Table of Contents

درک املاک و مستغلات Licutation

دادرسی املاک و مستغلات فرایند قانونی است که برای حل اختلافات در مورد دولت و توزیع املاک شخص متوفی مورد استفاده قرار می گیرد، هنگامی که ذینفع مخالف است، دادگاه آزمایشی اغلب باید گام به تفسیر اراده، ارزیابی ادعاهای از خطا، و اطمینان از خواسته های دقّت می تواند در هر مرحله، از خواندن اولیه از خواندن برای درک اموال نهایی برای منافع قانونی و کاهش بهره وری، ایجاد شود.

دادرسی املاک به طور کلی به دو دسته گسترده تقسیم می شود: رقابت ها و اختلافات دولتی.اگر چه مسابقه ای اعتبار خود را به چالش می کشد، در حالی که اختلافات دولت بر چگونگی مدیریت اجرایی یا مدیر اجرایی املاک، از جمله ارزش گذاری دارایی، ادعاهای اعتباری و زمان توزیع هر دو می تواند از نظر عاطفی و مالی تخلیه، اما دانستن قانون کمک می کند تا احزاب تصمیم گیری آگاهانه.

برای بررسی عمیق تر روند آزمایش و مشکلات رایج، انجمن و #8217؛ منابع برنامه ریزی املاک و مستغلات راهنمایی معتبر ارائه می دهند.

انواع مشترک اختلافات بنeficiary

عدم توافق در میان ذینفعان به طور معمول شامل یک یا چند مورد از موارد زیر است:

  • [در این باره] [و] [و [از این رو] چالش های معتبر [و] [و] [و] [و] [و] [و]] [و]] [و] [از این رو] [و]] [و]] [و] [به سبب] که [در این [مشرکان] [به درستی اجرا نشد]، آزمونگران [در این کار] ناتوان بودند، یا [که] یک سند [و [و [در این [و] یک [و [و] یک] است.
  • [در این باره] [و یا ] [در برابر [و یا ] [ [ [ ] [ ] [ [ ] [ [ [ ] ] [ [ ] [ [ ] ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] ] [ ] [ ] [ ] ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] ] ] ] ] [ ] ] [ ] [ ] [ ] ] ] ] [ ] [ ] [ ] ] ] [ ] [ ] [ ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] ] ] [ ] [ ] [ ] ] [ ] [ ] [ ] [ ] ] [ ] [ ] ] ] ] ] ] ] ] [ ] [ ] [ ] ] ] ] ] ] ] [ ] [ ] [ ] ] ] ] [ ] [ ] ] [ ] [ ] [ ] ] ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] ] ] ] ] ] ] [ ] ] ] ] ] ] ] [ ] [ ]
  • [[۱] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱]] [۱]]] - هنگامی که زبان و زبان [۲] روشن نیست، منجر به تفسیر های مختلف در میان ذینفعان می شود.
  • [FLT 1: 1] - اتهام هایی که اموال مدیریت شده، اطلاعات ذخیره شده یا سود نشان داده شده است.
  • اختلاف های مربوط به سرمایه گذاری [FLT 1 ] - استدلال بر ارزش بازار منصفانه املاک، منافع تجاری یا جمع آوری.
  • ] زمان بندی و حسابداری [FLT 1 ] تعارض در مورد زمانی که توزیع رخ می دهد و اینکه آیا اجرایی کننده حسابداری مناسب ارائه می دهد.

هر نوع اختلاف استانداردهای قانونی و بار خود را از اثبات دارد.برای مثال، برای غلبه بر اراده بر اساس نفوذ بی طرف، چالش کننده باید ثابت کند که نفوذ یک رابطه محرمانه با آزمونگر و به طور فعال خرید قوانین ایالتی متفاوت است، بنابراین مشاوره قوانین محلی حیاتی است.

