درک هنجارهای کوچک و تاثیر آنها

مقررات منطقه ای محلی مقرراتی است که مقامات شهری برای کنترل استفاده از زمین در یک جامعه تعیین می کنند، این قوانین شهرداری ها را به مناطقی تقسیم می کنند، مانند مناطق مسکونی، تجاری، صنعتی و کشاورزی، هر کدام با استفاده های خاص مجاز، استانداردهای ساختمان و الزامات تراکم، در حالی که قوانین منطقه ای هدف سازمان دهی توسعه شهری، حفاظت از ارزش های اموال عمومی و ایمنی، گاهی اوقات با محدودیت های غیرمنصفانه مواجه می شوند.

مقررات کوچک سازی می تواند همه چیز را از ارتفاع حصار به نوع کسب و کار شما می توانید بر روی اموال خود کار کنید، آنها ممکن است محدودیت های ساختمان، الزامات پارکینگ، علامت گذاری و حتی رنگ رنگ رنگ بیرونی در مناطق تاریخی را محدود کنند، زمانی که این محدودیت ها با حقوق مالکیت یا اهداف توسعه شما تعارض دارند، درک چگونگی چالش قانونی آنها ضروری می شود.

مقررات استفاده از زمین در ایالات متحده دارای سابقه طولانی است، با اولین مقررات جامع منطقه بندی تصویب شده توسط نیویورک در سال 1916، دیوان عالی ایالات متحده تایید قانون اساسی منطقه بندی در مورد برجسته Village از Euclid v. Ambler Realty Co [F:1]، ایجاد منطقه بندی که یک ورزش معتبر از قدرت قانونی است، به عنوان یک قانون اساسی و یا نشان دادن سلامت عمومی، آنها را به عنوان یک قانون اساسی، به عنوان یک قانون اساسی و یا خرس های ایمنی عمومی.

زمین های قانونی برای کاهش محدودیت های زودیینگ

صاحبان املاک و ساکنان می توانند محدودیت های منطقه ای را در چندین زمینه قانونی به چالش بکشند. قوی ترین چالش ها معمولا شامل نقض قانون اساسی، خطاهای رویه ای و یا ادعا می کنند که مقررات خودسرانه یا غیر منطقی است. درک این پایه های قانونی به ایجاد یک پرونده قانع کننده کمک می کند.

نقض حقوق مالکیت و با توجه به روند

اصلاحیه پنجم و چهاردهم از صاحبان اموال در برابر اقدام دولت که آنها را از اموال بدون فرآیند قانونی محروم می کند یا اموال را برای استفاده عمومی بدون پرداخت غرامت به دست می آورد، اگر محدودیت منطقه ای به طور موثر تمام استفاده از لحاظ اقتصادی قابل اجرا از اموال شما را از بین ببرد، ممکن است یک تنظیم کننده تحت Penn حمل و نقل مرکزی شرکت.

طبق این روند، محدودیت منطقه ای به طور منطقی با هدف قانونی دولت مرتبط نیست، اگر یک مقررات خودسرانه، سست کننده یا فاقد هر مبنای معقولی باشد، صاحبان املاک ممکن است با موفقیت آن را به چالش بکشند، به عنوان مثال، اگر یک دستورالعمل منطقه ای مسکن چند خانواده را در منطقه ای که در آن زیرساخت ها و شخصیت محله از این توسعه حمایت می کنند، مقررات ممکن است بررسی عقلانیت را رد کند.

اقدامات احتیاطی و نقض های حفاظت از برابر

حفاظت برابر از اصلاحیه ی چهاردهمین، قوانین منطقه ای را که تبعیض علیه طبقات حفاظت شده یا رفتار مشابه با خواص مشابه بدون مبنای منطقی است، ممنوع می کند.چالش ها بر اساس قصد تبعیض آمیز نیاز به نشان دادن این که تصمیم منطقه ای با تعصب علیه نژاد، مذهب، منشأ ملی یا سایر ویژگی های محافظت شده انگیزه دارد.

