولیت و اغلب از دست دادن درآمد اجاره ای است، همچنین ممکن است خطرات مربوط به مستاجر مانند آسیب های مخرب را پوشش دهد.
بیمه نامه Umbrella را ارائه می دهد پوشش اضافی بالاتر از سیاست های اولیه خود (به عنوان مثال، خودرو و خانه یا صاحبخانه) یک چتر $ 1 - 5 میلیون $ می تواند به طور قابل توجهی افزایش استخر حفاظت خود را.
بیمه و جبران (E&O) بیمه: به ویژه مهم است اگر شما همچنین ارائه مدیریت اموال و یا خدمات مشاوره.
بیمه مسئولیت پذیری: برای خواص با مستاجران تجاری یا ساختمان های قدیمی، پوشش آلودگی می تواند در برابر هزینه های تمیز کننده از قالب، سرب یا نشت شیمیایی محافظت کند.

اطمینان حاصل کنید که هر سیاستی به عنوان شرکت مناسب (به عنوان مثال LLC) به عنوان بیمه نامه، و بررسی محدودیت پوشش سالانه به عنوان نمونه کارها خود را رشد می کند، به یاد داشته باشید، بیمه مانع از شکایت نمی شود، اما می تواند برای دفاع و حل و فصل کار با یک عامل بیمه مستقل که نیازهای سرمایه گذار املاک را درک می کند.

استراتژی های مالکیت و مالکیت مناسب

چگونه عنوان خود را به خواص خود نگه دارید به طور مستقیم بر قرار گرفتن در معرض مسئولیت شما تأثیر می گذارد، شیوه های زیر در میان سرمایه گذاران زرنگ و باهوش استاندارد هستند:

هرگز اموال اجاره ای را در نام شخصی خود نگه ندارید.[۱۰] اگر مالک ملک به صورت جداگانه هستید، دارایی های شخصی شما در معرض خطر قرار می گیرند.
رابطه مشترک با همسر خود را در صورت امکان در بسیاری از ایالت ها، مستاجری توسط کلتی ارائه می دهد برخی از حفاظت برای زوج های متاهل، اما هنوز هم بهتر است به بحث با وکیل خود را.
خواص به نام نهاد مناسب اگر شما از یک اعتماد زمین استفاده می کنید، اعتماد عنوان را دارد؛ ذینفع LLC شما است.این زنجیره مالکیت را نگه می دارد و خطر کسی را که به راحتی تمام دارایی های شما را شناسایی می کند، کاهش می دهد.
نگاه به بندهای صادر شده در فروش انتقال ملک از نام شخصی به LLC ممکن است یک بند به صورت موقت در وام مسکن خود را، اجازه می دهد وام دهنده به درخواست بازپرداخت کامل، اگر شما یک وام وام وام مسکن با نرخ بهره پایین، شما ممکن است بخواهید اموال را در نام خود نگه دارید و به بیمه و بیمه و در عوض، به شما اجازه می دهد تا اموال را انتقال دهید یا اجازه دهید.
اعمال با دقت تغییرات در مالکیت باید به درستی مستند شود، برخی از سرمایه گذاران از یک نامزد یا اعتماد به زمین ناشناس برای جلوگیری از ایجاد مقررات فروش به علت فروش استفاده می کنند، اما این یک منطقه خاکستری است.

دانلود کتاب Segregation و Meticulous Record Keeping

هنگامی که شما در محل قرار دارید، باید جدائی از آنها را حفظ کنید تا بتوانید به هدایت کنید، حجاب شرکت ، که در آن دادگاه به LLC بی توجهی می کند و شما شخصاً مسئول آن هستید.

حساب های بانکی جداگانه را برای هر LLC و برای امور مالی شخصی نگه دارید.هرگز وجوه شخصی و تجاری را ترکیب نکنید.
از کارت های اعتباری جداگانه و شناسه های مالیاتی استفاده کنید.[۱۰] هر LLC باید از IRS خود EIN داشته باشد.
ثبت رسمی ثبت شده [گزارش سالانه فایل، برگزاری جلسات (یا مجوز عضو سند] و نگه داشتن دقیقه در صورت نیاز توسط قانون ایالتی برای LLCs تک نفره، اسناد سبک تر است، اما شما هنوز هم باید یک قرارداد کار نوشته شده و کتاب های جداگانه داشته باشید.
هزینه های شخصی را از حساب های تجاری پرداخت نکنید.[۱۰] با کسب و کار به عنوان یک نهاد متمایز رفتار می کند.
قراردادهای قانونی به نام شرکت، نه به عنوان یک فرد، استفاده از نام قانونی صحیح در اجاره نامه، قرارداد های فروشنده و قراردادهای خدمات.
از قراردادهای نام گذاری سازگار استفاده کنید.[۱۰] هر فاکتور، چک و امضای ایمیل باید نام نهاد را منعکس کند.

همچنین در هنگام آماده سازی مالیات و در صورت حسابرسی، برای نگهداری بیشتر LLC، به دستورالعمل های IRS] در LLCs (FLT:1) مراجعه کنید.

استفاده از خود-Directed IRAs برای سرمایه گذاری املاک و مستغلات

IRA های خود هدایت شده به شما اجازه می دهند که صندوق های بازنشستگی را در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید، با این حال، آنها با ملاحظات منحصر به فرد حفاظت از دارایی ها مواجه می شوند. IRA ها همچنین می توانند از قوانین دولتی محافظت کنند.

ادغام برنامه ریزی املاک و مستغلات برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات

حفاظت از دارایی فراتر از زمان حال گسترش می یابد؛ همچنین شامل برنامه ریزی برای انتقال ثروت به وارثان یا ذینفعان است.سرمایه گذاران املاک و مستغلات باید برنامه ریزی املاک را به استراتژی کلی خود ادغام کنند.