چه کسی می تواند یک ادعای را مطرح کند؟

هر نسبی ناراضی دارای جایگاه قانونی برای به چالش کشیدن یک طرح املاک و مستغلات است، به طور کلی، تنها "افراد ذی نفع" ممکن است اعتراض در دادگاه های مورد علاقه شامل:

  • نام بنفاشیست در وصیت نامه فعلی
  • نمایندگانی که در وصیت نامه قبلی نام برده شده اند، اگر این جریان بی اعتبار باشد،
  • در قانون (همسر، فرزندان، والدین) که اگر معتبر نباشد، به ارث می برند.
  • اعتبارنامه های معتبر در برابر املاک

بستگان یا افراد دور که در هیچ نسخه ای از این خواسته ها ذکر نشده اند، معمولاً دادگاه ها به دقت قبل از اجازه دادن به پرونده ای برای ادامه، که می تواند در اوایل دادرسی بی ارزش را رد کند، به دقت مورد بررسی قرار می گیرند.

نقش داور در اختلافات

اجرایی کننده، که نماینده شخصی نیز نامیده می شود، مسئولیتی محرمانه برای همه ذینفع ها دارد.این وظیفه نیازمند بی طرفی، وفاداری و مدیریت محتاطانه است، زمانی که ذینفعان مخالف هستند، مدیر اجرایی باید بدون گرفتن طرف، منافع رقابتی را هدایت کند.

اقدامات اجرایی مشترک که باعث ایجاد دعوی می شوند عبارتند از:

  • امتناع از ارائه حسابداری کامل
  • فروش دارایی های املاک بدون مجوز دادگاه یا قیمت های پایین تر
  • تاخیر در توزیع ها به طور غیر منطقی
  • استخدام اعضای خانواده یا دوستان به عنوان وکلا یا ارزیابی بدون شفافیت
  • تفسیر اراده به گونه ای که به نفع executor شخصا باشد

اگر یک مجری با یک اختلاف مواجه شود، اغلب عاقلانه است که از طریق یک اقدام «قضاوت شهودی» به دنبال راهنمایی دادگاه باشید، از دادگاه بخواهید تا زبان مبهم را تفسیر کند و نه تصمیم یکجانبه.این مسئولیت تفسیر به قاضی را تغییر می دهد.

مدیران همچنین باید سوابق دقیق را حفظ کنند. مستندات دقیق هر هزینه، ارتباطات و تصمیم توزیع می تواند بهترین دفاع در برابر اتهامات خود معامله باشد.

حل اختلاف های جایگزین قبل از صدور مجوز

دادرسی املاک و مستغلات به شدت گران و عمومی است. بسیاری از دادگاه های آزمایشی در حال حاضر نیاز به یا به شدت تشویق حل اختلاف جایگزین (ADR) قبل از تنظیم تاریخ محاکمه.دو روش رایج ADR میانجیگری و داوری هستند.

رسانه ها

در میانجیگری، یک شخص ثالث خنثی بحث بین ذینفعان ناراضی و مجریان را تسهیل می کند، واسطه تصمیم نمی گیرد، اما به احزاب کمک می کند تا زمینه مشترکی را پیدا کنند که رسانه ها محرمانه هستند، که می تواند از روابط خانوادگی محافظت کند و از مسائل خصوصی در دادگاه باز جلوگیری کند.

میانجیگری موفق اغلب منجر به یک توافق نامه نامه کتبی می شود که تمام مسائل برجسته را حل می کند، سپس دادگاه موافقت می کند حل و فصل به عنوان بخشی از پیگیری های آزمایشی.

  • توزیع مجدد دارایی های خاص در میان ذینفع ها
  • پرداخت های خرید پول یا “برابر سازی”
  • تغییر زمان توزیع
  • قرارداد در هزینه های اجرایی یا حذف

بسیاری از وکلای برنامه ریزی املاک، میانجیگری را به عنوان یک گام اول توصیه می کنند، حتی اگر میانجیگری شکست بخورد، این فرایند اغلب مسائل را برای محاکمه، صرفه جویی در زمان و پول محدود می کند.

داوری داوری داوری داوری داوری داوری داوری داوری

داوری یک جایگزین رسمی تر برای دادرسی است. طرف ها شواهد را به داور ارائه می دهند (اغلب یک قاضی بازنشسته یا وکیل املاک با تجربه)، که در مورد یک تصمیم الزام آور می تواند سریع تر از دادگاه باشد، اما حقوق درخواست تجدید نظر محدود را ارائه می دهد، برخی از آنها شامل بندهای داوری است که هر گونه اختلاف در این راه حل می شود.

