نکات حفاظت از دارایی برای صاحبان املاک و مستغلات

چرا حفاظت از دارایی برای Landlords اهمیت دارد

اجاره املاک ارائه می دهد جریان نقدی ثابت و قدردانی طولانی مدت، اما همچنین نشان می دهد صاحبان به بدهی جدی است.یک آسیب مستاجر، یک ادعا تبعیض، یا تمیز کننده محیط زیست می تواند شکایت هایی را ایجاد کند که نه تنها اموال را تهدید می کند، بلکه باید حساب های شخصی شما را حفظ کند و حتی خانه شما به اشتباه باور دارند که بیمه مسکن های استاندارد مالک خانه یا یک داوری ساده LLC به اندازه کافی است - بنابراین نمی تواند به طور قانونی از طریق یک قانون اساسی دارایی های شخصی شما به حساب های شخصی شما دسترسی پیدا کند، و حتی از دارایی های شخصی شما را به حساب کند.

درک ریسک های مسئولیتی که شما با آن مواجه هستید

قبل از اینکه بتوانید از دارایی ها محافظت کنید، باید بدانید که از آنها در برابر مسئولیت Landlord محافظت می کنید، به چند دسته تقسیم می شود:

(فَلَّهُمْهُمْهُمْهُمْهُمْهُمَهُمَهُمَهُمَهُوا مِنَاَهُمَهُوا مِنَا مِنَهُوا مَهُمَهُمَهُمَهُوا مِنَهُمْهُمَهُمَهُمْهُوا مِهُوا مَهُمْهُمْهُوا مِنَهُمْهُمَهُمَهُمَهُمْهُوا مَهُمَهُمْهُمَهُمَهُمَهُوا مَهُمَهُوا مَهُمَهُمَهُمَا مَهُوا مَهُمَهُمَهُمَهُمَهُمَهُوَهُمَهُمَهُوَهُوَهُوا مَه
] نقض مسکن - شیوه های تبعیض آمیز در تبلیغات، غربالگری و یا حذف می تواند منجر به مجازات های فدرال و ایالتی شود.
(فَلَّهُمْهُمْهُمْهُمْهُمْهِ وَهُمْهُمْهُمْهُمِهُوا وَهُمْهُمِهُوا وَهُمْهُمِهُمِهُوا وَهُمَهُمِهُوا مِهُمْهُمَهُوا مِهُوا وَهُوا مِهُوا مِهُمْهُوا مِهُوا مِنْهُمْهُمْهُمْهُوا مِهُوا مِنَهُوَهُمْهُمْهُوا مِهُمَهُوا مِهُوا مِنْهُمْهُمْهُوا مِنَهُوَهُمَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُوَهُو
ادعاهای مربوط به سلامت [FLT 1] - رنگ سرب، قالب، یا قرار گرفتن در معرض آزبست می تواند منجر به هزینه های تمیز و دادخواست های مربوط به سلامت شود.
اختلافات متضاد - مسائل مربوط به پیمانکاران، فروشندگان و یا مدیران اموال می تواند منجر به هزینه های قانونی و قضاوت.

هر ریسک را می توان با ترکیب درست ساختارهای حقوقی، بیمه و شیوه های عملیاتی کاهش داد. موثرترین سپر قبل از وقوع ادعا ساخته شده است - اصلاحات فعال همیشه گران تر و کمتر قابل اعتماد هستند.

ایجاد یک حق قانونی برای اموال اجاره ای خود

حیاتی ترین گام که یک صاحبخانه می تواند بپذیرد این است که املاک اجاره ای را در داخل یک نهاد حقوقی جداگانه مانند یک شرکت مسئولیت محدود (LLC) نگه دارید (LLC) یک سپر مسئولیت ایجاد می کند که از یک ملک جلوگیری می کند تا به دارایی های شخصی شما یا سایر املاک نگهداری شود.اگر یک شکایت مستاجر برای یک لغزش و سقوط، ادعا به طور معمول در LLC باقی می ماند که از ماشین، حساب های خانگی، و سایر سرمایه گذاری های بانکی محافظت می کند.

انواع دیگر نهادهای مانند شرکت های S یا مشارکت محدود نیز می توانند کار کنند، اما LLC ها بهترین ترکیب از مسئولیت پذیری، مالیات عبوری و انعطاف پذیری مدیریت را ارائه می دهند.با یک وکیل املاک و مستغلات مشورت کنید تا تصمیم بگیرند که کدام ساختار با اندازه نمونه کارها و تحمل ریسک شما مطابقت دارد، به سادگی تشکیل LLCmming یک است - شما باید به رسمی شرکت ها احترام بگذارید: حساب های بانکی جداگانه، گزارش های سالانه (برای به اشتراک گذاری چند نفره) و اگر LLC می توانید از بسته های شرکت ها جلوگیری کنید، و صندوق های بسته بندی های شرکت LLC استفاده کنید.