چالش های منطقه ای مدرن به طور فزاینده ای شامل ادعاهای منطقه بندی محرومیت است، که در آن مقررات به طور موثر مانع از مسکن مقرون به صرفه می شوند یا گروه های خاصی را از یک جامعه حذف می کنند.دادگاه ها در برخی از ایالت ها، به ویژه نیوجرسی تحت لورل لورل لورل لورل لورل لورل لورل، برای این ادعاها حیاتی است.

نقض رویه و عدم انجام فرآیند مناسب

تصمیمات کوچک باید از الزامات رویه ای که توسط قانون ایالتی و مقررات محلی ایجاد شده است پیروی کنند.اساساسه های رویه ای مشترک برای چالش شامل عدم اطلاع کافی از شنوایی عمومی، عدم پیروی از روش های قانونی مناسب، تصمیم گیری توسط بدن بدون صلاحیت مناسب، نقض قوانین جلسه باز و عدم در نظر گرفتن یافته ها یا شواهد مورد نیاز می تواند به ویژه به دلیل نیاز به تصمیم گیری های غیر قابل قبول، موثر باشد.

مقررات بیش از حد محدود یا غیر منطقی

حتی زمانی که محدودیت های منطقه ای به سطح مصرف افزایش نمی یابد، ممکن است به عنوان غیر منطقی یا بیش از حد محدود کننده به چالش کشیده شوند. [۱] دادگاه های منطقه ای استانداردهای مختلف را اعمال می کنند، با برخی از نیاز به مقررات به طور قابل ملاحظه ای منافع قانونی دولت را پیش می برند. نوریان] و شرایط توسعه ای که در سال ۱۹۹۴ مطرح شده است، باید شرایط دقیق و ضروری را فراهم کند.

گام های قانونی برای کاهش محدودیت های کاهش وزن

محدودیت های منطقه ای به چالش کشیدن موفق نیاز به یک رویکرد روش شناختی دارد که با آماده سازی کامل و ادامه از طریق کانال های قانونی تثبیت شده آغاز می شود، در حالی که هر حوزه قضایی دارای روش های خاص است، چارچوب کلی الگوهای سازگار را دنبال می کند.

مرحله 1: Thoroughly بررسی کدهای Zoning محلی و Ordinances

قبل از راه اندازی هر گونه چالش، به دست آوردن و بررسی دقیق کد منطقه بندی کامل قابل اجرا برای اموال خود را. توجه به محدودیت های خاص شما مایل به چالش، اهداف اعلام شده از این محدودیت ها، و هر گونه گونه تفاوت و یا روش های خاص استثنا در دسترس است. بسیاری از شهرداری ها را در دسترس آنلاین قرار می دهد، اما تأیید شما نسخه فعلی ضروری است در نظر بگیرید که آیا محدودیت یک تصمیم قانونی (قابل اجرا برای کل منطقه) یا تصمیم گیری استاندارد اداری (برنامه ریزی خاص از اموال).

مرحله دوم: مشورت با یک وکیل مدافع استفاده از زمین

قانون زودیینگ بسیار تخصصی است و به طور قابل توجهی بین دولت ها و حتی بین شهرداری ها در همان حالت متفاوت است.یک وکیل واجد شرایط استفاده از زمین می تواند به ارزیابی قدرت چالش شما کمک کند، امیدوار کننده ترین نظریه های حقوقی را شناسایی کند و الزامات رویه ای را با توجه به اینکه چگونه وکلا با تجربه در هیئت های منطقه بندی محلی و دادگاه های ایالتی مواجه هستند، بررسی کند.

مرحله 3: جمع آوری شواهد مستند تاثیر

یک رکورد جامع آشکار ایجاد کنید که نشان می دهد که چگونه محدودیت منطقه ای بر حقوق و منافع اموال شما تأثیر می گذارد. شواهد مفید شامل ارزیابی های اموالی است که نشان دهنده کاهش ارزش، شهادت متخصص در مورد گزینه های جایگزین، عکس ها و طرح های سایت برای مستندسازی محدودیت های فیزیکی، مطالعات امکان سنجی اقتصادی برای استفاده های پیشنهادی، و شواهد درمان های مختلف در مقایسه با خواص مشابه است.