با این حال، داوری در دادرسی املاک کمتر رایج است، زیرا بسیاری از کشورها مقررات داوری پیش از داوری را در وصیت نامه اجرا نمی کنند: استدلال: یک سند یکجانبه است و ذینفعان هرگز موافقت به داوری با این وجود، پس از عدم توافق نامه داوری به طور داوطلبانه وارد می شوند قابل اجرا هستند.

فرآیند Licutation: چه انتظاری

هنگامی که قطعنامه جایگزین شکست می خورد، بحث به دادرسی رسمی در دادگاه آزمایشی می پردازد.این روند به طور کلی از این مراحل پیروی می کند:

شکایت یا شکایت

حزب به چالش کشیدن اراده یا اقدامات اجرایی باید یک سند رسمی را که زمینه ها را بیان می کند، ارسال کند، این به طور معمول یک "caveat" یا "petition to Competition" برای اختلافات دولتی است، ممکن است "رقابت حسابداری" یا "حرکت برای حذف exeor" باشد.

کشف کشف

هر دو طرف اسناد را مبادله می کنند، سپرده گذاری می کنند و بازدید کنندگان را ارسال می کنند.فلاک می تواند در موارد املاک گسترده باشد، به ویژه هنگامی که اتهامات شامل نفوذ غیر قانونی یا عدم ظرفیت گواهی می شود، احزاب ممکن است سوابق پزشکی، بیانیه های بانکی و مکاتبات را زیر سوال ببرند.

حرکات مقدماتی

دادگاه ها اغلب بر سر اقدامات داوری خلاصه قبل از محاکمه حکم می کنند، اگر حقایق بی قید و شرط به وضوح نشان دهند که یک اراده معتبر است، دادگاه ممکن است مسابقه را بدون محاکمه به طور مشابه، اگر یک مجری به وضوح یک وظیفه را نقض کند، دادگاه ممکن است آنها را به طور خلاصه حذف کند، این حرکات می تواند پرونده های اولیه را حل کند و کاهش دهد.

محاکمه محاکمه

دادگاه های دادرسی اغلب دادگاه های نیمکت (فقط بدون هیئت منصفه) هستند مگر اینکه یک حزب درخواست کند و حق دارد که تحت قانون ایالتی قرار گیرد. شاهدان ممکن است شامل وکلا، شاهدان اعدام، کارشناسان پزشکی، کارشناسان خط مقدم و اعضای خانواده باشند. قاضی اعتبار و اعمال استاندارد قانونی.

پست و تجدید نظر

پس از تصمیم گیری، حزب بازنده ممکن است درخواست تجدید نظر کند یک سال یا بیشتر طول بکشد و هزینه ها را به طور چشمگیری افزایش دهد. بسیاری از احزاب در طول پنجره درخواست برای جلوگیری از هزینه و عدم اطمینان بیشتر در نظر گرفته شده اند.

هزینه ها و زمان

دادرسی املاک و مستغلات یکی از گران ترین انواع دادرسی های مدنی است.هزینه ها به پیچیدگی، تعداد احزاب و موقعیت های جغرافیایی بستگی دارد:

  • وکلای مدافع از 5000 تا 50 هزار دلار یا بیشتر
  • هزینه های ثبت و هزینه های خدمات
  • گواهی کارشناسان (به عنوان مثال، روانپزشکان، حسابداران قانونی، ارزیابی کنندگان)
  • هزینه های جدول و رونویسی
  • هزینه های میانجی (اغلب 300 تا 600 دلار در ساعت)

زمان به طور گسترده ای متفاوت است. میانجیگری ساده ممکن است در چند ماه حل شود. دادخواست کامل، از جمله کشف، حرکت، محاکمه و درخواست، می تواند دو تا پنج سال یا بیشتر گسترش یابد، در این دوره، املاک به طور معمول یخ زده است، به این معنی که هیچ توزیعی برای بهره برداری نیست.

هیچ مدرکی: یک دترنت یا یک تله؟

بسیاری از اراده ها شامل یک بند "no-contest" است که به عنوان یک در بند ترورم نیز شناخته می شود، این ماده می گوید که هر ذینفع که به چالش می کشد، میراث خود را از بین می برد، هدف جلوگیری از دادرسی بی ارزش است.