تک تک آهنگ در مقابل مولتی امبر LLCs

برای یک صاحبخانه با یک یا دو ملک، LLC تک نفره ساده و مقرون به صرفه است.این تضمین می کند که در حالی که به شما اجازه می دهد درآمد و هزینه های بازگشت مالیات شخصی خود را از طریق برنامه E گزارش دهید، با این حال، اگر شما مالکیت خود را با همسر، شریک یا عضو خانواده، یک مولتی عضو LLC معمولا نیاز به حساب رسمی قوی تر است، این کار را نشان می دهد، و این کار می تواند سهم واقعی از دارایی را ارائه دهد.

سری LLC: یک گزینه انعطاف پذیر برای رشد نمونه کارها

Landlords با خواص متعدد اغلب یک سری LLC را در نظر می گیرند که به شما اجازه می دهد تا "سری" جداگانه را در یک نهاد حقوقی ایجاد کنید، هر سری می تواند مالکیت متفاوتی داشته باشد، و بدهی های یک سری به طور کلی از دیگران جدا می شوند، این می تواند هزینه های ثبت و پرونده را در مقایسه با تشکیل LLC های فردی برای هر ملک کاهش دهد.

پوشش بیمه جامع بیمه

هیچ نهاد حقوقی نمی تواند تمام ریسک را از بین ببرد و دادخواست ها اغلب از دارایی های LLC تجاوز می کنند. بیمه خالص ایمنی اولیه شما است.سیاست های صاحب خانه استاندارد قرار گرفتن در معرض اجاره را پوشش نمی دهد، بنابراین شما نیاز به یک بیمه اختصاصی دارید.

آسیب مالکیت از آتش، طوفان، خرابکاری و برخی از رویدادهای آب
مسئولیت عمومی برای آسیب هایی که در محل رخ می دهد
از دست دادن درآمد اجاره ای اگر اموال به دلیل ادعای پوشش داده شده غیر قابل سکونت باشد
پرداخت های پزشکی برای صدمات جزئی (معمولا تا چند هزار دلار)

اما بیمه مالکیت پایه به ندرت برای یک ادعای جدی کافی است.شما باید محدودیت های بالاتر و تایید های اضافی را در نظر بگیرید.

بیمه مسئولیت چتر

یک سیاست چتر پوشش مسئولیت اضافی را در بالای مالکیت و سیاست های خودکار شما فراهم می کند، اگر یک قضاوت شدید آسیب محدودیت های پایه شما را به خود اختصاص دهد - به عنوان مثال، سیاست مالک شما 300 هزار دلار را پوشش می دهد، اما دادگاه 1 میلیون دلار را دریافت می کند - سیاست چتر شما نسبت به حفاظت که آنها ارائه می دهند، اغلب هزینه های کمی برای $ 1 میلیون دلار در پوشش اضافی است، به ویژه اگر شما به طور پیش فرض با برخی از دارایی های شخصی خود را به عنوان یک حساب های قابل توجهی از نظر می گیرند.

پایان نامه های ویژه برای ریسک های منحصر به فرد

بسته به اموال خود، شما ممکن است نیاز به پوشش اضافی با استخر شنا، زمین بازی، و یا ترامپولین نیاز به محدودیت های مسئولیت بالاتر است. اجاره های کوتاه مدت مانند Airbnb نیاز به تایید جداگانه دارند، زیرا سیاست های سنتی مالک اغلب اجاره اجاره های تعطیلات را با سیستم های قدیمی تر صحبت می کنند باید مقررات یا پوشش قانون، که می پردازد تا اموال را به کدهای فعلی ساختمان پس از طوفان آتش سوزی یا طوفان زمیندار اختصاص دهد.