مرحله 4: خستگی اداری

اکثر حوزه های قضایی نیاز به صاحبان املاک برای پیگیری درمان های اداری در دسترس قبل از ثبت یک دادخواست دارند، این معمولا شامل درخواست برای اختلاف، استثنائات خاص یا تسریع از طریق هیئت مدیره منطقه محلی درخواست یا کمیسیون برنامه ریزی است که به طور کامل شرکت در این فرآیندها، شواهد قانونی شما را حفظ می کند و یک رکورد برای بررسی قضایی ایجاد می کند.

مرحله پنجم: درخواست یا درخواست با هیئت مدیره محلی یا دادگاه

اگر درمان های اداری ناموفق هستند، شما ممکن است یک اقدام قانونی را به چالش کشیدن تصمیم منطقه ای اعمال کنید.نوع اقدام بستگی به صلاحیت شما و ماهیت چالش شما دارد. گزینه های مشترک شامل رسیدگی های بیمه برای بررسی تصمیمات اداری، اقدامات قضاوت غیر رسمی اغلب به چالش کشیدن اعتبار مقررات، در محکومیت ادعاهای معکوس برای اتخاذ مقررات، و 1983 حقوق مدنی برای نقض قانون اساسی اغلب به عنوان مهلت های کوتاه مدت 30 روزه.

مشارکت با مقامات محلی و جامعه

حمایت موثر اغلب بدون توسل به شکایات به نتایج می رسد.روابط ساختمان با اعضای هیئت مدیره، کارکنان برنامه ریزی و مقامات منتخب فرصت هایی برای راه حل های مذاکره ایجاد می کند.در جلسات جامعه و جلسات برنامه ریزی برای درک اولویت های محلی و نگرانی ها، استدلال های روشن و حرفه ای پشتیبانی شده توسط شواهد زمانی که از تغییرات حمایت می کنند، درخواست شما را در مورد منافع اجتماعی، نه فقط منافع شخصی، برای مثال، پیشنهاد توسعه پیشنهاد شده، ارائه می دهد که شامل بهبود امکانات مسکن عمومی مقرون به صرفه تر یا پشتیبانی از طریق خدمات مسکن و یا پیشنهادات خدمات خصوصی است.

تعامل اجتماعی می تواند به ویژه در هنگام چالش کشیدن محدودیت های منطقه ای که پشتیبانی گسترده دارند، مهم باشد. همسایگانی که با تغییرات مخالفت می کنند، ممکن است علیه درخواست شما سازماندهی کنند و نگرانی های آنها باید به صورت سازنده مورد توجه قرار گیرد.در نظر بگیرید که جلسات غیررسمی با صاحبان املاک نزدیک برای توضیح برنامه های خود و گاهی اوقات، تغییرات جزئی به پیشنهاد شما می تواند نگرانی های محله را در حالی که هنوز به اهداف توسعه شما دست می یابند، پاسخ دهد.

حل و فصل اختلافات و مذاکرات

قبل از ثبت یک دادخواست، روش های حل اختلاف جایگزین را در نظر بگیرید که ممکن است اختلافات منطقه ای را سریع تر و مقرون به صرفه تر حل کند. میانجیگری شامل یک شخص ثالث خنثی است که مذاکرات بین شما و شهرداری را تسهیل می کند. بسیاری از حوزه های قضایی برنامه های میانجی را به طور خاص برای اختلافات استفاده از زمین ارائه می دهند. Zoning میانجیگری می تواند به تنظیمات مرزی، محدودیت ها، الزامات چگالی و شرایط توسعه آسیب برساند.

مذاکره مستقیم با مقامات منطقه ای ممکن است تصویب مشروط را که هر دو طرف را برآورده کند، که در بسیاری از کشورها مجاز است، اجازه می دهد صاحبان املاک و شهرداری برای ایجاد شرایط الزام آور پروژه های توسعه را تعیین کنند.این توافق ها می توانند اطمینان در مورد دامنه توسعه مجاز در حالی که تضمین منافع جامعه مورد نظر مقامات محلی.