در اکثر ایالت ها، یک بند بدون آزمون تنها قابل اجرا است اگر چالش کننده بدون علت احتمالی عمل کند.اگر یک ذینفع مبنای معقولی داشته باشد تا اعتبار اراده را زیر سوال ببرد (به عنوان مثال، شواهدی از جعل یا عدم ظرفیت)، این بند ایجاد نخواهد شد.برخی از ایالت ها، مانند فلوریدا، دارای مقرراتی هستند که عدم اجرای هیچ گونه بند اثباتی را محدود نمی کنند، به ویژه هنگامی که ایمان آورده شود.

مشاوران با توجه به یک مسابقه اراده باید بند عدم تایید را با دقت بررسی کنند. مشاوره یک وکیل قبل از ثبت هر گونه اعتراض مهم است، زیرا حتی یک تحقیق اولیه می تواند تحت برخی اسناد به عنوان یک "مثبت" درمان شود.یک وکیل با تجربه می تواند در مورد خطرات مشاوره دهد و اینکه آیا این بند احتمالا تحت قانون ایالتی قابل اجرا است.

استراتژی های Beneficiaries در مواجهه با اختلافات

اگر شما یک ذینفع هستید که با چگونگی اداره املاک و مستغلات یا با اراده خود مخالف هستید، این مراحل عملی را در نظر بگیرید:

جمع آوری اطلاعات اول

درخواست یک کپی از اراده، اسناد اعتماد و تمام حسابداری های اجرایی از مجریان. بسیاری از اختلافات ناشی از عدم شفافیت است. اغلب یک درخواست ساده برای اطلاعات، سوء تفاهم را حل می کند.اگر قانون گذار امتناع از ارائه اسناد را ندهد، دادگاه می تواند تولید را مجبور کند.

درک پایداری و مهلت های خود

اکثر ایالت ها مهلت های دقیقی برای رقابت با یک اراده وضع می کنند، اغلب به اندازه 90 روز از زمان انتظار، از دست رفته، مهلت می تواند ادعای شما را برای همیشه تنظیم کند، به طور مشابه، اعتراض به حسابداری executor باید در یک پنجره تنظیم شده ثبت شود.

یک توافقنامه تسویه حساب خانوادگی را در نظر بگیرید

حتی پس از شروع دادرسی، ذینفعان می توانند در مورد "توافق نامه حل و فصل خانواده" مذاکره کنند، این قرارداد الزام آور توزیع دارایی ها را در میان تمام احزاب ذینفع با تصویب دادگاه اصلاح می کند، چنین توافق هایی می تواند روابط را حفظ کند و از عدم اطمینان از محاکمه جلوگیری کند، به ویژه هنگامی که اختلاف بیش از حد تفسیر و نه تقلب یا ظرفیت رایج است.

حفظ دارایی های املاک

در طول یک اختلاف، دارایی های ارزشمند ممکن است تضعیف، از دست دادن ارزش یا تولید هزینه حمل و نقل. Beneficiaries باید در نظر داشته باشید که از دادگاه درخواست کند تا یک مدیر یا گیرنده ویژه برای مدیریت اموال که در معرض خطر است، منصوب کند.

ارزیابی رسانه ها قبل از افزایش

همانطور که اشاره شد، میانجیگری اغلب سریع ترین و مقرون به صرفه ترین راه برای حل اختلافات است، حتی اگر شما اعتقاد دارید که یک مورد قوی دارید، ارائه موقعیت خود را در یک محیط واسطه می تواند منجر به راه حل های خلاقانه شود که یک دادگاه نمی تواند تحمیل کند.

جلوگیری از اختلافات آینده از طریق برنامه ریزی هوشمند املاک

در حالی که این مقاله بر روی دادخواهی پس از ایجاد اختلافات تمرکز دارد، بهترین راه حل جلوگیری از درگیری ها در وهله اول است.برنامه ریزان املاک و خانواده می توانند گام های پیشگیرانه ای برای کاهش احتمال مبارزه بردارند:

استفاده از زبان شفاف و غیر محیطی

عبارات مبهم مانند "به کودکان من در سهام برابر" می توانند باعث اختلافات شوند زمانی که کودکان از ازدواج های مختلف یا خانواده های ترکیبی درگیر هستند، به جای آن، هر یک از ذینفع و مشخص کردن درصد از جمله تعاریف برای اصطلاحات مانند "مسائل"، "درس"، و "پر از فشار" در مقابل "پر سرانه" در نظر بگیرید.