پیش نویس توافقنامه های ضد انعقاد و اسناد حقوقی

اجاره نامه به خوبی نوشته شده اولین دفاع شما در بسیاری از اختلافات است، باید به وضوح مسئولیت های مستاجر، تعهدات اجاره و عواقب برای نقض را تعریف کند. قالب های اجاره آنلاین Generic اغلب الزامات خاص دولتی را از دست می دهند یا نمی توانند شامل بند محدود کننده مسئولیت کار با یک وکیل املاک و مستغلات برای سفارشی کردن اجاره نامه که شامل:

] زمینداران دسترسی به مقررات - روش های اجباری برای ورود به اموال برای بازرسی، تعمیرات یا نشان دادن، مطابق با قوانین اطلاع رسانی محلی.
پاداش و معافیت [[FLT 1] - برای پذیرش مسئولیت خسارتی که به آنها یا مهمانانشان می دهند، لازم است (به قوانین دولت خود در مورد معافیت از مسئولیت رسیدگی کنید).
[[۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱]] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱]] [۱] [۲] [۱]]]]] [۱]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۲] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۲] [۲] [۹] [۱]] [۲] [۱] [۲] [۱] [۱
سیاست های پترو - اگر حیوانات خانگی مجاز هستند، شامل یک سپرده حیوان خانگی، هزینه ماهانه و بند مسئولیت برای آسیب های مربوط به حیوانات خانگی یا آسیب.
[در این باره]: [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] - [۱۰] [۱] - [۱] - [۱] - [۱] - [۱] [۱] - [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]] [۱] [۱]]] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱]]]]] [۱]]]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]]] [۱] [۱]]] [۱] [۱
بند داوری - اختلافات لازم برای حل از طریق داوری خصوصی به جای دادگاه مدنی، که می تواند سریع تر و ارزان تر باشد.

فراتر از اجاره نامه، نگه داشتن سوابق کامل: کپی های اجاره نامه امضا شده، گزارش های بازرسی حرکت با عکس ها، ثبت های تعمیر و نگهداری، تمام مکاتبات مستاجر، و کپی از هر گونه اطلاع رسانی ارسال شده در یک دادخواست، این اسناد ثابت می کند که شما به طور منطقی عمل کرده اید و مطابق با قوانین مسکن منصفانه است. A مقاله همچنین به جلوگیری از اختلافات سپرده امنیتی با سند اموال در حال حرکت کمک می کند.

حفظ جدایی قاطع از دارایی های شخصی و تجاری

جمع آوری وجوه شخصی و تجاری رایج ترین اشتباه است که حفاظت از دارایی را از بین می برد، اگر یک دادگاه شما را می بیند که پرداخت صورتحساب کارت اعتباری شخصی از حساب LLC خود را و یا اجاره سپرده گذاری به چک کردن شخصی خود را، آنها ممکن است قانون LLC یک سایه و نگه شما شخصا مسئول برای جلوگیری از این، باز یک حساب کسب و کار اختصاص داده شده چک کردن برای هر نهاد حقوقی و استفاده از آن به طور انحصاری برای جمع آوری اجاره، و پرداخت های اعتباری پاک - این کارت اعتباری جداگانه - این پرداخت های اعتباری - این کارت اعتباری را ایجاد می کند.

مالیات و مزایای نگهداری سوابق

امور مالی جداگانه همچنین آماده سازی مالیات را ساده می کند.شما به راحتی می توانید هزینه های کسر شده مانند تعمیرات، هزینه های مدیریت اموال، علاقه وام مسکن، بیمه و سفر را پیگیری کنید.استفاده از نرم افزار حسابداری مانند QuickBooks یا سیستم های مدیریت اموال مانند Stessa یا Buildium برای خودکار سازی درآمد و ردیابی هزینه، یک سیستم سازمان سازمان یافته به فرم های برنامه E دقیق پرونده CPA شما کمک می کند و به حداکثر رساندن کسر مالیات.

بررسی های منظم و به روز رسانی

حفاظت از دارایی تنظیم نشده و برای تغییر قوانین، نمونه کارها شما تکامل می یابد و بازارهای بیمه تغییر می کنند.برنامه ریزی یک بررسی سالانه برای ارزیابی ساختار حقوقی، پوشش و قراردادهای اجاره ای خود را شامل موارد زیر است:

خرید ملک در یک ایالت جدید (ممکن است نیاز به ثبت نام LLC و به روز رسانی بیمه داشته باشد)
اضافه کردن یک شریک یا بازپرداخت (توافق عملیاتی خود را)
تغییرات در قوانین مالک (به عنوان مثال، مقررات کنترل اجاره جدید، مهلت تخلیه)
بازسازی های عمده که ارزش مالکیت (محدودیت های بیمه مسکن) را افزایش می دهند

مشترک به روز رسانی از انجمن مالک دولت خود و یا دنبال انجمن ملی Realtors منابع حقوقی برای تغییرات نظارتی است.مدار شدن بخش مهمی از حفاظت از دارایی است - یک نظارت ساده مانند عدم تمدید مجوز کسب و کار می تواند دفاع شما را از بین ببرد.