وقتی به Licutation نگاه کنیم

صدور مجوز معمولاً باید آخرین راه حل باشد، زیرا شامل هزینه ها، زمان و عدم اطمینان است، با این حال، شرایط خاصی اقدام قانونی را تضمین می کند.این موارد شامل نقض قانون اساسی است که بر حقوق مالکیت اساسی تأثیر می گذارد، مواردی که شامل آسیب های اقتصادی قابل توجه است که هزینه های دادرسی، موقعیت هایی که درمان های اداری بدون موفقیت خسته شده اند و مسائلی است که قانون به وضوح در طرف شما قرار دارد و شهرداری فراتر از اقتدار آن عمل می کند.

قبل از ثبت نام، قدرت ادعاهای حقوقی خود را ارزیابی کنید، احتمال موفقیت، خسارت های بالقوه یا تسکین غیرمستقیم در دسترس، و هزینه های دادرسی از جمله هزینه های وکیل، هزینه های شاهد متخصص و هزینه های دادگاه، برخی از چالش ها، مانند قانونی کردن ادعاهای، ممکن است شما را به شما برای بازیابی هزینه وکیل تحت مجوز جابجایی و سیاست های خرید ملک و یا بخش بازیابی اموال واقعی در مورد احتمالات مورد ارزیابی پرونده خود را.

در نظر بگیرید که وضعیت رویه ای به دقت.چالش ها برای تصمیم گیری های منطقه ای قانونی تحت آزمون مبنای منطقی بررسی های غیر قابل ملاحظه ای را دریافت می کنند، و در مقابل، چالش های تصمیم گیری های اداری که قوانین منطقه ای را به خواص خاص اعمال می کنند، اغلب بررسی دقیق تری را دریافت می کنند که محدودیت های منطقه ای شامل یک دعوای قانونی است که ممکن است شامل اختلافات واقعی باشد، در حالی که چالش های رویه ای که ممکن است از طریق قضاوت اداری حل شود.

ملاحظات استراتژیک در انتخاب جایی برای فایل

انتخاب انجمن می تواند به طور قابل توجهی بر نتیجه یک چالش منطقه ای تأثیر بگذارد. [۱] دادگاه های دادگاه ایالتی دارای صلاحیت عمومی در مورد اکثر ادعاهای منطقه ای هستند، در حالی که دادگاه های فدرال ممکن است ادعاهای قانون اساسی تحت بخش ۱۹۸۳ را بشنوند. دادگاه های فدرال اغلب از تصمیم گیری مسائل قانون ایالتی تحت بخش ۱۹۸۳ خودداری کنند:۰.۰.پی. [۱] [۱] وکیل دادگستری در جستجوی یک انجمن انتخاب خاص و درخواست های امدادی خاص است.

نتیجه گیری

محدودیت های تحمیل شده توسط مقررات منطقه ای محلی نیاز به درک چارچوب قانونی، کامل کردن راه حل های اداری، و پس از روش های مناسب، صاحبان املاک که با محدودیت های منطقه ای غیر منطقی یا غیر قانونی مواجه هستند، چندین راه قانونی در دسترس دارند، از درخواست های اداری و و وانس برای چالش های قانون اساسی در دولت یا فدرال، اغلب بستگی به ایجاد یک سابقه قوی آشکار، درگیر شدن با مقامات محلی و کار با تجربه کار با مشورت زمین از مشورت های محلی و درک رفتار با مشورت زمین از مشاوره زمین از مشاوره و مشاوره زمین از مشاوره های محلی از مشاوره زمین.

تعادل بین حقوق مالکیت و تنظیم جامعه همچنان از طریق تصمیم گیری های دادگاه و اصلاحات قانونی ادامه دارد. روندهای اخیر شامل بررسی افزایش شیوه های منطقه ای محرومیت، شناخت بیشتر حقوق مالکیت در ادعاهای قانونی و گسترش استفاده از موافقت نامه های توسعه و پاداش های تراکم برای دستیابی به منافع عمومی است.

برای صاحبان املاک با در نظر گرفتن یک چالش، مهمترین گام های اول درک محدودیت های خاص بر اموال شما، مستندسازی اثرات خود را به طور کامل، و مشاوره با یک وکیل استفاده از زمین واجد شرایط در اوایل فرایند است. با آماده سازی دقیق و حمایت استراتژیک، بسیاری از محدودیت های منطقه ای می تواند به چالش کشیده یا اصلاح شده برای تعادل بهتر منافع جامعه با حقوق مالکیت فردی.