شامل نامه ای از Intent

یک نامه غیر الزام آور که توضیح می دهد چرا تصمیم های خاصی گرفته شده اند می تواند خشم را از بین ببرد، به عنوان مثال، اگر یک کودک وام دریافت کند که باید از ارث آنها کسر شود، نامه ای که توضیح می دهد استدلال به سایر ذینفعان کمک می کند تا درک کنند که این ترتیب قرار است بعد از حسابداری برابر باشد.

به دقت در نظر بگیرید که No-Contest Clauss

هیچ گونه محدودیت نمی تواند مانع چالش های غیرماتیک شود، اما آنها همچنین ممکن است شکایت را در مورد اینکه آیا یک چالش با علت احتمالی ایجاد شده است، مطرح کنند.در مورد اینکه آیا چنین بندی برای پویایی خانواده شما مناسب است.

یک خنثی، Executor حرفه ای

انتخاب یک کودک به عنوان executor یک منبع مشترک از تعارض است.یک شخص ثالث خنثی، مانند یک بانک اعتماد بخش یا یک متخصص فیبرود، می تواند بدون تعصب درک شده، املاک را اداره کند. هزینه ممکن است ارزش صلح را داشته باشد.

استفاده از اعتماد به نفس قابل برگشت

اعتمادها اغلب از فرآیند عمومی پیشگیری نمی کنند و می توانند دستورالعمل های دقیق برای مدیریت دارایی و توزیع را شامل شوند، زیرا اعتماد هنوز از طریق احتمالات پیش نمی رود، مهلت ها و روش های چالش برانگیز آن متفاوت است، گاهی اوقات برای بهره برداری از منافع برای رقابت سخت تر می شود.اما اعتماد هنوز هم می تواند تحت نظریه های حقوقی مشابه (عدم ظرفیت، نفوذ بدون مانع) به چالش کشیده شود.

ارتباط در طول عمر

این اختلال می تواند بیش از هر سندی برای جلوگیری از اختلافات انجام دهد و آشکارا با ذینفعان در مورد طرح املاک و مستغلات صحبت کند، توضیح استدلال پشت تصمیم گیری، و بحث در مورد انتظارات می تواند روند را کاهش دهد و بسیاری از وکلای برنامه ریزی املاک و مستغلات جلسات خانوادگی را توصیه می کنند که در آن طرح توضیح داده شده است (هر چند مقادیر خاص دلار ممکن است خصوصی باقی بماند).

وقتی به یک وکیل مدافع

دادرسی املاک یک منطقه تخصصی از قانون است. دادستان های عمومی ممکن است با روش های آزمایشی، وظایف فیبری یا تفاوت های مسابقه های حقوقی آشنا نباشند.هر دو ذینفع و exers باید به دنبال وکیل از وکلا باشند که بر املاک و حقوقی اعتماد تمرکز می کنند.به دنبال گواهی هیئت مدیره در برنامه ریزی املاک و قانون امتحان که در آن در دسترس است.

برای ذینفعان، مشاوره حقوقی اولیه می تواند به شما در درک حقوق خود، ارزیابی قدرت از ادعاهای خود و جلوگیری از اشتباهات رویه ای به درستی کمک کند.

منابع اضافی در مدیریت املاک و اختلاف می تواند از طریق راهنمای برنامه ریزی املاک و مستغلات و خلاصه تجربی [FLT3] یافت شود.

نتیجه گیری

عدم توافق میان ذینفعان استرس زا است و می تواند برای سال ها حل و فصل یک املاک را به خود اختصاص دهد. درک چارچوب حقوقی، بررسی حل اختلاف جایگزین، و به دنبال مشاوره حقوقی صالح گام های ضروری برای هر کسی که در چنین درگیری گرفتار شده است، برای کسانی که برنامه ریزی املاک خود، ارتباطات فعال و پیش نویس دقیق می تواند کاهش فرصت هایی که عزیزان خود را در دادگاه متفکرانه پایان می دهد، با اعتماد به نفس بیشتر و بهره برداری بیشتر از طریق رسیدگی به طور آگاهانه می تواند.