استراتژی های حفاظت از دارایی اضافی برای Landlords

علاوه بر تاکتیک های اصلی بالا، این اقدامات تکمیلی را برای تقویت سپر مسئولیت خود در نظر بگیرید.

محدودیت های شخصی در وام ها و حداقل ها

وام دهندگان اغلب نیاز به تضمین شخصی دارند زمانی که شما املاک اجاره را تامین می کنید، در معرض دارایی های شخصی خود را در صورت پیش فرض اموال قرار می دهید، با این حال، می توانید ضمانت های محدود یا وام های ساختاری را به عنوان غیر دوره پس از اینکه شما عدالت و سابقه اجاره جامد ایجاد کرده اید، مذاکره کنید. برخی از بانک های جامعه و اتحادیه های اعتباری وام های مرجع را با کلاه های مرتبط با ارزش ملک ارائه می دهند.

از خانه به جای خالی برای محافظت از اقامت اولیه خود استفاده کنید

بسیاری از ایالت ها معافیت های خانگی را ارائه می دهند که بخشی از عدالت را در خانه اصلی شما از طلبکاران محافظت می کنند، در حالی که این معافیت ها برای املاک اجاره ای اعمال نمی شوند، می توانند خانه شخصی شما را محافظت کنند اگر قضاوتی از تجارت اجاره ای شما به طور گسترده ای متفاوت باشد - برخی از کشورها حمایت نامحدود را ارائه می دهند، در حالی که برخی دیگر در 500،000 دلار یا کمتر به وکیل محلی مراجعه می کنند تا درک کنند که چگونه قانون کلی خانه شما متناسب است.

سوابق قابل توجهی از تمام معاملات و ارتباطات را حفظ کنید

مستندات یک نوع حفاظت است.حفظ یک سیستم ثبت دیجیتال برای هر ملک: کپی اجاره، گزارش های بازرسی حرکت، دریافت های تعمیر، مکاتبات مستاجر و بیانیه های بانکی است.در یک بحث، این سوابق ثابت می کند که دقت و انطباق شما با قوانین مدیریت مالکیت مبتنی بر ابر (مانند AppFolio یا TenantCloud) می تواند اسناد را سازماندهی و دسترسی آنها را از هر نقطه پیگیری تمیز، همچنین هزینه های قانونی شما را تقویت کند.

یک اعتماد به نفس زمین برای حریم خصوصی Deed در نظر بگیرید

اعتماد زمین عنوان قانونی را به اموال شما در حالی که شما حفظ مالکیت سودمند است، نام اعتماد در پرونده های عمومی ظاهر می شود، نگه داشتن نام خود را از عمل است، این می تواند دادخواست های غیر ارادی و ادعاهای بی اعتبار را جلوگیری کند، زیرا شاکیان نمی توانند به راحتی مالک ملک را شناسایی کنند. زمین اعتماد در ارتباط با LLCs استفاده می شود: LLC مدیریت اموال، و اعتماد به نفس خود را حفظ می کند، اگر آن را به آن اعتماد اضافی از آن را پیدا کنید.

مشاوره با حرفه ای های تجربه

حفاظت از دارایی یک زمینه چند رشته ای است که نیاز به تخصص حقوقی، مالیاتی و بیمه دارد.[۱] یک وکیل املاک و مستغلات می تواند به شما در ساختار نهادهای، پیش نویس اجاره نامه ها و هدایت مسئولیت کمک کند.یک حسابدار عمومی گواهی شده (CPA) آشنا با کارشناسان املاک و مستغلات می تواند در مورد پیامدهای مالیاتی انتخاب و کسر های شخصی سازی شده مشورت کند.

نتیجه گیری

حفاظت از دارایی برای مالکان نیازمند یک رویکرد فعال و لایه ای است که با تشکیل یک نهاد حقوقی جداگانه، تضمین بیمه جامع، پیش نویس اجاره دقیق، حفظ جدایی مالی شدید و انجام بررسی های منظم، می توانید به طور چشمگیری کاهش قرار گرفتن در معرض خود را به مسئولیت های اضافی - محدود کردن تضمین های شخصی اعتماد به خانه، حفظ سوابق کامل و استفاده از متخصصان اعتماد زمین - هیچ استراتژی انعطاف پذیری بیشتر برای جلوگیری از آن را به عنوان یک برنامه های مالی فعلی، به خوبی کاهش می دهد.