اعتماد زندگی قابل اعتماد را تضمین می کند: این ها از پیش بینی و اطمینان از انتقال صاف از منافع اموال، در حالی که آنها در طول زندگی خود محافظت از بهره مند از طلبکاران پس از مرگ خود را، بسته به شرایط اعتماد محافظت می کنند.
اعتمادهای برگشت ناپذیر: این می تواند دارایی ها را از اموال شخصی شما حذف کند، ارائه حفاظت قوی از طلبکاران و کاهش مالیات املاک و مستغلات.با این حال، شما کنترل دارایی های بسیار بالا را از دست می دهید.
مشارکت محدود خانواده (FLPs): FLPs به شما اجازه می دهد تا املاک و مستغلات را نگه دارید و منافع مشارکت محدود را به اعضای خانواده منتقل کنید در حالی که کنترل را به عنوان شریک عمومی حفظ کنید، این می تواند محافظت از دارایی را به دلیل طلبکاران شرکای محدود نمی تواند به راحتی به دارایی های مشارکت دسترسی پیدا کند. FLP ها پیچیده هستند و نیاز به ساختار دقیق دارند.
طرح های ذینفع: برای خواص در LLC، توافق عملیاتی LLC باید آنچه را که بر مرگ یک عضو اتفاق می افتد، برای خواص جداگانه، یک اراده یا اعتماد باید انتقال را مشخص کند.
یک وکیل املاک و مستغلات [FLT 1] را که اموال واقعی را درک می کند، متقاعد کنید.قوانین دولتی به طور گسترده ای در اعتماد، ارث و حفاظت از دارایی متفاوت است.یک طرح جامع، نهادهای شما، بیمه و اسناد املاک و مستغلات هماهنگ می کند.

حفاظت از دارایی های مشترک برای جلوگیری از

حتی سرمایه گذاران با توجه به خوبی می توانند اشتباهات پر هزینه ای را مرتکب شوند.در اینجا برخی از رایج ترین موارد را نیز وجود دارد:

نمایندگی یا مشارکت بدون توافق: هنگامی که سرمایه گذاران متعدد پول جمع آوری، توافق های عملیاتی روشن ضروری است.
محدودیت های بیمه: بسیاری از سرمایه گذاران در پوشش برای صرفه جویی در پول، محدودیت 3000000 دلاری ممکن است به اندازه کافی نباشد اگر یک آسیب جدی رخ دهد، افزایش محدودیت به عنوان نمونه کارها رشد می کند و در نظر گرفتن یک سیاست چتر.
ساختارهای حقوقی: استفاده از قالب های آنلاین برای LLCs یا اعتماد می تواند منجر به خطا که محافظت از خلاء. Hire یک وکیل املاک و مستغلات واجد شرایط برای سفارشی کردن اسناد به قوانین ایالتی و وضعیت خاص خود را.
انتقال اموال پس از یک شکایت تهدید می شود؛ این می تواند انتقال جعلی در نظر گرفته شود و ممکن است توسط دادگاه معکوس شود، به طور بالقوه شما را با مجازات قانونی ترک می کند.
تشخیص نگهداری از نهاد: شکست به گزارش سالانه فایل، پرداخت مالیات های حق رای، و یا نگه داشتن حساب های جداگانه می تواند منجر به انحلال یا سوراخ کردن.
استفاده از یک LLC واحد برای تمام خواص: در حالی که راحت است، این همه دارایی ها را در معرض خطر از ادعای یک ملک قرار می دهد، در صورت امکان، از LLC های جداگانه یا یک سری LLC برای تقسیم ریسک استفاده کنید.
سرد کردن: پاداش از یک ملک برای تضمین وام دیگری می تواند دارایی ها را به طور ایده آل غیر دوره ای و نگهداری در نهادهای فردی.
اعطای ضمانت های شخصی در وام ها: اگر شما باید یک تضمین شخصی امضا کنید، آگاه باشید که آن را به اموال شخصی خود را به ادعاهای از آن وام دهنده را به مذاکره در مورد تضمین های محدود و یا هیچ تضمینی، به ویژه پس از ساخت یک رکورد.

نتیجه گیری: ایجاد یک طرح حفاظت از دارایی Resilient

حفاظت از دارایی موثر برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات نیاز به یک رویکرد فعال و چند لایه ای دارد.با تشکیل نهادهای حقوقی مناسب مانند LLCs، احتمالا همراه با اعتماد به نفس زمین برای سیاست های بیمه جامع، از جمله یک سیاست چتر، برای پوشش شکاف های دقیق و حفظ جدا بودن بین نهادها و امور مالی شخصی، دولت را در نظر بگیرید که در آن شما LLC و مفاهیم استفاده از حساب های بازنشستگی را تشکیل می دهید، در نهایت برنامه ریزی املاک و مستغلات را برای اطمینان از انتقال ثروت بعدی.

حفاظت از دارایی یک کار یک بار نیست؛ باید هر سال بررسی شود زیرا نمونه کارها شما تکامل می یابد، تغییر قوانین و نمایه ریسک شما تغییر می کند. شریک با یک وکیل املاک واجد شرایط، یک حرفه ای مالیاتی و یک عامل بیمه که نیازهای سرمایه گذار را درک می کند، شما می توانید با اعتماد به نفس بیشتر سرمایه گذاری کنید، دانستن اینکه دارایی های سخت درآمد شما از استراتژی های غیر منتظره ای محافظت می شوند و این پایه های انعطاف پذیر را برای ساخت یک امپراتوری واقعی خود ایجاد می کنند.